Die ehrliche Rendite Ihrer Ferienwohnung: Wenn die Vermietung mehr ist als ein schöner Traum…
Ich erinnere mich noch gut an ein Gespräch vor etwa zehn Jahren. Ein guter Freund, frischgebackener Erbe eines kleinen Häuschens an der Mecklenburgischen Seenplatte, legte mir mit leuchtenden Augen eine auf eine Serviette gekritzelte Rechnung vor. „Schau mal, Volker“, sagte er, „konservativ gerechnet sind das 8 % Rendite. Pro Jahr! Das ist eine Gelddruckmaschine.“ Ich schaute auf die Serviette, nickte langsam und fragte dann vorsichtig: „Und wo sind die Kosten für die kaputte Heizung im Januar? Oder die neue Kurtaxe? Oder die Wochen, in denen einfach niemand bucht, weil es nur regnet?“ Sein Lächeln gefror für einen Moment.
Direkt zur kostenlosen Ertragsprognose
Diese kleine Anekdote ist für mich sinnbildlich für ein Thema, das mich seit über zwei Jahrzehnten begleitet: die Ertragsprognose Ferienwohnung. Es ist ein Feld voller Hoffnungen, Träume und – leider allzu oft – bitterer Enttäuschungen. Denn eine Ferienimmobilie ist keine Aktie, die man kauft und vergisst. Sie ist eher wie ein anspruchsvoller Garten. Sie kann wundervolle Früchte tragen, aber nur, wenn man den Boden versteht, das Wetter richtig deutet und bereit ist, sich auch mal die Hände schmutzig zu machen. Die Frage, die sich also wirklich stellt, ist nicht nur: Was bringt die Immobilie ein? Sondern: Was sind Sie bereit, zu investieren – an Geld, an Zeit und an Nerven?
Warum eine solide Ertragsprognose für Ihre Ferienwohnung über Erfolg und Misserfolg entscheidet
Hand aufs Herz: Die meisten, die über eine Ferienwohnung als Kapitalanlage nachdenken, tun dies mit einer Mischung aus romantischer Verklärung und kühlem Rechnen. Der Gedanke, einen eigenen Rückzugsort zu besitzen, der sich durch die Vermietung an Feriengäste quasi von selbst finanziert, ist einfach zu verlockend. Und genau hier liegt die erste Falle. Eine unzureichende oder überoptimistische Prognose ist wie ein Navigationssystem, das Sie mit einem Lächeln in einen Sumpf führt.
Eine gute Ertragsprognose ist kein Verkaufsargument. Sie ist Ihr ehrlichster Berater. Sie zwingt Sie, die rosarote Brille abzunehmen und alle relevanten Faktoren zu betrachten. Sie ist die Grundlage für Ihre Finanzierungsgespräche mit der Bank, Ihr Argumentationsgerüst gegenüber dem Finanzamt und, am allerwichtigsten, Ihr persönlicher Realitätscheck. Ohne sie stochern Sie im Nebel.
Der größte Fehler bei der Berechnung: Bauchgefühl versus Daten
„Die Lage ist top, da kommen die Leute von allein.“ Diesen Satz habe ich unzählige Male gehört. Und ja, die Lage ist entscheidend. Aber sie ist nicht alles. Ich habe exzellent gelegene Ferienwohnungen gesehen, die ein Minusgeschäft waren, weil die Ausstattung aus den 80ern stammte und der Service miserabel war. Und ich habe Objekte in B-Lagen erlebt, die dank einer cleveren Nischenpositionierung – etwa für Hundebesitzer oder Radtouristen – eine fantastische Auslastung hatten.
Ihr Bauchgefühl ist wichtig, aber es kann Sie täuschen. Eine verlässliche Prognose stützt sich auf harte, nachprüfbare Daten. Dazu gehören ortsübliche Mietpreise pro Nacht für vergleichbare Objekte, die durchschnittliche Auslastung in der Haupt- und Nebensaison und eine realistische Einschätzung der Betriebskosten. Alles andere ist Kaffeesatzleserei.
Mieteinnahmen berechnen: Was gehört wirklich in die Kalkulation?
Beginnen wir mit der Sonnenseite, den Einnahmen. Um die potenziellen Mieteinnahmen zu ermitteln, reicht es nicht, den Preis pro Nacht mit 365 zu multiplizieren. Das wäre schön, ist aber Utopie. Eine seriöse Berechnung muss folgende Punkte berücksichtigen:
- Saisonale Preisstaffelung: Die Preise in der Hauptsaison (z.B. Juli/August an der See) sind deutlich höher als in der Nebensaison (November). Dazwischen gibt es oft noch eine Zwischensaison. Diese unterschiedlichen Preisniveaus müssen realistisch angesetzt werden.
- Belegungs- oder Auslastungstage: Wie viele Tage im Jahr ist Ihre Ferienwohnung realistischerweise vermietet? Hier helfen Daten vom örtlichen Tourismusverband oder von erfahrenen Agenturen. Rechnen Sie konservativ! Planen Sie Puffer für Leerstand ein, gerade in den ersten ein bis zwei Jahren.
- Zusätzliche Einnahmen: Bieten Sie Extras an? Die Gebühr für einen Hund, die Vermietung von Fahrrädern oder ein Wäschepaket können die Einnahmen steigern, müssen aber auch im Aufwand gegengerechnet werden.
Multiplizieren Sie die erwarteten Belegungstage pro Saison mit dem jeweiligen Preis pro Nacht. Die Summe ergibt Ihre voraussichtlichen Brutto-Mieteinnahmen für das Jahr. Das ist die Zahl, die glänzt. Aber jetzt kommt die andere Seite der Medaille.
Die unsichtbaren Kosten: Was Ihre Ferienimmobilie wirklich schluckt
Es ist ein altes Sprichwort, aber es war nie wahrer als bei Immobilien: Der Teufel steckt im Detail. Die laufenden Kosten sind der Posten, der am häufigsten unterschätzt wird. Und das kann Ihnen das Genick brechen. Zu den offensichtlichen Kosten wie Zins und Tilgung für den Kaufpreis der Immobilie kommen eine ganze Reihe weiterer Ausgaben hinzu. Ich nenne sie gerne die „Ach, das auch noch?“-Kosten.
Hier eine unvollständige, aber wichtige Liste:
- Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen.
- Instandhaltungskosten: Das ist der schlafende Riese. Experten raten, mindestens 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat als Rücklage zu bilden. Bei älteren Objekten oder hochwertiger Ausstattung eher mehr. Der Geschirrspüler geht immer am langen Wochenende kaputt, glauben Sie mir.
- Verwaltungs- und Vermarktungskosten: Schalten Sie Anzeigen? Nutzen Sie Buchungsportale, die Provisionen verlangen (oft 15 % und mehr)? Beauftragen Sie eine Agentur vor Ort? Das kostet Geld, spart Ihnen aber Zeit und Nerven.
- Reinigungskosten: Die Endreinigung nach jedem Gästewechsel ist ein erheblicher Posten.
- Steuern: Die Mieteinnahmen sind natürlich steuerpflichtig. Dazu gleich mehr.
- Einrichtung und Ersatz: Alle paar Jahre brauchen Sie neue Handtücher, das Sofa ist durchgesessen, die Kaffeemaschine gibt den Geist auf. Das läppert sich.
Erst wenn Sie diese Kosten von Ihren Brutto-Mieteinnahmen abziehen, nähern Sie sich dem, was am Ende wirklich für Sie übrig bleibt: der Ertrag.
Selbstnutzung oder reine Vermietung? Ein Drahtseilakt mit dem Finanzamt
Jetzt wird es richtig spannend, denn nun betritt ein Akteur die Bühne, den niemand unterschätzen sollte: das Finanzamt. Die zentrale Frage lautet: Betreiben Sie die Vermietung Ihrer Ferienwohnung mit einer sogenannten Gewinnerzielungsabsicht? Nur wenn das Finanzamt diese Absicht anerkennt, können Sie Verluste, die in den ersten Jahren oft anfallen, mit anderen Einkünften steuerlich verrechnen und so Werbungskosten absetzen.
Hält das Finanzamt Ihr Engagement hingegen für „Liebhaberei“ – also primär für den Eigennutz betrieben –, werden die Verluste nicht anerkannt. Der Grat ist schmal. Ein entscheidendes Kriterium ist die ortsübliche Vermietungszeit. Vermieten Sie Ihre Immobilie signifikant kürzer als der Durchschnitt in Ihrer Region, wird das Finanzamt hellhörig. Auch eine exzessive Selbstnutzung, vor allem in der Hauptsaison, kann zur Aberkennung der Gewinnerzielungsabsicht führen. Es gibt diverse BFH-Urteile (Urteile des Bundesfinanzhofs), die sich mit dieser kniffligen Materie befassen.
Deshalb ist eine plausible Ertragsprognose, oft über einen Zeitraum von 30 Jahren, so wichtig. Sie müssen dem Finanzamt nachweisen können, dass Sie auf lange Sicht einen Gesamtüberschuss anstreben. Hier wird aus einer einfachen Berechnung plötzlich ein strategisches Dokument.
So funktioniert unsere detaillierte Analyse: Ein Blick hinter die Kulissen
Sie merken schon: Eine verlässliche Prognose ist komplex. Man kann sie nicht mal eben auf einer Serviette erstellen. Aus diesem Grund haben wir ein Tool entwickelt, das Sie Schritt für Schritt durch diesen Prozess führt. Es ist keine simple Excel-Tabelle, sondern ein intelligentes Abfragesystem, das auf den Erfahrungen aus hunderten von Vermietungsobjekten basiert. Es hilft Ihnen, nichts zu vergessen und eine solide Grundlage für Ihre Entscheidung zu schaffen.
Aber wie funktioniert das genau? Der Prozess ist in mehrere logische Schritte unterteilt, die systematisch alle relevanten Aspekte Ihrer potenziellen Kapitalanlage Ferienwohnung beleuchten:
- Basisdaten: Hier geht es um die harten Fakten. Die Adresse ist nicht nur für die geografische Einordnung wichtig, sondern auch für den Abgleich mit regionalen Marktdaten. Die Größe der Wohn- und Grundstücksfläche ist ein fundamentaler Faktor für die Preisfindung und die laufenden Kosten. Die Kategorie der Immobilie (Apartment, Haushälfte, alleinstehendes Ferienhaus) definiert die Zielgruppe und das Ertragspotenzial.
- Ausstattung: Dieser Teil geht ins Detail und ist entscheidend für die Qualitätseinstufung. Warum fragen wir nach der Anzahl der Schlafzimmer *und* der Schlafplätze? Weil eine Familie mit zwei Kindern andere Bedürfnisse hat als vier befreundete Paare. Details wie Sauna, Kamin oder Pool sind Preistreiber und können die Buchungsrate in der Nebensaison massiv erhöhen.
- Lage & Umgebung: Die reine Adresse ist nur ein Teil der Wahrheit. Liegt das Objekt an einem See oder am Meer? Ist es Teil einer Ferienanlage? Die fußläufige Erreichbarkeit von Gastronomie oder Radwegen beeinflusst die Attraktivität und damit direkt die möglichen Mieteinnahmen.
- Details & Kontakt: Im letzten Schritt können Sie Besonderheiten angeben, die in kein Schema passen, aber den Wert Ihrer Immobilie ausmachen – der unverbaubare Blick, die besondere Architektur. Und natürlich erfassen wir Ihre Kontaktdaten, damit wir Ihnen die fundierte, auf all diesen Angaben basierende Prognose zusenden können.
Dieses Tool ersetzt nicht das eigene Denken, aber es strukturiert es. Es zwingt Sie, ehrlich zu sich selbst zu sein und liefert am Ende eine Ertragsprognose für Ihre Ferienwohnung, die auf einem viel breiteren Fundament steht als eine schnelle Überschlagsrechnung.
Füllen Sie einfach das folgende Formular aus, um Ihre persönliche und kostenlose Jahresertragsprognose anzufordern. Nehmen Sie sich die Zeit – es ist die bestinvestierte Zeit auf dem Weg zu Ihrer Ferienimmobilie.
Jahresertragsprognose anfordern
Bitte füllen Sie die folgenden Schritte aus, um Ihre Prognose zu erhalten.
Mein kontroverser Standpunkt: Perfekte Lage ist nicht alles
Lassen Sie mich an dieser Stelle eine vielleicht etwas provokante These in den Raum werfen: Ich glaube, der alleinige Fokus auf die 1A-Lage ist manchmal ein strategischer Fehler. Natürlich ist die erste Strandreihe fantastisch. Aber sie ist auch extrem teuer im Erwerb und die Erwartungshaltung der Gäste ist gigantisch. Jeder kleine Makel wird hier kritischer beäugt.
Ich habe mehr als einmal erlebt, dass eine sehr gut ausgestattete Ferienwohnung in einer 1B-Lage (z.B. 10 Minuten Fußweg zum Strand) eine bessere Rendite erzielt hat als ein mittelmäßiges Objekt in der 1A-Lage. Warum? Weil der Kaufpreis niedriger war und die Eigentümer das gesparte Geld in eine Sauna, ein Heimkino oder eine außergewöhnliche Einrichtung investiert haben. Sie haben ein Alleinstellungsmerkmal geschaffen, das wetterunabhängig ist. Natürlich ist das kein Plädoyer gegen gute Lagen. Die Lage bleibt König. Aber sie ist nicht der einzige Adelige am Hofe. Manchmal ist der charmante Prinz in der zweiten Reihe die klügere Partie.
Die Rendite, die man nicht berechnen kann: Der Wert der Eigennutzung
Bisher haben wir nur über Zahlen gesprochen. Über Rendite, Kosten, Steuern. Aber eine Ferienwohnung ist für die meisten eben doch mehr als nur eine Kapitalanlage. Es ist ein Ort der Sehnsucht. Der Moment, in dem man nach langer Fahrt die Tür aufschließt, die vertraute Luft atmet – eine Mischung aus Holz, sauberer Wäsche und der leisen Ahnung von Meersalz. Man tritt auf die Terrasse, der Blick schweift über die Dächer zum Horizont, und man spürt, wie der ganze Alltagsstress langsam abfällt.
Dieser Wert – nennen wir ihn die emotionale Rendite – lässt sich in keiner Excel-Tabelle abbilden. Er ist der Grund, warum viele Eigentümer auch dann an ihrer Ferienimmobilie festhalten, wenn die finanzielle Rendite mal nur bei 2 oder 3 Prozent liegt. Die Möglichkeit, spontan für ein Wochenende dem Alltag zu entfliehen, Familienfeste an einem besonderen Ort zu feiern, Erinnerungen für die Kinder zu schaffen – das ist unbezahlbar.
Ein ehrliches Fazit: Was bleibt unterm Strich?
Ist der Kauf einer Ferienwohnung also eine gute Idee? Meine Antwort nach all den Jahren ist ein klares: Es kommt darauf an. Es ist kein Selbstläufer und kein Garant für passives Einkommen. Es ist eine unternehmerische Entscheidung, die Engagement erfordert.
Wenn Sie bereit sind, sich tief in die Materie einzuarbeiten, eine realistische Ertragsprognose zu erstellen, Rücklagen zu bilden und die Vermietung als das zu sehen, was sie ist – ein Job –, dann kann eine Ferienimmobilie eine fantastische Sache sein. Eine Kapitalanlage, die nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine immense emotionale Rendite abwirft.
Hier nochmal meine wichtigsten Gedanken, ganz ohne Schischi:
- Zahlen sind nur die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte sind Sie, Ihre Zeit und Ihre Leidenschaft.
- Jede Ferienwohnung ist ein kleiner Mikrokosmos – was für die Ostsee gilt, kann im Allgäu kompletter Unsinn sein. Eine lokale Expertise ist Gold wert.
- Unterschätzen Sie niemals die laufenden Kosten und den Faktor Zeit. Ein Gästewechsel am Samstag kann den ganzen Tag blockieren.
- Verlieben Sie sich nicht nur in die Immobilie, sondern auch in den Gedanken, ein guter Gastgeber zu sein.
- Die beste Kapitalanlage Ferienwohnung ist die, die Sie auch emotional erfüllt, selbst wenn die Rendite in einem Jahr mal schwankt.
Mein Rat ist also: Gehen Sie es an, wenn Ihr Herz daran hängt. Aber gehen Sie es mit offenen Augen, einem kühlen Kopf und einer verdammt guten, ehrlichen Ertragsprognose in der Tasche an. Die Serviette meines Freundes von damals hängt übrigens heute gerahmt in seinem Flur. Als Mahnung und als Witz. Seine Rendite liegt nach Abzug aller Kosten eher bei 3-4 %, aber er sagt, jeder einzelne Urlaubstag in seinem eigenen Haus sei unbezahlbar. Und vielleicht ist das am Ende die wichtigste Rendite von allen.
