Steuern Ferienwohnung: Der vollständige Überblick
Wie Eigentümer von Ferienobjekten ihre Abgaben steuern, statt sich von ihnen steuern zu lassen — eine Beratung mit Maß, Methode und ein paar Stolpersteinen, die man besser kennt, bevor man drüberfällt.
Vorangestelltes Fazit - drei Stellschrauben entscheiden
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist steuerlich kein Hexenwerk, aber sie verzeiht keine Sorglosigkeit. Wer die Spielregeln früh kennt, fährt am Ende deutlich besser. Drei Stellschrauben entscheiden über die Rendite: die Einordnung als private Vermögensverwaltung oder Gewerbe, die Wahl zwischen Kleinunternehmerregelung und Regelbesteuerung mit ihrem ermäßigten Satz von sieben Prozent, und der saubere Umgang mit Werbungskosten, Abschreibung und der berüchtigten Fünfzehn-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
Dazu kommen Kommunalabgaben wie Kurtaxe und Bettensteuer, die DAC7-Datenmeldungen der Plattformen und die jährliche Pflicht zur Anlage V. Wer plant, dokumentiert und mit einem Steuerberater rechnet, anstatt nur Daumen zu drücken, kann seine Belastung spürbar senken und dabei ruhig schlafen. Dieser Beitrag führt durch die Wege und die Fallstricke, gibt Beispiele aus der Praxis und macht eines klar: Ein Ferienobjekt rechnet sich nicht trotz, sondern oft wegen seiner steuerlichen Gestaltungsspielräume — vorausgesetzt, man kennt sie.
Warum der Steuerblick auf die Ferienwohnung lohnt
Wer eine Wohnung an der Ostsee, ein Apartment in den Alpen oder ein Häuschen im Schwarzwald an wechselnde Gäste vermietet, betreibt mehr als nur ein Hobby mit Mehrwert. Die Finanzverwaltung sieht eine wirtschaftliche Tätigkeit, und damit kommt sie früher oder später ins Spiel. Das ist nicht zwangsläufig schlecht. Im Gegenteil: Die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien bietet Spielräume, die ein klassisches Mietshaus so nicht kennt. Sie verlangt aber Klarheit über die eigene Konstellation, sonst werden aus Spielräumen schnell Stolperdrähte.
Ich habe in fünfundzwanzig Jahren Beratung kein einziges Objekt gesehen, bei dem sich nicht mindestens drei- bis vierstellige Euro-Beträge pro Jahr legal optimieren ließen. Das Problem ist selten die Höhe der Steuer — es ist die Strategie davor.
— Erfahrener Steuerberater im Beratungsgespräch
Die Branchenstatistik gibt dieser Einschätzung recht. Wer beim Kauf bereits weiß, ob er privat oder gewerblich vermieten wird, ob die Kleinunternehmerregelung passt, wie die Abschreibung läuft und welche Gemeinde welche Bettensteuer erhebt, hat den entscheidenden Vorsprung.
Podcast: Steuern bei der Ferienwohnung
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(Kurze Beschreibung des Inhalts)
Der deutsche Ferienhausmarkt in Zahlen
Wer von Steuern auf Ferienimmobilien spricht, sollte die Größenordnung kennen: Der Ferienhausmarkt ist in Deutschland längst eine ernsthafte volkswirtschaftliche Größe — und damit auch ein dauerhaftes Beobachtungsfeld der Finanzverwaltung. Die folgenden Eckdaten stammen aus der Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbands in Zusammenarbeit mit Statista.
Bemerkenswert: 82 Prozent dieser Unterkünfte werden von privaten Gastgebern vermietet — Eigentümern, die in der Regel weniger als zehn Betten anbieten und deshalb in der amtlichen Beherbergungsstatistik gar nicht auftauchen. Genau diese Gruppe steht im Fokus der DAC7-Meldepflichten und der jährlichen Anlage V. Die Steuereinnahmen aus dem Markt summieren sich nach Berechnung der Studie auf rund 5,2 Milliarden Euro pro Jahr — ein deutlicher Hinweis darauf, wie aufmerksam die Finanzverwaltung diesen Bereich beobachtet.
Quelle: Deutscher Ferienhausverband, Marktstudie 2024 (Statista Q)
Privat oder gewerblich - die erste Entscheidung
Die erste und wichtigste Frage stellt der Fiskus selten laut, aber er stellt sie. Verwaltet jemand sein Privatvermögen und vermietet es nebenbei an Urlauber, oder betreibt er einen kleinen Beherbergungsbetrieb? Davon hängt fast alles Weitere ab. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach bestätigt, dass die reine Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste in der Regel noch keine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Sie wird zur Vermögensverwaltung gerechnet, die Einkünfte fließen in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Anders sieht es aus, sobald hotelähnliche Leistungen hinzukommen oder die Organisation einen betriebsähnlichen Zuschnitt annimmt.
Ein Frühstücksservice, eine ständig besetzte Rezeption, das Stellen von Bettwäsche mit täglichem Wechsel, eine Hausmeister- oder Concierge-Funktion, der hauseigene Fahrradverleih oder gar die Vermittlung von Ausflügen vor Ort — all das schiebt die Vermietung in Richtung Gewerbe. Auch eine besonders hohe Wechselfrequenz und mehrere Objekte unter einer Hand können den Ausschlag geben. Die Grenze ist fließend, und genau hier wird es für viele Eigentümer interessant.
Wer einen Brötchenservice anbietet, einen kleinen Begrüßungskorb auf den Tisch stellt und seine Gäste am Bahnhof abholt, mag das für Gastfreundschaft halten. Das Finanzamt sieht darin oft etwas anderes.
— Praxiserfahrung aus der Beratung von Ferienvermietern
Was unterscheidet Vermögensverwaltung von Gewerbe?
Wer eine oder wenige Ferienwohnungen ohne hotelähnliche Zusatzleistungen vermietet, bewegt sich in aller Regel in der privaten Vermögensverwaltung. Die Einkünfte werden über die Anlage V zur Einkommensteuererklärung versteuert. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com läuft. Entscheidend ist: keine täglichen Reinigungsleistungen, keine Rezeption, keine Verpflegung, keine ständige Präsenz vor Ort.
Hotelähnliche Zusatzleistungen kippen die Einstufung in Richtung Gewerbe: tägliche Bettwäsche- und Handtuchwechsel, Frühstücks- oder Halbpensionsangebote, eine ständig besetzte Rezeption, Concierge-Funktionen, hauseigener Fahrradverleih oder Wellnessangebote gegen Aufpreis. Auch hohe Wechselfrequenzen und mehrere Objekte unter einer Hand können den Ausschlag geben.
Eine als gewerblich eingestufte Vermietung verlangt eine Gewerbeanmeldung beim örtlichen Gewerbeamt, das wiederum das Finanzamt informiert. Damit wird Gewerbesteuer fällig — sofern der Gewinn den Freibetrag von 24.500 Euro übersteigt, den nur Einzelunternehmer und Personengesellschaften nutzen können. Eine GmbH zahlt vom ersten Euro an Gewerbesteuer. Hinzu kommt häufig die Mitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer mit ihrem jährlichen Beitrag.
Wichtig: Die Gewerbeanmeldung selbst kostet je nach Kommune zwischen 20 und 60 Euro. Wer offenlegt und früh klärt, vermeidet rückwirkende Einstufungen und Bußgelder.
Viele kleine Vermieter rutschen mit ihrem Gewinn unter den 24.500 Euro Gewerbesteuer-Freibetrag. Dann ist die Gewerbeanmeldung kein Schreckgespenst, sondern reine Formalie. Wichtiger als die Gewerbesteuer selbst ist die saubere Abgrenzung im Vorfeld — damit später nicht plötzlich eine rückwirkende Einstufung droht.
Die Einkommensteuer und die Anlage V
Im Regelfall, also bei privater Vermögensverwaltung, fließen die Einkünfte aus der Ferienvermietung in die Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder eine spezialisierte Ferienhausagentur läuft. Maßgeblich ist der Überschuss: Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Der Überschuss wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der zwischen vierzehn und vierzig Prozent liegt — in der Spitze einschließlich Reichensteuer auch höher.
Werbungskosten sind das eigentliche Gestaltungsfeld. Sie umfassen alle Aufwendungen, die der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen.
Diese Werbungskosten lassen sich absetzen
- Schuldzinsen aus der Finanzierung — der Tilgungsanteil zählt nicht, nur die Zinsen
- Laufende Reparaturen — vom defekten Wasserhahn bis zur jährlichen Heizungswartung
- Reinigung zwischen den Belegungen — egal ob Eigenleistung oder externer Dienst
- Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr — alle vermietungsbezogenen Verbrauchskosten
- Versicherungen und Grundsteuer — Wohngebäude, Haftpflicht, Inhalt
- Inserats- und Plattformgebühren — Provisionen an Vermittler, Buchungssoftware, Channelmanager
- Fahrtkosten zum Objekt — pauschal nach Kilometer oder mit Einzelnachweisen
- Verbrauchsmaterial — Bettwäsche, Handtücher, Reinigungsmittel, Begrüßungsausstattung
- Abschreibung von Gebäude und Einrichtung — der größte einzelne Werbungskostenposten
- Smart-Home, Schlüsselsystem, Software — alles, was der Vermietung dient, ist absetzbar
- Steuerberatungs- und Buchhaltungskosten — voll abzugsfähig als Werbungskosten
Wer es genau nimmt — und das sollten Eigentümer von Ferienobjekten unbedingt — führt ein einfaches Einnahmen-Ausgaben-Buch. Eine Tabelle in der Tabellenkalkulation reicht. Pro Buchung werden Datum, Mietpreis, Nebenkosten und Gebühren erfasst, pro Ausgabe Datum, Beleg, Zweck, Betrag. Ein eigenes Konto für die Ferienwohnung ist keine Pflicht, aber dringend zu empfehlen. Es trennt die privaten von den vermietungsbezogenen Geldströmen und erspart dem Steuerberater Stunden, die er sonst mit dem Sortieren verbringt — und die er Ihnen in Rechnung stellt.
Wo sich Geld holen lässt - Möbel, Gebäude und die 15-Prozent-Falle
Was vielen Eigentümern entgeht, ist die Bandbreite dessen, was sich tatsächlich absetzen lässt — und welche Logik dabei für unterschiedliche Wirtschaftsgüter gilt. Bei Möbeln und Ausstattung greift eine eigene Logik, bei Gebäuden eine andere, und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf lauert eine Falle, die Eigentümern jährlich tausende Euro kostet, wenn sie sie übersehen. Die folgenden Reiter führen durch die Details.
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto pro Stück lassen sich im Jahr der Anschaffung sofort und in voller Höhe absetzen. Wer einen Fernseher für 750 Euro netto kauft, setzt ihn komplett im Anschaffungsjahr ab.
Bei Anschaffungen zwischen 250,01 und 1.000 Euro netto besteht alternativ die Möglichkeit, einen Sammelposten zu bilden, der über fünf Jahre gleichmäßig abgeschrieben wird — jährlich also ein Fünftel.
Liegt der Einzelpreis über 800 Euro netto, gilt die reguläre Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Möbel werden in der Regel über zehn bis dreizehn Jahre abgeschrieben, eine Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre.
Praxis-Tipp: Beim Erstausstattung einer Wohnung lohnt es sich, die Einkaufsbelege nach GWG (sofort) und längerlaufenden Wirtschaftsgütern getrennt abzulegen.
Die Abschreibung des Gebäudes
Die Gebäude-Abschreibung ist der größte einzelne Posten und wird oft unterschätzt:
- Wohngebäude ab 1. Januar 2023 fertiggestellt: linear 3 % jährlich (entspricht ~33 Jahre Nutzungsdauer)
- Gebäude ab 1925 fertiggestellt: linear 2 % über 50 Jahre
- Gebäude vor 1925 errichtet: 2,5 % über 40 Jahre
Für Neubauten mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent jährlich auf den Restwert in den ersten Jahren — geregelt in § 7 Abs. 5a EStG.
Wichtige Einschränkung für Ferienwohnungen: Die zusätzliche Sonderabschreibung nach § 7b EStG (5 % über 4 Jahre) ist für Ferienwohnungen explizit ausgeschlossen — sie greift nur bei dauerhafter Wohnraumvermietung. Im Zweifelsfall mit dem Steuerberater klären.
Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wer ein Gebäude kauft und in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb mehr als fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden, ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung ausgibt, darf diese Kosten nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehen. Sie werden dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu den Anschaffungskosten gerechnet und nur noch mit zwei oder drei Prozent jährlich abgeschrieben.
Aus einem geplanten Sofortabzug von 30.000 Euro werden so plötzlich zehn oder zwölf Jahre verteilte Mini-Beträge.
Drei Wege haben sich bewährt:
- Größere Renovierungen aufteilen — was nicht zwingend in den ersten drei Jahren passieren muss, wird verschoben.
- Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen, Bodenerneuerung) isoliert durchführen.
- Vor dem Kauf durchgeführte Renovierungen zählen nicht zur Grenze, ebenso wenig Schäden, die nachweislich nach dem Kauf durch Dritte verursacht wurden.
Wer hier präzise dokumentiert, vermeidet Streit mit dem Finanzamt — siehe interaktiver Rechner im nächsten Abschnitt.
Was passiert in den leeren Wochen?
Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, ohne dass eine Selbstnutzung stattfindet oder vertraglich möglich ist, gehen Leerstandszeiten zu Lasten der Vermietungstätigkeit — sämtliche Werbungskosten lassen sich auch für die leeren Monate absetzen.
Wer die Wohnung daneben selbst nutzt, muss aufteilen. Die einfachste Methode ist der zeitliche Anteil: Tage der tatsächlichen Vermietung im Verhältnis zu den Tagen der Selbstnutzung plus Vermietung. Wird die Wohnung durch einen Vermittler vermietet und ist die Selbstnutzung vertraglich ausgeschlossen, gelten Leerstandszeiten in der Regel automatisch als der Vermietung zugeordnet.
Belegungsdokumentation: Excel reicht völlig, ein simpler Kalender mit Farbpunkten genauso. Hauptsache, die Aufteilung lässt sich nachvollziehbar belegen. Eine Auslastung von 75 bis 85 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage gilt in der Regel als unverdächtig.
Die Abschreibung ist der unbezahlte Mitbewohner, den niemand sieht und den niemand bewirten muss. Trotzdem zahlt er jeden Monat einen Teil der Hypothek mit.
— Steuerlicher Berater zur AfA-Wirkung bei Vermietung
Bleibt Ihre Renovierung unter der 15-Prozent-Grenze?
Verschieben Sie die Regler, um Ihre Anschaffungskosten und geplanten Renovierungsausgaben in den ersten drei Jahren zu simulieren. Der Rechner zeigt sofort, ob Ihre Maßnahme als Sofortabzug erhalten bleibt — oder unter die berüchtigte Fünfzehn-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fällt und damit zu anschaffungsnahen Herstellungskosten wird.
Sofortabzug möglich — sicherer Bereich
Bei 18.000 € Renovierung auf 240.000 € Gebäude-Anschaffungskosten liegen Sie bei 7,5 % — deutlich unter der 15-Prozent-Schwelle. Die Kosten lassen sich als Erhaltungsaufwand sofort und voll als Werbungskosten absetzen, alternativ verteilt auf bis zu fünf Jahre nach § 82b EStDV.
Der Sieben-Prozent-Vorteil und seine Grenzen
Der zweite große Steuerblock ist die Umsatzsteuer. Hier liegt eine der wichtigsten Besonderheiten der Ferienvermietung versteckt: Während die langfristige Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist, fällt die kurzfristige Beherbergung von Gästen — also typischerweise Aufenthalte unter sechs Monaten — unter den ermäßigten Steuersatz von sieben Prozent. Das ist erheblich günstiger als die regulären neunzehn Prozent, die etwa im Restaurant- oder Bargeschäft auf Getränke anfallen.
Diese Sieben-Prozent-Regelung gilt für die reine Übernachtungsleistung. Sobald aber Zusatzleistungen ins Spiel kommen, die nicht unmittelbar mit der Beherbergung verbunden sind, wechselt der Steuersatz. Klassisches Beispiel ist das Frühstück: Bietet der Vermieter es an, fällt darauf neunzehn Prozent Umsatzsteuer an. Auch das Vermieten von Fahrrädern, Saunanutzung gegen Aufpreis oder ein Wäscheservice zählen zu den Zusatzleistungen mit dem höheren Satz. Die Endreinigung dagegen wird in der Regel als unselbständige Nebenleistung der Übernachtung anerkannt und teilt mit ihr den Sieben-Prozent-Satz, sofern sie zwingend mit dem Aufenthalt verbunden ist.
Die saubere Aufteilung dieser Posten auf der Rechnung ist nicht Kosmetik, sondern Pflicht. Wer beides in einer Pauschale anbietet, riskiert, dass der gesamte Betrag mit neunzehn Prozent versteuert wird. Eine getrennte Ausweisung — Übernachtung, Endreinigung, optional gebuchte Zusatzleistungen — schafft Klarheit und spart Steuern.
Umsatzsteuersätze in der Ferienvermietung im Überblick
| Leistung | Steuersatz |
|---|---|
| Übernachtung (Aufenthalt unter 6 Monaten) | 7 % |
| Endreinigung als Nebenleistung zur Übernachtung | 7 % |
| Frühstück (separat angeboten) | 19 % |
| Fahrradverleih, Bootsverleih | 19 % |
| Sauna, Wellness, Eintrittspakete | 19 % |
| Halbpension, Verpflegungsangebote | 19 % |
| Langzeitvermietung (über 6 Monate) | steuerfrei |
Kleine Hürde, große Erleichterung - die Regelung nach § 19 UStG
Hier wird es für viele Eigentümer richtig interessant. Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 Umsatzsteuergesetz erlaubt es kleinen Vermietern, gar keine Umsatzsteuer auf ihren Rechnungen auszuweisen und keine an das Finanzamt abzuführen. Dafür entfallen Umsatzsteuervoranmeldungen, Umsatzsteuerjahreserklärungen und der gesamte zugehörige Verwaltungsaufwand.
Seit Anfang 2025 gelten neue, höhere Grenzen, die auch 2026 weiter Bestand haben. Kleinunternehmer ist, wer im Vorjahr nicht mehr als 25.000 Euro Nettoumsatz erzielt hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Wichtig zu wissen: Anders als bei der alten Prognose-Regelung handelt es sich bei den 100.000 Euro um eine harte Grenze — wird sie im Jahresverlauf gerissen, fällt der Vermieter ab diesem Zeitpunkt sofort in die Regelbesteuerung.
Bin ich Kleinunternehmer? — Schwellenwert-Rechner für Ferienvermieter
Schätzen Sie Ihre Buchungen für 2026 ab. Der Rechner zeigt, ob Sie unter den Grenzen 25.000 € (Vorjahr) und 100.000 € (laufendes Jahr) bleiben.
Sie bleiben Kleinunternehmer
Bei einem Jahresumsatz von 21.000 € bleiben Sie deutlich unter beiden Grenzen. Sie können auf den Ausweis von 7 % Umsatzsteuer auf der Rechnung verzichten und sparen sich die quartalsweisen Voranmeldungen — Ihren Bruttoumsatz behalten Sie zu 100 %.
Der Verzicht auf die Vorsteuer ist allerdings kein Schönheitsfehler. Er kann ins Geld gehen. Gerade in der Anfangsphase, wenn eine Wohnung gekauft, möbliert und ausgestattet wird, summiert sich die Vorsteuer aus den Eingangsrechnungen schnell auf fünfstellige Beträge. Wer hier auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet und zur Regelbesteuerung optiert, kann diese Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Die Bindung an diese Wahl beträgt fünf Jahre. Wer zu früh wechselt, ist unter Umständen sogar verpflichtet, einen Teil der bereits geltend gemachten Vorsteuer rückzuzahlen.
Faustregel: Wer mit hohen Investitionen startet und einen klaren Anlauf hat, ist mit der Regelbesteuerung in den ersten Jahren oft besser bedient. Wer eine bereits eingerichtete Wohnung übernimmt und nur kleine Auffrischungen plant, kann die Kleinunternehmerregelung nutzen, ohne viel zu verlieren. Diese Entscheidung gehört vor den ersten großen Rechnungen auf den Tisch des Beraters, nicht erst am Ende des ersten Jahres.
Quellen: IHK Region Stuttgart, Kleinunternehmerregelung § 19 UStG · BMF-Einführungsschreiben zur Reform 2025
Die Wahl zwischen Kleinunternehmer und Regelbesteuerung ist die wichtigste Vorsteuer-Entscheidung der ersten fünf Jahre. Wer sie überschläft, zahlt fünf Jahre lang dafür.
— Beratungsweisheit für Erstvermieter
Bettensteuer, Kurtaxe und Übernachtungssteuer
Was viele Eigentümer überrascht, ist die Vielfalt kommunaler Abgaben, die nichts mit der Bundessteuer zu tun haben und doch monatlich oder quartalsweise abzuführen sind. Über sechzig Städte und Gemeinden in Deutschland erheben mittlerweile eine Bettensteuer oder Übernachtungssteuer — Tendenz steigend. In Bremen heißt sie Citytax, in Hamburg Kultur- und Tourismustaxe, in Berlin Übernachtungsteuer. Die Berechnung schwankt zwischen festen Beträgen pro Nacht und Prozentaufschlägen.
Übernachtungssteuer in den Großstädten
Die Bettensteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer, die nicht zweckgebunden in den allgemeinen Haushalt der Stadt fließt. Seit dem BVerfG-Urteil vom 17. Mai 2022 dürfen Kommunen die Steuer auch bei beruflich bedingten Übernachtungen erheben — viele Städte haben ihre Ausnahmeregelungen daraufhin abgeschafft.
- Berlin: 7,5 % des Nettoentgelts (seit 2025 — vorher 5 %)
- Köln: 5 % Kulturförderabgabe
- Hamburg: gestaffelt 0,60 € bis 4,80 € pro Nacht (seit 2025)
- Frankfurt am Main: 2 € pro Person und Nacht
- Düsseldorf: 3 € pro Person und Nacht
- Bremen: 5,5 % ab 2026 (vorher 5 %)
- Stuttgart: 3 € pro Person und Nacht ab 1. Juli 2026
München ist ein bemerkenswertes Beispiel: Die Stadt wollte eine Übernachtungssteuer einführen, kann sie aktuell aber nicht erheben.
Die zweckgebundene Variante
Davon zu unterscheiden ist die Kurtaxe, auch Fremdenverkehrsabgabe oder Gästetaxe genannt. Sie wird in Kur- und Erholungsorten erhoben und ist im Gegensatz zur Bettensteuer mit einer Gegenleistung verbunden — etwa der Nutzung von Strandeinrichtungen, Kurkonzerten oder Wanderwegen. An der Ostsee, in den Alpen und in den meisten anerkannten Kurorten ist sie Standard.
Pro Person und Nacht werden meist 1 bis 4 Euro fällig, oft mit Ermäßigungen für Kinder, Begleitpersonen mit Behinderung oder Geschäftsreisende. Die Spannweite reicht je nach Bundesland und Saison von wenigen Cent bis über 5 Euro.
Wichtige Abgrenzung: Kurtaxe-Einnahmen müssen direkt in die Touristik vor Ort fließen — Bettensteuer-Einnahmen können beliebig im Haushalt verwendet werden.
Einzug, Abführung, Haftung
Beide Abgaben müssen die Vermieter vom Gast einziehen und an die Kommune abführen. Auf der Rechnung sind sie getrennt auszuweisen. Versäumt der Vermieter den Einzug, haftet er häufig selbst für die Beträge.
Dass einige Plattformen wie Airbnb in bestimmten Städten den Einzug automatisch übernehmen und an die Kommune abführen, ist eine Erleichterung für die direkten Plattformbuchungen — ändert aber nichts an der Pflicht des Vermieters für Direktbuchungen über die eigene Webseite oder andere Kanäle.
Praktisch hilft eine simple Routine: Pro Buchung wird die Anzahl der Personen, der Nächte und die fällige Abgabe dokumentiert. Eine Excel-Liste oder ein Modul in der Buchungssoftware reicht. Am Monats- oder Quartalsende geht ein Standardformular an die Kommune, der Betrag wird überwiesen.
Die Kurtaxe ist die einzige Steuer, die der Vermieter weder schuldet noch behält, aber für die er trotzdem geradesteht.
— Praxiserfahrung aus der kommunalen Abgabenpraxis
Die Plattformen melden mit — und das Finanzamt liest mit
Seit Anfang 2023 gilt in der Europäischen Union die DAC7-Richtlinie, in Deutschland umgesetzt als Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG). Sie verpflichtet digitale Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo, Atraveo und vergleichbare Anbieter, die Daten ihrer aktiven Vermieter einmal jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Übermittelt werden Name, Anschrift, Steueridentifikationsnummer, Bankverbindung sowie die erzielten Umsätze und die Anzahl der vermieteten Tage.
Die Meldung greift, sobald ein Vermieter über eine Plattform mehr als 30 Buchungsvorgänge oder mehr als 2.000 Euro Umsatz im Kalenderjahr erreicht. Diese Schwelle ist im Ferienmarkt schnell überschritten. Faktisch bedeutet das: Das Finanzamt kennt die Plattformeinnahmen ohnehin, bevor die Steuererklärung eintrifft. Stille Annahmen oder kleine Auslassungen funktionieren nicht mehr.
Meldewege bei der Ferienvermietung
Tippen Sie einen Knoten an, um Details zu sehen
Das Diagramm zeigt, wie Buchungsdaten und Zahlungen seit DAC7 zwischen Plattform, Bundeszentralamt für Steuern und Finanzamt fließen — und welche Pflichten beim Vermieter selbst verbleiben.
Klick auf einen Kasten → Details unten
Für ehrliche Vermieter ist das eine reine Formalie. Wer seine Einnahmen sauber in der Anlage V deklariert, hat von DAC7 keinen Nachteil zu fürchten. Wer dagegen lückenhaft gemeldet hat, sollte die nächste Erklärung mit einer kompletten Aufstellung verbessern oder eine Selbstanzeige in Erwägung ziehen, gemeinsam mit einem Berater.
Quellen: Bundeszentralamt für Steuern — DAC7 · Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG)
Die häufigsten Fehler — und wie sie sich vermeiden lassen
Aus der Beratungspraxis lassen sich einige Muster destillieren, die bei Eigentümern von Ferienwohnungen wieder und wieder auftauchen — fünf Klassiker, die selten dramatisch wirken, aber jährlich vier- bis fünfstellige Beträge an unnötiger Steuer oder Nachzahlung kosten können.
Unklare Trennung der Sphären
Ein gemeinsames Konto, vermischte Belege, vergessene Rechnungen vom letzten Sommer — all das produziert am Jahresende Aufwand und gefährdet den Werbungskostenabzug. Die Lösung ist banal: ein eigenes Konto, ein dedizierter Aktenordner, eine simple Cloud-Ablage.
Die 15-Prozent-Falle übersehen
Wer kurz nach dem Kauf Bad und Küche modernisieren lässt und dazu die Heizung tauscht, summiert schnell Beträge jenseits der Schwelle. Vor jedem Auftrag ab 5.000 Euro lohnt der Blick auf die kumulierte Drei-Jahres-Summe — eine kleine Tabelle ist Gold wert.
Bettensteuer und Kurtaxe vergessen
Beide werden nicht vom Vermieter bezahlt, aber von ihm eingezogen und abgeführt. Wer das vier Quartale lang vergisst, riskiert Nachforderungen plus Säumniszuschläge. In Hochsaisonorten kann eine versäumte Quartalsmeldung schnell vierstellige Beträge zur Folge haben.
Rechtsformfrage zu spät stellen
Wer nach drei Jahren feststellt, dass eine GmbH steuerlich besser passen würde, kann zwar wechseln, das löst aber häufig Sperrfristen, Veräußerungsgewinne und Übertragungsaufwände aus. Diese Frage gehört vor den Notartermin, nicht danach.
Selbstnutzung nicht dokumentieren
Wer die Wohnung gelegentlich selbst belegt, muss die Tage genau verbuchen. Eine Liste in der Buchungsverwaltung mit eindeutigen Kategorien — Fremdgast, Eigennutzung, Familie unentgeltlich, Wartung — reicht dem Finanzamt in aller Regel und sichert den Werbungskostenabzug.
Die häufigsten Steuerfallen sind nicht die exotischen Konstellationen, sondern die alltäglichen Schlampereien.
— Beobachtung aus der Beratungspraxis
Praktische Tipps — kompakt für die Umsetzung
- Steuerberatung vor dem Kauf: ein bis zwei Stunden für 200 bis 500 Euro — sparen oft das Zehnfache.
- Eigenes Konto und Excel-Tabelle: drei Reiter (Einnahmen, Ausgaben, Belegung) reichen für den Anfang.
- Belegungsdokumentation pro Tag: Gast, Eigentümer, Familie, Wartung, Leerstand — Basis für die Werbungskosten-Aufteilung.
- Drei-Jahres-Übersicht bei jeder Renovierung: Datum, Gewerk, Brutto, Netto, Vergleich mit Anschaffungskosten.
- Quartals- oder Monatsroutine für Bettensteuer und Kurtaxe: in den Kalender, nicht auf die mentale Erinnerungsliste.
- Jährliche Überprüfung der Kleinunternehmergrenze spätestens im November — bewusster Wechsel oder gesteuerte Buchungen?
- Steuererklärung im April fertig: Zeit für Prüfung, fehlende Belege, ruhige Rückfragen mit dem Berater.
Ein Wort zur Beratung
Steuerberater sind in Deutschland eine streng regulierte Berufsgruppe, und das ist im Sinne der Mandanten gut so. Was einer Agentur, einem Vermittler oder einem Plattformbetreiber rechtlich gar nicht erlaubt ist, kann ein Steuerberater in den vollen Ausprägungen leisten. Wer seine Ferienvermietung ernst nimmt, sollte daher mindestens einmal jährlich, besser zweimal, ein strukturiertes Gespräch mit einem Berater führen — im Frühjahr für die Steuererklärung, im Herbst für die Planung des Folgejahres mit Blick auf Investitionen, Ausschüttungen und mögliche Schwellen.
Die Kosten für die laufende Beratung halten sich in vertretbaren Grenzen. Eine kleine Vermietung mit einer Wohnung kommt häufig mit 600 bis 1.200 Euro Beratungskosten pro Jahr aus. Wer mehrere Objekte oder eine GmbH-Konstruktion betreibt, zahlt mehr, profitiert aber auch von größeren Hebeln. In jedem Fall ist die Beratung selbst voll als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abzugsfähig.
Die Steuerseite als Renditequelle
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist ein mehrdimensionales Geschäft. Sie verbindet Immobilie, Hospitality, Dienstleistung und Steuer in einem einzigen Geschäftsmodell. Wer die steuerliche Seite versteht, kann sie nicht nur als Belastung, sondern als aktiven Renditebaustein nutzen. Der ermäßigte Umsatzsteuersatz von sieben Prozent, die Kleinunternehmerregelung mit ihren erhöhten Grenzen ab 2025, die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter, der Gewerbesteuerfreibetrag von 24.500 Euro, die Spekulationsfrist von zehn Jahren und die zahlreichen Werbungskostenpositionen ergeben in der Summe einen erheblichen Spielraum.
Vorausgesetzt, man nutzt ihn. Das verlangt nicht das tiefe Studium des Steuerrechts, aber den Willen, die Grundlagen zu kennen, die Belege zu sammeln, die Termine einzuhalten und im Zweifel den richtigen Berater an seiner Seite zu haben. Eine Ferienwohnung wirft selten ein Vermögen ab. Aber sie kann ein verlässliches Zubrot, ein steuerlich vorteilhaftes Investitionsobjekt und ein langfristiger Vermögensbaustein sein.
Konto trennen
Eigenes Konto, dedizierter Aktenordner. Klarheit von Tag eins.
Belege sammeln
Cloud-Ablage, beim Eintreffen sortiert. Drei-Jahres-Tabelle parallel.
Belegung dokumentieren
Pro Tag: Gast, Eigentümer, Familie, Wartung, Leerstand. Beweis im Streitfall.
Berater einbeziehen
Frühjahr für Erklärung, Herbst für Planung. 600 bis 1.200 Euro im Jahr.
Wer am Anfang ein paar Stunden in die richtige Aufstellung investiert, profitiert über Jahre.
- › IHK Stuttgart: Kleinunternehmerregelung § 19 UStG
- › BZSt: DAC7 / Plattformen-Steuertransparenzgesetz
- › BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 (Ferienwohnungen)
- › Deutscher Ferienhausverband: Marktstudie 2024
- › DEHOGA: Bettensteuer-Übersicht der Kommunen
- › VLH: Ferienwohnung vermieten — steuerlich beachten
- › § 7 EStG: Gebäudeabschreibung (AfA)
- › § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG: 7 % Beherbergung
- › Ecovis: Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen
- › Steuertipps.de: Ferienhaus in Deutschland — was gilt
- › EU-Richtlinie 2021/514 (DAC7)
- › § 11 GewStG: Freibetrag 24.500 Euro