Ferienhausverwaltung Ostsee Schleswig-Holstein
Unsere Deutschland-Zentrale in Rostock verwaltet Ihre Objekte mit regionalen Partnern vor Ort. Von Timmendorfer Strand über Scharbeutz und Haffkrug bis nach Fehmarn, an die Schlei und an die Flensburger Förde verwalten wir Ferienobjekte mit der gleichen Sorgfalt, die Sie von Ihrem eigenen Zuhause erwarten würden.
Was Favorent-Objekte an der schleswig-holsteinischen Ostsee erreichen
Wie sich die schleswig-holsteinische Ostsee über das Jahr verteilt
Auslastungsprofil des Reisegebiets Ostsee
Amtliche Bettenauslastung des Reisegebiets Ostsee 2025, umgerechnet mit dem Faktor 1,44 auf das Niveau gut vermarkteter Ferienobjekte. Die Bettenauslastung je Reisegebiet ist ein eigener Rechenwert nach amtlicher Formel; das Statistikamt Nord veröffentlicht dafür keine Werte. Der August erreicht rechnerisch 91,6 und ist bei 90 gedeckelt.
Regionale Besonderheit
Die Ostseecard bündelt die Gästekarten von 23 Urlaubsorten zwischen Glücksburg und Travemünde unter einer Marke, drei davon liegen im Binnenland. Vereinheitlicht sind Marke und System, nicht die Leistung: Die Höhe der Kurabgabe legt jede Gemeinde selbst fest, und der freie Strandzugang gilt unbegrenzt nur im eigenen Urlaubsort, in den übrigen Bädern einmalig. In der Region Süd mit Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Sierksdorf, Neustadt und Travemünde kostet die Einzelfahrt auf den Strandlinien 40, 520, 522 und 550 einen Euro. Vergünstigtes Parken gewährt die Karte in keinem Ort. Träger ist die Ostsee-Tourismus-Service GmbH in Lübeck-Travemünde.
Saisonfenster
Die Saison trägt von April bis Oktober. Der Spitzenmonat ist der August mit umgerechnet 90, gefolgt vom Juli mit 87. Bemerkenswert sind die Randmonate: Der Oktober liegt mit 48 sogar knapp über dem April mit 47, und der September erreicht 56. Von November bis März bleibt die Küste unter 40. Genau in den Schultermonaten entscheidet sich der Jahresertrag, deshalb arbeiten wir dort mit eigener Preissteuerung und gezielten Kampagnen für Paare, Hundehalter und Gäste außerhalb der Ferienzeiten.
Rechtliche Rahmenbedingungen an der schleswig-holsteinischen Ostsee
Kurtaxe und Gästebeitrag
An der schleswig-holsteinischen Ostsee fällt pro Gast und Übernachtung die Kurabgabe an. Sie wird vom Vermieter eingezogen und an die Gemeinde abgeführt. Die Abführung erfolgt monatlich oder quartalsweise an die jeweilige Gemeinde, abhängig von der Kurabgabesatzung. Favorent übernimmt die komplette Abwicklung inklusive Ostseecard-Ausgabe.
Meldepflicht und Meldeschein
Seit dem 1. Januar 2025 muss einen Meldeschein nur noch ausfüllen und unterschreiben, wer keine deutsche Staatsangehörigkeit hat. Maßgeblich ist allein die Staatsangehörigkeit, nicht der Wohnsitz (§ 29 Abs. 2 S. 1 Bundesmeldegesetz in der Fassung des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes, BGBl. 2024 I Nr. 323). Auch der Ausweis ist nur noch von ausländischen Gästen vorzulegen (§ 29 Abs. 3 BMG), und die einjährige Aufbewahrungsfrist nach § 30 Abs. 4 BMG betrifft ausschließlich die tatsächlich ausgefüllten Scheine. Unberührt bleibt die Meldung an die Gemeinde für Kurabgabe und Gästekarte, die dem Kommunalabgabenrecht folgt und nicht dem Melderecht. Favorent übernimmt beides elektronisch, sodass Sie als Eigentümer keine administrativen Lasten tragen.
Zweckentfremdung und Genehmigung
Seit dem 5. Juli 2024 regelt das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz die Zweckentfremdung von Wohnraum landeseinheitlich (§§ 10 bis 12). Als Zweckentfremdung gilt unter anderem, eine Wohnung an mehr als zwölf Wochen oder 84 Tagen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise als Ferienwohnung zu vermieten. Wirksam wird das Verbot allerdings erst, wenn Ihre Gemeinde eine eigene Zweckentfremdungssatzung erlässt. An der schleswig-holsteinischen Ostsee haben das bisher Kiel, Lübeck, Flensburg und, als erste Badegemeinde, Grömitz getan. Vor Aufnahme einer neuen Vermietung prüfen wir für Sie die konkrete Rechtslage in Ihrer Gemeinde und beantragen falls erforderlich die notwendigen Genehmigungen. So vermeiden Sie Bußgelder und rechtliche Nachforderungen.
Steuerreporting für Sie
Umsatzsteuer, Einkommensteuer, Kleinunternehmer-Regelung: Wir liefern Ihnen monatlich eine konsolidierte Abrechnung, die Ihr Steuerberater oder Sie selbst direkt ins Jahres-Reporting übernehmen können. Inklusive Betriebsausgaben-Zuordnung und Kurtaxe-Nachweisen.
Dreißig Jahre Ferienunterkünfte an der schleswig-holsteinischen Ostsee
Das Reisegebiet Ostsee kam 2025 auf 19.512.453 Übernachtungen, den höchsten Wert seiner Reihe. Schleswig-Holstein meldete im selben Jahr 38,6 Millionen Übernachtungen und 9,7 Millionen Ankünfte, den vierten Rekord in Folge. Getragen hat ihn diese Küste: Die Ostsee legte um 2,8 Prozent zu, die Nordsee blieb mit 12.733.969 Übernachtungen bei minus 0,1 Prozent stehen. Von den 494.757 Übernachtungen, die das Land gegenüber 2024 hinzugewann, entfielen 530.451 auf die Ostsee. Sie hat den Zuwachs also mehr als vollständig erwirtschaftet.
Ein Boom sieht trotzdem anders aus. Im ersten Halbjahr 2025 lagen die Umsätze im Gastgewerbe 17,4 Prozent unter dem Niveau von 2019, und der DEHOGA verlor in Schleswig-Holstein binnen eines Jahres 130 Mitgliedsbetriebe, rund sieben Prozent seines Bestandes. Mehr Nachfrage bei weniger Anbietern ist kein Widerspruch, sondern eine Konzentration. Sie verteilt die Nächte auf größere und professioneller geführte Einheiten, und genau darin liegt für private Eigentümer Chance und Risiko zugleich.
Zur Einordnung gehört die amtliche Abgrenzung, sonst ist keine dieser Zahlen richtig zu lesen. Das Statistikamt Nord gliedert Schleswig-Holstein in vier Reisegebiete. Zur Ostsee zählen alle Gemeinden zwischen der deutsch-dänischen Grenze und der Grenze zu Mecklenburg-Vorpommern, die unmittelbar an der Ostsee liegen, einschließlich der Gemeinden auf Fehmarn. Die Abgrenzung ist gemeindescharf und nicht kreisscharf. Lübeck, Kiel und Flensburg sind enthalten, ihr Städtegeschäft steckt also in den 19,5 Millionen; Eutin, Malente und Plön gehören dagegen zur Holsteinischen Schweiz. Eine amtliche Untergliederung in Lübecker Bucht, Kieler Förde oder Schlei existiert nicht.
Übernachtungen 2025, einschließlich Campingplätze. Diese Bezugsgröße trägt das Monatsprofil, die Auslastungskachel und die Zehn-Jahres-Tabelle.
Übernachtungen 2025 im ganzen Land, einschließlich Nordsee und Binnenland. Nur als Vergleichsmaßstab, nie als Regionswert.
Übernachtungen 2025 in Ferienzentren, Ferienhäusern und Ferienwohnungen an der Ostsee. Das sind 43,8 Prozent des Reisegebiets.
des Übernachtungsmarktes im Kreis Ostholstein 2024, weil die Statistik erst ab zehn Schlafgelegenheiten zählt. Landesweit sind es 63,7 Prozent.
Der lange Rückblick beginnt beim Land, weil nur dort eine lückenlose Reihe bis in die neunziger Jahre reicht. 1995 zählte Schleswig-Holstein 21.988.262 Übernachtungen in 4.641 Betrieben. Danach ging es dreizehn Jahre bergab, bis 2005 der Tiefpunkt mit 19.896.659 Übernachtungen erreicht war. Der Osten Deutschlands kam neu an den Markt, Flugreisen wurden billig. Von 2005 bis 2017 drehte die Kurve und stieg um 32,0 Prozent auf 26.270.116, und das bei nahezu unveränderter Bettenzahl von 180.598 auf 187.048. Diese zwölf Jahre sind der eigentliche Aufschwung der Küste.
Wie sich das vor Ort anfühlt, zeigt der Kreis Ostholstein am deutlichsten. 1995 arbeiteten dort 1.251 Betriebe mit 51.782 Betten, sie zählten 878.534 Ankünfte und 6.127.985 Übernachtungen bei einer Aufenthaltsdauer von 6,98 Tagen. 2017 waren es 891 Betriebe, 1.501.679 Ankünfte und 6.956.664 Übernachtungen bei 4,6 Tagen. Die Übernachtungen wuchsen in diesen 22 Jahren um 13,5 Prozent, die Ankünfte dagegen um 70,9 Prozent. Aus dem dreiwöchigen Sommerurlaub sind mehrere kurze Aufenthalte im Jahr geworden. Für die Bewirtschaftung bedeutet das rund doppelt so viele Anreisen, Reinigungen und Schlüsselübergaben je Bett wie 1995.
Drei Stellen der Statistik sollte kennen, wer zwei Jahreszahlen nebeneinanderstellt. Die Erfassungsgrenze stieg 2012 von neun auf zehn Schlafgelegenheiten, in Schleswig-Holstein blieb das praktisch folgenlos (179.876 gegenüber 179.383 Betten). Deutlich schwerer wiegt die Berichtskreisrevision ab August 2018: Die Betten im Land sprangen um 22,3 Prozent, an der Ostsee wuchsen allein die Betten der Ferienunterkünfte um 57,0 Prozent und deren Übernachtungen um 42,1 Prozent. Das war besseres Zählen und kein Nachfragesprung, weshalb wir Wachstumsaussagen konsequent erst ab 2019 rechnen. Und drittens steht Camping erst im Bericht 2025 in der Reisegebietstabelle, ein Stellplatz zählt seither als vier Schlafgelegenheiten. Wer die veröffentlichten Werte 2024 und 2025 einfach nebeneinanderlegt, misst 25,3 Prozent Zuwachs statt der realen 2,8 Prozent.
Das eigene Segment ist an dieser Küste keine Nische. Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen kamen 2025 auf 8.553.139 Übernachtungen und damit auf 43,8 Prozent des Reisegebiets, die Hotellerie liegt bei 27,4 und Camping bei 18,1 Prozent. Die Ankünfte legten mit 9,5 Prozent stärker zu als in jeder anderen Betriebsart, die Hotellerie kam auf 4,4 Prozent. Gegenüber 2019, also nach der Revision und damit sauber vergleichbar, sind es 16,0 Prozent mehr Übernachtungen. Beim Bettenangebot heißt das: 75.689 von 116.424 Gästebetten außerhalb der Campingplätze stehen in einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus, also 65,0 Prozent. Zählt man die Campingplätze im Nenner mit, sind es 45,0 Prozent.
Auch in diesem Segment schrumpft die Zahl der Anbieter. 2015 meldeten an der Ostsee noch 891 Ferienunterkunftsbetriebe, 2025 sind es 733. Die Aufenthaltsdauer fiel im selben Zeitraum von 5,59 auf 5,36 Tage, den niedrigsten Wert der Reihe; im Corona-Jahr 2021 lag sie noch bei 6,65 Tagen. Mehr Gäste, kürzere Aufenthalte, mehr Wechsel. Wer das mit einem Schlüsselkasten und einer Reinigungskraft am Wochenende auffangen will, stößt schnell an Grenzen.
Der wichtigste Vorbehalt kommt zum Schluss. Die amtliche Statistik erfasst nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten, private Ferienwohnungen liegen fast immer darunter. Wie groß der unsichtbare Teil ist, rechnet die Entwicklungsgesellschaft Ostholstein für ihren Kreis vor: 7.784.682 von 19.403.610 Übernachtungen oder 40,1 Prozent tauchen 2024 in keiner amtlichen Zahl auf. Dort stehen 4.902 private Vermietbetriebe mit 79.560 Betten gegenüber 742 gewerblichen mit 71.489 Betten. Landesweit bleiben 63,7 Prozent des Übernachtungsmarktes unerfasst, gerechnet für Betriebe ab zehn Betten ohne Campingplätze. Timmendorfer Strand zeigt dieselbe Lücke im Kleinen: Das kommunale Meldewesen zählte 2024 schon 1.849.531 Übernachtungen, die amtliche Statistik weist für 2025 nur 1.555.509 aus.
Für Eigentümer ergibt sich daraus ein klares Bild. Die Nachfrage ist zurück und wächst weiter, das Angebot ordnet sich neu, und der Gast vergleicht schärfer als vor zehn Jahren. Über den Ertrag entscheidet, wer die Randmonate füllt, den Preis führt und den Betrieb auch im Oktober zuverlässig hinbekommt. Der Deutsche Ferienhausverband beziffert den Unterschied für Schleswig-Holstein mit 17.410 Euro Jahresumsatz je fremdverwalteter Ferienunterkunft gegenüber 14.875 Euro bei Selbstverwaltung, ein Plus von 17,0 Prozent im Bezugsjahr 2022.
Die Linie in Jahreszahlen
Die Übernachtungswerte bis 2017 beziehen sich auf das Land Schleswig-Holstein ohne Campingplätze, die Werte ab 2025 auf das Reisegebiet Ostsee einschließlich Camping. Erfasst sind immer nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten. Die mit Bernstein markierten Einträge sind Brüche der Zeitreihe oder neue Pflichten und keine Nachfrageentwicklung.
- 1987Die Lübecker Altstadt wird UNESCO-Welterbe, erstmals in Nordeuropa ein ganzer Stadtbereich. Damit beginnt der Städtetourismus, aus dem später das dichte Erhaltungssatzungs-Regime der Hansestadt erwächst.
- 1992Schleswig-Holstein erreicht mit 22.116.108 Übernachtungen den höchsten Wert der frühen Reihe. Danach folgen dreizehn schwache Jahre.
- 1995Ausgangspunkt dieses Rückblicks: 4.641 Betriebe, 186.555 Betten und 21.988.262 Übernachtungen im Land. Der Kreis Ostholstein zählt 1.251 Betriebe und eine Aufenthaltsdauer von 6,98 Tagen.
- 1996Die Ostsee-Therme Scharbeutz eröffnet als erstes wetterunabhängiges Großangebot der Lübecker Bucht. Bis heute kamen über 3,4 Millionen Gäste, und die Saison reicht seither erkennbar weiter in den Herbst.
- 2005Der Tiefpunkt und die Wende. 19.896.659 Übernachtungen im Land, so wenige wie nie zuvor in der Reihe. Von hier aus geht es zwölf Jahre lang aufwärts, bis 2017 auf 26.270.116.
- 03.09.2008Deutschland und Dänemark unterzeichnen den Staatsvertrag zur Festen Fehmarnbeltquerung. Der Startpunkt des größten Infrastrukturprojekts der Region, dessen Bauphase bis heute andauert.
- 2012Bruch der Zeitreihe: Die Erfassungsgrenze steigt von neun auf zehn Schlafgelegenheiten. In Schleswig-Holstein bleibt das ohne erkennbare Wirkung, die Reihe ist über diesen Punkt hinweg vergleichbar.
- 2018Bruch der Zeitreihe: Die Berichtskreisrevision ab August hebt die Landesbetten um 22,3 Prozent. An der Ostsee wachsen die Betten der Ferienunterkünfte um 57,0 Prozent, ohne dass in dieser Größenordnung gebaut worden wäre.
- 14.12.2019Der Bahnverkehr über die Vogelfluglinie endet. Fernzüge zwischen Hamburg und Kopenhagen fahren seither über Flensburg und Odense, Fehmarn und Ostholstein verlieren ihre internationale Anbindung.
- 31.08.2022Der Zugverkehr zwischen Neustadt in Holstein und Puttgarden läuft vollständig auf Busse um, die Strecke wird Baugleis. Fehmarn ist seither ohne Bahnanschluss.
- 20./21.10.2023Die Sturmflut „Wolfgang“ trifft die Küste, die schwerste seit 1872. 2,29 Meter über Normalhöhennull am Pegel Schleswig, rund 5.740 Hektar überflutet, bis zu 200 Millionen Euro Schäden. Seebrücken werden seither höher gebaut.
- 24.01.2023Die Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt listet 67 Gemeinden, darunter Grömitz auf Rang 4, Timmendorfer Strand auf 7, Fehmarn auf 8 und Heiligenhafen auf 9. Erst sie ermöglicht die späteren Satzungen.
- 05.07.2024Das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz tritt in Kraft. Die Paragrafen 10 bis 12 regeln das Zweckentfremdungsverbot samt der Grenze von zwölf Wochen im Kalenderjahr. Wirksam wird es erst durch eine Gemeindesatzung.
- 01.01.2025Der Meldeschein für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit entfällt. Die Kurabgabe und die Gästekarte bleiben davon unberührt, sie folgen dem Kommunalabgabenrecht.
- 23.10.2025In Grömitz tritt als erster Badegemeinde des Landes eine Zweckentfremdungssatzung in Kraft, mit einem Bußgeldrahmen bis 100.000 Euro. Kiel, Lübeck und Flensburg waren vorausgegangen.
- 10.11.2025Das Bundesverwaltungsgericht weist die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des OVG Schleswig zurück. Küstengemeinden dürfen im Bebauungsplan einen Mindestanteil Dauerwohnen festsetzen, die Entscheidung ist rechtskräftig.
- 2025Das Reisegebiet Ostsee erreicht 19.512.453 Übernachtungen, das Segment der Ferienunterkünfte 8.553.139. Gleichzeitig verschwindet jeder vierzehnte Gastgewerbebetrieb im Land.
Quellen: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistischer Bericht G IV 1 – j 25 SH sowie die Jahresberichte 1995 bis 2024 aus der Statistischen Bibliothek; Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 45412-01-02-4; Entwicklungsgesellschaft Ostholstein, Touristische Kennzahlen, Stand 05/2026; Gemeinde Timmendorfer Strand, Pressemitteilung vom 27. März 2025; Deutscher Ferienhausverband, „Der Ferienhausmarkt in Deutschland“, Februar 2024, Bezugsjahr 2022; HOGAPAGE zur Jahresbilanz 2025; inFranken vom 26. Dezember 2025. Die Anteile am Reisegebiet, die Ankünfte 2025 und der nicht erfasste Marktanteil sind eigene Berechnungen aus diesen Quellen. Abgerufen am 12. August 2026.
Was die amtlichen Zahlen über zehn Jahre wirklich zeigen
Alle Werte dieser Sektion stammen aus den Statistischen Berichten G IV 1 des Statistikamts Nord. Erfasst sind ausschließlich Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten und Campingplätze ab zehn Stellplätzen. Die Reihe ist damit kein Abbild des gesamten Marktes, sondern seines gewerblich gemeldeten Teils.
Zwei Zahlen tragen die Sektion: Ohne Campingplätze zählte das Reisegebiet Ostsee 2025 15.984.010 Übernachtungen, mit Campingplätzen 19.512.453. Nur wer beide Spalten getrennt liest, kommt auf die richtige Veränderungsrate.
Zwei Brüche in der Reihe, ohne die jeder Vergleich falsch wird. Campingplätze stehen erst seit dem Bericht 2025 in der Reisegebietstabelle, und ein Stellplatz zählt seither als vier Schlafgelegenheiten. Wer die veröffentlichte Zahl für 2024 mit der für 2025 vergleicht, misst einen Zuwachs von 25,3 Prozent. Real sind es 2,8 Prozent.
Der zweite Bruch liegt im August 2018. Die Berichtskreisrevision hob die Zahl der Betten im Reisegebiet von 78.189 auf 102.122, im Segment der Ferienunterkünfte sogar um 57,0 Prozent. Deshalb sind in beiden Tabellen die Zeilen 2018 hervorgehoben, und deshalb rechnen wir Wachstum erst ab 2019.
Reisegebiet Ostsee, 2015 bis 2025
| Jahr | Betriebe | Schlafgelegenheiten | Ankünfte | Übernachtungen ohne Camping | Übernachtungen mit Camping |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 1.363 | 75.302 | 2.816.975 | 10.286.757 | 12.527.389 |
| 2016 | 1.316 | 75.779 | 2.969.537 | 10.775.235 | 13.187.429 |
| 2017 | 1.309 | 78.189 | 3.165.579 | 11.506.307 | 13.771.962 |
| 2018 | 1.324 | 102.122 | 3.565.420 | 13.751.223 | 16.323.566 |
| 2019 | 1.297 | 106.884 | 3.765.353 | 14.537.391 | 17.195.921 |
| 2020 | – | – | – | (11.779.545) | (14.800.412) |
| 2021 | 1.244 | 112.292 | 2.657.284 | 13.039.956 | 16.441.452 |
| 2022 | 1.234 | 115.424 | 3.701.027 | 15.333.098 | 18.803.996 |
| 2023 | 1.203 | 114.463 | 3.944.759 | 15.453.727 | 18.910.216 |
| 2024 | 1.150 | 115.858 | 4.010.530 | 15.571.050 | 18.982.002 |
| 2025 | 1.133 | 116.424 | 4.247.806 | 15.984.010 | 19.512.453 |
Betriebe und Schlafgelegenheiten jeweils Stand Juli, ohne Campingplätze. Die letzte Spalte ist eine eigene Addition aus der Reisegebiets- und der Campingtabelle. Für 2020 erschien der Jahresbericht als Sonderbericht ohne Jahreswerte je Reisegebiet; die beiden Klammerwerte sind aus den Veränderungsraten des Folgejahres zurückgerechnet und auf rund 6.000 Übernachtungen genau. Gegenprobe für 2025: Der Bericht weist für die Ostsee eine Veränderung von 2,79 Prozent aus, was den errechneten Vorjahreswert bestätigt.
Das Segment Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen
Diese Betriebsart ist der größte Einzelblock der Ostsee und der Markt, in dem Sie als Eigentümer stehen. Sie stellt 43,8 Prozent aller Übernachtungen des Reisegebiets und wuchs 2025 bei den Ankünften mit 9,5 Prozent stärker als jede andere Betriebsart.
| Jahr | Betriebe | Schlafgelegenheiten | Ankünfte | Übernachtungen | Aufenthaltsdauer |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 891 | 37.943 | 725.636 | 4.057.098 | 5,59 |
| 2016 | 857 | 38.535 | 770.161 | 4.308.844 | 5,59 |
| 2017 | 849 | 39.792 | 859.555 | 4.789.571 | 5,57 |
| 2018 | 869 | 62.486 | 1.171.672 | 6.805.625 | 5,81 |
| 2019 | 851 | 66.803 | 1.279.882 | 7.370.533 | 5,76 |
| 2021 | 813 | 72.138 | 1.144.509 | 7.609.552 | 6,65 |
| 2022 | 806 | 74.758 | 1.421.059 | 8.509.005 | 5,99 |
| 2023 | 777 | 74.689 | 1.447.744 | 8.293.824 | 5,73 |
| 2024 | 740 | 75.541 | 1.456.995 | 8.277.503 | 5,68 |
| 2025 | 733 | 75.689 | 1.594.839 | 8.553.139 | 5,36 |
Für 2020 liegen keine Segmentwerte vor. Aufenthaltsdauer in Tagen. Die Zahl der Betriebe sinkt seit 2015 um 17,7 Prozent, während die Bettenzahl steigt. Ein Teil des Sprungs 2018 ist die Revision, der Rest ist echte Konzentration auf größere Einheiten.
Kurabgabe je Ort, Stand 2026
Die Kurabgabe ist für Sie ein durchlaufender Posten: Sie ziehen sie vom Gast ein und führen sie an die Gemeinde ab. Interessant ist die Spannweite. Zwischen Fehmarn und dem Kernort Grömitz liegen in der Hauptsaison 1,70 Euro pro Person und Nacht, und fast jeder Ort hat zwischen 2024 und 2026 erhöht.
| Ort | Hauptsaison 2026 | Zeitraum Hauptsaison | Nebensaison 2026 | vor zehn Jahren |
|---|---|---|---|---|
| Grömitz, Kernort und Lensterstrand | 4,00 € | 01.04.–31.10. und 25.12.–03.01. | 2,50 € | 3,00 € |
| Grömitz, übrige Erholungsorte | 2,50 € | wie oben | 1,80 € | 2,20 € |
| Kellenhusen | 3,50 € | 01.04.–31.10. und 20.12.–05.01. | 2,00 € | 3,00 € |
| Dahme | 3,50 € | 01.04.–31.10. und 20.12.–05.01. | 2,00 € | 3,00 € |
| Scharbeutz mit Haffkrug | 3,50 € | 15.05.–14.09. | 1,90 € | 2,80 € ¹ |
| Timmendorfer Strand | 3,50 € | 01.05.–30.09. | 2,00 € | 3,00 € |
| Lübeck-Travemünde | 3,50 € | 15.05.–14.09. | 2,00 € | 2,80 € |
| Sierksdorf, Strandbereich | 3,10 € | 01.05.–30.09. | 1,55 € | nicht belegbar |
| Sierksdorf, Landbereich | 1,55 € | wie oben | 0,75 € | nicht belegbar |
| Glücksburg | 3,00 € | 01.04.–30.09. und 22.12.–31.12. | 1,50 € | 2,50 € |
| Eckernförde | 3,00 € | 01.04.–15.10. | 2,00 € | 2,50 € |
| Laboe | 3,00 € | 01.05.–30.09. | 1,50 € | 2,50 € |
| Heiligenhafen | 3,00 € | 01.04.–31.10. und 22.12.–08.01. | 1,80 € | 2,70 € |
| Neustadt in Holstein mit Pelzerhaken und Rettin | 2,70 € | 01.05.–30.09. | 1,60 € | nicht belegbar |
| Hohwacht | 2,50 € | 01.06.–30.09. | 1,50 € | 2,40 € |
| Fehmarn | 2,30 € | 15.05.–14.09. | 1,50 € | nicht belegbar |
Sätze je Person und Übernachtung, aus den Kurabgabesatzungen der Gemeinden. Kinder und Jugendliche sind in allen 14 Orten bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres befreit. ¹ Der Scharbeutzer Satz vor 2025 ist nur über die regionale Presse belegt, die Altsatzung war nicht auffindbar. Kappeln und Damp fehlen in dieser Tabelle mit Absicht: Beide erheben seit dem 1. Januar 2025 keine Kurabgabe, sondern eine Übernachtungssteuer von 5,0 beziehungsweise 2,0 Prozent, die der Betrieb schuldet und nicht der Gast. Jahreskarten 2026 zum Vergleich: Grömitz 112,00 Euro, Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Travemünde und Kellenhusen je 98,00 Euro, Fehmarn 64,40 Euro.
Parkgebühren in den Hauptorten
Parken ist an dieser Küste zu einem eigenen Kostenblock für Ihre Gäste geworden, und die Sätze bewegen sich schnell. Zwei Orte haben ihre Regeln 2025 innerhalb weniger Monate geändert: Kellenhusen stellte zum 1. November 2025 von Saison- auf Ganzjahresbewirtschaftung um, Dahme wechselte zweimal die Verordnung.
| Ort | Tagestarif | Vorteil mit Kurkarte | Stand |
|---|---|---|---|
| Eckernförde | Südstrand bis 22,00 € | kein Parkvorteil, dafür ganzjährig kostenfreier Stadtverkehr | Satzung 2021, Website 2026 |
| Laboe | strandnah 21,50 € bei 14 Stunden | keiner | ab 21.03.2025 |
| Timmendorfer Strand | Zone 2: 12,00 € im Sommer, 6,00 € im Winter | keiner | 2. Nachtrag, ab 16.10.2025 |
| Lübeck-Travemünde | Zone IV: 12,00 € je 24 Stunden | keiner | Stadtverordnung 01.06.2025 |
| Kappeln | 13,00 € für höchstens 10 Stunden | nicht belegbar | ab 15.03.2025 |
| Heiligenhafen | Höchstbeträge 8,00 bis 12,00 € | keiner | ab 01.05.2025 |
| Kellenhusen | 10,00 € | keiner | ganzjährig seit 01.11.2025 |
| Dahme | 10,00 € | nicht belegbar | ab 18.08.2025, 01.04.–31.10. |
| Fehmarn und Burg | Zone II, alle Strandparkplätze: 6,00 € | keiner | Verordnung 12.02.2025, 01.03.–31.10. |
| Neustadt in Holstein | 6,00 € einheitlich | keiner | 2026 |
| Scharbeutz mit Haffkrug | Großparkplätze 6,00 € im Sommer, 3,00 € im Winter | keiner | 7. Nachtrag 13.03.2024 |
| Grömitz | 3,00 bis 6,00 € je Zone | nicht belegbar | Verordnung 2020/2021 |
| Glücksburg | Auffangparkplatz Holnis 4,00 € | kein Parkvorteil, dafür kein Strandeintritt für Kurkarteninhaber | ⚠️ Entgeltordnung 2014/2015 |
Ein geprüftes Negativergebnis, das in jede Anreisebeschreibung gehört: In keinem der geprüften Orte gibt es ein vergünstigtes oder freies Parken für Gäste mit Kurkarte oder Ostseecard. Für neun Orte wurden dafür sowohl die Parkgebührensatzung als auch die offizielle Leistungsliste der Gästekarte geprüft. Zwei häufig verwechselte Vorteile sind dagegen belegt: In Eckernförde fährt der Stadtverkehr für Karteninhaber ganzjährig kostenfrei, in Glücksburg entfällt der Strandeintritt von 2,60 Euro.
Was die Preise gemacht haben
Harmonisierter Verbraucherpreisindex, Position CP112, 2015 bis 2025. Allein seit 2019 sind es 28,2 Prozent. Ein eigener Index für Ferienwohnungen wird in Deutschland nicht veröffentlicht.
je Person und Aufenthaltstag vor Ort in Schleswig-Holstein 2024, ohne An- und Abreise. Gewerbliche Betriebe kommen auf 133,70 Euro, Camping auf 42,00 Euro.
von 100 Punkten im TrustYou-Wert für das Preis-Leistungs-Verhältnis, Stand 2024. Die Nordsee liegt bei 64,2, das Bundesmittel bei 65,0. Die Ostsee ist der schwächste Wert aller verglichenen Destinationen.
Für Wochenmieten an der schleswig-holsteinischen Ostsee gibt es keine belastbare Marktzahl. Die kursierenden Portalwerte nennen weder Stichprobe noch Objektgrößen und lassen offen, ob Angebots- oder Buchungspreise gemessen werden. Wir verwenden sie deshalb nicht.
Quellen: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistische Berichte G IV 1 – j 25 SH und die Jahrgänge 2015 bis 2024, dazu die zwölf Monatsberichte G IV 1 – m 2025; die Kurabgabe- und Parkgebührensätze unmittelbar aus den Satzungen und Gebührenordnungen der genannten Gemeinden, gegengeprüft an deren offiziellen Tourismusseiten; Statistisches Bundesamt über die Eurostat-Schnittstelle, Datensatz prc_hicp_aind, Position CP112; dwif, Sparkassen-Tourismusbarometer Schleswig-Holstein 2025. Die Spalte „Übernachtungen mit Camping“ und die Veränderungsraten sind eigene Berechnungen. Stand der Sätze: August 2026, abgerufen am 12. August 2026.
Was die Küste gerade bewegt
Neun Entwicklungen der vergangenen beiden Jahre wirken unmittelbar auf Ferienimmobilien zwischen Flensburger Förde und Travemünde. Wir führen sie hier mit Datum und Fundstelle auf, weil sich daraus mehr über den Markt ablesen lässt als aus jeder Prognose.
Rekord und Marktbereinigung im selben Jahr
Schleswig-Holstein meldet für 2025 rund 9,7 Millionen Ankünfte und 38,6 Millionen Übernachtungen, den vierten Übernachtungsrekord in Folge. Die Ostsee steuert 19,5 Millionen bei, die Nordsee verharrt bei 12,7 Millionen. Im selben Zeitraum verlor der DEHOGA in Schleswig-Holstein 130 Mitgliedsbetriebe, und die Umsätze im Gastgewerbe lagen im ersten Halbjahr 2025 um 17,4 Prozent unter 2019. Seit Januar 2026 gilt für Speisen wieder der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von sieben Prozent.
Die Dauerwohnen-Quote im Bebauungsplan ist rechtskräftig
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit dem Beschluss 4 BN 12.25 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Schleswig vom 14. Januar 2025 (1 KN 1/21) zurückgewiesen. Damit steht fest: Eine Gemeinde darf im Bebauungsplan für ein Sondergebiet festsetzen, dass mindestens 30 Prozent der Brutto-Grundfläche dem Dauerwohnen dienen müssen. Das Oberverwaltungsgericht hatte dafür seine eigene Rechtsprechung von 2020 ausdrücklich aufgegeben.
Grömitz ist die erste Badegemeinde mit Zweckentfremdungssatzung
In Grömitz ist die Zweckentfremdungssatzung in Kraft getreten. Sie übernimmt die Tatbestände des Landesgesetzes wörtlich, darunter die Vermietung als Ferienwohnung an mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr. Der Bußgeldrahmen reicht bis 100.000 Euro, die Satzung gilt zunächst fünf Jahre. Grömitz steht in der Landesverordnung über angespannte Wohnungsmärkte landesweit auf Rang 4, vor Kiel und Lübeck.
Drei weitere Städte haben nachgezogen
Kiel beschloss seine Satzung am 26. September 2024 und verlangt bei einer Umnutzung zur Ferienwohnung sogar, dass der Erstwohnsitz der vermietenden Person in eben dieser Wohnung liegt. Lübeck folgte am 22. Mai 2025, allerdings deutlich entschärft: nur Ferienwohnungen, vier statt fünf Jahre Laufzeit, höchstens 30.000 Euro Bußgeld. Die Flensburger Satzung gilt seit dem 1. Juni 2025 und wurde im März 2025 einstimmig beschlossen.
Zwei Urteile zur Zweitwohnungssteuer, zwei Ergebnisse
Das Oberverwaltungsgericht Schleswig erklärte am 25. April 2024 die Zweitwohnungssteuersatzungen von Timmendorfer Strand und Hohwacht für unwirksam, weil der Maßstab Lagewert gegen die Belastungsgleichheit verstieß. Im Januar 2025 bestätigte dasselbe Gericht die Satzung der Stadt Fehmarn, die den Bodenrichtwert relativiert. Die Gemeinden haben daraufhin zwischen November 2024 und März 2025 fast geschlossen neu gefasst, Timmendorfer Strand rückwirkend zum 1. Januar 2019.
Der Meldeschein für deutsche Gäste ist entfallen
Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz, das der Bundestag am 26. September 2024 beschlossen hat, wurde die besondere Meldepflicht in Beherbergungsstätten geändert. Wer die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, füllt seit dem 1. Januar 2025 keinen Meldeschein mehr aus. Für Gäste ohne deutsche Staatsangehörigkeit bleibt die Pflicht bestehen, samt handschriftlicher Unterschrift am Anreisetag.
Tariflohn im Gastgewerbe wird allgemeinverbindlich
Die Landesregierung hat den Lohn- und Gehaltstarifvertrag für das Hotel- und Gaststättengewerbe für allgemeinverbindlich erklärt. Rund 80.000 Beschäftigte fallen seit Mai 2025 unter verbindliche Tariflöhne, der Einstiegslohn liegt bei etwa 15 Euro je Stunde.
Der Fehmarnbelt-Tunnel wird sichtbar, dauert aber länger
Seit dem 4. Mai 2026 ist das erste von 89 Tunnelelementen auf dem Weg zur Absenkstelle, zwei liegen bereits auf dem Ostseegrund. Auf deutscher Seite bei Puttgarden waren Ende 2025 über 80 Prozent des Rohbaus am Tunnelportal fertig. Das offizielle Ziel lautet weiterhin 2029; der ADAC hält das für unwahrscheinlich und nennt 2031 für Fehmarnsundtunnel und Bahntrasse sowie 2032 für die Schienenanbindung.
Was neu ist an der Küste
Flensburg hat seine Fördepromenade umgestaltet und auf 580 Meter verlängert. In Kiel öffnete der sanierte Konzertsaal im Schloss im Januar 2026, das Schwimmbad Schilksee soll Ende 2026 folgen. Auf Fehmarn wurden bis zum Frühjahr 2026 36.000 Kubikmeter Sand am Südstrand Burgtiefe aufgespült, im Sommer kommen Infopavillon und Aussichtsterrassen dazu. In Lübeck ist das Behnhaus nach drei Jahren Restaurierung seit November 2025 wieder geöffnet.
Quellen: Statistikamt Nord über HOGAPAGE, Jahresbilanz 2025; inFranken, 26.12.2025; BVerwG, Beschluss vom 10.11.2025, 4 BN 12.25; OVG Schleswig, Medieninformation vom 14.01.2025; OVG Schleswig, Medieninformation vom 25.04.2024; Gemeinde Grömitz zur Zweckentfremdungssatzung; Stadt Flensburg; Lübeck live, 31.05.2025; Landesregierung Schleswig-Holstein, 26.03.2025; Femern A/S, Ausblick 2026; ADAC zum Fehmarnbelt-Tunnel; Tourismus-Agentur Schleswig-Holstein, 15.12.2025; IHK zu Rostock zum Bundesmeldegesetz. Abgerufen am 12. August 2026.
Behördliche Beschränkungen im Detail
An der schleswig-holsteinischen Ostsee entscheidet die Gemeinde, nicht das Land, ob eine Ferienvermietung genehmigungspflichtig ist. Das Land liefert seit Juli 2024 den Rahmen, die Tatbestände und die Grenzwerte. Was davon bei Ihnen gilt, hängt an drei Fragen: Hat Ihre Gemeinde eine Satzung erlassen, wie ist Ihr Objekt baurechtlich eingeordnet, und wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer vor Ort.
Das Wohnraumschutzgesetz und die Zwölf-Wochen-Grenze
Am 5. Juli 2024 ist das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz in Kraft getreten, beschlossen hatte es der Landtag am 24. Mai 2024. Es enthält zwei Teile: den gebäudebezogenen Wohnraumschutz in den Paragrafen 4 bis 9 und das Zweckentfremdungsverbot in den Paragrafen 10 bis 12. Als Zweckentfremdung gilt unter anderem, eine Wohnung an mehr als zwölf Wochen oder 84 Tagen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise als Ferienwohnung zu vermieten. Diese Grenze ist keine kommunale Erfindung, sondern eine gesetzliche Vermutungsregel, die die Gemeinden wörtlich übernehmen.
Wirksam wird das Verbot erst durch eine Zweckentfremdungssatzung der Gemeinde. Ohne Satzung greift nichts davon. Der Wohnraumschutz ist zudem eine freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe, es gibt keinen Rechtsanspruch darauf, dass eine Gemeinde einschreitet. Voraussetzung für eine Satzung ist ein nachgewiesener örtlicher Wohnraummangel. Gemeinden, die in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt stehen, können sich auf deren Gutachten stützen; alle anderen müssen den Mangel selbst belegen. Genau das hat Flensburg getan.
Die Zweitwohnung allein genügt nicht
Die amtlichen Durchführungshinweise sagen es wörtlich: Die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnsitz ist keine Zweckentfremdung. Erst wenn diese Zweitwohnung für die Kurzzeitvermietung angeboten wird, gelten dieselben Beschränkungen wie beim Erstwohnsitz.
Bei Mischnutzung zählen nur reine Gewerbeflächen
Für die 50-Prozent-Schwelle werden ausschließlich die Flächen gerechnet, die allein beruflich oder gewerblich genutzt werden. Flure, Küchen und Bäder bleiben ausdrücklich außen vor.
Bestandsschutz hängt am Baurecht
Wer vor Inkrafttreten der Gemeindesatzung umgenutzt hat, genießt Bestandsschutz, aber nur wenn die Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist. Eine ungenehmigte Ferienwohnung im reinen Wohngebiet hat ihn nicht. Leerstand ist vom Bestandsschutz nie erfasst.
Für Leerstand gibt es keine Anzeigepflicht
Das Wohnraumschutzgesetz enthält keine Pflicht, Leerstand anzuzeigen. Wo eine Satzung gilt, kann längerer Leerstand aber selbst eine Zweckentfremdung sein, in Flensburg etwa ab sechs Monaten ohne triftigen Grund.
Wer eine Satzung hat und wer nicht
| Gemeinde | Zweckentfremdungssatzung | Kernregelung |
|---|---|---|
| Kiel | ja, seit 26.09.2024 | Genehmigung oder Anzeige vor Vorhabenbeginn. Besonders streng: Bei Umnutzung zur Ferienwohnung muss der Erstwohnsitz der vermietenden Person in eben dieser Wohnung liegen. |
| Lübeck | ja, seit 22.05.2025 | Erfasst allein die Umnutzung von Wohnraum zu Ferienwohnungen, vier Jahre Laufzeit, Bußgeld bis 30.000 Euro. Bestandsschutz für alles, was am 22.05.2025 bestand oder genehmigungsfähig war. |
| Flensburg | ja, seit 01.06.2025 | Zweckentfremdung bei Ferienvermietung über zwölf Wochen, überwiegend gewerblicher Nutzung, Leerstand über sechs Monate, Wohnraumverlust und Abriss. Negativattest auf Antrag. |
| Grömitz | ja, seit 23.10.2025 | Fünf Tatbestände wortgleich zum Landesgesetz, Genehmigung binnen sechs Monaten mit Genehmigungsfiktion, Bußgeld bis 100.000 Euro, fünf Jahre Laufzeit. Eigennutzung und Nutzung durch Familie zählen nicht als Zweckentfremdung. |
| Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Fehmarn | keine belegt | Alle drei stehen in der Gebietskulisse und dürften eine Satzung erlassen. Nach unserem Rechercheergebnis vom August 2026 hat es keine der drei getan. |
| Heiligenhafen, Neustadt, Kellenhusen, Dahme, Laboe, Schönberg | keine belegt | Ebenfalls ohne Satzung, teils ohne Aufnahme in die Gebietskulisse. |
Stand August 2026. Für Timmendorfer Strand, Scharbeutz und Fehmarn ist weder eine erlassene noch eine im Verfahren befindliche Satzung belegt. Vor einer Investition lohnt der direkte Anruf im Rathaus, die Lage ändert sich seit 2024 in kurzen Abständen.
Die Gebietskulisse entscheidet, wer überhaupt darf
Die Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt vom 24. Januar 2023 nennt 67 von 1.104 Gemeinden. Aus unserem Gebiet sind zwölf dabei, und die Rangfolge überrascht: Grömitz liegt landesweit auf Platz 4 und damit vor Kiel und Lübeck. Nicht in der Verordnung stehen unter anderem Flensburg, Eckernförde, Kappeln, Glücksburg, Sierksdorf, Großenbrode und Damp.
Bebauungsplan und Erhaltungssatzung
Die schärfste Steuerung läuft nicht über das Melderecht, sondern über das Baurecht. Seit dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 10. November 2025 steht rechtskräftig fest, dass eine Gemeinde im Bebauungsplan einen Mindestanteil Dauerwohnen festsetzen darf, im entschiedenen Fall 30 Prozent der Brutto-Grundfläche, womit höchstens 70 Prozent auf die Fremdenbeherbergung entfallen. Umgekehrt ist die Erhaltungssatzung als Instrument gegen Ferienwohnungen geschwächt: Das Verwaltungsgericht Schleswig verpflichtete Lübeck am 19. Februar 2025 dazu, die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen zu genehmigen. Erst dieses Urteil hat die Hansestadt zur Zweckentfremdungssatzung gebracht.
Wie ernst die Genehmigungsfrage vor Ort genommen wird, zeigt eine ältere, aber aussagekräftige Zahl: Der Kreis Ostholstein führte nach einem Bericht von 2019 im Schnitt rund 500 Verfahren im Jahr gegen rechtswidrige Ferienwohnungsnutzung.
Zweitwohnungssteuer: sechs Gemeinden im Volltext geprüft
| Gemeinde | Steuersatz | Bemessungsmaßstab | niedrigste Stufe des Verfügbarkeitsgrades |
|---|---|---|---|
| Fehmarn | 20 v. H. | Lagewert, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, Verfügbarkeitsgrad | 55 % |
| Flensburg | 12 v. H. | Jahresrohmiete 1964, hochgerechnet | 25 v. H. |
| Heiligenhafen | 11,5 v. H. | Jahresrohmiete 1964, Faktor seit 2004 auf 4,54 festgeschrieben | 33 v. H. |
| Timmendorfer Strand | 11 % | Lagewert, Wohnfläche, Baujahr, Verfügbarkeitsgrad | 30 % |
| Grömitz | 11,0 v. H. | Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, Verfügbarkeitsgrad | 60 % |
| Lübeck | 9 v. H. | Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahr, Verfügbarkeitsgrad | 55 % in Travemünde, 30 % im übrigen Stadtgebiet |
Anders als an der Nordsee gibt es hier keine Nullstufe. In allen geprüften Satzungen endet der Verfügbarkeitsgrad bei einem positiven Prozentsatz. Wer in Grömitz das ganze Jahr vermietet, wird immer noch mit 60 Prozent der Bemessungsgrundlage veranlagt, in Travemünde mit 55 Prozent. Eine eigene Nutzungsstufe für die reine Kapitalanlage, wie sie einzelne niedersächsische Gemeinden führen, existiert an dieser Küste nicht.
Warum die reine Kapitalanlage trotzdem außen vor bleiben kann
Das Wort Kapitalanlage kommt in keiner der geprüften Satzungen vor. Die Freistellung folgt deshalb nicht aus einer Befreiungsvorschrift, sondern aus dem Steuergegenstand selbst: Besteuert wird das Innehaben einer Wohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs. Wer diesen Zweck ausschließt, fällt schon nicht unter den Tatbestand.
Maßgeblich bleibt die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. September 2001, 9 C 1.01. Sie verlangt eine Gesamtwürdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls. Ein vertraglicher Eigennutzungsausschluss ist danach weder zwingend erforderlich noch für sich genommen ausreichend, und die bloße Behauptung, die Wohnung werde nicht selbst genutzt, genügt nicht. Belastbar wird die Sache erst durch die tatsächliche Handhabung: durchgehende Vermarktung, keine Sperrzeiten für den Eigentümer, lückenlose Belegungsnachweise. Genau diese Nachweiskette liefert eine Verwaltung mit.
Ein Rechenbeispiel aus Heiligenhafen zeigt die Größenordnung, weil sich die Steuer dort ohne Bodenrichtwert nachvollziehen lässt. Bei einer angenommenen Jahresrohmiete von 1.200 Einheiten für 1964, dem seit 2004 festgeschriebenen Faktor 4,54 und 11,5 von Hundert Steuersatz ergeben sich bei ganzjähriger Vermietung rund 207 Euro im Jahr, bei Selbstnutzung rund 627 Euro. Der Rechenweg stammt aus der Satzung, der Ausgangswert ist eine Annahme und muss für Ihr Objekt beim Finanzamt erfragt werden.
Der teuerste Formfehler im ganzen Regelwerk: In Timmendorfer Strand sind das Innehaben einer Zweitwohnung, ihre Aufgabe und jede Nutzungsänderung innerhalb einer Woche anzuzeigen. Bei Mischnutzung kommt die jährliche Steuererklärung bis zum 31. März des Folgejahres hinzu. Wird sie nicht binnen eines weiteren Monats abgegeben, gilt die Wohnung als ganzjährig verfügbar und wird mit 100 Prozent veranlagt, auch wenn sie das ganze Jahr vermietet war.
Tourismusabgabe: der Posten, der Sie wirklich Geld kostet
Die Kurabgabe ist ein durchlaufender Posten, den Sie einziehen und abführen. Geld kostet Sie die Tourismusabgabe, eine Betriebsabgabe auf den tourismusbedingten Gewinnanteil. Sie trifft ausdrücklich auch Eigentümer, die lediglich im Rahmen privater Vermögensverwaltung vermieten. Suchmaschinen und Kurzantworten werfen beide Abgaben regelmäßig durcheinander.
Beispielrechnung nach der Tourismusabgabesatzung Timmendorfer Strand (ausgefertigt am 25. März 2026, rückwirkend ab 1. Januar 2026): Der Abgabesatz beträgt 2,60 Prozent, der Vorteilssatz für die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern 100 Prozent, der Gewinnsatz bei einem Umsatz bis 50.000 Euro 25 Prozent.
Für eine Ferienwohnung mit 40.000 Euro Nettoumsatz im Vorjahr ergibt das einen Messbetrag von 10.000 Euro und daraus eine Tourismusabgabe von 260 Euro im Jahr. Über 50.000 Euro Umsatz sinkt der Gewinnsatz auf 15 Prozent, über 100.000 Euro auf 10 Prozent. Forderungen bis 5 Euro werden nicht erhoben, bei verletzter Mitwirkungspflicht drohen bis zu 500 Euro Bußgeld.
Dazu kommen die Pflichten aus der Kurabgabesatzung. Meldescheine und Gästekarten stellt der Kurbetrieb kostenlos bereit, das Inkasso leisten Sie unentgeltlich und haften für die vollständige Abführung. In der Hauptsaison ist mindestens zweiwöchentlich abzurechnen. Für einen verlorenen Meldeschein werden 31,50 Euro berechnet, für einen Aufenthalt ohne Meldeschein pauschal 28 Tage Hauptsaison, bei 3,50 Euro also 98 Euro.
Die Parameter der Tourismusabgabe unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Eine Abgabe dieser Art erheben unter anderem auch Glücksburg, Eckernförde, Laboe, Fehmarn, Heiligenhafen, Scharbeutz und Sierksdorf. Für Ihr Objekt ziehen wir die Werte aus der Satzung Ihrer Gemeinde.
Quellen: Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport, Erläuternde Hinweise zum Wohnraumschutzgesetz, Stand November 2024; Begründung der Landesverordnung vom 24.01.2023; Satzungen der Städte Kiel, Flensburg und der Gemeinde Grömitz; Zweitwohnungssteuersatzungen von Fehmarn, Flensburg, Heiligenhafen, Timmendorfer Strand, Grömitz und Lübeck; Tourismusabgabesatzung Timmendorfer Strand vom 25.03.2026; BVerwG, 4 BN 12.25; BVerwG, Urteil vom 26.09.2001, 9 C 1.01; VG Schleswig, Urteil vom 19.02.2025, 8 A 70/21. Das Rechenbeispiel zur Tourismusabgabe und die Heiligenhafener Größenordnung sind eigene Rechnungen nach den Satzungswerten. Stand August 2026.
Hinweis: Diese Übersicht ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Satzungen ändern sich, teilweise rückwirkend. Vor der Übernahme einer Immobilie prüfen wir die aktuelle Satzungslage Ihrer Gemeinde im Original.
Das touristische Angebot, einschließlich der Lücken
Diese Küste hat mehr wetterfeste Ankerpunkte als die meisten deutschen Ferienregionen. Sie hat aber auch zwei Jahre hinter sich, in denen an mehreren Kernstandorten das Ortswahrzeichen eine Baustelle war. Beides gehört auf den Tisch, bevor jemand eine Immobilie kauft oder eine Saison plant.
Was trägt
Lübecker Altstadt
Als erster ganzer Stadtbereich Nordeuropas auf der Welterbeliste der UNESCO. Das trägt den Städtetourismus und macht Lübeck zum ganzjährigen Ziel, anders als die reinen Badeorte.
Hansa-Park Sierksdorf
1973 als erstes Legoland Deutschlands eröffnet, 1977 in Hansaland und 1983 in Hansa-Park umbenannt. Bis heute der einzige Erlebnispark Deutschlands direkt am Meer und der Grund, warum Familien in Sierksdorf und Neustadt auch bei Regen buchen.
Ostsee-Therme Scharbeutz
Das erste wetterunabhängige Großangebot der Lübecker Bucht, seither über 3,4 Millionen Gäste. Solche Häuser verlängern die Saison in die Randmonate, in denen sich der Jahresertrag entscheidet.
Die dichteste Seebrückenlandschaft
Von Glücksburg über Schönberger Strand, Hohwacht, Weissenhäuser Strand, Heiligenhafen, Großenbrode, Dahme, Kellenhusen und Grömitz bis Timmendorfer Strand, Niendorf, Scharbeutz und Haffkrug. Kein Abschnitt der deutschen Ostsee hat mehr davon.
Kreuzfahrthafen Kiel
Drittgrößter Reisewechselhafen für Kreuzfahrten in Nordeuropa mit den Terminals Ostseekai, Schwedenkai und Norwegenkai. Für Objekte im Umland heißt das planbare Vor- und Nachübernachtungen.
Ostseefjord Schlei und Flensburger Förde
Der längste Ostseeförde-Arm mit Kappeln, Arnis und Schleswig. In Flensburg wurde die Fördepromenade umgestaltet und auf 580 Meter verlängert, an der Schlei eröffnete 2026 das Restaurant „Anno 1895“ mit eigenen Unterkünften.
Die Zäsur: Sturmflut „Wolfgang“, 20. und 21. Oktober 2023
Die amtliche Aufarbeitung des Landes nennt sie die schwerste Sturmflut an der schleswig-holsteinischen Ostseeküste seit 1872. Die höchsten Wasserstände traten zwischen Flensburg und Eckernförde auf, südlich davon blieb es bei einer schweren Sturmflut, die aber bis zur Grenze nach Mecklenburg-Vorpommern reichte.
Beschädigt oder gebrochen waren Regionaldeiche, etwa in Arnis. Steilküsten an der Kieler Förde brachen ab, Campingplätze wie Langballigau und die Marinas in Damp und Maasholm wurden getroffen, ebenso die Seebrücke in Dahme, die erst im Juni 2024 nach umfangreicher Sanierung wieder freigegeben wurde. Auch Kellenhusen traf es schwer. Das Land erließ einen Katastrophenerlass mit steuerlichen Billigkeitsmaßnahmen.
Für Eigentümer ist das keine Anekdote, sondern eine Kalkulationsgröße. Seither werden Seebrücken höher gebaut, der Generalplan Küstenschutz sieht ab 2022 370 Millionen Euro vor, um 74 zusätzliche Kilometer Deiche auf Klimastandard zu bringen, und das Land baut jährlich nur vier von 431 Kilometern Landesschutzdeich um, zu durchschnittlich fünf Millionen Euro je Kilometer. Für die Ostsee wird ein Meeresspiegelanstieg von bis zu 80 Zentimetern bis zum Ende des Jahrhunderts erwartet. Strände wie Timmendorfer Strand und Heiligenhafen müssen vielerorts jährlich aufgespült werden, auf Fehmarn waren es bis zum Frühjahr 2026 allein 36.000 Kubikmeter am Südstrand Burgtiefe.
Was fehlt oder gerade nicht geht
Fehmarn hat keinen Bahnanschluss
Der Zugverkehr zwischen Neustadt in Holstein und Puttgarden läuft vollständig auf Busse, die Strecke dient als Baugleis für die Hinterlandanbindung. Schon im Dezember 2019 endete der Bahnverkehr über die Vogelfluglinie, seither fahren die Fernzüge Hamburg–Kopenhagen über Flensburg und Odense. Wer autofreie Anreise bewerben will, kann das auf Fehmarn derzeit nicht.
Zwei Jahre Baustelle am Ortswahrzeichen
Die neue Seebrücke Scharbeutz wurde am 1. Mai 2025 eröffnet, 310 Meter lang und rund 50 Meter länger als die alte, für 19,9 Millionen Euro. Der Neubau in Haffkrug kostet 17,8 Millionen Euro. Beide wurden höher gebaut als zuvor, weil der Meeresspiegel gestiegen ist. Vorher stand dort 24 Monate lang eine Baustelle, und zwar genau vor dem Motiv, mit dem der Ort vermarktet wird.
Betriebe verschwinden
In Heiligenhafen schloss das „Anno 1800“ nach über 40 Jahren, in Travemünde die „Baltic Bay“ an der Marina Baltica. Landesweit verlor der DEHOGA 130 Mitgliedsbetriebe binnen eines Jahres. Gastronomie in Laufweite ist ein Buchungsargument, und sie wird an einzelnen Standorten dünner.
Bäder in Sanierung
Das Schwimmbad Schilksee in Kiel ist geschlossen und soll Ende 2026 wieder öffnen. Auf Fehmarn werden das historische Meerwasserbad und die Yachthafenbrücke ab Herbst 2026 saniert. Schlechtwetterangebote fallen also ausgerechnet dort aus, wo Familien buchen.
Dauerbaustelle Fehmarnbelt
Der Tunnel ist ein langfristiges Plus und ein kurzfristiges Minus. Bis Fehmarnsundtunnel und Bahntrasse fertig sind, vergehen nach Einschätzung des ADAC noch Jahre; die Schienenanbindung wird nicht vor 2032 erwartet. Entlang der Achse Lübeck–Puttgarden bedeutet das Lärm, Umleitungen und Bauverkehr, wogegen sich in Bad Schwartau und Ostholstein bereits eine Landtagspetition richtet.
Zu Besucherzahlen und Terminen von Kieler Woche, Travemünder Woche, Naturschutzgebiet Graswarder und Brodtener Ufer liegt uns keine zitierfähige Primärquelle mit Jahresangabe vor. Wir nennen deshalb bewusst keine Zahlen dazu. Auch die kursierenden Passagierzahlen des Kieler Kreuzfahrthafens widersprechen einander, weshalb hier nur die Einordnung des Hafens selbst steht.
Quellen: Land Schleswig-Holstein, Bericht zur Ostseesturmflut „Wolfgang“, LKN.SH, Mai 2024; Generalplan Küstenschutz; Tourismus-Agentur Schleswig-Holstein, 15.12.2025; Gemeinde Scharbeutz zum Seebrückenneubau; DB InfraGO zur Schienenanbindung der Festen Fehmarnbeltquerung; ADAC zum Fehmarnbelt-Tunnel; Deutsche UNESCO-Kommission zur Hansestadt Lübeck; Chronik des Hansa-Park; Ostsee Schleswig-Holstein zu den Seebrücken; inFranken, 26.12.2025. Abgerufen am 12. August 2026.
Wer hier bucht
Die Gästestruktur der schleswig-holsteinischen Ostsee ist gut dokumentiert, solange man auf Landesebene bleibt. Für die Küste allein wird vieles nicht erhoben. Wir nennen deshalb nur, was belegt ist, und schreiben die Abgrenzung jeweils dazu.
Woher die Gäste kommen
Anteile an den Gästen in Schleswig-Holstein insgesamt. Die Balken zeigen die Werte im Verhältnis zum größten Quellmarkt. Die Gästebefragung ordnet der Ostsee ausdrücklich Gäste aus Nordrhein-Westfalen und Teilen Niedersachsens zu, die Nordsee hat ein anderes Profil. Knapp 80 Prozent der Urlauber waren 2017 bereits zum dritten Mal oder öfter im Land, ein Wert, der inzwischen acht Jahre alt ist.
Wie lange geblieben wird
Der Unterschied ist das eigentliche Argument für Ferienobjekte. In einer Ferienwohnung bleibt der Gast im Schnitt mehr als doppelt so lange wie im Städtegeschäft, und er kocht selbst, was die Nebenkosten planbar macht. Landesweit liegt die Aufenthaltsdauer 2025 bei 4,0 Tagen.
Was ein Gast am Tag vor Ort ausgibt
Die Werte gelten für Schleswig-Holstein 2024, je Person und Aufenthaltstag, ohne An- und Abreisekosten. Der gesamte touristische Bruttoumsatz des Landes lag bei 10,795 Milliarden Euro und damit auf Rekordniveau.
Die Privatvermietung liegt bei den Tagesausgaben deutlich unter der Hotellerie und trotzdem weit über Camping und Tagesgästen. Sie steht für 16,1 Millionen Übernachtungen im Land und rund 1,28 Milliarden Euro Umsatz, ohne in der amtlichen Statistik aufzutauchen. Im Kreis Ostholstein stehen 4.902 private Vermietbetriebe mit 79.560 Betten gegenüber 742 gewerblichen mit 71.489 Betten. Sie haben es also mit einem großen, aber wenig sichtbaren Wettbewerb zu tun.
Was diese Küste nicht liefert
- Keine verlässliche Wintersaison. Die Ganzjährigkeit ist erklärtes Ziel der Tourismus-Agentur, nicht erreichter Zustand. Im Januar liegt die Bettenauslastung des Reisegebiets bei 14,0 Prozent.
- Keine autofreie Anreise nach Fehmarn. Die Insel ist seit dem 31. August 2022 ohne Bahnanschluss, die internationale Verbindung über die Vogelfluglinie endete bereits im Dezember 2019.
- Keine Preisspitzen wie auf Sylt. Der politische Wille geht ausdrücklich in die andere Richtung, die Scharbeutzer Bürgermeisterin formulierte ihn 2020 mit dem Satz „Wir wollen keine Sylter Verhältnisse“.
- Kein wachsender Bestand an genehmigungsfreiem Ferienwohnraum. Vier Zweckentfremdungssatzungen, rund 500 Ordnungsverfahren jährlich im Kreis Ostholstein und die rechtskräftige Dauerwohnen-Quote weisen in die Gegenrichtung.
Wozu wir hier bewusst nichts sagen. Für die schleswig-holsteinische Ostsee im Besonderen fanden sich keine zitierfähigen Werte zum Altersdurchschnitt der Gäste, zum Anteil der Familien mit Kindern, zu Hundehaltern, Wassersportlern oder Radreisenden und zu den ausländischen Quellmärkten. Solche Zahlen kursieren im Netz reichlich, meist ohne Erhebung dahinter.
Wir schätzen sie deshalb nicht. Für Ihr Objekt ist ohnehin die eigene Buchungshistorie aussagekräftiger als jeder Regionsdurchschnitt, und die werten wir mit Ihnen aus. Belegt ist immerhin ein Befund, der zu Ihnen passt: Die Gästezufriedenheit liegt in Ferienwohnungen und Ferienhäusern höher als in der Hotellerie, während das Preisurteil an der Ostsee insgesamt der schwächste Wert aller verglichenen Destinationen ist. Beides zusammen spricht gegen reine Preiserhöhungen und für ein sauber geführtes Objekt.
Quellen: Gästebefragung Schleswig-Holstein des NIT sowie dwif, Sparkassen-Tourismusbarometer Schleswig-Holstein (Jahresbericht 2025 und Kurzberichte); Statistikamt Nord, G IV 1 – j 25 SH sowie G IV 1 – m 25-07 SH für die getrennten Werte zu Travemünde, Lübeck, Kiel und Flensburg; Entwicklungsgesellschaft Ostholstein, Touristische Kennzahlen, Stand 05/2026; HOGAPAGE zur Jahresbilanz 2025; taz vom 24.08.2020. Das Erhebungsjahr der Quellmarktanteile ist in der veröffentlichten Fassung nicht eindeutig ausgewiesen, der Stammgästewert stammt aus dem Jahr 2017. Abgerufen am 12. August 2026.
Ihr Ort im Detail
Kurabgabe, Zweitwohnungssteuer, Parkgebühren und Satzungslage unterscheiden sich an dieser Küste von Gemeinde zu Gemeinde deutlich. Für die wichtigsten Teilregionen führen wir deshalb eigene Seiten mit den Werten Ihres Ortes.
Ferienhausverwaltung Lübecker Bucht
Timmendorfer Strand, Scharbeutz mit Haffkrug, Sierksdorf und Neustadt in Holstein kamen 2025 zusammen auf mehr als 3,3 Millionen Übernachtungen. Hier sitzen die höchsten Kurabgaben, die neuen Seebrücken und die Tourismusabgabe mit 2,60 Prozent.
Zur SeiteFerienhausverwaltung Fehmarn
Mit 2.537.613 Übernachtungen in 183 Betrieben ist Fehmarn die stärkste Einzelgemeinde des Reisegebiets. Zugleich die höchste Zweitwohnungssteuer mit 20 von Hundert, die niedrigste Kurabgabe mit 2,30 Euro und seit 2022 kein Bahnanschluss.
Zur SeiteFerienhausverwaltung Schlei und Förde
Kappeln zählte 2025 664.153 Übernachtungen, Glücksburg 225.684. Kappeln und Damp erheben als einzige Orte keine Kurabgabe, sondern eine Übernachtungssteuer, die der Betrieb schuldet. Das ändert die Kalkulation.
Zur SeiteFerienhausverwaltung Grömitz
1.451.535 Übernachtungen, die höchste Kurabgabe der Küste mit 4,00 Euro und seit dem 23. Oktober 2025 die erste Zweckentfremdungssatzung einer Badegemeinde in Schleswig-Holstein.
Zur SeiteFerienhausverwaltung Heiligenhafen
721.978 Übernachtungen in nur 26 gemeldeten Betrieben, dazu 6.181 Schlafgelegenheiten. Die Hauptsaison der Kurabgabe wurde 2023 von vier auf sieben Monate ausgeweitet, was stärker wirkt als jede Satzerhöhung.
Zur SeiteFerienhausverwaltung Eckernförde
193.458 Übernachtungen und der einzige Ort im Gebiet, in dem die Gästekarte den Stadtverkehr ganzjährig kostenfrei macht. Eckernförde steht nicht in der Gebietskulisse für Zweckentfremdungssatzungen.
Zur SeiteIhr Ort ist nicht dabei? Wir verwalten an der gesamten Küste zwischen Flensburger Förde und Travemünde, auch dort, wo es noch keine eigene Seite gibt. Rufen Sie uns an unter 0381 80 699 170 oder schreiben Sie an welcome@favorent.de.
Unser Netzwerk an der schleswig-holsteinischen Ostsee
„Wir wohnen in Hamburg und konnten unsere Wohnung in Timmendorfer Strand früher nur am Wochenende kontrollieren. Seit Favorent die Verwaltung übernommen hat, läuft alles reibungslos und die Auslastung hat deutlich zugelegt."
„Die Abrechnung kommt jeden Monat pünktlich, die Kurtaxe wird zuverlässig abgeführt und die Gäste hinterlassen das Haus in einem einwandfreien Zustand. Genau das, was ich von einer Verwaltung erwartet habe."
Ihre Immobilie an der Ostsee-Küste verdient professionelle Verwaltung
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