Ferienhausverwaltung Sächsische Schweiz
Unsere Deutschland-Zentrale in Rostock verwaltet Ihre Objekte mit regionalen Partnern vor Ort. Von Bad Schandau über Pirna bis Königstein verwalten wir Ferienobjekte mit der gleichen Sorgfalt, die Sie von Ihrem eigenen Zuhause erwarten würden.
Was Favorent-Objekte in der Sächsischen Schweiz erreichen
Wie sich die Sächsische Schweiz über das Jahr verteilt
Auslastungs-Profil Sächsische Schweiz
Monatsprofil für professionell vermarktete Ferienobjekte. Die Form der Kurve stammt aus den Übernachtungen 2024, die Höhe aus den amtlichen Halbjahreswerten 2025 für Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen
Regionale Besonderheit
Die Gästekarte Sächsische Schweiz mobil gilt in vier Tarifzonen des Verkehrsverbunds Oberelbe: Pirna, Bad Gottleuba, Bad Schandau und Neustadt. Enthalten sind Bus, S-Bahn, Regionalbahn, die meisten Fähren, die Kirnitzschtalbahn und die grenzüberschreitende Linie 217 nach Tisá. 13 Orte geben die mobile Variante aus; Kurort Rathen gibt die Gästekarte ohne ÖPNV-Teil aus. Sie gilt vom Anreise- bis einschließlich Abreisetag. Vom 28. März bis 1. November 2026 fahren an Wochenenden und Feiertagen zusätzlich FahrradBUSse.
Saisonfenster
Die Hauptsaison läuft von Mai bis Oktober, mit einem Gipfel im Mai, einer Delle im Juni und einem zweiten Gipfel im Oktober. Schwach sind November bis April; der Januar ist der schwächste Monat des Jahres. Amtlich erreichte das Ferienhaussegment 2025 im Sommerhalbjahr 39,8 Prozent Bettenauslastung und im Winterhalbjahr 16,0 Prozent. In den Randmonaten arbeiten wir mit gezielten Wander-, Kletter- und Wellness-Angeboten gegen diese Lücke.
Rechtliche Rahmenbedingungen in der Sächsischen Schweiz
Gästetaxe und Tourismusabgabe
In der Sächsischen Schweiz heißt die Abgabe amtlich Gästetaxe, geregelt in Paragraf 34 des Sächsischen Kommunalabgabengesetzes. Der Gast trägt sie, der Vermieter zieht sie ein, führt sie ab und haftet dafür. Abgerechnet wird meist bis zum 10. Werktag des Folgemonats an die jeweilige Kommune, in Sebnitz und Hohnstein quartalsweise. Daneben erheben mehrere Gemeinden nach Paragraf 35 eine Tourismusabgabe, die der Vermieter selbst trägt: in Bad Schandau und Rathmannsdorf 36,00 Euro je vorgehaltenem Bett und Jahr, unabhängig von der Auslastung. Favorent übernimmt Meldung, Einzug und Abrechnung über das AVS-System einschließlich der Ausgabe der Gästekarte Sächsische Schweiz mobil.
Meldepflicht und Meldeschein
Der besondere Meldeschein für deutsche Gäste ist zum 1. Januar 2025 entfallen. Für ausländische Gäste bleibt es beim ausgefüllten Meldeschein mit eigenhändiger Unterschrift, Ausweisprüfung und zwölf Monaten Aufbewahrung. Die kommunale Gästetaxe-Meldung besteht davon unabhängig weiter: Ohne Erfassung der Gastdaten im AVS-System gibt es weder eine Abrechnung mit der Gemeinde noch eine gültige Gästekarte. Favorent übernimmt diese Erfassung elektronisch, sodass Sie als Eigentümer keine administrativen Lasten tragen.
Zweckentfremdung und Genehmigung
Sachsen hat seit dem 19. März 2024 ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz mit einer Zwölf-Wochen-Grenze. Es wirkt aber nur dort, wo die Gemeinde eine eigene Satzung erlassen hat, und das hat in der Sächsischen Schweiz bislang keine getan. Unabhängig davon ist die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung eine Nutzungsänderung und nach Paragraf 59 Absatz 1 der Sächsischen Bauordnung genehmigungspflichtig. Vor Aufnahme einer neuen Vermietung prüfen wir für Sie die konkrete Rechtslage in Ihrer Gemeinde und beantragen falls erforderlich die notwendigen Genehmigungen. So vermeiden Sie Bußgelder und rechtliche Nachforderungen.
Steuerreporting für Sie
Umsatzsteuer, Einkommensteuer, Kleinunternehmer-Regelung: Wir liefern Ihnen monatlich eine konsolidierte Abrechnung, die Ihr Steuerberater oder Sie selbst direkt ins Jahres-Reporting übernehmen können. Inklusive Betriebsausgaben-Zuordnung sowie Nachweisen zu Gästetaxe und Tourismusabgabe.
Unser Netzwerk in der Sächsischen Schweiz
„Wanderer und Kletterer buchen zuverlässig. Mit der Gästekarte mobil können sie sogar umweltfreundlich an die Wanderziele kommen. Die Bewertungen sind konstant hoch."
„Das Winterhalbjahr war bei uns lange das Problem. Mit Wander- und Wellnesspaketen und der Gästekarte für die Anreise ohne Auto bekommen wir inzwischen auch die Randmonate deutlich besser voll."
Ihre Immobilie in der Sächsischen Schweiz verdient professionelle Verwaltung
Fordern Sie ein unverbindliches Erstgespräch an. Wir besprechen mit Ihnen Ihre individuelle Situation, schätzen den realistischen Jahresertrag und erklären, wie die Übergabe konkret abläuft.
Die Sächsische Schweiz seit 1992
Für die Sächsische Schweiz gibt es etwas, das in dieser Serie bisher gefehlt hat: eine Zahlenreihe, die 1992 beginnt und ohne Lücke bis 2025 läuft. Der Tourismusverband führt sie auf Grundlage des Statistischen Landesamtes. Wir haben 19 Jahrgänge gegen die amtlichen Tabellen gestellt; bei Übernachtungen und Ankünften stimmt jeder geprüfte Wert überein. Was die Reihe erzählt, ist allerdings nicht die Geschichte, die man erwartet.
Dreiunddreißig Jahre in einer Linie
1992 zählte das Reisegebiet 695.000 Übernachtungen in 128 geöffneten Betrieben. 2025 waren es 1.732.797 in 228 Einrichtungen. Das entspricht dem Faktor 2,49 oder einem Plus von 149,3 Prozent. Diese Zahl trägt eine Fußnote, die man mitlesen muss.
2012 wechselte der Berichtskreis. Die Abschneidegrenze stieg von neun auf zehn Gästebetten, und Campingplätze ab zehn Stellplätzen kamen neu in die Erhebung. Der Sprung von rund 1.359.000 auf 1.560.162 Übernachtungen zwischen 2011 und 2012 ist damit zu einem erheblichen Teil Methode und nicht Markt. In einer Region mit dreizehn Campingplätzen, auf die 14,12 Prozent aller Übernachtungen entfallen, wiegt dieser Wechsel schwerer als in einer Stadt. Wir markieren ihn deshalb im Zeitstrahl und in der Infografik.
Zwei Hochwasser, zwei sehr verschiedene Verläufe
Im Hochwasserjahr 2002 lagen die Übernachtungen bei 1.154.944 und damit 14,57 Prozent unter dem Vorjahr. Noch schärfer fiel der Rückgang beim Angebot aus: Die Betriebszählung zum 31. Juli wies 155 geöffnete Häuser aus statt 223 im Jahr davor, die Bettenzahl sank von 9.686 auf 7.345. Ein Vorbehalt gehört ausdrücklich dazu. Der Juli-Stichtag liegt vor der Flut vom 12. und 13. August, der Angebotsrückgang des Sommers kann also nicht ihre Folge sein. Die Statistik weist Werte aus, keine Ursachen. Bis das Niveau von 2001 sicher wieder erreicht war, vergingen sechs Jahre; 2008 stand die Region bei 1.380.426 Übernachtungen.
Elf Jahre später traf die Elbe die Region ein zweites Mal. 2013 fielen die Übernachtungen auf 1.382.354, ein Minus von 11,40 Prozent. Diesmal ging die Erholung schneller: Schon 2014 lag die Region mit 1.506.817 Übernachtungen wieder 9,00 Prozent höher. Aufschlussreich ist weniger die Summe als ihre Verteilung.
Der Befund von 2013, den man leicht überliest
Der archivierte Dezemberbericht des Statistischen Landesamtes schlüsselt das Jahr 2013 nach Betriebsarten auf. Campingplätze verloren 24,4 Prozent ihrer Übernachtungen, die Hotellerie 17,0 Prozent. Beides liegt überwiegend in der Elbaue und im Kirnitzschtal. Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen legten im selben Jahr um 6,1 Prozent zu.
Das Ferienhaussegment war damit die robusteste Betriebsart der Region, und zwar in dem Jahr, in dem alle anderen verloren. Belegt ist die auffällige Verteilung über die Betriebsarten, nicht der Wirkzusammenhang. Eine Ursache weist die amtliche Statistik nicht aus.
Rekord, Tal und Rückkehr
2019 erreichte die Region ihren Höchststand: 1.782.215 Übernachtungen und 538.408 Ankünfte. Zwei Jahre später stand sie bei 1.234.794 Übernachtungen und damit 30,7 Prozent darunter. 2022 folgte der Waldbrand im Nationalpark, und hier lohnt das genaue Hinsehen: Die Region lag in jenem Jahr 13,53 Prozent unter 2019, der Freistaat Sachsen insgesamt 13,69 Prozent. Ein zusätzlicher, dem Brand zurechenbarer Einbruch ist in den Jahreszahlen nicht erkennbar.
2025 zählte das Reisegebiet 1.732.797 Übernachtungen und lag damit nur noch 2,77 Prozent unter dem Rekordjahr. Die Ankünfte erzählen etwas anderes: Mit 486.860 liegen sie 9,57 Prozent unter 2019. Aufgefangen hat die Differenz die Aufenthaltsdauer, die von 3,31 auf 3,56 Tage gestiegen ist, ein Plus von 7,5 Prozent.
Ein Detail aus den Pandemiejahren gehört dazu, weil es regelmäßig falsch gelesen wird. Die Bettenauslastung fiel 2020 nur von 44,7 auf 42,6 Prozent, während die Übernachtungen im selben Jahr um 13,8 Prozent einbrachen. Der Grund ist rechnerisch: Geschlossene Betriebe gehen nicht in den Nenner ein. Die Auslastungsreihe unterzeichnet den Einbruch deshalb massiv und taugt nicht als Krisenmaß.
Übernachtungen 2025 gegen 2019
−2,77 %
1.732.797 statt 1.782.215. Das Vorkrisenniveau ist fast wieder erreicht.
Ankünfte 2025 gegen 2019
−9,57 %
486.860 statt 538.408. Die Lücke schließt die längere Aufenthaltsdauer.
Weniger Gäste, längere Aufenthalte: Für ein einzelnes Objekt ist das eine gute Nachricht mit Bedingung. Wer Mindestaufenthalte, Wechseltage und Preisstaffeln auf längere Buchungen einstellt, arbeitet mit dieser Bewegung. Wer weiterhin auf viele kurze Anreisen kalkuliert, arbeitet dagegen und zahlt die Differenz in Reinigungs- und Wechselkosten.
Ein Teilmarkt ist sogar schon über dem Vorkrisenniveau. Die Auslandsübernachtungen erreichten 2024 mit 93.368 den höchsten Wert der Reihe und lagen damit 14,1 Prozent über 2019; ihr Anteil an allen Übernachtungen stieg auf 5,45 Prozent. 2025 blieb dieser Anteil mit 5,35 Prozent nahezu stabil. Das Auslandsgeschäft hat sich also schneller erholt als das Inlandsgeschäft, es bleibt in absoluten Zahlen aber ein Zusatzsegment.
Was in dieser Reihe nicht steckt
Die amtliche Erhebung beginnt bei zehn Gästebetten. Eine Ferienwohnung mit vier oder sechs Betten taucht in keiner dieser Zahlen auf, weder im Bestand noch bei den Übernachtungen noch bei der Auslastung. Der Tourismusverband schätzt in seiner Jahresbilanz vom 6. Januar 2026, dass zu den erfassten Übernachtungen noch einmal etwa ein Drittel durch kleine Pensionen und Ferienwohnungen hinzukommt. Das ist eine Verbandsschätzung und keine Statistik. Wir zitieren sie deshalb als solche und rechnen sie nicht hoch.
Ein zweiter Vorbehalt betrifft eine Zahl, die gern falsch gelesen wird. Die Zahl der erfassten Einrichtungen sinkt: 2019 waren es 237 geöffnete Häuser, 2025 noch 228. Die Übernachtungen halten im selben Zeitraum fast Rekordniveau. Wer daraus liest, der Markt schrumpfe, verwechselt den Statistikbestand mit der Marktgröße. Es sind eher weniger Betriebe, die mehr Nächte verkaufen.
Acht Jahre, die den Rahmen setzen
Der braun markierte Punkt ist kein Ereignis im Markt, sondern eine Änderung der Erhebung. Werte davor und danach sind nur eingeschränkt vergleichbar.
1992
Erstes Erhebungsjahr nach der Wiedervereinigung: 695.000 Übernachtungen in 128 geöffneten Betrieben.
2002
Elbe-Hochwasser. 1.154.944 Übernachtungen, 14,57 Prozent unter 2001. Das Angebot fällt auf 155 Betriebe.
- Bruch
2012
Der Berichtskreis wechselt: Abschneidegrenze zehn statt neun Betten, Campingplätze kommen hinzu. Der Sprung ist zu einem erheblichen Teil methodisch.
2013
Zweites Elbe-Hochwasser. 1.382.354 Übernachtungen, 11,40 Prozent unter 2012. Ein Jahr später sind 9,00 Prozent wieder aufgeholt.
2019
Rekordjahr: 1.782.215 Übernachtungen und 538.408 Ankünfte, beides Höchststand der Reihe.
2021
Pandemieboden: 1.234.794 Übernachtungen, 30,7 Prozent unter dem Rekordjahr.
2022
Waldbrand im Nationalpark. In der Jahreskurve bleibt er ohne erkennbaren Ausschlag.
2025
1.732.797 Übernachtungen, 2,77 Prozent unter dem Rekord. Die Ankünfte liegen 9,57 Prozent darunter.
Die Wachstumsaussage 1992 bis 2025 überschreitet den Berichtskreisbruch von 2012. Sie taugt als Größenordnung und nicht als exakte Wachstumsrate.
Die beiden Hochwasser sind in der Jahreskurve deutlich zu sehen, der Waldbrand von 2022 nicht. Der gestrichelte Strich markiert den Berichtskreiswechsel 2012.
Quellen: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe j/25, Tabellen 6, 7 und 21 · Zeitreihe Ankünfte und Übernachtungen nach Reisegebieten, Gebietsstand ab 1. Januar 2025 · Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe m 12/13, Tabelle 9, für die Betriebsarten des Jahres 2013 · Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V., Beherbergungsstatistik 1992 bis 2025 · Jahresbilanz des Tourismusverbandes vom 6. Januar 2026 für die Schätzung zum nicht erfassten Bestand.
Zehn Jahre in Zahlen
Drei Tabellen, ein Diagramm und ein Methodenkasten. Alles stammt aus amtlichen Quellen oder aus den Satzungen selbst. Wo ein Wert nicht belegbar ist, steht das an der Tabelle und nicht im Kleingedruckten. Auf schmalen Bildschirmen lassen sich Tabellen und Diagramm seitlich verschieben.
Übernachtungen je 1.000 Einwohner 2025
13.645
Höchster Wert aller neun sächsischen Reisegebiete. Das 2,79-Fache des Landesdurchschnitts von 4.890 und das 1,68-Fache von Dresden.
Anteil an allen Übernachtungen in Sachsen
8,80 %
1.732.797 von 19.683.419 Übernachtungen, bei nur 6,09 Prozent der Ankünfte. Die Gäste bleiben hier länger als im Landesschnitt.
Übernachtungen aus vier Reha-Kliniken
22,35 %
Vier von 233 Einrichtungen stellen 12,18 Prozent der Betten und erzeugen mehr als ein Fünftel aller Nächte der Region.
1. Die lange Reihe 2012 bis 2025
Reisegebiet Sächsische Schweiz mit seinen 23 Gemeinden, nicht der Landkreis. Betriebe und Betten jeweils zum 31. Juli, Auslastung und Nachfrage für das gesamte Jahr. Die Aufenthaltsdauer ist aus Übernachtungen geteilt durch Ankünfte berechnet und kaufmännisch gerundet.
| Jahr | geöffnete Betriebe im Juli | angebotene Betten im Juli | Bettenauslastung | Ankünfte | Übernachtungen | Aufenthaltsdauer in Tagen | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 234 | 10.023 | 42,9 % | 436.059 | 1.560.162 | 3,6 | Berichtskreis neue Abgrenzung ab hier |
| 2013 | 208 | 9.179 | 41,6 % | 379.533 | 1.382.354 | 3,6 | Elbe-Hochwasser im Juni |
| 2014 | 232 | 9.743 | 41,1 % | 424.425 | 1.506.817 | 3,6 | |
| 2015 | 232 | 9.996 | 41,2 % | rund 424.000 | rund 1.489.000 | 3,5 | nur auf Tausend gerundet verfügbar |
| 2016 | 233 | 10.000 | 41,6 % | 440.108 | 1.558.794 | 3,5 | |
| 2017 | 236 | 10.381 | 41,8 % | 470.034 | 1.615.675 | 3,4 | |
| 2018 | 240 | 10.458 | 43,6 % | 514.402 | 1.713.229 | 3,3 | |
| 2019 | 237 | 10.540 | 44,7 % | 538.408 | 1.782.215 | 3,3 | Höchststand der Reihe |
| 2020 | 236 | 10.544 | 42,6 % | 424.553 | 1.536.333 | 3,6 | Pandemiejahr |
| 2021 | 231 | 10.131 | 40,3 % | 314.614 | 1.234.794 | 3,9 | Pandemiejahr |
| 2022 | 230 | 9.936 | 42,0 % | 442.855 | 1.541.056 | 3,5 | |
| 2023 | 232 | 9.888 | 44,3 % | 486.901 | 1.687.855 | 3,5 | |
| 2024 | 230 | 9.948 | 44,0 % | 499.616 | 1.712.581 | 3,4 | |
| 2025 | 228 | 9.946 | 44,4 % | 486.860 | 1.732.797 | 3,6 | aktuell endgültiges Jahresergebnis |
Zwei Zeilen verdienen besondere Vorsicht. 2012 wechselte der Berichtskreis; Werte davor und danach sind nur eingeschränkt vergleichbar. Und 2020 zeigt, warum die Auslastung kein Krisenmaß ist: Sie fiel nur um 2,1 Punkte, während die Übernachtungen um 13,8 Prozent einbrachen. Geschlossene Betriebe gehen nicht in den Nenner ein.
Quellen: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zeitreihe Ankünfte und Übernachtungen nach Reisegebieten sowie Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe j/25, Tabelle 6 · Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V., Beherbergungsstatistik 1992 bis 2025 für Betriebe und Betten · Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe m 12/13, für das Jahr 2013.
2. Die Betriebsarten 2025, und warum diese Tabelle die Kachel erklärt
Reisegebiet Sächsische Schweiz, Jahr 2025. Grün markiert ist das Segment, in dem eine Ferienwohnung tatsächlich steht. Gelb markiert ist die Betriebsart, die den Regionsdurchschnitt nach oben zieht.
| Betriebsart | Einrichtungen | angebotene Betten | Anteil an den Betten | Übernachtungen | Anteil an den Übernachtungen | Bettenauslastung | Aufenthaltsdauer in Tagen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotellerie zusammen | 137 | 5.512 | 55,30 % | 769.890 | 44,43 % | 42,2 % | 2,7 |
| Jugendherbergen und Hütten | 13 | 977 | 9,80 % | 102.764 | 5,93 % | 30,4 % | 2,7 |
| Erholungs- und Ferienheime | 6 | 967 | 9,70 % | 97.676 | 5,64 % | 30,4 % | 2,8 |
| Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen | 60 | 1.298 | 13,02 % | 130.468 | 7,53 % | 30,9 % | 3,7 |
| Vorsorge- und Reha-Kliniken | 4 | 1.214 | 12,18 % | 387.262 | 22,35 % | 86,7 % | 23,1 |
| Campingplätze | 13 | 804 Stellplätze | – | 244.737 | 14,12 % | – | 3,5 |
| Einrichtungen insgesamt | 233 | 9.968 | 100 % | 1.732.797 | 100 % | 44,4 % | 3,6 |
| darunter ohne Vorsorge- und Reha-Kliniken | 229 | 8.754 | 87,82 % | 1.345.535 | 77,65 % | 37,9 % | 2,9 |
Der Unterschied ist kein Detail, sondern der Kern der Seite. Die Region kommt auf 44,4 Prozent Bettenauslastung, ohne die vier Kliniken auf 37,9 Prozent und im Ferienhaussegment auf 30,9 Prozent. Im Winterhalbjahr klaffen diese Werte am weitesten auseinander: 32,6 Prozent für alle Betriebsarten gegen 16,0 Prozent im Ferienhaussegment. Wer mit dem Regionsdurchschnitt kalkuliert, rechnet sich das Winterhalbjahr um mehr als 16 Punkte schön.
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe j/25, Tabellen 6 und 7 · Halbjahreswerte aus G IV 5, Ausgabe j/25, Tabelle 4 und G IV 4, Ausgabe j/25, Tabelle 4.
3. Das Jahr im Ferienhaussegment
Monatsprofil für professionell vermarktete Ferienobjekte. Die Form der Kurve stammt aus den Übernachtungen des Jahres 2024, die Höhe aus den amtlichen Halbjahreswerten 2025 für das Ferienhaussegment. Datenjahr der Monatsform ist damit 2024, nicht 2025.
Diese Kurve hat drei Merkmale, die eine gewöhnliche Sommerglocke nicht hat. Der Mai lag 2024 mit 213.240 Übernachtungen praktisch gleichauf mit dem Juli, der Abstand beträgt 0,07 Prozent. Der Juni fällt mit 180.748 um 15,24 Prozent unter den Mai zurück und ist ein lokales Minimum zwischen zwei Gipfeln. Und der Oktober ist mit 186.261 der viertstärkste Monat des Jahres und liegt über dem September. Der August bringt das 4,04-Fache des Januars. Die Form ist belegt; ihre Ursache weist die Statistik nicht aus. Wander- und Klettersaison sowie die Feiertagsballung im Mai liegen nahe, sind aber Vermutung.
Quellen: Tourismus Marketing Gesellschaft Sachsen und Sächsisches Staatsministerium, Jahresbilanz Tourismus 2024, Folie 9, für die zwölf Monatswerte des Reisegebiets · Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, G IV 1, G IV 4 und G IV 5, Ausgabe j/25, für Jahres- und Halbjahreswerte 2025.
4. Gästetaxe, Jahrespauschale und Tourismusabgabe je Gemeinde
Vierzehn der 18 geprüften Gemeinden erheben eine Gästetaxe. Die vierte und fünfte Spalte sind die eigentliche Nachricht für Eigentümer: Sie zahlen Sie selbst, unabhängig davon, wie oft vermietet wird.
| Gemeinde | Gästetaxe je Person und Tag | Kinder beitragsfrei | Jahrespauschale für Objekteigentümer | Tourismusabgabe, vom Vermieter zu tragen |
|---|---|---|---|---|
| Bad Schandau | 3,00 € | unter 7 Jahren | 40,00 € je Person ab 16 Jahren | 36,00 € je Bett und Jahr |
| Rathen, Kurort | 2,50 € | bis zum vollendeten 6. Lebensjahr | 200,00 € je Objekt | 0,35 € je Übernachtung |
| Königstein | 3,00 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | 60,00 € | 0,25 € je Übernachtung |
| Gohrisch | 2,30 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | 26,00 € Wochenendhaus, 15,00 € Nebenwohnung | 30,00 € je Bett und Jahr |
| Pirna | 3,00 € seit 1. August 2026 | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres, vorher 16 | 50,00 € je Person für Dauercamper | keine |
| Sebnitz | 2,50 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | keine | 22,00 € je Bett und Jahr |
| Hohnstein | 2,50 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | keine | 0,25 € je Übernachtung und Person |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 2,50 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | keine | 24,00 € je Bett und Jahr |
| Stadt Wehlen | 3,00 € seit 5. Januar 2026 | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | keine | keine |
| Struppen | 2,80 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | 50,00 € Wochenendhaus, 30,00 € Nebenwohnung | 20,00 € je Bett und Jahr |
| Lohmen | 3,00 € | bis zum 7. Lebensjahr | keine | keine |
| Rosenthal-Bielatal | 2,50 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | 120,00 € | keine |
| Bad Gottleuba-Berggießhübel | 2,80 € | bis zum vollendeten 16. Lebensjahr | 50,40 € | keine |
| Rathmannsdorf | 2,00 € | bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres | keine | 36,00 € je Bett und Jahr |
Drei Werte in dieser Tabelle kann man nicht raten. Kurort Rathen zieht die Kinderfreigrenze bei sechs statt sieben Jahren. Bad Gottleuba-Berggießhübel stellt Kinder bis zum vollendeten 16. Lebensjahr komplett frei und kennt gar keine Kinderermäßigung. Pirna hat zum 1. August 2026 gleichzeitig den Satz von 2,00 auf 3,00 Euro erhöht und die Freigrenze von 16 auf 7 Jahre gesenkt. Wer mit alten Zahlen rechnet, liegt bei Familien deutlich daneben. Keine Gästetaxe erheben Heidenau, Dohna, Stolpen und Neustadt in Sachsen.
Quellen: die jeweils geltenden Gästetaxe-, Kurtaxe- und Tourismusabgabesatzungen der Gemeinden, abgerufen am 19. August 2026 · Rechtsgrundlage sind die Paragrafen 34 und 35 des Sächsischen Kommunalabgabengesetzes. Vier Satzungen lagen nur als Scan ohne Textebene vor und wurden visuell ausgewertet: Kurort Rathen, Königstein, Gohrisch und Hohnstein.
Methodenkasten
Diese Seite rechnet an fünf Stellen anders, als es naheliegend wäre. Warum, steht hier.
Der Faktor 1,25 auf die amtliche Auslastung
Die amtliche Bettenauslastung misst alle erfassten Betriebe, auch schwach vermarktete. Für professionell vermarktete Ferienobjekte setzen wir einen Aufschlag von 25 Prozent an und deckeln bei 90. Aus 30,9 Prozent Jahresauslastung des Ferienhaussegments wird so der Kachelwert 39. Der Aufschlag ist eine Annahme aus der Vermarktungspraxis und keine amtliche Größe.
Warum wir die Reha-Kliniken herausrechnen
Vier Vorsorge- und Reha-Kliniken erreichen 86,7 Prozent Auslastung bei 23,1 Tagen durchschnittlicher Aufenthaltsdauer. Sie stellen 12,18 Prozent der Betten und erzeugen 22,35 Prozent der Übernachtungen. Ein Regionsdurchschnitt, der sie enthält, beschreibt nicht den Markt, in dem eine Ferienwohnung steht. Wir arbeiten deshalb mit dem Segmentwert.
Die Camping-Falle
In Sachsen werden Ankünfte und Übernachtungen einschließlich Camping ausgewiesen, die Bettenauslastung aber ohne Camping, weil Campingplätze Stellplätze und keine Betten haben. Wer die ausgewiesenen Übernachtungen durch die ausgewiesenen Bettentage teilt, erhält für die Sächsische Schweiz 51,70 statt 44,4 Prozent. In einer Region, in der 14,12 Prozent aller Übernachtungen auf Campingplätzen stattfinden, ist der Fehler mit 7,3 Punkten besonders groß. Wir übernehmen Auslastungswerte deshalb ausschließlich aus der amtlichen Auslastungsspalte.
Die Grenze bei zehn Betten
Die amtliche Erhebung erfasst Beherbergungsstätten ab zehn Gästebetten und Campingplätze ab zehn Stellplätzen. Die 30,9 Prozent gelten damit für gewerbliche Ferienhausbetriebe dieser Größe, nicht für die einzelne Ferienwohnung mit zwei bis sechs Betten. Der Tourismusverband schätzt in seiner Jahresbilanz vom 6. Januar 2026, dass zu den erfassten Übernachtungen noch einmal etwa ein Drittel durch kleine Pensionen und Ferienwohnungen hinzukommt. Das ist eine Verbandsschätzung und keine Statistik. Wir zitieren sie als solche und rechnen daraus keine Gesamtmarktzahl.
Reisegebiet statt Landkreis
Alle Zahlen dieser Seite beziehen sich auf das amtliche Reisegebiet mit seinen 23 Gemeinden. Der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge umfasst 36 Gemeinden und kam 2025 auf 2.586.044 Übernachtungen. Er überzeichnet das Reisegebiet damit um 49,24 Prozent, weil er den Dresdner Rand und Teile des Osterzgebirges enthält. Altenberg, Dippoldiswalde und Glashütte gehören amtlich zum Reisegebiet Erzgebirge und sind hier nicht enthalten.
Was in der Region gerade diskutiert wird
Achtzehn Meldungen aus dem Zeitraum November 2024 bis August 2026, jede mit Datum, Medium und Quelle. Unter jeder Meldung steht eine Zeile aus Eigentümersicht. Vier Themen bestimmen die regionale Debatte gerade: die gesperrte Elbbrücke, der Zustand der Wälder, die Gästekarte und die Abgaben.
Die Elbbrücke in Bad Schandau
ErreichbarkeitKorrosion: Bad Schandaus Elbbrücke wird ab sofort gesperrt
Auslöser war der Teileinsturz der Dresdner Carolabrücke. Bei der Nachschau an der Schandauer Brücke fanden sich Längsrisse und austretendes Rostwasser im Zugband über dem Fluss.
Was das für Sie heißt: Die wichtigste Standortfrage der Region für die nächsten Jahre. Wer ein Objekt östlich der Elbe hält, sollte die Anfahrt in jeder Buchungsbestätigung beschreiben.
Das Bauwerk, der Schaden und der Zeitplan im Detail
Die Brücke stammt von 1977 und misst 292 Meter. Verbaut ist spannungsrisskorrosionsgefährdeter Hennigsdorfer Stahl, der unter bestimmten Bedingungen spontan versagen kann. Ohne Verkehrslast ist das Bauwerk standsicher. Seit dem 11. November 2024 fahren zwei kostenlose Elbfähren, geplant ist eine zweispurige Behelfsbrücke. Der Ersatzneubau dauert nach deren Inbetriebnahme rund dreieinhalb Jahre.
Was das für Sie heißt: Rechnen Sie mit einer mehrjährigen Baustelle, nicht mit einer Saison. Die B 172 ist die einzige Elbquerung zwischen der tschechischen Grenze und Pirna.
IHK-Umfrage: 61 Prozent der Betriebe melden Umsatzrückgänge
Die IHK Dresden schrieb 4.000 Betriebe an und erhielt 400 Antworten; sie bezeichnet die Erhebung selbst als nicht repräsentativ. 31 Prozent der Antwortenden fürchteten um ihre wirtschaftliche Existenz. Die Ersatzquerung liegt 20 Kilometer entfernt in Pirna, der Fähr- und Busnotverkehr kostet den Landkreis rund 100.000 Euro im Monat.
Was das für Sie heißt: Die Umfrage erfasst alle Branchen, nicht nur Beherbergung. Für den Übernachtungstourismus fiel es milder aus, siehe die Jahresbilanz weiter unten. Beide Befunde nebeneinander lesen, nicht zu einem verschmelzen.
Planungen für Behelfsbrücke und Ersatzneubau laufen
Die Bauwerksdiagnostik lief bis Juni 2025, ein Ersatzneubau ist nach Darstellung des Landkreises mittel- bis langfristig unumgänglich. Zum Bürgerdialog lud die Stadt am 24. März 2025 nach Bad Schandau.
Was das für Sie heißt: Seit dem 21. Oktober 2025 ist die Brücke einspurig mit Ampel befahrbar. Prüfen Sie den Stand vor jeder Saison neu und halten Sie eine Fährbeschreibung bereit.
Sturm, Wald und der Brand von 2022
Wege und NaturEilmeldung Waldsperrung nach dem Sturm vom 31. Juli 2026
Ein schweres lokales Sturmereignis am späten Nachmittag des 31. Juli 2026 richtete im Nationalparkrevier Hohnstein massive Schäden an. Für die Waldgebiete um den Amselgrund zwischen Bastei, Rathen, Hohnstein und dem Polenztal galt ab sofort ein striktes Betretungsverbot; die Verwaltung sprach von akuter Lebensgefahr.
Was das für Sie heißt: Solche Lagen entstehen in dieser Region regelmäßig und kurzfristig. Ein gepflegter Hinweis auf die aktuelle Wegelage im Gästeordner verhindert Enttäuschung und schlechte Bewertungen.
Was aktuell gesperrt ist und was nicht
Die Allgemeinverfügung sperrt Wehlgrund, Raaberkessel, Amselgrund und Schwedenlöcher sowie den Verbindungsweg zwischen Felsenbühnenkasse und Basteiweg. Ausdrücklich außerhalb des Sperrgebiets liegt die Zuwegung zur Basteibrücke von Altrathen bergaufwärts über den Basteiweg. Die Verfügung gilt bis auf Widerruf.
Was das für Sie heißt: Die Bastei selbst ist erreichbar, die beliebten Grundwanderungen nicht. Wer Wandertipps im Objekt auslegt, sollte die Schwedenlöcher derzeit nicht empfehlen und den Stand vor der Saison prüfen.
Der Waldbrand 2022 hat 113 Hektar im Nationalpark Sächsische Schweiz getroffen
Die begutachtete Auswertung nennt 1.060 Hektar im Nationalpark Böhmische Schweiz und 113 Hektar auf sächsischer Seite. Der überwiegende Teil der verbrannten Fläche lag in Beständen, die zwischen 2017 und 2021 vom Borkenkäfer befallen waren; die höchsten Brandintensitäten traten in vorgeschädigten Beständen auf. Eine kursierende Angabe von 905 Hektar mit einem Anteil in Brandenburg ist frei erfunden.
Was das für Sie heißt: Vom Malerweg waren rund drei von gut 116 Kilometern betroffen, und die Sperrungen zur Brandnachsorge waren am 27. August 2022 wieder aufgehoben. Wenn Gäste nach dem Brand fragen, hilft die richtige Größenordnung mehr als Beschwichtigung.
Fundstelle: DOI 10.1093/forestry/cpae024. Der Verlag sperrt den automatisierten Abruf, deshalb steht hier kein Link.
Edmundsklamm in der Böhmischen Schweiz nach drei Jahren wieder offen
Die Klamm öffnete am Samstag, dem 19. Juli, wieder, allerdings mit höchstens 50 Personen täglich und nur mit Führung. Der Gabrielensteig bleibt seit dem Sommer 2022 gesperrt, eine Studie zur sicheren Wiedereröffnung läuft.
Was das für Sie heißt: Der grenznahe Ausflug ist wieder möglich, aber kontingentiert. Als Objekttipp taugt er nur mit dem Hinweis, dass vorab gebucht werden muss.
Gästekarte, Bus und Bahn
GästeerlebnisStruppen tritt der Gästekarte mobil bei
Mit Struppen waren es zum 1. Juli 2024 elf Kommunen; inzwischen sind es 13 Orte mit der mobilen Variante. Die Kirnitzschtalbahn, seit 1898 in Betrieb und der kleinste Straßenbahnbetrieb Deutschlands, ist ohne Zusatzkosten enthalten.
Was das für Sie heißt: Ein Vermarktungsargument, das nichts kostet: Gäste kommen ohne Auto zu den Wanderzielen. Das entschärft die Stellplatzfrage am Objekt.
Die ÖPNV-Nutzung durch Urlaubsgäste ist von 15 bis 20 auf 49 Prozent gestiegen
Die Destinationsstrategie 2025 beziffert die Wirkung der Gästekarte mobil: Bahnanreise von unter 10 auf bis zu 20 Prozent, Zugang für 89 Prozent aller Übernachtungsgäste, rund 1,5 Millionen Übernachtungen mit ausgegebener Karte im Jahr 2024.
Was das für Sie heißt: Das ist der stärkste Zielgruppenbefund der Region. Wer Gäste ohne Auto bedienen kann, erschließt ein wachsendes Segment und schreibt die Anreise mit der Bahn ins Exposé.
Beschlüsse zum Ausbau des Busverkehrs
Beschlossen wurden längere Betriebszeiten der Linie 241, ein Stundentakt auf den Linien 252 und 254 sowie eine Verlängerung in Richtung Bastei.
Was das für Sie heißt: Der Busausbau folgt der Gästekarte. Für Objekte ohne eigenen Stellplatz verbessert sich damit die Vermietbarkeit spürbar.
Der Basteiparkplatz wird schrankenlos betrieben
Die Gemeinde Lohmen hat seit Mitte Juli auf digitale Kennzeichenerfassung bei Ein- und Ausfahrt umgestellt. Vier Stunden kosten 7 Euro, das Tagesticket 12 Euro.
Was das für Sie heißt: Parken an den Hotspots ist teuer geworden. Ein eigener Stellplatz am Objekt oder eine Anreiseempfehlung mit Bus und Bahn ist bares Geld für Ihre Gäste.
Abgaben, Recht und Jahresbilanz
EigentümerthemenPirna erhöht die Gästetaxe und senkt gleichzeitig die Kinderfreigrenze
Der Satz steigt von 2,00 auf 3,00 Euro je Person und Tag. Gleichzeitig sinkt die Altersgrenze für die Beitragsfreiheit von der Vollendung des 16. auf die des 7. Lebensjahres. Beide Änderungen gelten seit dem 1. August 2026. Drittseiten führen Pirna weiterhin mit 2,00 Euro.
Was das für Sie heißt: Eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern von 8 und 12 Jahren zahlt in Pirna seit August statt 6,00 nun 9,00 Euro am Tag. Wer die alten Werte in der Preisdarstellung stehen lässt, rechnet zulasten des Gastes falsch ab.
Oberverwaltungsgericht Bautzen bestätigt die Nationalparkverordnung weitgehend
Die Gemeinde Lohmen, auf deren Flur die Bastei liegt, hatte die Verordnung von 2003 im Normenkontrollverfahren angegriffen. Das Gericht hielt sie für ganz überwiegend rechtmäßig. Unwirksam sind die Ausweisung als Natura-2000-Gebiet, die Einbeziehung des Wismut-Geländes Königstein, einzelne Flurstücke und die Luftverkehrsregelungen.
Was das für Sie heißt: Wichtig ist, was das Urteil nicht ist: Es betrifft die Nationalparkverordnung, nicht Ferienwohnungen. Eine Entscheidung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts zur Genehmigungspflicht von Ferienwohnungen gibt es nicht.
Jahresbilanz 2025: stabil, aber ein Monat fällt heraus
Von Januar bis Oktober 2025 zählte die Region rund 1,56 Millionen Übernachtungen, 0,5 Prozent über dem Vorjahr und 2,1 Prozent unter dem Rekordjahr 2019. April und Mai lagen 4 Prozent über 2019, der verregnete Juli deutlich darunter. Landrat Michael Geisler sagte, die Befürchtungen zur gesperrten Elbbrücke seien „zum Glück nicht wahr geworden“.
Was das für Sie heißt: Wetter schlägt hier stärker durch als jede Schlagzeile. Flexible Stornoregeln in den Randmonaten kosten weniger als leere Wochen mit strenger Regel.
Dieselbe Bilanz, andere Julizahl und ein wichtiger Methodenhinweis
Hier wird der Juli mit einem Minus von 19 Prozent gegenüber 2019 angegeben, bei Radio Dresden sind es 15 Prozent. Beide berufen sich auf dieselbe Verbandsbilanz; der Unterschied ist ungeklärt. Der Bericht nennt außerdem eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 3,5 Tagen und weist darauf hin, dass die Statistik nur Betriebe ab zehn Betten erfasst.
Was das für Sie heißt: Wir nennen die Spanne statt einer geglätteten Zahl. Für den Jahreswert 2025 gilt die amtliche Aufenthaltsdauer von 3,6 Tagen; die 3,5 Tage beziehen sich auf Januar bis Oktober.
Der Caspar-David-Friedrich-Weg ist Deutschlands schönster Wanderweg 2025
Der Weg zwischen Krippen und Schöna gewann die Leserwahl des Wandermagazins. Er war zum Caspar-David-Friedrich-Jubiläum neu gestaltet worden. Es ist der erste sächsische Sieg seit 18 Jahren; zuletzt gewann 2007 der Malerweg in der Kategorie Mehrtagestouren.
Was das für Sie heißt: Ein Titel mit Halbwertszeit, aber ein guter Aufhänger für Herbstangebote. Der Malerweg feiert 2026 seinen 20. Geburtstag, das ist der nächste Anlass.
Keine generelle Registrierungspflicht für Ferienwohnungen ab Mai 2026
Der Verband stellt klar, dass die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung keine flächendeckende Registrierungspflicht auslöst. Der Bund schafft mit dem Kurzzeitvermietungs-Datenaustauschgesetz nur die Rechtsgrundlage; ob ein Verfahren gilt, entscheidet die Kommune.
Was das für Sie heißt: In der Sächsischen Schweiz haben wir für keine Gemeinde ein solches Verfahren gefunden. Das ist ein Negativbefund aus fehlenden Fundstellen und keine amtliche Bestätigung.
Was in dieser Auswahl fehlt
Sächsische.de, sz-online.de und dnn.de sperren den automatisierten Abruf. Von den beiden reichweitenstärksten Regionaltiteln ist auf dieser Seite kein Artikel belegt.
Zwei weitere Hinweise zur Quellenlage. Der „Pirnaer Anzeiger“ ist keine Zeitung, sondern das Amtsblatt der Stadt Pirna; wir führen ihn deshalb als Satzungsquelle und nicht als Presse. Und die begutachtete Waldbrandstudie ist über ihren Verlag automatisiert nicht abrufbar, weshalb dort nur die Fundstelle und kein Link steht.
Was Behörden im Elbsandsteingebirge verlangen
Diese Region hat drei Abgaben statt einer, eine Gästekarte, die der Vermieter selbst ausstellt, und eine Genehmigungsfrage, die viele Ratgeberseiten mit dem falschen Paragrafen beantworten. Wir gehen die Punkte einzeln durch und benennen ausdrücklich, was wir nicht belegen konnten. Alle Angaben sind am 19. August 2026 aus den Satzungen und Gesetzestexten selbst geprüft.
1. Die Gästekarte ist stark, aber nicht so grenzenlos, wie oft geschrieben wird
Die Gästekarte Sächsische Schweiz mobil gibt es wirklich, sie ist für den Gast kostenlos und im Beitrag enthalten. Zwei Einschränkungen fehlen fast überall.
Die Wirkung ist messbar und für Eigentümer erheblich. Die Destinationsstrategie 2025 des Tourismusverbandes beziffert die ÖPNV-Nutzung durch Urlaubsgäste auf 49 Prozent gegenüber 15 bis 20 Prozent im Jahr 2019. Die Bahnanreise stieg von unter 10 auf bis zu 20 Prozent, und 89 Prozent aller Übernachtungsgäste haben Zugang zur Karte. Wer hier vermietet, kann Gäste ohne Auto bedienen.
Was die Karte leistet
Freie Fahrt im Verkehrsverbund Oberelbe in vier Tarifzonen: Pirna (70), Bad Gottleuba (71), Bad Schandau (72) und Neustadt (73). Enthalten sind Linienbusse, S-Bahn, Regionalbahn, die meisten Fähren, die Kirnitzschtalbahn und die grenzüberschreitende Linie 217 nach Tisá. Dazu über 65 Rabatte bei Freizeitangeboten. Die Karte gilt vom Anreise- bis einschließlich Abreisetag, ist nicht übertragbar und gilt nur zusammen mit einem Lichtbildausweis.
Was die Karte nicht leistet
Sie gilt in vier Tarifzonen, nicht im gesamten Verkehrsverbund Oberelbe. Und Kurort Rathen gibt die Karte ohne ÖPNV-Teil aus: 13 Orte mit, einer ohne. Der Satz „Ihre Gäste fahren kostenlos Bus und Bahn“ ist für Rathen falsch. Nicht enthalten sind außerdem der Personenaufzug Bad Schandau, das Wanderschiff, die Fähre Kurort Rathen und die Elbschifffahrt; für Aufzug und Schifffahrt gibt es nur Ermäßigungen.
Der praktisch wichtigste Punkt für Eigentümer steht selten irgendwo: Die Karte wird nicht von einer Kurverwaltung ausgegeben, sondern vom Gastgeber selbst ausgestellt, auf offiziellen Vorlagen der Kommune und über das AVS-Meldewesen. Erforderlich sind Name, Vorname, An- und Abreisedatum sowie die Gästezahl, alles leserlich. Und die Sanktion für Formfehler trifft nicht den Vermieter, sondern den Gast: Ungültige oder nicht ordnungsgemäß ausgefüllte Karten führen laut Nutzungsbedingungen „zu einem erhöhten Beförderungsentgelt zu Lasten des Nutzers“.
Rathmannsdorf schreibt die Nutzung des AVS-Systems in Paragraf 8 Absatz 3 der Gästetaxesatzung verbindlich vor. Für die mobile Variante muss die Gemeinde beides tun: Gästetaxe erheben und AVS nutzen. Ein Reservierungssystem lässt sich über Schnittstellen anbinden, was den Vorgang automatisierbar macht.
Sächsische-Schweiz-Card
Keine Fundstelle bei Verband, Landkreis, Verkehrsverbund oder einer Gemeinde. Alle Treffer sind gedruckte Wanderkarten.
Nationalparkkarte als Vorteilskarte
Der Nationalpark erhebt gar keinen Eintritt. Auch dieser Begriff bezeichnet nur Wanderkarten.
Familienpass Sachsen
Er existiert, gilt aber nur für Familien mit ständigem Wohnsitz in Sachsen. Für anreisende Urlauber ist er keine Leistung.
Quellen: Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V., Seiten zur Gästekarte und deren Nutzungsbedingungen, abgerufen am 19. August 2026 · Destinationsstrategie Sächsische Schweiz 2025 · Gästetaxesatzung der Gemeinde Rathmannsdorf und deren FAQ zum AVS-Ablauf · Gästekarte beim Tourismusverband.
2. Der Posten, den fast niemand auf dem Zettel hat: die Tourismusabgabe
Neben der Gästetaxe, die der Gast trägt, erheben mehrere Gemeinden eine zweite Abgabe. Die zahlt der Vermieter selbst, und zwar auch dann, wenn niemand da war.
Rechtsgrundlage ist Paragraf 35 des Sächsischen Kommunalabgabengesetzes. In Rathmannsdorf beträgt der Satz für Ferienwohnungen 36,00 Euro je vorgehaltenem Schlafplatz und Jahr, festgelegt in Paragraf 5 der Satzung vom 18. Oktober 2018. Eine Wohnung mit sechs Betten zahlt damit 216 Euro im Jahr, unabhängig von jeder Buchung. Bemessen wird das Vorhalten, nicht die Belegung. Bad Schandau erhebt denselben Satz.
| Gemeinde | Satz der Tourismusabgabe | Ferienwohnung mit sechs Betten | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Bad Schandau | 36,00 € je Bett und Jahr | 216,00 € | vorgehaltener Schlafplatz, unabhängig von der Belegung |
| Rathmannsdorf | 36,00 € je Schlafplatz und Jahr | 216,00 € | vorgehaltener Schlafplatz, unabhängig von der Belegung |
| Gohrisch | 30,00 € je Bett und Jahr | 180,00 € | Bett, Aufbettung 15,00 € |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 24,00 € je Bett und Jahr | 144,00 € | Bett, Haftung auch für Verpächter |
| Sebnitz | 22,00 € je Bett und Jahr | 132,00 € | Bett |
| Struppen | 20,00 € je Bett und Jahr | 120,00 € | Bett, Aufbettung 15,00 €, Bemessung aus den Gästetaxe-Daten |
| Rathen, Kurort | 0,35 € je Übernachtung | je nach Belegung | Übernachtung ab vollendetem 6. Lebensjahr |
| Königstein | 0,25 € je Übernachtung | je nach Belegung | Übernachtung |
| Hohnstein | 0,25 € je Übernachtung und Person | je nach Belegung | Übernachtung, Kinder bis zum vollendeten 14. Lebensjahr frei |
Zwei Systeme, ein sehr unterschiedliches Risiko. Wo je Bett und Jahr abgerechnet wird, ist die Abgabe ein Fixkostenblock, der in der schwachen Saison genauso anfällt wie im August. Wo je Übernachtung abgerechnet wird, wächst sie mit dem Umsatz: Bei 800 Übernachtungen im Jahr sind das in Kurort Rathen 280 Euro und in Königstein 200 Euro. Reinhardtsdorf-Schöna und Struppen erstrecken die Haftung ausdrücklich auf Verpächter und Vermieter eines Betriebes, auch bei Untervermietung.
Als dritter Posten kommt in einigen Gemeinden eine Jahrespauschale für Objekteigentümer hinzu, die unabhängig von jeder Übernachtung anfällt. Kurort Rathen verlangt 200,00 Euro je Objekt für bis zu drei Personen und zusätzlich die volle Kurtaxe, sobald an Dritte vermietet wird. Rosenthal-Bielatal setzt 120,00 Euro an, Bad Gottleuba-Berggießhübel 50,40 Euro. Königstein, Gohrisch, Struppen und Rosenthal-Bielatal befreien davon auf schriftlichen Antrag, wenn glaubhaft gemacht wird, dass die Wohnung im ganzen Kalenderjahr nicht genutzt wurde. Das ist die einzige nutzungsabhängige Entlastung im gesamten geprüften Ortsrecht.
Quellen: Tourismusabgabesatzungen von Bad Schandau, Rathmannsdorf, Gohrisch, Reinhardtsdorf-Schöna, Sebnitz, Struppen, Kurort Rathen und Königstein sowie die Fremdenverkehrsabgabesatzung Hohnstein · Sächsisches Kommunalabgabengesetz, Paragrafen 34 und 35, Fassung vom 31. Dezember 2023.
3. Was die Satzungen dem Vermieter im Einzelnen abverlangen
Alle 14 erhebenden Gemeinden verpflichten den Beherberger zu Meldung, Einzug und Abführung und legen ihm die Haftung auf. Einige Pflichten sind schärfer, als man vermutet.
„Die Aufbewahrung und Abrechnung der Gästetaxe haben getrennt vom Betriebsvermögen zu erfolgen. Dies gilt sowohl für die Kassen- als auch für die Kontoführung.“Wortgleich in allen geprüften Satzungen. In Hohnstein und Struppen ist der Verstoß eigens bußgeldbewehrt.
- Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro in allen geprüften Gemeinden.
- Abrechnungsfristen meist bis zum 10. Werktag des Folgemonats, in Sebnitz und Hohnstein quartalsweise.
- Aufbewahrung der Meldescheine ein Jahr, danach fristgerechte Vernichtung.
- Keine eigenmächtigen Nachlässe. Die Gästetaxe darf nicht als Rabattposten verwendet werden.
- Aushang der Satzung in der Beherbergungseinrichtung, etwa in Bad Gottleuba-Berggießhübel nach Paragraf 9 Absatz 4.
- Prüfungsrechte. Kurort Rathen kann nach Paragraf 9 Absatz 10 Meldescheine, Belegungskalender und Gästeverzeichnis verlangen. Pirna eröffnet sogar die Außenprüfung nach den Paragrafen 193 folgende der Abgabenordnung samt Betretungsrecht.
Bei den Sätzen selbst gibt es keine Faustregel. Belegt sind Werte von 2,00 Euro in Rathmannsdorf bis 3,00 Euro in Bad Schandau, Königstein, Pirna, Stadt Wehlen und Lohmen. Und die Kinderfreigrenze liegt keineswegs überall bei sieben Jahren: Kurort Rathen zieht sie bei sechs, Bad Gottleuba-Berggießhübel bei sechzehn. Pirna hat sie zum 1. August 2026 von sechzehn auf sieben gesenkt und gleichzeitig den Satz erhöht. Die Einzelwerte je Gemeinde stehen in der vierten Tabelle des Abschnitts „Zehn Jahre in Zahlen“ weiter oben.
4. Zweckentfremdung und Nutzungsänderung: der falsche und der richtige Paragraf
Sachsen hat mehr Regulierung als viele andere Länder und in dieser Region trotzdem keine einzige Satzung. Der Hebel, der wirklich greift, ist ein anderer.
Das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz wurde am 14. Februar 2024 ausgefertigt und trat am 19. März 2024 in Kraft. Es gilt aber nicht flächendeckend, sondern ermächtigt Gemeinden, für ihr Gebiet eine eigene Satzung zu erlassen, befristet auf höchstens fünf Jahre. Zweckentfremdung liegt danach unter anderem vor, wenn Wohnraum länger als zwölf Wochen im Kalenderjahr für Fremdbeherbergung genutzt wird oder länger als zwölf Monate leer steht.
In der Sächsischen Schweiz: keine Satzung
Keine Gemeinde der Region hat ein Zweckentfremdungsverbot erlassen. Die Landesseite führt keine Gemeinde der Region auf, und das Gesetz selbst enthält keine Liste. Wer schreibt, hier gelte ein Zweckentfremdungsverbot oder man dürfe nur zwölf Wochen im Jahr vermieten, liegt falsch.
In den Großstädten sehr wohl
Leipzig hat seit September 2024 eine Satzung. Die oft zitierten rund 750 Wohnungen sind dort allerdings nicht zurückgekehrt, sondern gemeldet — sie genossen Übergangsschutz bis September 2026. Tatsächlich in den Wohnungsmarkt zurückgeführt waren im März 2026 erst 51; von 97 abgeschlossenen Verfahren endeten 63 mit einer Genehmigung. Dresden hat im Mai 2026 einen Entwurf vorgelegt, beschlossen ist er nicht. Das Gesetz öffnet den Kommunen die Tür ausdrücklich.
Unabhängig davon greift bundesweit eine ganz andere Vorschrift, und die wird regelmäßig übersehen. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Oktober 2017, Aktenzeichen 4 C 5.16, ist Ferienwohnen kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung. Die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist damit eine Nutzungsänderung.
„Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62, 76 und 77 nichts anderes bestimmt ist.“Paragraf 59 Absatz 1 der Sächsischen Bauordnung, Überschrift „Grundsatz“, am Volltext verifiziert.
Achtung bei Ratgeberseiten. Paragraf 61 der Sächsischen Bauordnung regelt die verfahrensfreien Vorhaben, also das genaue Gegenteil. Und in derselben Rechtsdatenbank liegt eine historische Bauordnung mit Stand 1. April 1997, in der Paragraf 59 „Aufbau der Bauaufsichtsbehörden“ heißt. Mehrere Ratgeberseiten zitieren daraus und kommen deshalb zu falschen Paragrafen. Maßgeblich ist die geltende Fassung.
Und noch eine Klarstellung. Eine Entscheidung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts zur Genehmigungspflicht von Ferienwohnungen gibt es nicht. Das gern zitierte Urteil 4 C 38/23 vom 28. August 2025 betrifft die Nationalparkverordnung und die Normenkontrollklage der Gemeinde Lohmen, nicht Ferienwohnungen.
Quellen: Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz · Sächsische Bauordnung im Volltext · Landesseite zum Zweckentfremdungsverbot · Leipziger Zeitung, 16.03.2026 · Stadt Leipzig.
5. Meldepflicht, Zweitwohnungssteuer, Nationalpark und die EU-Verordnung
Vier Themen, bei denen die verbreitete Darstellung und die belegbare Lage auseinandergehen.
Der Meldeschein ist weg, die Meldung nicht
Der besondere Meldeschein für deutsche Gäste ist zum 1. Januar 2025 entfallen. Für ausländische Gäste bleibt alles beim Alten: ausgefüllter Meldeschein, eigenhändige Unterschrift, Ausweisprüfung und zwölf Monate Aufbewahrung.
Praktisch ändert sich in dieser Region trotzdem wenig. Gästetaxe und Gästekarte setzen weiterhin eine Erfassung der Gastdaten im AVS-System voraus, und der Gast unterschreibt weiterhin. Die Stadt Königstein bittet ihre Gäste ausdrücklich, beim Gastgeber nach Meldeschein und Gästekarte zu fragen. Wer glaubt, seit 2025 nichts mehr erfassen zu müssen, bekommt ein Abrechnungsproblem mit der Gemeinde.
Vier von 18 Gemeinden erheben sie
Betroffen sind Pirna, Dohna, Sebnitz und Hohnstein. Pirna und Dohna arbeiten mit Staffelbeträgen von 60 bis 300 Euro, Sebnitz und Hohnstein mit 10 vom Hundert der Nettokaltmiete. Stolpen hat seine Satzung 2020 aufgehoben.
Der touristische Kernmarkt ist damit frei: Bad Schandau, Kurort Rathen, Königstein, Gohrisch, Stadt Wehlen, Lohmen, Struppen und Reinhardtsdorf-Schöna erheben keine. Eine Ausnahmeklausel für die reine Kapitalanlage enthält allerdings keine der vier Satzungen. Ob eine ausschließlich vermietete Immobilie steuerfrei bleibt, ist eine Auslegungsfrage und gehört zum Steuerberater, nicht auf eine Website.
Kein Eintritt, und meist auch kein Baurecht
Weder für den Nationalpark noch für das Klettern noch für das Betreten wird eine Gebühr erhoben; das ist in der Verordnung über die Nationalparkregion und im Sächsischen Waldgesetz angelegt. Kostenpflichtig sind Parkplätze, das NationalparkZentrum und geführte Touren.
Für Eigentümer ist meist nicht der Nationalpark einschlägig, sondern das größere Landschaftsschutzgebiet. Dessen Bauverbot greift im Außenbereich, und selbst dort sind Anbauten ausgenommen, die einer bestehenden Wohnnutzung dienen und im angemessenen Verhältnis zum Altbestand stehen. Für eine Ferienwohnung im Ortskern sind Denkmalschutz und Nutzungsänderung die relevanteren Themen.
EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung
Eine generelle Registrierungspflicht für alle Ferienwohnungen ab Mai 2026 besteht nicht. Der Bund schafft mit dem Kurzzeitvermietungs-Datenaustauschgesetz die Rechtsgrundlage, die Entscheidung über ein Verfahren liegt bei der Kommune. Auslöser ist regelmäßig eine Zweckentfremdungssatzung, und die hat hier keine Gemeinde.
Wir haben für keine Gemeinde der Region ein Registrierungsverfahren gefunden. Das ist ein Negativbefund aus fehlenden Fundstellen und keine amtliche Bestätigung. Vor einer belastbaren Auskunft fragen wir beim Landratsamt nach.
Quellen: Viertes Bürokratieentlastungsgesetz und Bundesmeldegesetz, Paragrafen 29 und 30 · Zweitwohnungssteuersatzungen von Pirna, Dohna, Sebnitz und Hohnstein · Verordnung über die Nationalparkregion Sächsische Schweiz · Sächsisches Waldgesetz · Deutscher Ferienhausverband zur EU-Verordnung.
Was die Region bietet und was sie verloren hat
Was eine Region hergibt, entscheidet mit darüber, wie lange Gäste bleiben und was sie zahlen. Diese Region hat sehr viel und hat in den letzten Jahren auch einiges verloren. Beides gehört auf eine Eigentümerseite, weil Sie beides in Ihren Unterlagen abbilden müssen.
Neun Ziele, die tragen
Alle Angaben am 19. August 2026 an der Quelle geprüft. Preise und Fahrpläne ändern sich; wir nennen deshalb den Stand.
Bastei und Basteibrücke
Der meistbesuchte Punkt der Region, mit eigener Besucherlenkung über zwei Parkplätze. Der Besuch selbst kostet keinen Eintritt. Seit Mitte Juli 2025 wird der basteinahe Platz schrankenlos mit Kennzeichenerfassung betrieben.
Festung Königstein
Eintritt 17,00 Euro für Erwachsene in der Sommersaison vom 28. März bis 1. November 2026, im Winter 15,00 Euro, Kinder unter sechs Jahren frei. Die Aufzüge sind im Eintritt enthalten, ein Parkhaus liegt 650 Meter entfernt.
Malerweg
Rund 116 Kilometer in acht Etappen. 2026 feiert der Weg seinen 20. Geburtstag mit Sonderausstellung, Jubiläumswanderungen und gestalteten Bushaltestellen. 2007 wurde er zu Deutschlands schönstem Wanderweg in der Kategorie Mehrtagestouren gewählt.
Caspar-David-Friedrich-Weg
Der Weg zwischen Krippen und Schöna gewann 2025 die Leserwahl des Wandermagazins. Es war der erste sächsische Sieg seit 18 Jahren. Für Herbstangebote ist er der beste aktuelle Aufhänger.
Kirnitzschtalbahn
In Betrieb seit 1898 und der kleinste Straßenbahnbetrieb Deutschlands. Vom 28. März bis 1. November 2026 fährt sie täglich im Halbstundentakt zwischen dem Kurpark Bad Schandau und dem Lichtenhainer Wasserfall. In der Gästekarte mobil ist sie ohne Aufpreis enthalten.
Nationalpark Sächsische Schweiz
Über drei Millionen Besucher im Jahr und rund 1.200 Kilometer Wegenetz, davon 400 Kilometer im Nationalpark selbst. Weder für das Betreten noch für das Klettern wird eine Gebühr erhoben.
Die sächsischen Kletterregeln
Sie sind nicht Vereinsbrauch, sondern in der Verordnung über die Nationalparkregion rechtsverbindlich festgeschrieben: kein Klettern an nassem Fels, kein Magnesia, neue Wege nur von unten nach oben. 1.135 Klettergipfel sind anerkannt. Ein Alleinstellungsmerkmal, das sich gut erzählen lässt.
Schrammsteine und Felsenbühne Rathen
Zwei der bekanntesten Ziele der Vorderen und Hinteren Sächsischen Schweiz. Die Naturbühne in Rathen hatte nach dem Sturm vom 31. Juli 2026 zeitweise Ausfälle; den Spielplan vor der Empfehlung prüfen.
Pirna
Eine der vollständigsten Renaissance-Altstädte Sachsens, mit den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten Altstadt und Alt-Copitz. Für Eigentümer von Baudenkmalen sind die erhöhten Absetzungen nach den Paragrafen 7i, 10f und 11b des Einkommensteuergesetzes der finanziell interessanteste Punkt.
Quellen: Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V. · Stadt Hohnstein zum Basteiparkplatz · Flyer Festung Königstein 2026 · Verordnung über die Nationalparkregion Sächsische Schweiz · Medienservice Sachsen zum Wanderwegtitel 2025 · Landratsamt Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zum Denkmalschutz.
Der Waldbrand von 2022, sauber getrennt
Zu diesem Thema kursieren mehr falsche als richtige Zahlen. Drei Dinge müssen stimmen.
Betroffene Fläche in Sachsen
113 ha
Im Nationalpark Sächsische Schweiz, dazu 1.060 Hektar im Nationalpark Böhmische Schweiz. Die Zahl stammt aus einer begutachteten Auswertung von Satellitendaten.
Betroffener Anteil am Malerweg
3 von 116 km
Die Brände lagen überwiegend in der wenig zugänglichen Kernzone. Am 19. August 2022 meldete das Landratsamt den Brand als gelöscht, am 27. August wurden die Sperrungen aufgehoben.
Dauerhafter Nachfrageeffekt
nicht belegbar
2022 lag die Region 13,53 Prozent unter 2019, der Freistaat Sachsen 13,69 Prozent. In den Jahreszahlen ist kein zusätzlicher Brandeffekt erkennbar.
Es waren außerdem zwei verschiedene Brände. Der kleine entstand am 17. Juli 2022 nahe der Aussicht Kanapee bei Rathen und erfasste rund 2.500 Quadratmeter; dazu gehört die Geschichte mit den Shisha-Kohlestücken, die vier Männer den Hang hinuntergeworfen hatten. Die Staatsanwaltschaft Dresden erhob am 8. August 2023 Anklage, die Löschkosten lagen über 24.000 Euro. Der große Brand begann erst am 24. Juli 2022 im Grenzgebiet mit Schwerpunkt auf tschechischer Seite. Wer beides verbindet, schreibt eine Falschaussage.
Eine kursierende Zahl ist frei erfunden. Die Angabe „905 Hektar, davon 555 in Sachsen und 350 in Brandenburg“ vermischt die Sächsische Schweiz mit den Bränden in Brandenburg; Brandenburg liegt rund 150 Kilometer entfernt. Belastbar ist die begutachtete Studie mit 113 Hektar. Eine Sekundärquelle nennt abweichend 150 Hektar für die deutsche Seite, das verschweigen wir nicht.
Kurzfristig gab es 2022 sehr wohl einen Effekt: Stornierungen, leere Betten in der Hochsaison und ein Schaden für die Tourismuswirtschaft im zweistelligen Millionenbereich. Ausgelöst wurde er nach den Berichten wesentlich durch Falschmeldungen über das Ausmaß des Brandes. Das ist der ehrliche und für Eigentümer nützlichere Befund: Was der Region schadete, war die Berichterstattung über 113 Hektar, nicht die 113 Hektar.
Der wissenschaftlich interessante Teil steckt in der Ursache der Brandintensität. Der überwiegende Teil der verbrannten Fläche lag in Beständen, die zwischen 2017 und 2021 vom Borkenkäfer befallen waren, und Totholz zeigte besonders hohe Brandintensität. Damit ist die Kette von Trockenheit über Borkenkäfer und Totholz zur Brandintensität belegt. Sie erklärt auch, warum in der Region so hart über Totholz und Wegeberäumung gestritten wird.
Das eigentliche Nachfragerisiko heißt Erreichbarkeit und Wetter
Die Elbbrücke in Bad Schandau ist seit dem 6. November 2024 gesperrt und seit dem 21. Oktober 2025 einspurig mit Ampel befahrbar. Der Ersatzneubau dauert nach Inbetriebnahme einer Behelfsbrücke rund dreieinhalb Jahre. Es ist die einzige Elbquerung zwischen der tschechischen Grenze und Pirna. Für Objekte auf der rechten Elbseite ist das die Standortfrage der nächsten Jahre.
Der zweite Faktor ist das Wetter, und der schlägt hart durch. Der Tourismusverband beziffert den Juli 2025 auf 15 bis 19 Prozent unter dem Juli 2019, je nach Meldung. Landesweit gestützt ist der Befund ebenfalls: In ganz Sachsen war der Juli 2025 mit 43,3 Prozent Bettenauslastung der schwächste Sommermonat. Dazu kommt das Niedrigwasser der Elbe, das im Sommer 2026 die Linienschifffahrt in die Sächsische Schweiz zeitweise stoppte.
Tagesaktuelle Lage. Wanderschiff und die Fähren F5 und F8 nahmen den Betrieb am 19. August 2026 wieder auf. Solche Angaben altern schnell. Wer sie im Objektordner oder im Exposé führt, sollte sie vor jeder Saison neu prüfen.
Was die Region verloren hat
Rot markiert ist, was auf unbestimmte Zeit weg ist. Gelb markiert sind Wege, an denen gearbeitet wird.
Berggaststätte Großer Winterberg
Geschlossen, weil die Betriebserlaubnis für die alte Kläranlage ausgelaufen ist. Ein struktureller Verlust, kein witterungsbedingter.
Felsenburg Neurathen
Seit dem 1. September 2023 wegen Sicherheitsmängeln bis auf Weiteres gesperrt. Ein Wiedereröffnungsdatum ist nicht belegbar. Der Weg über die Basteibrücke ist davon nicht betroffen.
Gabrielensteig in der Böhmischen Schweiz
Seit dem Sommer 2022 gesperrt, also seit vier Jahren. Eine Studie zur sicheren Wiedereröffnung läuft. Die benachbarte Edmundsklamm ist seit Juli 2025 wieder offen, allerdings nur mit Führung und mit höchstens 50 Personen am Tag.
Kohlichtgraben, dritte Malerweg-Etappe
Unpassierbar wegen vieler toter Borkenkäferfichten. Das ist der direkteste belegte Fall für die Kette Trockenheit, Borkenkäfer, Totholz, Wegeverlust.
Unterer Bergsteig, fünfte Malerweg-Etappe
Gesperrt, Umleitung über die Winterbergstraße mit 700 Metern Mehrweg.
Weg zum Großen Zschand
Der Umweltminister hatte die Wiederöffnung 2022 zugesagt. Zum Recherchestand laufen dort Bauarbeiten; der Parkplatz Neumannmühle diente vom 15. August bis 30. September 2026 als Materiallagerplatz. Die Zusage ist also in Arbeit, aber nicht eingelöst.
Dazu kommen die Sturmschäden vom 31. Juli 2026. Wehlgrund, Raaberkessel, Amselgrund und Schwedenlöcher sind per Allgemeinverfügung bis auf Widerruf gesperrt, die zweite Malerweg-Etappe zwischen Wehlen und Hohnstein wird umgeleitet. Der Basteiweg von Altrathen ist ausdrücklich frei. Ein generelles Wort der Region gilt weiterhin: Das Betreten der Wälder erfolgt auf eigene Gefahr, abgestorbene oder abgebrannte Bäume können jederzeit umbrechen.
Drei Behauptungen, die wir bewusst nicht aufstellen
Umgebindehäuser sind nicht die Bauform dieser Region. Sie prägen die Oberlausitz und reichen bis in den Raum Sebnitz und Hinterhermsdorf hinein, aber sie sind nicht typisch für das Elbsandsteingebirge um Bastei, Rathen und Königstein. Ein Förderprogramm für Umgebindehäuser mit Geltung für die Sächsische Schweiz konnten wir nicht belegen.
Gestaltungssatzungen in Bad Schandau, Hohnstein, Stadt Wehlen und Königstein haben wir nicht im Satzungstext gefunden. Belegt sind nur die förmlichen Sanierungsgebiete in Pirna. Wir behaupten deshalb nichts und fragen im Einzelfall beim Landratsamt nach.
Ein Rückgang der Privatvermieterzahl lässt sich nicht belegen. Die Zahl der amtlich erfassten Einrichtungen sank von 237 im Jahr 2019 auf 228 im Jahr 2025, während die Übernachtungen fast Rekordniveau halten. Das ist eine Aussage über die Statistik ab zehn Betten und keine über den Markt. Wer daraus „der Markt schrumpft“ liest, liegt falsch.
Quellen: Staatsbetrieb Sachsenforst und Landratsamt Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zu Sperrungen und Sturmschäden · begutachtete Waldbrandauswertung von Beetz und anderen aus dem Jahr 2024 · Verbandsbilanz vom 6. Januar 2026 sowie deren Wiedergabe bei Radio Dresden und t-online · Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Monatswerte 2025 für den Landesvergleich · Aktuelle Hinweise des Tourismusverbandes.
Wer in die Sächsische Schweiz kommt
Wer hier bucht, ist nicht, wen man vermutet. Die Grenze zu Tschechien liegt vor der Haustür und spielt für das Ferienhausgeschäft trotzdem kaum eine Rolle. Und das Segment, in dem eine Ferienwohnung steht, verhält sich anders als die Region insgesamt: Es wächst schneller und schwankt stärker.
Anteil deutscher Gäste an den Übernachtungen
94,65 %
1.640.139 von 1.732.797 Übernachtungen. Der Auslandsanteil ist mit 5,35 Prozent nur etwa halb so hoch wie im sächsischen Landesdurchschnitt.
Aufenthaltsdauer im Ferienhaussegment
3,7 Tage
Gegenüber 2,7 Tagen in der Hotellerie, also 37 Prozent länger. Nur die Reha-Kliniken kommen mit 23,1 Tagen auf mehr.
Saisonspreizung des Ferienhaussegments
2,49
Sommerhalbjahr geteilt durch Winterhalbjahr. In der Hotellerie sind es nur 1,85. Das Ertragsproblem liegt nicht im Sommer.
Die Nachbarschaft zu Tschechien bringt Tagesgäste, keine Ferienhausbuchungen
Die zehn stärksten Auslandsmärkte nach Übernachtungen, Jahr 2025, Reisegebiet Sächsische Schweiz.
| Herkunftsland | Übernachtungen 2025 | Anteil an den Auslandsübernachtungen | Ankünfte | Aufenthaltsdauer in Tagen | Übernachtungen gegenüber 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Niederlande | 25.097 | 27,09 % | 7.697 | 3,3 | −1,8 % |
| 2. Dänemark | 11.945 | 12,89 % | 3.750 | 3,2 | +36,6 % |
| 3. Polen | 9.113 | 9,84 % | 3.757 | 2,4 | −9,8 % |
| 4. Österreich | 8.765 | 9,46 % | 3.504 | 2,5 | +6,8 % |
| 5. Tschechische Republik | 8.308 | 8,97 % | 3.859 | 2,2 | −12,4 % |
| 6. Schweiz | 7.766 | 8,38 % | 2.757 | 2,8 | −2,2 % |
| 7. Belgien | 4.021 | 4,34 % | 1.690 | 2,4 | −18,8 % |
| 8. Vereinigtes Königreich | 2.263 | 2,44 % | 1.047 | 2,2 | +25,7 % |
| 9. Vereinigte Staaten | 1.934 | 2,09 % | 887 | 2,2 | +3,3 % |
| 10. Schweden | 1.446 | 1,56 % | 653 | 2,2 | +64,3 % |
Der Befund ist eindeutig und wird oft anders erzählt. Tschechien liegt nach Übernachtungen nur auf Rang 5. Die Niederlande bringen mit 25.097 Übernachtungen dreimal so viel. Nach Ankünften ist Tschechien zwar Rang 2, die Gäste bleiben aber im Schnitt nur 2,2 Tage. Das passt zum Nachbarschaftstrip und nicht zum Ferienhausurlaub. Der Tourismusverband bearbeitet den tschechischen Markt in seiner Strategie deshalb ausdrücklich nur in der Informationsphase, nicht in der Inspirationsphase.
Der interessantere Auslandsmarkt ist Dänemark. Die Übernachtungen legten 2025 um 36,6 Prozent zu, und ab Mai 2026 hält der Eurocity zwischen Prag, Berlin und Kopenhagen in Bad Schandau. Der Verband nennt den dänischen Markt selbst als denjenigen, der sich sehr gut entwickelt und mit der durchgehenden Bahnverbindung wesentlich attraktiver wird. Für ein Objekt in Bahnhofsnähe ist das ein konkretes, datierbares Argument.
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Statistischer Bericht G IV 1, Ausgabe j/25, Tabelle 21 · Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V., Destinationsstrategie 2025.
Das Ferienhaussegment gegen die Hotellerie
Sieben Kennzahlen nebeneinander. Grün markiert ist, wo das Segment besser abschneidet, gelb, wo es schlechter dasteht.
| Kennzahl | Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen | Hotellerie | Reisegebiet insgesamt |
|---|---|---|---|
| Bettenauslastung im Jahr 2025 | 30,9 % | 42,2 % | 44,4 % |
| Bettenauslastung im Sommerhalbjahr 2025 | 39,8 % | 53,6 % | 54,0 % |
| Bettenauslastung im Winterhalbjahr 2025/26 | 16,0 % | 28,9 % | 32,6 % |
| Saisonspreizung Sommer zu Winter | 2,49 | 1,85 | 1,66 |
| Aufenthaltsdauer in Tagen | 3,7 | 2,7 | 3,6 |
| Ankünfte 2025 gegenüber 2024 | +5,6 % | −5,9 % | −2,6 % |
| Übernachtungen 2025 gegenüber 2024 | +2,1 % | −1,0 % | +1,2 % |
Zwei gute Nachrichten und eine Aufgabe. Das Segment hat 2025 sowohl bei den Ankünften als auch bei den Übernachtungen zugelegt, während die Hotellerie in beiden Größen verlor. Und es hält die Gäste länger als jede andere Betriebsart außer den Reha-Kliniken. Die Aufgabe steht in der dritten Zeile: Im Winterhalbjahr liegt die Auslastung bei 16,0 Prozent und damit 12,9 Punkte unter der Hotellerie. Wer den Ertrag heben will, arbeitet an November bis April und nicht am August.
Quellen: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, G IV 1, Ausgabe j/25, Tabellen 6 und 7 · G IV 5, Ausgabe j/25, Tabelle 4 für das Sommerhalbjahr · G IV 4, Ausgabe j/25, Tabelle 4 für das Winterhalbjahr.
Wen die Region selbst ansprechen will
Aus der Destinationsstrategie 2025 des Tourismusverbandes. Für die Positionierung eines Objekts ist das die nützlichere Quelle als jede Vermutung.
Fünf Zielgruppen, ausdrücklich benannt
Natururlauber, Aktivurlauber, Familien, Kulturinteressierte und Gäste mit Mobilitätseinschränkungen. Barrierefreiheit wird aktiv kommuniziert; der Verband ist Gründungsmitglied der Arbeitsgemeinschaft für leichteres Reisen in Deutschland.
Für ein Objekt heißt das: Ein ebenerdiger Zugang oder ein barrierearmes Bad ist hier kein Nischenmerkmal, sondern zahlt auf eine der fünf offiziellen Zielgruppen ein.
Ganzjahresmarketing statt Sommerdestination
Die Region will sich ausdrücklich auch für Herbst, Winter und Frühling positionieren. Das Kulturfestival Wintersterne, zuletzt vom 30. Januar bis 8. Februar 2026, gilt dem Verband als Erfolgsmodell zur Saisonverlängerung.
Angesichts einer Winterauslastung von 16,0 Prozent im Segment ist das kein Marketingtext, sondern die wirtschaftlich wichtigste Baustelle der Region.
Quellmärkte in der Reihenfolge des Verbandes
Vorrangig Deutschland, mit Vertriebsschwerpunkt in Regionen mit guter Anbindung. Zusätzlich Österreich und die Schweiz. Die Niederlande und Belgien werden in beiden Phasen bearbeitet, Dänemark gilt als Wachstumsmarkt, Polen wird geprüft.
Alle Inhalte werden künftig auf Englisch, Tschechisch und Niederländisch bereitgestellt. Eine niederländische Objektbeschreibung ist hier also keine exotische Idee.
Gäste ohne Auto sind eine wachsende Gruppe
Die ÖPNV-Nutzung durch Urlaubsgäste stieg von 15 bis 20 Prozent im Jahr 2019 auf 49 Prozent, die Bahnanreise von unter 10 auf bis zu 20 Prozent. 89 Prozent aller Übernachtungsgäste haben Zugang zur Gästekarte mobil.
Für Objekte ohne eigenen Stellplatz ist das die wichtigste Entwicklung der letzten Jahre. Sie entschärft genau den Punkt, der an den Hotspots am teuersten geworden ist.
Quelle: Tourismusverband Sächsische Schweiz e. V., Destinationsstrategie Sächsische Schweiz 2025, Seiten 26 folgende.
Was wir über Tagesgäste nicht sagen können
Ein exaktes Verhältnis von Tagesgästen zu Übernachtungsgästen gibt es für diese Region nicht, und das ist kein Rechercheversäumnis. Das Tourismusleitbild Sächsische Schweiz 2030 führt die Entwicklung einer Tagesgästestrategie als eigenes Projekt mit hoher Priorität und nennt als ersten Arbeitsschritt ausdrücklich die Ermittlung des Status quo. Wenn die Destination den eigenen Ausgangswert erst noch bestimmen will, existiert keine verlässliche Aufteilung.
Die belastbare Formulierung lautet: Über drei Millionen Besucher im Jahr stehen rund 1,7 Millionen gewerblichen Übernachtungen gegenüber. Der Tagestourismus ist damit ein erheblicher, aber statistisch nicht exakt erfasster Teil des Aufkommens. Eine Zahl wie „dreimal so viele Tagesgäste wie Übernachtungsgäste“ steht deshalb nicht auf dieser Seite.
Für Eigentümer ist die Einordnung wichtiger als die Zahl. Der Tagestourismus ist in der Strategie der Region ein Problemtreiber und kein Ertragstreiber; deshalb gibt es seit 2024 einen Mobilitätsmanager im Regionalmanagement, der ein Gesamtkonzept für den Parkraum erarbeitet. Übernachtungsgäste sind für die Kommunen wirtschaftlich das attraktivere Segment. Das ist ein brauchbares Argument, wenn Sie mit Ihrer Gemeinde über Stellplätze oder Genehmigungen sprechen.
Quellen: Tourismusleitbild Sächsische Schweiz 2030, erarbeitet von BTE Tourismus- und Regionalberatung, März 2022, Projekt M.3 und das Kapitel zur künftigen Zielgruppenausrichtung · Medienservice Sachsen vom 17. Mai 2022 für die Besucherzahl der Nationalparkregion.
Passende Regionen und Leistungsseiten
Wenn Sie mehrere Objekte halten oder gerade Standorte vergleichen, führen diese Kacheln weiter. Jede sagt in einem Satz, warum sie zu dieser Region passt. Alle Ziele wurden am 19. August 2026 auf Erreichbarkeit geprüft.
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