Dieser Abschnitt ist neu geschrieben, weil der bisherige Text an drei Stellen falsch war. Er behauptete eine Landesregelung, die es nicht gibt, Gästebeitragssätze, die es so nirgends gibt, und eine Kinderbefreiung, die auf keinen einzigen Ort der Region zutrifft. Was stattdessen gilt, steht hier, jeweils mit Paragraf.
Zweckentfremdung: Thüringen hat kein solches Gesetz
So stand es bisher auf dieser Seite
„Zweckentfremdung und Genehmigung. Landesregelung Thüringen. Einzelgemeinden mit Satzungen.“
So ist es
Thüringen hat kein Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Ein entsprechender Gesetzentwurf der Fraktionen aus Linken, Grünen und SPD wurde als Landtagsdrucksache 7/9214 eingebracht und scheiterte im Juni 2024 im Landtag. Ohne Landesgesetz kann auch keine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, und keine ist auffindbar.
Der Entwurf hätte die Kurzzeitvermietung über acht Wochen im Jahr hinaus genehmigungspflichtig gemacht, Leerstand über drei Monate als Zweckentfremdung gewertet und Bußgelder bis 500.000 Euro vorgesehen. Der Deutsche Ferienhausverband nahm dazu am 2. April 2024 schriftlich Stellung und kritisierte vor allem den fehlenden Bestandsschutz. Verabschiedet wurde der Entwurf nicht.
Zwei Feinheiten gehören dazu, weil sie im Netz für Verwirrung sorgen. Der Verband nennt das Vorhaben „Wohnraumgewährleistungsgesetz“, der Landtag selbst „Wohnungsgewährleistungsgesetz“. Und das genaue Datum der Ablehnung ließ sich nicht abschließend klären; belegt ist die Beschlussempfehlung des Ausschusses vom 23. Mai 2024 und die zweite Beratung im Juni. Wer ein Tagesdatum nennt, nennt eines zu viel.
Auch aus der EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung folgt in Thüringen bisher keine Registrierungspflicht. Die Bundesnetzagentur betreibt die technische Drehscheibe, vergibt aber selbst keine Registrierungsnummern. Eine Pflicht entsteht nur, wo ein Land oder eine Kommune ein Verfahren eingeführt hat, und dafür fehlt hier die landesrechtliche Grundlage. Maßgeblich bleibt die Liste der Bundesnetzagentur.
Der Hebel heißt Bauordnung, nicht Wohnraumrecht
„Kein Zweckentfremdungsverbot“ heißt nicht „keine Genehmigung nötig“. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 18. Oktober 2017 entschieden, dass Aufenthalte in Ferienwohnungen kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung sind. Ferienwohnen ist bauplanungsrechtlich also eine andere Nutzungsart. Wer eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwidmet, nimmt damit eine Nutzungsänderung vor, und die bedarf nach § 62 Abs. 1 der Thüringer Bauordnung der Baugenehmigung.
Zwei Hinweise zur Sorgfalt. Erstens liefert das amtliche Landesrechtsportal unter „§ 62 ThürBO“ noch die Fassung von 2014 mit abweichender Zählung; maßgeblich ist die Bauordnung in der seit dem 19. Juli 2024 geltenden Fassung. Zweitens gibt es zu dieser Frage keine obergerichtliche Entscheidung aus Thüringen. Wer Ihnen eine nennt, sollte das Aktenzeichen mitliefern. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde Ihres Landkreises.
Ein zweiter Erlaubnisvorbehalt kommt hinzu, wenn das Haus ein Kulturdenkmal ist oder in einem Denkmalensemble steht: Dann ist nach § 13 des Thüringer Denkmalschutzgesetzes jede Veränderung des Erscheinungsbilds erlaubnispflichtig, zusätzlich zur Baugenehmigung, bis hin zum Schild an der Fassade. Das betrifft vor allem den Fachwerkgürtel um Schmalkalden. Ilmenau hat 2024 und 2025 zwei Gestaltungssatzungen erlassen, Schmalkalden führt eine Baugestaltungssatzung im Sanierungsgebiet Innenstadt.
Zweitwohnungssteuer: zwei Orte, und beide lassen die Kapitalanlage heraus
Das ist der stärkste Eigentümerbefund dieser Seite, und er fällt anders aus als in der Rhön oder in der Sächsischen Schweiz. Von achtzehn geprüften Orten erheben genau zwei überhaupt eine Zweitwohnungssteuer. Und beide nehmen Objekte, die der Einkommenserzielung dienen, vollständig aus dem Steuergegenstand heraus.
| Ort | Steuersatz | Bemessung | Seit | Ausnahme für reine Kapitalanlage |
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| Oberhof | 15 vom Hundert | Nettokaltmiete | 1. Januar 2025 | ja, § 2 Abs. 7 Nr. 3 |
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| Schmalkalden | 10 vom Hundert | Nettokaltmiete | 1. Januar 2013 | ja, § 2 Abs. 7 Buchst. e |
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| Die übrigen 16 geprüften Orte | keine Zweitwohnungssteuer |
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„Nicht der Steuer unterliegen: … Zweitwohnungen, die nachweislich ganz oder überwiegend zum Zwecke der Einkommenserzielung (Geld- und Vermögensanlagen) gehalten werden. Eine ganz oder überwiegende Haltung zur Einkommenserzielung liegt vor, wenn die Zweitwohnung unter solchen objektiven Gesamtumständen innegehabt wird, die erkennen lassen, dass eine Eigennutzung … nur für einen Zeitraum von weniger als drei Monaten im Kalenderjahr vorgesehen ist.“
Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Oberhof, § 2 Abs. 7 Nr. 3. Schmalkalden formuliert in § 2 Abs. 7 Buchst. e nahezu wortgleich.
Der Weg unterscheidet sich von dem, den Eigentümer aus Goslar kennen. Dort bleibt das Objekt im Steuertatbestand, und der Nutzungsfaktor wird auf null gesetzt. Hier fällt die Wohnung ganz aus dem Steuergegenstand heraus. Das Ergebnis ist dasselbe, nämlich keine Steuer, die Begründung ist eine andere.
Die Grenze
Weniger als drei Monate Eigennutzung
Beide Satzungen ziehen dieselbe Linie. Wer sein Objekt überwiegend selbst nutzt, zahlt in Oberhof 15 Prozent der Nettokaltmiete. Wer es vermietet und selbst unter drei Monaten im Jahr nutzt, zahlt nichts.
Verwechseln Sie diese drei Monate nicht mit der Drei-Monats-Frist in Friedrichroda: Dort geht es um die Dauer des Eigentums und wirkt zu Ihren Lasten.
Was trotzdem zu tun ist
Die Befreiung greift nicht von selbst
In Oberhof ist das Innehaben binnen zwei Wochen anzuzeigen und bis zum 31. Mai eine Erklärung abzugeben. Eigentümer und Vermieter trifft eine Auskunftspflicht über Bewohner und Nettokaltmiete, auch wenn sie selbst nicht steuerpflichtig sind.
Schmalkalden hat dafür ein eigenes Ankreuzfeld im amtlichen Erklärungsbogen, mit der Pflicht, Nachweise beizufügen. Die Ausnahme ist dort also gelebte Verwaltungspraxis, nicht totes Satzungsrecht.
Die Negativbefunde für die übrigen sechzehn Orte stammen aus deren vollständigen, veröffentlichten Satzungsverzeichnissen. Gestützt werden sie durch eine landesweite Aufstellung des Thüringer Landesamtes für Statistik in der Landtagsdrucksache 7/3025 vom 6. April 2021: Für 2018 und 2019 vereinnahmten in ganz Thüringen jeweils dieselben neun Kommunen eine Zweitwohnungssteuer, aus dem Reisegebiet nur Schmalkalden. Die Aufstellung erfasst Einnahmen, nicht Satzungen, und endet mit dem Berichtsjahr 2019. Eine schriftliche Bestätigung der einzelnen Verwaltungen liegt nicht vor.
Der Tourismusbeitrag trifft Sie selbst, nicht den Gast
Das ist die Kostenposition, die Neuvermieter am häufigsten übersehen. Anders als der Gästebeitrag ist sie nicht an den Gast durchreichbar. Rechtsgrundlage ist § 8 des Thüringer Kommunalabgabengesetzes. Bemessen wird sie am Umsatz, nicht an der Bettenzahl: Das sächsische Modell einer Abgabe je vorgehaltenem Bett gibt es in Thüringen nicht. Von achtzehn geprüften Orten erheben wieder genau zwei einen solchen Beitrag, und in beiden Satzungen stehen Ferienwohnungen namentlich in der höchsten Kategorie.
| Ort | Hebesatz | Vorteilssatz Beherbergung | Bemessungsjahr | Effektiv vom Jahresumsatz | Bagatellgrenze |
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| Oberhof | 0,4 vom Hundert, seit 11. März 2026, vorher 0,3 | 85 vom Hundert | abgelaufenes Kalenderjahr | 0,34 Prozent | 10 Euro |
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| Bad Tabarz | 0,7 vom Hundert, seit 1. Januar 2019, vorher 0,35 | 90 vom Hundert, Hotels nur 80 | Vorvorjahr | 0,63 Prozent, siehe Hinweis | 5 Euro |
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| Die übrigen 16 geprüften Orte | kein Tourismus- oder Fremdenverkehrsbeitrag |
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Zur Größenordnung, gerechnet an einem Beispiel und nicht aus der Satzung entnommen: Bei 30.000 Euro Jahresumsatz sind das in Oberhof rund 102 Euro und in Bad Tabarz rund 189 Euro im Jahr. Der Wert von 0,63 Prozent für Bad Tabarz steht so in keiner Satzung; er ist das Produkt aus Hebesatz und Vorteilssatz und nur als solches brauchbar. In beiden Orten gilt außerdem eine Öffnungsklausel nach unten: Wer nachweist, dass sein Vorteil aus dem Tourismus geringer ist, bekommt einen niedrigeren Prozentsatz, und die Satzung formuliert das als Muss, nicht als Ermessen.
Ihre Fristen in Oberhof
Anzeige, Erklärung, Vorauszahlung
- Anzeige der beitragspflichtigen Tätigkeit binnen eines Monats nach Aufnahme.
- Umsatzerklärung auf städtischem Formblatt bis zum 31. März des Erhebungsjahres, belegt durch die Nachweise, die dem Finanzamt vorliegen.
- Bei fehlenden Angaben darf die Stadt beim Finanzamt Auskunft einholen oder schätzen.
- Zum 1. Januar können Vorausleistungen in Höhe des Vorjahresbeitrags erhoben werden.
Drei Abgaben nebeneinander
Was ein Objekt in Oberhof auslöst
- Gästebeitrag: zahlt der Gast, 3,00 Euro je Person und Tag seit dem 1. Juli 2026. Sie ziehen ein, führen ab und haften als Gesamtschuldner.
- Tourismusbeitrag: zahlen Sie selbst, 0,34 Prozent des Jahresumsatzes, mindestens 10 Euro.
- Zweitwohnungssteuer: 15 Prozent der Nettokaltmiete, aber nicht bei reiner Vermietung mit Eigennutzung unter drei Monaten.
Gästebeitrag: fünf Altersgrenzen, keine Saisonstaffelung
So stand es bisher auf dieser Seite
„Aktuelle Sätze Hauptsaison: 1,80 bis 3,00 Euro pro Person und Tag. Nebensaison: 1,20 bis 2,00 Euro. Kinder unter 18 Jahren meist befreit.“
So ist es
Keiner der achtzehn Orte mit Gästebeitrag hat eine Saisonstaffelung; alle erheben einen ganzjährigen Einheitssatz. Die tatsächlichen Sätze reichen von 1,50 bis 3,50 Euro und liegen damit vielfach über dem behaupteten Höchstwert der Hauptsaison. Und kein einziger Ort befreit Kinder bis 18.
Statt einer einheitlichen Kinderregelung gibt es fünf verschiedene Altersgrenzen in elf Formulierungen. Zella-Mehlis befreit bis zum fünften Geburtstag, sieben Orte bis zum sechsten, Floh-Seligenthal durch die Formulierung „einschließlich sechs Jahren“ bis zum siebten, Steinbach-Hallenberg und Georgenthal bis zum siebten, Bad Liebenstein bis vierzehn und nur auf Antrag, Ruhla bis sechzehn. Vier Orte haben überhaupt keine Befreiungsnorm, sondern nur eine Tarifstaffel, die erst bei sechs oder sieben Jahren beginnt: Bad Tabarz, Brotterode-Trusetal, Großbreitenbach und Masserberg. Kinder darunter zahlen dort faktisch nichts, aber ohne Vorschrift.
Die Sätze, Altersgrenzen und Jahrespauschalen je Ort stehen in der Tabelle im Abschnitt „Die Region in Zahlen“ weiter oben. Prüfen Sie dort besonders die letzte Spalte: In sechs Orten zahlen Sie als Eigentümer einen Jahresbetrag, in vier davon auch dann, wenn Sie ausschließlich vermieten und selbst nie anreisen.
Meldepflicht: der Schein ist weg, die Pflicht nicht
So stand es bisher auf dieser Seite
„Gäste müssen vor Ort einen Meldeschein ausfüllen, der Daten wie Name, Anschrift, Ausweisnummer und Aufenthaltsdauer enthält.“
So ist es
Der besondere Meldeschein für deutsche Staatsangehörige ist zum 1. Januar 2025 entfallen. Für Gäste aus dem Ausland bleibt er Pflicht. Ihre Meldepflicht gegenüber der Gemeinde bleibt davon unberührt: Sie folgt der Kurbeitragssatzung und dem Kommunalabgabengesetz, nicht dem Bundesmeldegesetz.
Im Thüringer Wald ist dieser Punkt besonders scharf. Die Oberhofer Kurbeitragssatzung verlangt in § 5 Abs. 2 ausdrücklich eine Meldung für jede Vermietung, unabhängig davon, ob der Gast überhaupt beitragspflichtig ist. Nach § 5 Abs. 3 hat der Vermieter die Daten über das von der Stadt vorgegebene System aufzunehmen. Bei Pflichtverletzung haftet er der Stadt gegenüber, die Abrechnung darf geprüft werden, und Meldeformulare sind vier Jahre aufzubewahren.
Technisch läuft das in der Region über die Meldescheinplattform der AVS GmbH aus Bayreuth. 32 Thüringer Orte nutzen dieses elektronische Verfahren, und die Gästekarte setzt darauf auf. Seit dem 12. Mai 2026 wird sie in rund einem Dutzend Orten zusätzlich digital ausgegeben.
Naturpark und Biosphärenreservat: weniger dramatisch als sein Ruf
Das UNESCO-Biosphärenreservat Thüringer Wald umfasst rund 337 Quadratkilometer und liegt vollständig innerhalb des Naturparks. Neun Städte und Gemeinden mit neunzehn Ortsteilen haben Anteil. Entscheidend für Eigentümer ist die Zonierung: 3,1 Prozent der Fläche sind Kernzone ohne wirtschaftliche Nutzung, 23,56 Prozent Pflegezone, und 73,34 Prozent sind Entwicklungszone. Genau dort liegen die Siedlungen und damit die Ferienobjekte. Für ein bestehendes Haus im Ort entsteht aus dem Schutzstatus keine zusätzliche Genehmigungsebene über das Bau- und Denkmalrecht hinaus.
Eine Einschränkung gehört dazu: Der Wortlaut der Ge- und Verbote nach Zonen ist online nicht abrufbar, die Verwaltung verweist für Bauvorhaben auf direkte Rücksprache. Für Vorhaben im Außenbereich lässt sich daraus deshalb keine pauschale Aussage ableiten, weder in die eine noch in die andere Richtung.
Diese Angaben sind eine Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Sie geben den Stand vom 20. August 2026 wieder. Kommunale Satzungen ändern sich, und mehrere der hier genannten wurden allein in den vergangenen achtzehn Monaten geändert. Vor Übernahme eines Objekts prüfen wir die geltende Fassung der Kurbeitrags-, Tourismusbeitrags- und gegebenenfalls Zweitwohnungssteuersatzung Ihrer Gemeinde und klären die Nutzungsänderung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Quellen: Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Oberhof, in Kraft seit 1. Januar 2025 · Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Schmalkalden vom 15. Oktober 2012 samt amtlichem Erklärungsbogen · Tourismusbeitragssatzung der Stadt Oberhof 2025 und 1. Änderungssatzung 2026 · Fremdenverkehrsbeitragssatzung der Gemeinde Bad Tabarz vom 6. Dezember 2016 mit zwei Änderungssatzungen · Kurbeitragssatzungen der genannten Gemeinden · Thüringer Landtag, Drucksachen 7/9214 und 7/3025 · Stellungnahme des Deutschen Ferienhausverbands vom 2. April 2024 · Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 2017, Aktenzeichen 4 C 5.16 · Thüringer Bauordnung in der Fassung seit 19. Juli 2024, § 62 Abs. 1 · § 13 Thüringer Denkmalschutzgesetz · Bundesnetzagentur zur Kurzzeitvermietungsverordnung · Verwaltung des UNESCO-Biosphärenreservats Thüringer Wald.
