Wenn vier Türen offen stehen
Die wirtschaftliche Nutzung einer Ferienimmobilie ist heute eine Strategiefrage. Wer Eigennutzung, Festvermietung, Kurzzeitvermietung und Verkauf nicht gegeneinander abwägt, lässt entweder Geld liegen oder bindet sich an ein Modell, das zur eigenen Lebenslage längst nicht mehr passt.
Vorab - worum es in diesem Beitrag geht
Eine Immobilie zu besitzen, ist in Deutschland selten Zufall. Sie wird gekauft, geerbt, gemeinsam aufgebaut, abbezahlt. Und an irgendeinem Punkt steht die Frage im Raum, was mit ihr geschehen soll. Selbst hineinziehen? An Dauermieter geben? An Feriengäste vermieten? Oder verkaufen, solange der Markt es hergibt?
Dieser Beitrag legt die vier Hauptoptionen nebeneinander, vergleicht typische Renditen, rechtliche Bindungen und steuerliche Folgen, und zeigt, in welchen Fällen welche Variante besonders gut passt. Er erläutert auch, warum sich die scheinbar entgegengesetzten Modelle gut kombinieren lassen, etwa Eigennutzung in einzelnen Wochen mit professionell organisierter Kurzzeitvermietung im Rest des Jahres.
Wer am Ende des Artikels nicht sofort weiß, welcher Weg der eigene ist, hat zumindest die richtigen Fragen für das Gespräch mit Steuerberater, Hausverwaltung oder Agentur in der Hand. Und ein paar Kennzahlen, die das Bauchgefühl aushebeln.
Verkaufen kann man nur einmal. Eine Ertragsstrategie kann man jedes Jahr neu justieren. Wer das nicht trennt, trennt sich von Geld.
— Aus der Beratungspraxis bei Eigentümern von Ferienimmobilien
Warum „Festvermietung oder gar nichts" ausgedient hat
Lange Zeit gab es für Eigentümer eine bequeme Antwort: vermieten oder verkaufen. Wer ein Haus an der Küste oder eine Wohnung in einer Tourismusregion besaß, dachte selten in Kategorien wie Belegungsmix oder Channel-Strategie. Diese Zeiten sind vorbei. Die Tourismusbranche in Deutschland hat 2025 mit 497,5 Millionen Übernachtungen einen neuen Rekord aufgestellt, schon 2024 lag der Wert bei 496,1 Millionen.
Allein über die vier großen Online-Plattformen Airbnb, Booking, Tripadvisor und Expedia wurden 2024 rund 60,4 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften gebucht — ein Plus von 22,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und mehr als 60 Prozent über dem Niveau von 2019. Rund 95 Prozent dieser Buchungen entfielen auf kleine Anbieter mit weniger als zehn Betten, also auf private Eigentümer und kleine Verwalter. Die Plattformökonomie hat den Markt verändert, ohne ihn lauter zu machen.
Die Spielregeln sind strenger geworden. In Berlin, Hamburg, München, Köln und auf Sylt entstehen längst klare Strukturen. Wer in einer betroffenen Kommune vermietet und keine Nummer hat, fliegt aus dem Inserat. Hinzu kommen Faktoren, die nichts mit Plattformen zu tun haben: höhere Energiepreise, gestiegene Instandhaltungskosten, ein arbeitsmarktbedingter Trend zur Kurzzeitarbeit, der Monteurzimmer und möblierte Mittelstreckenwohnungen interessanter macht.
Und nicht zuletzt eine Generation von Eigentümern, die ihre Immobilien stärker als Vermögensgegenstand mit aktiven Stellschrauben begreift, nicht als passives Sparkonto. All das zusammen ergibt ein Bild, in dem die binäre Frage „vermieten oder nicht“ zu kurz greift. Die wirklich interessante Frage lautet: Welche Mischung passt zu Lage, Lebensplan und Risikoprofil?
Podcast: Wenn vier Türen offen stehen
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(Kurze Beschreibung des Inhalts)
Vier Zahlen, die jeder Eigentümer kennen sollte
Die deutsche Tourismusbranche steht 2025 auf einem Allzeithoch. Wer den Markt kennt, denkt nicht mehr in „Vermietung oder Verkauf“, sondern in Belegungsmix und Plattformstrategie. Diese vier Kennzahlen ordnen die Größenordnung ein.
Quellen: Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilungen vom 11.02.2026 und 07.05.2025; Eurostat-Plattformdaten. Die Plattform-Übernachtungen ergänzen die amtliche Tourismusstatistik, weil sie überwiegend Buchungen bei kleineren Anbietern abbilden, die mit weniger als zehn Betten in der amtlichen Monatserhebung nicht erfasst werden.
Die vier Optionen - vier Schieberegler statt vier Schubladen
Bevor es ans Vergleichen geht, lohnt der ordnende Blick. Es gibt vier Hauptwege, eine Ferienimmobilie wirtschaftlich zu nutzen, und mindestens eine relevante Mischform. Die wenigsten Eigentümer fahren ein Modell zu hundert Prozent — die Praxis ist eine Frage von Anteilen, nicht von Entweder-Oder.
Eigennutzung
Selbst bewohnen oder als Zweitwohnsitz für Urlaube reservieren. Keine Mieteinnahmen, aber gegebenenfalls ersparte Fremdmiete am eigentlichen Wohnort. Volle Verfügbarkeit jederzeit.
Festvermietung unbefristet
Klassisches Mietverhältnis nach BGB. Stabile Einnahmen, geringer operativer Aufwand, dafür langfristige Bindung an den Mieter und gedeckelte Steigerungsmöglichkeiten durch Mietspiegel.
Möbliert befristet
Möbliertes Wohnen auf Zeit (3 bis 19 Monate) für Berufspendler, Projektmitarbeiter, Klinikpersonal. Miete liegt um Faktor 1,5 bis 2,5 über ortsüblicher Vergleichsmiete, dafür komplette Ausstattung.
Kurzzeitvermietung
Vermietung an Feriengäste oder Geschäftsreisende. Höhere Tagespreise, höhere Bruttoeinnahmen, mehr operative Komplexität — und maximale Flexibilität für Eigenbelegung.
Hinzu kommt die fünfte Option: der Verkauf als einmalige Verwertung des Vermögensgegenstands. Gut geeignet, wenn der Standort schwach ist, der Eigentümer Liquidität braucht, keine sinnvolle Vermietung möglich erscheint, oder wenn die Marktlage gerade günstig ist. In der Praxis arbeiten erfolgreiche Eigentümer mit Kombinationen. Die häufigste und wirtschaftlich sinnvollste lautet: Kurzzeitvermietung als Hauptmodell, Eigennutzung in vereinbarten Eigenbelegungswochen, Verkauf als Option für später.
Wir reden nicht von vier Schubladen, sondern von vier Schiebereglern. Die wenigsten Eigentümer fahren ein Modell zu hundert Prozent.
— Erfahrung aus der Beratung von Ferienimmobilieneigentümern
Das eigene Haus ist eine Wette mit sich selbst
Die unmittelbare Eigennutzung erscheint auf den ersten Blick unwirtschaftlich. Es kommt schließlich kein Geld herein. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich aber: Die ersparte Fremdmiete am eigentlichen Wohnort ist bei einer dauerhaft selbst genutzten Wohnung der eigentliche Renditefaktor.
Wer eine geerbte Wohnung in Hamburg übernimmt und dorthin aus der bisherigen Mietwohnung umzieht, spart pro Monat möglicherweise 1.500 Euro Kaltmiete, also 18.000 Euro im Jahr, die anderswo erst nach Steuern verdient werden müssten. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 31.000 Euro Bruttoeinkommen, das nicht mehr verdient werden muss. So gerechnet ist Eigennutzung eine sehr effiziente Vermögensnutzung, mit dem Vorteil absoluter Belegungssicherheit.
Geerbte Wohnung statt Mietwohnung
| Eingesparte Kaltmiete pro Monat | 1.500 € |
| Eingesparte Kaltmiete pro Jahr | 18.000 € |
| Bruttoeinkommen-Äquivalent (42 % Grenzsteuer) | ~ 31.000 € |
| Belegungssicherheit | 100 % |
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nicht den eigenen Hauptwohnsitz darstellt, sondern ein Wochenend- oder Ferienhaus ist. Dann fließt zwar weiterhin keine Miete, aber es entsteht auch keine ersparte Fremdmiete, sondern lediglich ein eingesparter Hotel- oder Ferienhauspreis für die tatsächlich genutzten Tage. Bei vierzehn Eigennutzungstagen pro Jahr und einem fiktiven Vergleichspreis von 150 Euro pro Nacht ergibt sich ein Nutzwert von gut 2.000 Euro, oft deutlich weniger als die laufenden Kosten des Objekts. In diesem Fall verschiebt sich die Logik: Eigennutzung wird zur Konsumentscheidung mit Vermögenshintergrund, nicht zur Renditestrategie.
Steuerlich ist die Lage übersichtlich. Wer eine Immobilie ausschließlich selbst nutzt, hat keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzugeben und kann im Gegenzug auch keine Werbungskosten absetzen. Finanzierungszinsen, Instandhaltung, AfA — alles bleibt steuerlich unwirksam. In bestimmten Konstellationen lässt sich eine Steuerermäßigung für energetische Sanierung nach § 35c EStG geltend machen. Bei selbst genutzten Zweitwohnsitzen kommt in vielen Tourismusgemeinden zudem eine Zweitwohnungsteuer hinzu, die sich typischerweise zwischen 5 und 15 Prozent der Jahreskaltmiete oder des Einheitswerts bewegt.
Für wen Eigennutzung wirklich passt
- Geplanter Ortswechsel: Sie stehen vor einer Lebensphase, in der das Objekt Ihr Hauptwohnsitz werden kann.
- Künftiger Altersruhesitz: Das Objekt soll später bewohnt werden, die Übergangszeit lässt sich anders überbrücken.
- Hoher persönlicher Eigennutzwert: Sie haben finanzielle Spielräume und sehen den Wert nicht primär als Renditeinstrument.
Sicherheit hat ihren Preis — und manchmal wird er zu hoch
Die unbefristete Festvermietung an Dauermieter ist das, was bürgerliche Vermögensplanung jahrzehntelang als die einzige seriöse Option gehandelt hat. Sie hat handfeste Vorteile. Die Einnahmen sind planbar, der operative Aufwand ist gering, eine ordentliche Verwaltung kann den Großteil der Aufgaben übernehmen. Mietausfall lässt sich versichern, Mieter mit Bonität und Berufseinkommen sind im durchschnittlichen Fall verlässliche Vertragspartner.
Renditeseitig liegen die typischen Bruttoerträge bei klassischer Wohnraumvermietung in Deutschland heute zwischen 2,5 und 4,5 Prozent. In den Ballungsräumen mit hohen Kaufpreisen sind es eher 2 bis 3 Prozent, in B-Lagen wie Chemnitz, Gelsenkirchen oder Hagen dagegen 5 bis 6 Prozent. Allerdings ist die Wertsteigerung in den B-Lagen geringer, das Leerstandsrisiko höher, die Mieterstruktur volatiler. Der Klassiker bleibt die A-Lage mit moderater Mietrendite und langfristigem Wertzuwachs.
Wer einmal vermietet hat, kann nicht ohne Weiteres zurück. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber rechtlich eng geführt — eine Kündigung wegen Verkaufs ist im Wohnraummietrecht überhaupt nicht möglich.
— Konsequenz aus dem deutschen Mieterschutzrecht für vermietende Eigentümer
Wer das Objekt mit Mieter verkauft, muss in der Regel Preisabschläge zwischen 15 und 30 Prozent gegenüber dem leeren Verkauf hinnehmen — die berühmte Mieterabschlagsklausel, die der Markt eingepreist hat. Das ist keine Theorie, sondern alltägliche Erfahrung beim Notartermin.
Steuerlich ist die unbefristete Festvermietung der gut bekannte Pfad: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die laufenden Aufwendungen sind als Werbungskosten abziehbar, das Gebäude wird linear mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben, bei Neubauten ab 2023 sind es drei Prozent. Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es zudem unter bestimmten Bedingungen eine degressive Abschreibung von fünf Prozent für Neubauten, die zwischen Oktober 2023 und September 2029 mit dem Bau begonnen werden. Umsatzsteuer fällt bei Wohnraumvermietung nicht an, da die Vermietung umsatzsteuerfrei ist.
Für wen klassische Festvermietung passt
- Stabilitätspräferenz: Planbare Einnahmen sind Ihnen wichtiger als Maximalrendite.
- Erbsituation ohne eigenen Einsatz: Sie wollen das Objekt monetarisieren, ohne sich selbst aktiv einzubringen.
- Lage außerhalb von Tourismusregionen: Kurzzeitvermietung ist hier ohnehin keine sinnvolle Option.
Möbliert und befristet ist nicht die kleine Schwester der Festvermietung - sondern eine eigene Disziplin
Zwischen klassischer Festvermietung und Kurzzeitvermietung liegt eine Mittelzone, die in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen hat: möbliertes Wohnen auf Zeit, häufig mit Mietverträgen von drei bis neunzehn Monaten. Die Zielgruppe sind Berufspendler, Projektmitarbeiter im Bau, Klinikpersonal in Vertretungen, Wissenschaftler auf Gastaufenthalt, Trennungswohnsuchende, Sanierungsausweicher.
Die monatliche Miete liegt deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, oft um den Faktor 1,5 bis 2,5, weil Möblierung, Strom, Wasser, Internet und in der Regel auch eine pauschale Reinigung enthalten sind.
Rechtliche Konstruktion und Stolperfallen
Rechtlich ist das ein eigener Korridor. Die Befristung ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn ein qualifizierter Befristungsgrund vorliegt, etwa der angekündigte Eigenbedarf, eine geplante Modernisierung oder die Verwendung für Werksangehörige. Die in der Praxis sehr verbreitete Variante ist allerdings die Vermietung als Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Hier greifen die Mieterschutzvorschriften nicht, weil die Wohnung erkennbar nur für eine kurze Übergangszeit dienen soll.
Wichtig ist, dass dieser Charakter aus dem Vertrag und den Umständen klar hervorgeht. Sonst rutscht die Konstruktion in den klassischen Mieterschutz, und der Eigentümer hat plötzlich einen Dauermieter, mit dem er nicht gerechnet hat.
Renditeseitig ist möbliertes Wohnen auf Zeit attraktiv, aber operativ anspruchsvoller als Festvermietung. Die Auslastung ist nicht hundertprozentig, zwischen zwei Mietverhältnissen entstehen typischerweise Leerstandsfenster von zwei bis vier Wochen, die Möblierung verschleißt schneller, kleinere Reparaturen häufen sich. Eine realistische Bruttorendite liegt bei guter Lage und professioneller Vermarktung zwischen 4 und 6 Prozent, bei sehr guter Lage und gefragter Zielgruppe auch höher.
Für wen passt möbliertes Wohnen auf Zeit? Für Eigentümer in Universitätsstädten, in der Nähe großer Kliniken, Industriestandorten oder Innenstadtlagen mit hohem Pendleraufkommen. Für Objekte, die sich nicht klassisch teuer vermieten lassen, aber durch gute Ausstattung punkten können. Und für alle, die einen Renditesprung gegenüber der Festvermietung möchten, ohne sich gleich in den vollen Tourismusbetrieb zu stürzen.
Kurzzeitvermietung verdoppelt im Schnitt die Einnahmen - halbiert aber nicht den Aufwand
Kurzzeitvermietung an Feriengäste ist die Variante, die den Tourismusboom der letzten Jahre wirtschaftlich am besten abbildet. Sie ist in der Bruttoeinnahmensicht der unangefochtene Sieger: Eine Ferienwohnung in einer guten Lage erzielt im Mittel rund das Doppelte der Jahresmiete einer vergleichbaren festvermieteten Wohnung. In Spitzenlagen, etwa direkt an der Ostsee, im Schwarzwald, am Tegernsee, ist auch das Dreifache realistisch.
Der wirtschaftliche Hebel kommt aus drei Quellen: aus dem höheren Tagespreis, aus der Möglichkeit, in Hochsaisons Spitzenpreise zu nehmen, und aus der Steuerbarkeit über Ausstattung. Pool, Sauna, Whirlpool, gut gestaltete Außenflächen, hochwertige Küche — all das ist kein Luxus für den Eigentümer, sondern Renditebeschleuniger. Eine Sauna für 4.000 Euro, die zu zwanzig zusätzlichen Buchungsnächten im Jahr führt, amortisiert sich in einer Saison.
Die nüchterne Kehrseite ist der Aufwand. Eine Ferienwohnung wird in Deutschland im Durchschnitt rund 23 Wochen pro Jahr vermietet, also etwa 161 Nächte. In dieser Zeit entstehen Buchungsanfragen, Vertragsabschlüsse, Zahlungsabwicklungen, Check-in, Check-out, Reinigungen, Wäschewechsel, Anfragen während des Aufenthalts, gelegentliche Reklamationen, Ausstattungspflege, Vermarktung über mehrere Plattformen.
Drei Ebenen der rechtlichen Prüfung
Eine Wohnung ist baurechtlich nicht automatisch eine Ferienwohnung. In manchen Kommunen ist eine Nutzungsänderung erforderlich, in anderen reicht die Anmeldung. In einer Eigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung durch die Teilungserklärung oder einen Mehrheitsbeschluss eingeschränkt sein.
Praxistipp: Saubere Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft idealerweise vor dem Kauf, sonst spätestens vor der ersten Buchung.
Großstädte mit harten Sanktionen
In Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und vielen weiteren Städten dürfen Wohnungen nicht ohne Weiteres dauerhaft als Ferienwohnungen vermietet werden. Verstöße können in München mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden, in Berlin sind die Sätze ähnlich.
Wichtig: Diese Regeln gelten unabhängig von der EU-Verordnung und werden durch sie nicht aufgehoben, sondern ergänzt.
Registrierungspflicht in betroffenen Kommunen
Mit dem KVDG kommt ab Mai 2026 in betroffenen Kommunen die Pflicht, eine Registrierungsnummer im Inserat anzugeben. Plattformen sind verpflichtet, Inserate ohne gültige Nummer offline zu nehmen und monatlich strukturierte Daten an die Bundesnetzagentur zu melden, die diese an die kommunalen Behörden weiterreicht.
Wo keine Kommune ein konformes Verfahren eingerichtet hat, gibt es auch keine Registrierungspflicht. In Tourismusregionen wie der mecklenburgischen Ostseeküste, an Nord- und Ostsee, im Schwarzwald oder im Allgäu wird in den nächsten Monaten ein Flickenteppich entstehen.
Drei Fragen entscheiden
1. Einkunftserzielungsabsicht: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) die Kriterien präzisiert: Liegt die tatsächliche Vermietungszeit dauerhaft mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen, deutet das stark auf Liebhaberei hin.
2. Private Vermögensverwaltung oder Gewerbe: Klassische Indizien für Gewerblichkeit sind tägliche Reinigung während des Aufenthalts, Frühstücksservice, ständig besetzte Rezeption.
3. Umsatzsteuer: Kurzfristige Vermietung unter sechs Monaten ist umsatzsteuerpflichtig zum ermäßigten Satz von 7 Prozent. Kleinunternehmerregelung greift bei Vorjahresumsatz unter 25.000 Euro und laufendem Jahresumsatz unter 100.000 Euro.
20 bis 30 Prozent vom Umsatz
Die Betriebskosten einer professionell betriebenen Ferienwohnung liegen typischerweise bei 20 bis 30 Prozent des Umsatzes. Sie setzen sich zusammen aus:
- Reinigung und Wäscheservice
- Plattformprovisionen (3 bis 20 Prozent je nach Anbieter)
- Kommunikationsaufwand und Anfragen-Management
- Kleinere Reparaturen und Ausstattungsergänzungen
- Ortsabhängige Beiträge wie Kurtaxe und Tourismusabgabe
Vorsicht: Plattformprovisionen werden am Anfang oft unterschätzt — sie schmälern die Nettorendite spürbar.
Wer 2026 noch ohne Plan vermietet, vermietet nicht mehr lange. Plattformen werden filtern, Behörden werden abgleichen, Kommunen werden Bußgeldbescheide schicken.
— Einschätzung zur Marktlage nach Inkrafttreten der EU-Verordnung 2024/1028
Verkauf - die Tür, die sich nur einmal öffnet
Der Verkauf einer Immobilie ist eine andere Klasse von Entscheidung als die drei Vermietungsmodelle. Er ist nicht reversibel, er ist einmalig, er macht aus einem laufenden Vermögensgegenstand einen einmaligen Geldzufluss. Genau deshalb ist er die Variante, bei der das meiste auf dem Spiel steht.
Drei Konstellationen, in denen Verkauf richtig ist
- Strukturschwacher Standort: Weder klassische Vermietung noch Kurzzeitvermietung sind wirtschaftlich tragfähig. Verkauf realisiert Wert, bevor er weiter sinkt.
- Liquiditätsbedarf in der Lebenslage: Erbschaft mit mehreren Erben, Trennung mit Auseinandersetzungsbedarf, Pflegekosten oder geplante Großinvestition an anderer Stelle.
- Marktphase günstig: Niedrige Zinsen und hohe Kaufkraft drücken Verkaufspreise in die Spitze. Wenn keine spürbare Verbesserung in Sicht ist, lohnt der Schritt.
Strategisch lässt sich der Verkauf gut vorbereiten. Eine Ferienimmobilie mit gut dokumentierter Vermietungshistorie, sauberer Buchführung, realistischen Belegungszahlen und stabiler Bewertungslage erzielt in der Regel deutlich bessere Verkaufspreise als eine Wohnung, von der niemand weiß, was sie eigentlich erwirtschaften kann.
Ein potentieller Käufer, der die Wohnung als Kapitalanlage sieht, kalkuliert mit Zahlen. Wer Zahlen liefert, gewinnt Verhandlungsmasse. Das ist ein oft übersehener Vorteil der professionellen Kurzzeitvermietung: Sie macht das Objekt nicht nur ertragreicher, sie macht es auch verkäuflicher.
Zwischen Vermieten und Verkaufen liegt keine Entweder-Oder-Beziehung, sondern eine Reihenfolge. Erst bewirtschaften, dann gegebenenfalls verkaufen, mit Zahlen im Rücken.
— Strategischer Grundsatz aus der Beratungspraxis
Die Vergleichstabelle der fünf Modelle
Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Kennzahlen, rechtlichen Bindungen, steuerlichen Rahmenbedingungen und typischen Anwendungsfälle der Modelle zusammen. Sie ersetzt nicht die individuelle Prüfung durch Steuerberater oder Fachanwalt — sie strukturiert aber das Denken.
Lesehilfe: Die Renditeangaben sind Bandbreiten, keine Versprechen. Sie hängen massiv von Lage, Zustand, Ausstattung, Vermarktung und Marktphase ab. Eine schlecht vermarktete Ferienwohnung in Top-Lage erzielt schlechtere Werte als eine professionell betriebene Wohnung in mittlerer Lage. Wer kalkuliert, sollte mit konservativen Annahmen beginnen und Reserven einrechnen — nicht mit den Spitzenwerten der Verkäuferprospekte.
Rechnen Sie Ihre vier Modelle selbst durch
Geben Sie Kaufpreis, Lage und Eigennutzungswochen ein — der Rechner zeigt Ihnen sofort die geschätzte Bruttoeinnahme und Nettorendite für jedes der vier Vermietungsmodelle. Die Werte basieren auf den im Artikel genannten Bandbreiten und sind als Orientierung gedacht, nicht als verbindliche Prognose.
Renditerechner — Vier Modelle im Direktvergleich
Die unterschätzte Macht der Kombination
Wer die Modelle nur als Alternativen denkt, übersieht die wirtschaftlich oft attraktivste Variante: die Kombination. In der Praxis hat sich vor allem ein Muster bewährt, und zwar Eigennutzung in vereinbarten Eigenbelegungswochen kombiniert mit professioneller Kurzzeitvermietung im Rest des Jahres. Der Eigentümer reserviert sich seine zwei bis sechs Wochen Familienurlaub im Sommer, vielleicht eine Skiwoche im Winter, und die übrigen 40 bis 46 Wochen sind frei für Buchungen.
Diese Kombination hat mehrere Vorteile. Sie löst den emotionalen Konflikt zwischen „selbst nutzen wollen“ und „Geld verdienen wollen“, weil beides möglich ist. Sie ist steuerlich unproblematisch, sofern der Eigennutzungsanteil dokumentiert wird und die Gesamtbetrachtung weiterhin auf Einkünfteerzielungsabsicht hindeutet. Sie ist operativ leichter, weil die Eigenbelegungswochen ohnehin als Pufferzeiten genutzt werden können, etwa für größere Renovierungen oder Ausstattungswechsel. Und sie reduziert das Risiko der Liebhaberei-Einstufung, sofern die Vermietungszeit ortsüblich ist.
Wichtig — saubere Umsetzung: Eigenbelegungswochen sollten frühzeitig im Buchungssystem geblockt werden, damit sie nicht versehentlich verkauft werden. In der Vereinbarung mit der Vermittlungsagentur sollte klar geregelt sein, wie viele Wochen Eigenbelegung vorgesehen sind, ob die Agentur ein Vetorecht in der Hochsaison hat und wie kurzfristige Eigenbelegungen behandelt werden. Eine gute Agentur löst das durch ein Kalendersystem, das beide Seiten transparent verwalten. Wer mit Festpreismodellen arbeitet, vermeidet außerdem die Diskussion über entgangene Provisionen bei eigenbelegten Wochen.
Eine zweite Kombination, die in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen hat, ist die saisonale Aufteilung. In Sommerregionen wird die Wohnung von Mai bis Oktober als Ferienwohnung kurzzeitvermietet, in der Nebensaison als möblierte Mittelfristwohnung an Saisonarbeiter, Pendler oder Wintergäste auf längeren Aufenthalten. So lassen sich Lücken füllen, die in einer reinen Kurzzeitvermietung als Leerstand zu Buche schlagen würden. Die rechtliche Konstruktion ist anspruchsvoller, weil die Verträge sauber abgegrenzt sein müssen, aber bei guter Verwaltung funktioniert sie.
Eine dritte Variante ist die Kombination aus Festvermietung im Hauptobjekt und Kurzzeitvermietung in einer Einliegerwohnung oder einem Gästehaus. Sie taucht häufig bei Bestandsimmobilien mit ausbaufähigen Nebenflächen auf, etwa bei Stadthäusern mit Souterrain oder bei Resthöfen mit Ausgedingehaus. Der Renditemix kann attraktiv sein, der Verwaltungsaufwand bleibt aber erheblich.
„Standort schlägt Strategie“ - der regionale Faktor
Eine erfolgreiche Modellwahl beginnt mit der ehrlichen Bewertung des Standorts. Die wirtschaftliche Logik ist in einer Strandlage an der Ostsee fundamental anders als in einer Vorstadtlage in Mecklenburg-Vorpommern, einer Studentenstadt im Ruhrgebiet oder einem Bergort im Bayerischen Wald.
Touristische Hochlage
Direktlagen an Nord- und Ostsee, am Tegernsee, am Bodensee, im Schwarzwald, im Allgäu, im Berchtesgadener Land. Hier sind die Tagespreise hoch, die Auslastung in der Saison nahe der Maximalkapazität, und das Wertsteigerungspotenzial ist solide. Ferienimmobilien an der Ostseeküste haben in den letzten Jahrzehnten in vielen Regionen Wertsteigerungen von 50 bis 100 Prozent erlebt. Natürliche Heimat der Kurzzeitvermietung.
Mittlere Tourismuslage
Regionen mit deutlicher Saisonalität, kürzerer Hauptsaison oder eingeschränkter Nachfrage außerhalb klassischer Ferienzeiten profitieren überdurchschnittlich von Kombinationsmodellen. Der Gewinn liegt nicht in der Hochpreissaison, sondern in der Schließung der Nebensaisonlücken durch alternative Zielgruppen: Wandergäste, Wellnessbesucher, Geschäftsreisende, Workation-Nutzer. Die Vermarktungsstrategie macht den Unterschied.
Städtische Wohnlage
In ausschließlich städtischen Wohnlagen ohne touristisches Profil ist die Kurzzeitvermietung selten die richtige Wahl. Die Mietrendite über klassische Festvermietung ist in vielen dieser Lagen wegen hoher Kaufpreise zwar nominal niedrig, aber die Wertentwicklung ist langfristig stabil, das Vermietungsrisiko gering, der Verwaltungsaufwand klein. Wer eine solche Wohnung als Kurzzeitvermietung betreiben will, kämpft gegen Zweckentfremdungssatzungen, gegen die WEG, gegen den Hausfrieden. Festvermietung als stabiles Rückgrat.
Strukturschwache Region
Vor allem im ländlichen Raum mit Bevölkerungsrückgang sind Regionen häufig die Domäne des Verkaufs. Wer hier eine Immobilie erbt oder besitzt, sollte ehrlich prüfen, ob die laufenden Kosten und der Erhaltungsaufwand mit realistisch erzielbaren Mieten gegenfinanziert werden können. In vielen Fällen ist die Antwort negativ, und der Verkauf, auch zu unter dem Wunschpreis liegenden Konditionen, ist der wirtschaftlich richtige Weg. Verkauf häufig der ehrliche Weg.
„Die Frage ‚Was mache ich mit meiner Immobilie?‘ ist eigentlich ‚Was lässt der Standort zu, und was passt zu mir?‘ Wer die Reihenfolge umdreht, scheitert.“
Wie Sie als Eigentümer in den ersten 30, 60 und 90 Tagen vorgehen sollten
Die Entscheidung für ein Modell ist die eine Sache, die saubere Umsetzung die andere. Wer sich für die Kurzzeitvermietung oder eine Kombinationsvariante entscheidet, hat in den ersten drei Monaten nach der Entscheidung eine erstaunlich hohe Hebelwirkung darauf, wie das Modell die nächsten drei Jahre läuft. Der folgende Phasenplan ist als Orientierung gedacht.
Tage 0–30: Rechtliche Grundlagen
Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit, Klärung der WEG-Situation bei Eigentumswohnungen, Einholung der Zweitwohnsitzanmeldung oder Tourismusabgaben-Pflicht in der Gemeinde. Parallel: Steuerberater-Termin zur Festlegung der steuerlichen Struktur, Klärung Kleinunternehmer- oder Regelbesteuerung, Vorbereitung der Anmeldung beim Finanzamt. Erste Bestandsaufnahme der Ausstattung, Festlegung der Eigenbelegungswochen für die kommenden zwölf Monate, Einholung von Angeboten von Verwaltungs- und Vermittlungsagenturen.
Tage 31–60: Operative Aufstellung
Auswahl und Vertrag mit der Agentur, gemeinsame Definition der Leistungspakete, Festlegung der Preisstrategie für die kommenden zwölf Monate. Beauftragung professioneller Fotos und Videotouren, Erstellung der Beschreibungstexte, Aufbau der Inserate auf den relevanten Plattformen. Beschaffung fehlender Ausstattung, idealerweise mit Vorsteuerabzug. Aufbau eines Schlüsselsystems mit Smart Lock oder Schlüsseltresor, Klärung der Reinigungslogistik, Abschluss der Versicherungen — Haftpflicht und Inhalt erweitert um Vermietung.
Tage 61–90: Echtbetrieb beginnt
Die ersten Buchungen kommen herein, der Check-in-Prozess wird in der Praxis getestet, das Gästehandbuch ergänzt um die Erkenntnisse aus den ersten Aufenthalten. Erste Bewertungen werden eintreffen, die für die weitere Sichtbarkeit auf den Plattformen entscheidend sind. Es entsteht ein erstes monatliches Reporting mit Auslastungs- und Umsatzkennzahlen. Steuerlich: Vorbereitung der ersten Umsatzsteuer-Voranmeldung, sofern relevant. Strategisch: erste Auswertung, ob die getroffenen Annahmen realistisch waren, und gegebenenfalls Nachjustierung der Preisstrategie.
Wer diese 90 Tage diszipliniert durchzieht, hat eine Basis, die für die nächsten drei Jahre trägt. Wer sie überspringt, holt fast immer später teurer auf, was er am Anfang versäumt hat.
„In den ersten 90 Tagen entscheidet sich, ob aus einem Objekt ein Geschäft wird oder ein Hobby mit Verlustpotenzial. Beides ist legitim, aber man sollte wissen, was man eigentlich tut.“
Was eine gute Agentur leisten sollte
Die Wahl der Verwaltungs- oder Vermittlungsagentur ist eine der wichtigsten Entscheidungen in der Kurzzeitvermietung, und sie wird oft zu schnell getroffen. Wer hier auf den falschen Partner setzt, zahlt entweder zu viel an Provision, verliert Buchungen wegen unprofessioneller Abwicklung, riskiert die Verletzung WEG-rechtlicher Grenzen, oder rutscht steuerlich in eine unbeabsichtigte Gewerblichkeit. Drei Bereiche sollten geklärt sein, bevor ein Vertrag unterschrieben wird.
Vermarktung & Buchungsabwicklung
Eine gute Agentur arbeitet mit professioneller Fotografie und Beschreibungstexten. Sie betreibt ein Channel-Management, das das Inserat synchron auf mehreren Plattformen pflegt und die eigene Website als Direktbuchungskanal nutzt, um Provisionskosten der Plattformen zu senken. Sie steuert die Preise dynamisch nach Saison, Wochentag, Wettbewerb, Events. Sie liefert ein monatliches Reporting mit den relevanten Kennzahlen.
Operative Betreuung
Reinigung mit definierter Qualität und kalkulierbaren Preisen, Wäscheservice, Check-in und Check-out idealerweise digital, eine 24-Stunden-Erreichbarkeit für Notfälle, ein klarer Reklamationsprozess. Die Pflege der Ausstattung sollte regelmäßig und proaktiv erfolgen, nicht erst nach Gästebeschwerden. Ein Inventar mit Bestandsaufnahmen sollte jederzeit aktuell sein.
Recht & Steuern
Eine Agentur sollte standardisierte Vertragsdokumente bereitstellen — AGB, Hausordnung, Hinweise zu Nichtraucher- und Haustierregelungen. Sie sollte den Eigentümer bei der Einordnung als private Vermögensverwaltung oder Gewerbe unterstützen. Sie sollte saubere Abrechnungen liefern, die der Steuerberater ohne Rückfragen verarbeiten kann. Und sie sollte die Anmeldung der Registrierungsnummer ab Mai 2026 begleiten.
Festpreismodell oder Provisionsmodell?
Bei den Vergütungsmodellen gibt es zwei Hauptvarianten. Beide haben ihre Berechtigung — entscheidend ist die ehrliche Durchrechnung an der eigenen erwarteten Auslastung. In der Bewirtschaftung von Ferienimmobilien arbeitet Favorent seit Jahren mit Festpreismodellen, was insbesondere für Eigentümer attraktiv ist, die Planungssicherheit über die Renditestabilität wollen, statt mit fluktuierenden Provisionen zu leben.
Prozentual am Umsatz
Das klassische Provisionsmodell rechnet einen Prozentsatz des Umsatzes ab, typischerweise zwischen 15 und 30 Prozent, je nach Leistungsumfang. Wer Provisionsmodelle fährt, hat einen Partner, der von hohen Preisen profitiert. Das ist gut, solange die Preisstrategie zur Maximierung des Umsatzes passt.
Beispielrechnung 25 % Provision: Bei 30.000 € Jahresumsatz zahlen Sie 7.500 € Provision. Bei 50.000 € sind es 12.500 €, bei 70.000 € schon 17.500 €. Die Agentur leistet aber nicht zwangsläufig mehr Arbeit, wenn die Wohnung mehr Umsatz macht — die meisten Aufgaben sind pro Buchung kalkuliert, nicht pro Euro.
Es kann dazu führen, dass die Agentur zögert, in der Hochsaison Preise zu reduzieren, um die Auslastung zu steigern, weil der absolute Provisionsbetrag bei höheren Tagespreisen größer ist.
Pauschalbetrag pro Jahr oder Monat
Das Festpreismodell legt einen monatlichen oder jährlichen Pauschalbetrag für die Verwaltung fest, unabhängig vom Umsatz. Aus Sicht des Eigentümers hat es einen entscheidenden Vorteil: Es macht die Kosten kalkulierbar.
Beispielrechnung 8.000 € Festpreis: Sie zahlen 8.000 € im Jahr für die Verwaltung — unabhängig davon, ob der Umsatz 30.000 oder 70.000 € beträgt. Der Mehrumsatz bleibt zu 100 Prozent beim Eigentümer.
Im Festpreismodell ist die Anreizstruktur klarer: Die Agentur arbeitet daran, das Objekt gut auszulasten, weil das die Kundenzufriedenheit und die langfristige Bindung stärkt — nicht weil jede einzelne Buchung sich direkt im eigenen Geldbeutel niederschlägt.
Bei kleinen Objekten mit niedrigem Umsatz kann das Provisionsmodell günstiger sein. Bei größeren Objekten mit professioneller Bewirtschaftung dreht sich das Verhältnis zugunsten des Festpreises. Wer beide Varianten ehrlich durchrechnet, erkennt schnell, ab welcher Umsatzgröße der Wechsel sinnvoll wird.
Praktische Tipps, die in fast jedem Erstgespräch fehlen
Aus der täglichen Beratungspraxis lassen sich einige Hinweise destillieren, die unabhängig vom konkreten Modell oft den Unterschied machen.
- Dokumentieren Sie Ihre Eigennutzung sauber. Eigennutzungstage sind steuerlich relevant. Eine einfache Excel-Tabelle mit Datum, Anlass, Personen reicht in der Regel. Was nicht dokumentiert ist, schätzt das Finanzamt im Zweifel hälftig.
- Investieren Sie in gute Fotos. Der einzelne größte Hebel auf die Buchungsrate ist die Bildqualität im Inserat. Eine professionelle Foto-Session kostet zwischen 400 und 1.200 Euro und ist nach drei zusätzlichen Buchungen amortisiert.
- Schreiben Sie ein gutes Gästehandbuch. Ein Buchaufsteller mit den 30 wichtigsten Antworten auf Gastfragen reduziert nicht nur Anrufe, sondern hebt auch das Bewertungsniveau.
- Setzen Sie auf digitalen Check-in. Smart Locks oder Schlüsseltresore mit wechselnden Codes sparen Aufwand, ermöglichen Late-Night-Anreisen ohne Stress und werden von Gästen geschätzt.
- Bauen Sie Direktbuchungen auf. Plattformen sind notwendig, aber Direktbuchungen über die eigene Website sind provisionsfreier. Wer es schafft, 20 Prozent der Buchungen direkt zu erhalten, hebt seine Marge spürbar.
- Verhandeln Sie mit Reinigungspersonal Festpreise. Eine Endreinigung mit fixen Konditionen pro Wohnungsgröße ist transparenter und planbarer als Stundensätze.
- Halten Sie Rücklagen vor. Pro Quadratmeter und Jahr sollten 8 bis 15 Euro Instandhaltungsrücklage einkalkuliert werden, bei Ferienwohnungen eher am oberen Rand wegen der höheren Abnutzung durch wechselnde Gäste.
- Prüfen Sie Ihre Versicherung. Eine klassische Wohngebäudeversicherung deckt nicht automatisch die Kurzzeitvermietung ab. Klären Sie den Versicherungsschutz vor der ersten Buchung.
- Fragen Sie aktiv nach Bewertungen. Eine kurze Erinnerungsmail nach Abreise erhöht die Bewertungsquote um 30 bis 50 Prozent. Bewertungen sind die Währung der Plattformökonomie.
- Behalten Sie die Wettbewerber im Blick. Schauen Sie viermal im Jahr, was vergleichbare Objekte in Ihrer Region für vergleichbare Wochen kosten, und justieren Sie Ihre Preise entsprechend.
Häufig gestellte Fragen
Im Bruttoumsatz typischerweise ja, mit einem Faktor von rund 2 in guter Lage. Im Netto nach Aufwand und Steuern schmilzt der Vorsprung, bleibt aber meist deutlich positiv. Voraussetzung ist eine gute Lage und professionelle Bewirtschaftung. In schwachen Lagen verkehrt sich das Verhältnis schnell.
Beide Varianten erzielen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kurzzeitvermietung unterliegt aber zusätzlich der Umsatzsteuer mit dem ermäßigten Satz von sieben Prozent, sofern man nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen kann die Kurzzeitvermietung in die Gewerblichkeit kippen, was zu Gewerbesteuer und Buchführungspflicht führt.
Nein, nicht zwingend. Sie brauchen sie nur, wenn Ihre Kommune ein konformes Registrierungsverfahren eingerichtet hat. Bislang gibt es das vor allem in Großstädten und in einigen Tourismusregionen. Prüfen Sie für Ihren Standort, ob ein Verfahren existiert oder geplant ist.
Verluste werden steuerlich nicht anerkannt, Werbungskosten dürfen nicht abgezogen werden. Die Einnahmen bleiben aber unter Umständen einkommensteuerfrei. Vermeiden lässt sich die Einstufung durch Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht, am einfachsten über durchgängige Vermietung an Fremde mit der ortsüblichen Vermietungszeit als Maßstab.
Grundsätzlich ja, aber mit Vorlaufzeiten. Der Wechsel von Festvermietung zu Kurzzeitvermietung ist erst nach Auszug des Mieters möglich, was bei unbefristeten Mietverhältnissen schwierig sein kann. Der umgekehrte Weg ist einfacher, birgt aber das Risiko, in Strukturen zu fallen, aus denen man nur noch schwer wieder herauskommt.
Bei provisionsbasierten Modellen typischerweise 15 bis 30 Prozent vom Umsatz, je nach Leistungsumfang. Bei Festpreismodellen ein Pauschalbetrag, der sich an der Größe und dem Umsatzpotenzial des Objekts orientiert. Wer ehrlich rechnet, vergleicht beide Varianten an der eigenen erwarteten Auslastung, nicht am Spitzenwert.
Ja, das ist die in der Praxis häufigste Variante. Wichtig ist die saubere Trennung der Eigennutzungstage und die Dokumentation. Sobald die Eigennutzung deutlich wird, prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht über eine 30-Jahres-Prognose.
Was am Ende übrig bleibt
Die wirtschaftliche Nutzung einer Ferienimmobilie ist heute weniger eine Frage des einen richtigen Modells als eine Frage der bewusst gewählten Strategie. Wer Eigennutzung, Festvermietung, Kurzzeitvermietung und Verkauf nicht als Schubladen, sondern als Optionen mit unterschiedlichen Risiko- und Renditeprofilen begreift, hat die Wahl. Die wirtschaftliche Logik, die regulatorischen Rahmenbedingungen und die steuerliche Behandlung sprechen für eine differenzierte, am Standort und an der Lebenslage des Eigentümers orientierte Entscheidung. Die Standardantwort der vergangenen Jahrzehnte, also Festvermietung als Default oder Verkauf als Notlösung, ist in vielen Konstellationen nicht mehr die beste Wahl.
In touristisch starken Lagen ist die professionell organisierte Kurzzeitvermietung, idealerweise kombiniert mit Eigenbelegungswochen, in der Regel das Modell mit der attraktivsten Renditeerwartung und der höchsten Flexibilität. Der Aufwand ist nennenswert, lässt sich aber durch eine gute Agentur in den Griff bekommen. In klassischen Wohnlagen ohne touristisches Profil bleibt die Festvermietung das stabile Rückgrat, ergänzt um die möblierte Mittelfristvermietung in Universitätsstädten und Pendlerregionen. In strukturschwachen Regionen ist der Verkauf häufig der ökonomisch ehrliche Weg.
Die kommenden Jahre werden den Markt weiter professionalisieren. Mit dem KVDG ab Mai 2026 entsteht eine Datentransparenz, die Behörden, Plattformen und Eigentümer zu mehr Sorgfalt zwingt. Wer rechtzeitig handelt, profitiert davon. Wer abwartet, läuft Gefahr, das Inserat verschwinden zu sehen. Die Botschaft ist nicht: Kurzzeitvermietung wird schwieriger. Die Botschaft ist: Die professionellen Anbieter werden sich durchsetzen, und die Halbamateure verschwinden.
Standort & Lebenslage analysieren
Tourismuslage, regionale Nachfrage, persönliche Bindung an das Objekt und die nächsten zehn Jahre realistisch prüfen.
Steuern & Recht klären
Steuerberater einbinden, Bauplanungsrecht, WEG und Zweckentfremdung prüfen, KVDG-Pflichten kennen.
Modelle vergleichen — drei Szenarien
Mindestens drei Szenarien durchrechnen — vorsichtig, realistisch, optimistisch — bevor Sie sich festlegen.
Agentur als Begleiter wählen
Eine professionelle Agentur als Begleiter — nicht als Verkäufer einer Einheitslösung. Festpreis statt Provision schafft Klarheit.
„Eine gute Strategie kennt mehr als eine Antwort und weiß, in welcher Reihenfolge sie ausgespielt wird. Bei Immobilien gilt das doppelt, weil jede Antwort jahrelange Konsequenzen hat.“
Wer heute über die Nutzung seiner Immobilie nachdenkt, sollte sich nicht zu früh festlegen. Erst Standort und Lebenslage analysieren, dann steuerliche und rechtliche Rahmen klären, dann Modelle vergleichen, idealerweise in mindestens drei Szenarien mit dem Steuerberater. Eine professionelle Agentur kann in diesem Prozess Begleiter sein, nicht Verkäufer einer Einheitslösung. Wer das im Hinterkopf behält, macht aus seiner Immobilie genau das, was sie sein sollte: ein Vermögensgegenstand, der zum eigenen Leben passt.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilungen zur Tourismusstatistik 2024 und 2025, insbesondere zu Übernachtungszahlen und Plattformbuchungen — destatis.de
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und Weitergabe von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften — EUR-Lex
- Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Informationen zum Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) und zur Umsetzung der EU-Verordnung in Deutschland — bundeswirtschaftsministerium.de
- Deutscher Ferienhausverband e.V., Hintergrundinformationen zur EU-Verordnung und Marktdaten zum Ferienhaussegment — deutscher-ferienhausverband.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24, zur ortsüblichen Vermietungszeit bei Ferienwohnungen
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18, zur Abgrenzung gewerblicher und privater Ferienvermietung
- Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH), Steuerinformationen zur Vermietung von Ferienwohnungen — vlh.de
- Stiftung Warentest, Untersuchung zu Ferienwohnungen als Kapitalanlage, Finanztest 10/2021 — test.de
- Engel & Völkers, Renditeberechnung bei Ferienimmobilien — engelvoelkers.com
- Deutscher Tourismusverband e.V., Zahlen, Daten, Fakten 2025 — deutschertourismusverband.de
- Erfolgreicher-vermieten.de, Praxisleitfaden zur Renditeberechnung von Ferienwohnungen — erfolgreicher-vermieten.de
- Tourismusnetzwerk Brandenburg, Hintergrund zur EU-Kurzzeitvermietungsverordnung — tourismusnetzwerk-brandenburg.de
- Lodgify Blog, Praxisinformationen für Ferienwohnungsbesitzer — lodgify.com
- Ista Vermieterservice, Hinweise zu Chancen und Risiken der Kurzzeitvermietung — ista.com
- Drivelop Marktstudien, Berechnungsgrundlagen für Ferienvermietungseinnahmen — drivelop.com
- SKO Legal, Rechtsinformationen zur Kurzzeitvermietung — sko.legal
- Holidu Magazin, Praxisinformationen zur EU-Verordnung KVDG — holidu.de
- Bundestag, Wortprotokoll der Anhörung des Tourismusausschusses zur Kurzzeitvermietung vom 12. November 2025 — bundestag.de