Provisionsmodelle und tatsächliche Kanalkosten

Die Provisionshöhen der Plattformen liegen in einer breiten Spanne und sind nur richtungsweisend zu verstehen – sie ändern sich regelmäßig, variieren nach Region und Modell und sollten im Einzelfall geprüft werden. Der Überblick zeigt die Größenordnungen (Stand 2026).

Booking.com nimmt in Deutschland typischerweise rund 12 Prozent Provision, in Berlin höher (etwa 15 Prozent). Wird die plattformeigene Zahlungsabwicklung genutzt, kommen rund 1,4 Prozent hinzu. Die Provision fällt je Buchung an.

Airbnb kennt zwei Modelle: das geteilte Modell mit rund 3 Prozent Vermieteranteil plus einer Servicegebühr, die der Gast zahlt, und das host-only-Modell mit rund 14 bis 16 Prozent, das der Vermieter allein trägt und bei dem für den Gast keine gesonderte Servicegebühr anfällt. Welches Modell gilt, hängt von Einstellung und Region ab.

Fewo-Direkt/Vrbo berechnet im pay-per-booking-Modell etwa 5 Prozent Provision plus rund 3 Prozent Transaktionsgebühr. HomeToGo liegt bei rund 15 Prozent (zzgl. Mehrwertsteuer), e-domizil/atraveo bei rund 19,5 Prozent – die Metasuche- und Preisvergleichskanäle sind also tendenziell teurer.

Traum-Ferienwohnungen fällt aus dem Provisionsraster: Statt einer Provision zahlt der Vermieter ein Jahres-Abo (rund 297 Euro netto im ersten Jahr, danach je nach Paket etwa 186 bis 489 Euro), und der Gast zahlt direkt an den Vermieter. Das ist eine Fixkosten- statt einer Umsatzwette: Bei hohem Buchungsvolumen sehr günstig, bei wenigen Buchungen teuer je Buchung. Alle diese Zahlen sind Orientierung – die tatsächlichen Kosten eines Kanals gehen über die Nominalprovision hinaus.

Fachliches Urteil: Die Provisionen reichen grob von rund 3 Prozent (Airbnb geteilt) über 12 Prozent (Booking) und 15 Prozent (HomeToGo) bis rund 19,5 Prozent (e-domizil); Traum-Ferienwohnungen arbeitet mit Abo statt Provision. Alle Werte sind Stand 2026 und veränderlich – und nur der Ausgangspunkt der echten Kanalkosten.

Die Provisionsmodelle unterscheiden sich nicht nur in der Höhe, sondern vor allem darin, wer die Gebühr zahlt und ob sie für den Gast sichtbar ist. Das hat Folgen für Preiswahrnehmung und Marge.

Beim host-only-Modell trägt der Vermieter die volle Provision (bei Airbnb rund 14 bis 16 Prozent). Für den Gast fällt keine gesonderte Servicegebühr an – der angezeigte Endpreis besteht im Wesentlichen aus dem Mietpreis. Das wirkt für den Gast attraktiv (kein sichtbarer Aufschlag) und kann die Buchungswahrscheinlichkeit erhöhen, kostet den Vermieter aber mehr Provision. Der Vermieter muss diese höhere Provision in seiner Preiskalkulation berücksichtigen.

Beim split-Modell wird die Gebühr geteilt: Der Vermieter zahlt einen kleineren Anteil (bei Airbnb rund 3 Prozent), der Gast eine Servicegebühr zusätzlich zum Mietpreis. Für den Vermieter ist die direkte Belastung geringer, für den Gast wird die Buchung durch die sichtbare Servicegebühr teurer – was die Preiswahrnehmung im Vergleich beeinflusst.

Beim Gästegebühren-Modell zahlt überwiegend der Gast eine Servicegebühr obendrauf. Das ist besonders bei Metasuche- und Vergleichskanälen verbreitet und macht die Buchung für den Gast sichtbar teurer. Booking.com bezieht seine Provision klassisch vom Vermieter, ohne separate Gästegebühr – der angezeigte Preis ist meist der Endpreis.

Warum die Unterscheidung zählt: Sie wirkt an zwei Stellen. Erstens auf den für den Gast sichtbaren Gesamtpreis und damit auf die Buchungswahrscheinlichkeit und die Vergleichbarkeit über Kanäle (Ratenparität in). Zweitens auf die Marge des Vermieters. Wer die Modelle kennt, kann Preise so setzen, dass sowohl der Gast einen fairen Endpreis sieht als auch die Marge stimmt.

Fachliches Urteil: Host-only belastet den Vermieter voll (Gast sieht niedrigeren Preis), split teilt die Last (Gast zahlt sichtbare Servicegebühr), das Gästegebühren-Modell verlagert sie auf den Gast. Das Modell bestimmt, wie teuer die Buchung aussieht und wie viel beim Vermieter ankommt – beides gehört in die Preis- und Kanalstrategie.

Die tatsächlichen Kosten eines Kanals zu berechnen bedeutet, alle Abzüge zusammenzufassen – nicht nur die Provision anzuschauen. Nur so wird sichtbar, was ein Kanal wirklich kostet.

Der erste Bestandteil ist die Provision. Sie ist der größte, aber nicht der einzige Posten. Der zweite Bestandteil sind die Zahlungs- und Transaktionsgebühren: etwa die rund 1,4 Prozent bei Booking Payments oder die rund 3 Prozent Transaktionsgebühr bei Vrbo. Sie kommen zur Provision hinzu und werden oft vergessen.

Der dritte Bestandteil sind bei Abo-Modellen die anteiligen Fixkosten. Ein Jahres-Abo (etwa bei Traum-Ferienwohnungen) ist kein Prozentsatz, sondern ein Fixbetrag – um ihn vergleichbar zu machen, teilt man ihn durch die realistisch über das Jahr erwarteten Buchungen dieses Kanals. Bei vielen Buchungen ergibt das einen sehr niedrigen Kostensatz je Buchung, bei wenigen einen hohen. Der vierte Bestandteil sind Zusatzpakete wie Premium-Platzierungen oder Sichtbarkeits-Upgrades, sofern genutzt.

Um Kanäle vergleichbar zu machen, bringt man alles auf eine gemeinsame Größe: die Gesamtkosten je Buchung als Prozentsatz vom Umsatz dieser Buchung. Ein Beispiel: Ein Kanal mit 5 Prozent Provision plus 3 Prozent Transaktionsgebühr kostet real 8 Prozent. Ein Abo-Kanal, dessen Jahresentgelt auf viele Buchungen verteilt wird, kann real unter 5 Prozent kosten – oder über 20 Prozent, wenn kaum Buchungen darüber kommen. Diese Rechnung zeigt, dass die Nominalprovision allein nichts aussagt.

Der praktische Weg: Für jeden Kanal alle Abzüge einer typischen Buchung addieren, durch den Buchungsumsatz teilen und mit den anderen Kanälen vergleichen. Diese Zahl – nicht die beworbene Provision – ist die Grundlage jeder Kanalentscheidung und fließt in die Performance-Betrachtung ein.

Fachliches Urteil: Berechnen Sie die echten Kanalkosten als Summe aus Provision, Zahlungs-/Transaktionsgebühren, anteiligen Abo-Fixkosten und Zusatzpaketen – ausgedrückt als Prozentsatz vom Buchungsumsatz. Nur dieser echte Kanalkostensatz macht Kanäle vergleichbar; die Nominalprovision allein führt in die Irre.

Die beworbene Provision ist der sichtbare Teil der Kanalkosten – darunter liegen mehrere Gebühren, die einzeln unscheinbar sind, in Summe aber ins Gewicht fallen. Wer sie kennt, rechnet realistisch.

Der größte versteckte Posten sind die Zahlungs- und Transaktionsgebühren. Nutzt man die plattformeigene Zahlungsabwicklung, kommen bei Booking rund 1,4 Prozent hinzu, bei Vrbo rund 3 Prozent Transaktionsgebühr. Diese Gebühren erscheinen getrennt von der Provision und werden deshalb oft übersehen, obwohl sie den echten Kostensatz spürbar erhöhen.

Bei internationalen Gästen kommen Währungsumrechnungsgebühren hinzu, wenn der Gast in einer anderen Währung zahlt oder die Auszahlung umgerechnet wird. Dazu können Auszahlungsgebühren der Plattform und Storno- oder Rückabwicklungskosten treten, etwa wenn eine Buchung rückabgewickelt wird.

Steuerlich relevant ist die Umsatzsteuer auf die Provision. Je nach Konstellation (etwa Reverse-Charge bei ausländischen Plattformen) ist sie unterschiedlich zu behandeln – das ist eine steuerliche Frage für die zuständigen Fachleute, nicht für eine pauschale Faustregel. Favorent ist kein Steuerberater.

Schließlich gibt es kostenpflichtige Zusatzpakete: Premium-Platzierungen, Sichtbarkeits-Upgrades, bevorzugtes Ranking oder Foto-Services. Sie sind freiwillig, erhöhen aber die Kanalkosten, wenn man sie bucht – und sollten nur eingesetzt werden, wenn ihr gemessener Nutzen die Kosten übersteigt. All diese Posten gehören in die Berechnung der echten Kanalkosten; wer sie ausblendet, unterschätzt die Kosten und trifft falsche Entscheidungen.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie neben der Provision mit Zahlungs- und Transaktionsgebühren, Währungsumrechnung, Auszahlungs- und Stornogebühren, der Umsatzsteuer auf die Provision (steuerlich mit Fachleuten) und kostenpflichtigen Zusatzpaketen. Diese versteckten Gebühren heben den echten Kanalkostensatz oft deutlich – blenden Sie sie nicht aus.

Gästegebühren sind aus Vermietersicht leicht zu übersehen, weil sie nicht die eigene Marge belasten – für die Buchungsentscheidung des Gastes sind sie aber zentral, denn der Gast sieht und bezahlt den Endpreis inklusive Gebühr.

Der erste Effekt betrifft die Buchungswahrscheinlichkeit. Ein höherer sichtbarer Endpreis senkt tendenziell die Buchungsrate, besonders bei preissensiblen Gästen und beim Preisvergleich. Zwei Objekte mit gleichem Mietpreis, aber unterschiedlicher Gästegebühr, wirken für den Gast unterschiedlich teuer – und das entscheidet mit über die Buchung.

Der zweite Effekt ist das Vergleichsproblem über Kanäle. Auf einem host-only-Kanal (Airbnb ohne Gästegebühr) besteht der Endpreis fast nur aus dem Mietpreis; auf einem Kanal mit hoher Gästegebühr kommt sichtbar etwas obendrauf. Dasselbe Objekt kann so je Kanal unterschiedlich teuer erscheinen, obwohl der Mietpreis identisch ist. Wer das nicht steuert, wirkt auf einem Kanal überteuert.

Die praktische Konsequenz ist ein Perspektivwechsel: Man kalkuliert und vergleicht nicht den eigenen Mietpreis, sondern den Endpreis aus Gästesicht. Nur so erkennt man, wie das Objekt auf jedem Kanal wirkt und wo es zu teuer oder zu günstig erscheint. Das ist die Grundlage einer stimmigen Preissetzung über Kanäle (Ratenparität): Der Gast soll überall einen fairen, konsistenten Endpreis sehen.

Für die Kanalwahl bedeutet das auch: Ein host-only-Modell kann trotz höherer Vermieterprovision Buchungsvorteile bringen, weil der Gast keinen sichtbaren Aufschlag sieht. Die richtige Balance zwischen eigener Provisionslast und Gäste-Preiswahrnehmung ist eine strategische Entscheidung, die zur Preisstrategie gehört.

Fachliches Urteil: Gästegebühren erhöhen den sichtbaren Endpreis, senken tendenziell die Buchungswahrscheinlichkeit und verzerren den Kanalvergleich. Steuern Sie über den Endpreis aus Gästesicht, nicht über den reinen Mietpreis, und sorgen Sie für konsistente Endpreise über Kanäle. Für den Gast zählt, was er am Ende zahlt.

Ein fairer Kanalkostenvergleich ist die Voraussetzung für richtige Kanalentscheidungen – und er scheitert fast immer daran, dass Ungleiches verglichen wird. Vier Regeln sorgen für Fairness.

Die erste Regel: alle Kostenbestandteile einbeziehen. Nicht nur die Provision, sondern auch Zahlungs- und Transaktionsgebühren, Auszahlungs- und Währungskosten sowie genutzte Zusatzpakete. Ein Kanal mit niedriger Provision, aber hohen Nebenkosten kann teurer sein als einer mit höherer Provision und keinen Zusatzkosten.

Die zweite Regel: Abo-Fixkosten korrekt umlegen. Ein Jahres-Abo wird erst vergleichbar, wenn man es durch die realistisch erwarteten Buchungen dieses Kanals teilt. Wer ein Abo mit einem Prozentmodell vergleicht, ohne diese Umlegung, vergleicht Äpfel mit Birnen – das Abo ist nur bei ausreichendem Volumen günstig.

Die dritte Regel: den Gästegebühren-Effekt berücksichtigen. Ein host-only-Kanal kostet den Vermieter mehr Provision, bietet dem Gast aber einen günstigeren sichtbaren Preis, was die Buchungsrate erhöhen kann. Ein fairer Vergleich betrachtet deshalb nicht nur die Vermieterkosten, sondern auch die Wirkung auf die Buchungswahrscheinlichkeit.

Die vierte Regel: alles als Prozentsatz vom tatsächlichen Buchungsumsatz ausdrücken. So entsteht eine einzige, vergleichbare Kennzahl je Kanal – der echte Kanalkostensatz. Erst dieser Maßstab macht Kanäle wirklich vergleichbar. Ein Beispiel zeigt die Fallstricke: Ein 5-Prozent-Kanal mit 3 Prozent Transaktionsgebühr kostet real 8 Prozent und kann damit teurer sein als ein 12-Prozent-Kanal, wenn dessen Buchungen höherwertig sind oder keine Zusatzkosten anfallen. Und ein Abo kann bei vielen Buchungen unter 5 Prozent, bei wenigen über 20 Prozent liegen. Dieser faire Vergleich ist die Grundlage der Kanal-Performance-Betrachtung.

Fachliches Urteil: Vergleichen Sie Kanäle fair, indem Sie alle Kostenbestandteile einbeziehen, Abo-Fixkosten auf realistische Buchungszahlen umlegen, den Gästegebühren-Effekt berücksichtigen und alles als Prozentsatz vom Buchungsumsatz ausdrücken. Der Vergleich der Nominalprovisionen allein führt in die Irre.

Provisionen wirken direkt auf die Marge, weil sie unmittelbar vom Umsatz abgehen – noch bevor die eigenen Betriebskosten gerechnet sind. Ihre Wirkung wird oft unterschätzt, weil sie als unvermeidlich gilt.

Die Grundmechanik ist einfach: Jeder Prozentpunkt Provision mindert das Netto je Buchung um denselben Umsatzanteil. 12 Prozent Provision bedeuten 12 Prozent weniger Umsatz, der beim Vermieter ankommt; 19,5 Prozent bedeuten fast ein Fünftel weniger. Diese Minderung trifft die Marge unmittelbar, weil die eigenen Kosten (Reinigung, Wäsche, Verwaltung, Instandhaltung) davon unberührt bleiben – sie fallen ohnehin an.

Die Hebelwirkung ist deshalb groß: Bei einer ohnehin begrenzten Marge kann die Kanalprovision einen erheblichen Teil des Gewinns ausmachen. Der Unterschied zwischen einem günstigen und einem teuren Kanal – oder zwischen Plattform- und Direktbuchung – entscheidet oft mehr über den Gewinn als kleine Preisänderungen. Über ein ganzes Jahr und viele Buchungen summiert sich das zu beträchtlichen Beträgen.

Daraus folgen zwei Konsequenzen für die Steuerung. Erstens gehört die Provision in die Preiskalkulation: Der Preis muss so gesetzt sein, dass nach Abzug der Kanalkosten die Zielmarge bleibt – allerdings im Rahmen der Ratenparität, die verhindert, dass man je Kanal beliebig unterschiedliche Preise setzt. Zweitens ist der Direktkanal der stärkste Margenhebel: Jede Buchung, die statt über einen Provisionskanal über die eigene Webseite läuft, spart die volle Provision.

Die praktische Schlussfolgerung: Wer die Marge verbessern will, sollte zuerst an der Provisionslast ansetzen – über einen margenbewussten Kanal-Mix und den Ausbau der Direktbuchung. Das wirkt oft stärker als jede Preiserhöhung, weil es den Umsatz nicht schmälert, sondern die Kosten senkt.

Fachliches Urteil: Provisionen mindern die Marge direkt und erheblich – jeder Prozentpunkt kostet denselben Umsatzanteil, über viele Buchungen summiert sich das stark. Kalkulieren Sie die Provision in den Preis ein und nutzen Sie den provisionsfreien Direktkanal als stärksten Margenhebel.

Provisionskosten lassen sich spürbar senken – aber nur auf legitimen Wegen. Der Schlüssel ist, den Umsatz von den teuren Kanälen schrittweise auf günstigere und provisionsfreie zu verlagern, ohne Plattform-Regeln zu verletzen.

Der mit Abstand größte Hebel ist der Aufbau von Direktbuchungen. Jede Buchung über die eigene Webseite spart die volle Plattformprovision. Der Weg dorthin führt über eine funktionierende eigene Seite mit Buchungsmöglichkeit, die systematische Steigerung der Direktbuchungsquote und die Bindung von Stammgästen und Weiterempfehlungen. Über die Zeit verschiebt das einen wachsenden Teil des Umsatzes in den provisionsfreien Kanal.

Der zweite Hebel ist ein margenbewusster Kanal-Mix. Wer den echten Kanalkostensatz kennt, kann günstigere und passgenauere Kanäle stärken und teure zurückfahren – ohne die nötige Reichweite und Risikostreuung zu verlieren. Der dritte Hebel ist die Wahl des passenden Kostenmodells: Ein Abo statt Provision kann sich lohnen, wenn über den Kanal genügend Buchungen laufen. Der vierte Hebel ist der Verzicht auf unnötige Zusatzpakete: Premium-Platzierungen und Sichtbarkeits-Upgrades nur dann, wenn ihr gemessener Nutzen die Kosten übersteigt.

Eine klare Grenze ist dabei zu beachten: Provisionen dürfen nicht durch Umgehung der Plattform gesenkt werden. Wer einen Gast, der über ein Portal anfragt oder bucht, am Portal vorbei zur Direktzahlung drängt, verstößt gegen die Plattform-Regeln und riskiert Abwertung oder Kontosperre. Das ist kein Kostensenkungsweg, sondern ein Risiko. Der legitime Weg ist, den Gast während der Plattformbuchung korrekt zu behandeln und ihn nach dem Aufenthalt für künftige Direktbuchungen zu gewinnen – regelkonform und nachhaltig.

Fachliches Urteil: Senken Sie Provisionskosten vor allem über den Aufbau provisionsfreier Direktbuchungen, einen margenbewussten Kanal-Mix, das passende Kostenmodell und den Verzicht auf unnötige Zusatzpakete. Umgehen Sie niemals die Plattform während einer Plattformbuchung – das riskiert Sperren. Gewinnen Sie Direktbucher legitim nach dem Aufenthalt.

Zahlungs- und Währungsgebühren sind der Teil der Kanalkosten, der mit dem Geldfluss zusammenhängt – und der beim Direktkanal in anderer Form wieder auftaucht. Wer sie einkalkuliert, vermeidet böse Überraschungen.

Auf den Plattformen fallen Zahlungsabwicklungsgebühren an, wenn die plattformeigene Zahlung genutzt wird: rund 1,4 Prozent bei Booking Payments, rund 3 Prozent Transaktionsgebühr bei Vrbo. Diese Gebühren kommen zur Provision hinzu und sind Teil des echten Kanalkostensatzes.

Währungsumrechnungsgebühren entstehen, wenn internationale Gäste in einer anderen Währung zahlen oder die Auszahlung umgerechnet wird. Für die MV-Ostsee mit ihrem überwiegend inländischen, in Euro zahlenden Publikum sind sie meist gering – relevanter für Objekte mit hohem Auslandsanteil. Dazu können Auszahlungsgebühren der Plattform treten, je nach Auszahlungsweg und -frequenz.

Beim eigenen Direktkanal verschwinden die Plattformgebühren, aber es entstehen Gebühren des Zahlungsdienstleisters: Kreditkarte, PayPal, Sofortüberweisung und ähnliche Dienste kosten je Transaktion typischerweise einen kleinen Prozentsatz plus einen Fixbetrag. Diese Kosten sind deutlich niedriger als eine Plattformprovision, mindern aber den Direktkanal-Vorteil geringfügig – er bleibt trotzdem fast immer der günstigste Kanal.

Die praktische Konsequenz: Zahlungs- und Währungsgebühren gehören in die echte Kanalkostenrechnung – sowohl auf den Plattformen als auch beim Direktkanal. Nur so vergleicht man fair und weiß, wie groß der Direktkanal-Vorteil nach allen Kosten wirklich ist. Die genaue steuerliche Behandlung von Zahlungsflüssen und Auslandsbezug gehört zu den zuständigen Fachleuten; Favorent ist kein Steuer- oder Rechtsberater.

Fachliches Urteil: Kalkulieren Sie Zahlungsabwicklungs-, Währungsumrechnungs- und Auszahlungsgebühren auf den Plattformen ein und, beim Direktkanal, die Gebühren des Zahlungsdienstleisters. An der MV-Ostsee sind Währungsgebühren meist gering. Diese Kosten gehören in die echte Kanalkostenrechnung und mindern den Direktkanal-Vorteil nur geringfügig.

Fehler bei der Kostenbetrachtung führen unmittelbar zu falschen Kanalentscheidungen – und die kosten dauerhaft Marge. Fünf Denkfehler sind besonders häufig und teuer.

Der erste ist, nur die Nominalprovision zu betrachten. Wer Kanäle nach der beworbenen Prozentzahl beurteilt, übersieht Zahlungs- und Transaktionsgebühren, Zusatzpakete und Währungskosten. Ein scheinbar günstiger 5-Prozent-Kanal kann real teurer sein als ein 12-Prozent-Kanal.

Der zweite ist, Abo-Fixkosten falsch einzuordnen. Ein Abo wirkt attraktiv, weil es keine Prozentprovision hat – aber es ist nur bei genügend Buchungen günstig. Wer es nicht auf die realen Buchungszahlen umlegt, hält es fälschlich für billig, obwohl es je Buchung teuer sein kann.

Der dritte ist, den Gästegebühren-Effekt zu übersehen. Wer nur die eigene Provisionslast betrachtet, verkennt, dass ein host-only-Kanal trotz höherer Vermieterprovision über den günstigeren Gästepreis mehr Buchungen bringen kann. Die Kostenbetrachtung muss die Buchungswirkung einschließen.

Der vierte ist, den Direktkanal-Vorteil nicht zu beziffern. Wer nicht ausrechnet, wie viel Provision jede Direktbuchung spart, investiert zu wenig in die eigene Webseite und die Stammgastbindung – und verschenkt den stärksten Margenhebel. Der fünfte ist, Kanäle nach Bauchgefühl zu gewichten statt nach dem gemessenen Ertragsbeitrag. Ohne Messung bleiben Fehlgewichtungen unentdeckt. Die gemeinsame Wurzel all dessen ist die Verwechslung von Provisionshöhe und echten Kanalkosten: Die beworbene Prozentzahl ist nur der Ausgangspunkt, nicht die Wahrheit über die Kosten.

Fachliches Urteil: Die teuersten Fehler sind, nur die Nominalprovision zu sehen, Abo-Fixkosten und Nebengebühren falsch zu behandeln, den Gästegebühren-Effekt und den Direktkanal-Vorteil zu übersehen und nach Bauchgefühl zu gewichten. Rechnen Sie stattdessen mit dem echten Kanalkostensatz und steuern Sie nach gemessenem Ertrag.