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Ferienhausverwaltung Borkum: Warum ein legales Bestandsobjekt hier kaum vermehrbar ist

Borkum schützt seinen Dauerwohnraum ernsthaft, und das mit einer eigenen Satzung. Am 23. November 2023 hat der Rat der Stadt Borkum eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen, gestützt auf das Niedersächsische Zweckentfremdungsgesetz. Ihre Präambel nennt den Zweck offen: die Abwendung der Gefahr eines Wohnraummangels auf der Insel Borkum. Für Eigentümer hat das zwei Seiten. Die eine ist ein regulatorischer Rahmen, der genau eingehalten werden will. Die andere ist die schlichte Folge daraus: Das legale Ferienvermietungsangebot auf Borkum ist gedeckelt und wächst praktisch nicht mehr. Wer bereits vermieten darf, besitzt ein Gut, das sich kaum vermehren lässt. (Stand 2026, keine Rechtsberatung.)

Die Acht-Wochen-Schwelle und der Stichtag 01.01.2019

Nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 der Satzung gilt als Zweckentfremdung, wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet wird. Acht Wochen ist die verschärfte Schwelle, die das Niedersächsische Zweckentfremdungsgesetz für überwiegend touristisch geprägte Gebiete vorsieht; im Regelfall liegt sie bei zwölf. Wer darüber liegt, braucht eine Genehmigung der Stadt. Entscheidend ist der zweite Satz desselben Absatzes: Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde.

Diesen Bestandsschutz muss man ehrlich benennen, in beide Richtungen. Er bedeutet, dass ein Objekt mit nachweisbar rechtmäßiger Ferienvermietung vor diesem Stichtag weiterhin frei vermietet werden darf. Und er bedeutet, dass ein Neueinstieg in die Ferienvermietung auf Borkum faktisch verschlossen ist. Wer heute eine Wohnung kauft und sie erstmals in die Ferienvermietung geben will, steht vor einem Genehmigungsverfahren, in dem das Erhaltungsinteresse der Stadt überwogen werden müsste, gegebenenfalls über Ersatzwohnraum oder eine Ausgleichszahlung. Das ist kein Formalismus, das ist die Absicht der Satzung. Für Bestandseigentümer ist das eine gute Nachricht, sofern ihr Status sauber dokumentiert ist.

Das Werbeverbot: Schon das Inserat ist die Ordnungswidrigkeit

§ 5 der Satzung ist der Punkt, an dem es für unvorbereitete Eigentümer teuer wird. Verboten ist nicht erst die Vermietung ohne Genehmigung, sondern bereits, Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zur Ferienvermietung anzubieten oder dafür zu werben. Ebenso verboten ist es, solche Angebote zu verbreiten oder ihre Verbreitung zu ermöglichen; die Stadt kann anordnen, dass Portale ein verbotenes Angebot unverzüglich entfernen. Der Bußgeldrahmen nach § 6 reicht bis zu 100.000 Euro. Ein falsch geschaltetes Portal-Listing ist damit bereits der Verstoß, ganz ohne eine einzige Buchung.

Hinzu kommt § 4. Auskunftspflichtig sind nicht nur Eigentümer und Besitzer, sondern ausdrücklich auch Verwalter, Vermittler und Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes, also die Buchungsportale selbst. Auskunft und Unterlagen sind unentgeltlich vorzulegen, dazu besteht werktags zwischen 7:30 und 19:00 Uhr ein Betretungsrecht. Wer auf Borkum vermietet, wird also nicht nur selbst gefragt; gefragt wird auch jeder, der für ihn arbeitet. Ein Verwalter, der den Status des Objekts kennt und belegen kann, ist unter dieser Satzung keine Bequemlichkeit, sondern Risikoabsicherung. Die Satzung ist übrigens auf fünf Jahre befristet und kann bei fortbestehenden Voraussetzungen erneut erlassen werden.

Gästebeitrag, Meldewesen und Zweitwohnungssteuer

Der Gästebeitrag beträgt 4,80 Euro je Übernachtung ab dem vollendeten 18. Lebensjahr, 1,50 Euro von zwölf bis achtzehn Jahren; Kinder unter zwölf sind frei, Tagesgäste zahlen 4,00 Euro. Gedeckelt ist der Beitrag je Kalenderjahr auf den Jahresgästebeitrag von 144,00 Euro. Die Sätze der ab 2025 gültigen Fassung gelten 2026 unverändert. Die Karte trägt keinen Markennamen, sie heißt schlicht Gästekarte und ist auch digital erhältlich. Wichtig für Sie selbst: Zweitwohnungsinhaber erfüllen den Beitragstatbestand unabhängig von der Aufenthaltsdauer und müssen eine Jahresgästekarte erwerben, sofern Eigennutzung nicht nachweislich ausgeschlossen ist.

Operativ ist die Satzung streng. Der Wohnungsgeber muss dem Gast binnen 24 Stunden nach Ankunft die Gästekarte ausstellen, den Beitrag einziehen und den Gast binnen 48 Stunden bei der Nordseeheilbad Borkum GmbH anmelden. Ein Gästeverzeichnis mit Namen, Geburtsdatum, Anschrift, An- und Abreisetag und Ermäßigungsgründen ist am Tag der Ankunft zu führen, fünf Jahre aufzubewahren und auf Verlangen vorzulegen; die Stadt darf kontrollieren. Die Satzung selbst ist in den vermieteten Gasträumen sichtbar auszulegen, und der Wohnungsgeber haftet für die Vollständigkeit der Meldevordrucke. Das alles fällt bei jeder einzelnen Buchung an, das ganze Jahr über, bei einem Eigentümer, der nicht auf der Insel wohnt.

Die Zweitwohnungssteuer ist gestaffelt und steigt: Sie liegt 2026 bei 22 Prozent, 2027 bei 23 Prozent und ab 2028 bei 24 Prozent. Bemessungsgrundlage ist die geschuldete Nettokaltmiete, multipliziert mit einem Nutzungsfaktor. Im Netz kursiert weiterhin der veraltete Satz von 15 Prozent; er stimmt nicht. Für Sie besonders relevant ist die Degression: Bei vertraglich begrenzter Eigennutzungsmöglichkeit greift eine niedrigere Nutzungsstufe, und zu viel gezahlte Steuer wird auf Antrag erstattet, soweit die Vermietungszeiten durch ein geführtes Gästeverzeichnis belegt sind. Ein sauberes Verzeichnis ist damit nicht nur Pflicht, es senkt unmittelbar Ihre Steuerlast. Wer schlecht dokumentiert, zahlt mehr. Genau diese Dokumentation führen wir für Sie, den Beitrag ziehen wir ein, die Fristen halten wir. Den Status Ihres konkreten Objekts, also Bestandsschutz oder Genehmigung, klären wir gemeinsam mit der Stadt Borkum ab.