Ferienhausverwaltung Carolinensiel: Der Ort steigt auf. Ihre Ferienwohnung sollte mitsteigen.

Ferienhausverwaltung Carolinensiel-Harlesiel: die Regeln der Stadt Wittmund, ohne Schönfärberei

Zuerst die Begriffe, weil sie fast überall falsch stehen. Seit dem 1. Januar 2018 erhebt die Stadt Wittmund einen Gästebeitrag und einen Tourismusbeitrag. Die alten Satzungen von 2014 sind ausdrücklich außer Kraft; Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag gibt es amtlich nicht mehr. Wer im Inserat oder im Mietvertrag noch von Kurtaxe spricht, meint das Richtige, benutzt aber das falsche Wort. (Stand Juli 2026.)

Gästebeitrag, Nordsee-ServiceCard und ein scharfer § 8

Carolinensiel ist Zone 1, Altfunnixsiel Zone 2. In Zone 1 zahlen Gäste ab 16 Jahren in der Hauptzeit 3,00 Euro am Tag und in der Nebenzeit 1,50 Euro; für 4- bis 15-Jährige sind es 1,50 Euro. Zone 2 liegt bei 2,50 beziehungsweise 1,25 Euro. Berechnet werden höchstens 30 Tage je Aufenthalt. Kinder bis einschließlich drei Jahre sind frei, ebenso jede fünfte und weitere Person einer Familie in häuslicher Gemeinschaft sowie Schwerbehinderte ab GdB 80 mit Merkzeichen H oder B samt Begleitung. Die Gästekarte ist die Nordsee-ServiceCard, digital oder analog und nur mit Lichtbildausweis gültig.

Der Teil, den Eigentümer unterschätzen, steht in § 8. Der Vermieter muss die Karte unverzüglich aushändigen und den Beitrag gleichzeitig einziehen, den Durchschreibesatz binnen 24 Stunden an die Kurverwaltung geben und binnen 14 Tagen zahlen. Dazu kommen Auskunftspflicht, ein Kontrollrecht der Stadt im Betrieb und die Pflicht, die Satzung an gut sichtbarer Stelle auszulegen. § 11 Absatz 3 setzt noch eins drauf: Vermieter und Gast haften als Gesamtschuldner, und bei Unstimmigkeiten darf die Stadt schätzen. Das Bußgeld reicht bis 10.000 Euro. Wer aus der Ferne vermietet, kann diese 24-Stunden-Frist praktisch nicht halten.

Der Jahresgästebeitrag: eine eigene Rechnung, auch ohne Aufenthalt

Wenig bekannt und trotzdem fällig: Wer im Erhebungsgebiet eine Wohneinheit besitzt, die Hauptwohnung aber nicht im Stadtgebiet hat, zahlt nach § 4 Absatz 3 einen Jahresgästebeitrag unabhängig von der Aufenthaltsdauer. In Zone 1 sind das 90,00 Euro im Jahr ab 16 Jahren und 45 Euro für 4- bis 15-Jährige, in Zone 2 75 beziehungsweise 37,50 Euro. Das gilt auch für Ehegatten und Kinder bis 18. Fällig ist der Betrag am 15. Februar; wer nachweist, dass er die Wohnung nicht genutzt hat, kann bis zum 31. März des Folgejahres Erstattung beantragen. Diese Position taucht in kaum einer Ertragsrechnung auf, die wir zu sehen bekommen.

Tourismusbeitrag: rund 1,68 Prozent Ihres Nettoumsatzes

Zusätzlich zum Gästebeitrag greift der Tourismusbeitrag (Ortsrecht 2.35). Beitragspflichtig ist, wem durch den Tourismus im Stadtgebiet unmittelbar oder mittelbar besondere wirtschaftliche Vorteile geboten werden, und Vermieter von Ferienwohnungen sind damit erfasst. Gerechnet wird über einen Messbetrag aus dem Nettoumsatz des Vorvorjahres mal Vorteilssatz mal Gewinnsatz; der Beitragssatz beträgt 9,34 Prozent. Für die Vermietung an wechselnde Gäste (Betriebsart A03) gelten Vorteil 100 Prozent und Gewinn 18 Prozent, was auf eine effektive Belastung von rund 1,68 Prozent des Nettojahresumsatzes hinausläuft. Bei 20.000 Euro Umsatz sind das etwa 336 Euro im Jahr. Die Aufnahme ist binnen eines Monats anzuzeigen, die Umsatzangaben sind bis zum 30. Juni fällig, und wer nicht liefert, dessen Umsatz darf die Stadt schätzen oder beim Finanzamt erfragen.

Zweitwohnungssteuer: hier wird es unangenehm ehrlich

Andere Küstenkommunen kennen einen Verfügbarkeitsgrad von null Prozent, mit dem eine voll vermietete Wohnung aus der Steuer fällt. Wittmund kennt diesen Grad nicht. Die Staffel in § 4 Absatz 6 endet bei 31 Prozent: Stufe 1 setzt einen Weitervermietungsvertrag mit vertraglich auf höchstens 30 Tage begrenzter Verfügbarkeit voraus oder eine Eigenvermietung ab 250 Tagen. Stufe 2 mit 58 Prozent gilt bei 31 bis 60 Tagen Verfügbarkeit oder 150 bis 249 Vermietungstagen, Stufe 3 mit 100 Prozent bei reiner Eigennutzung oder 0 bis 149 Tagen. Gerechnet wird Wohnfläche mal Jahresaufwandswert mal Verfügbarkeitsgrad mal 6,5 Prozent, Basis sind 9,07 Euro je Quadratmeter und Monat. Zone 1, also Carolinensiel, trägt mit 1,0 den höchsten Lagefaktor, und § 4 Absatz 5 sagt wörtlich: Bei einer Vermietung an Touristen wird grundsätzlich der Faktor 1,2 zugrunde gelegt. Ferienwohnungen landen also automatisch im Ausstattungshöchstsatz.

Was heißt das praktisch? Die Steuer trifft eine vermietete Ferienwohnung nicht automatisch. § 2 Absatz 2 definiert die Zweitwohnung über das Verfügen für den persönlichen Lebensbedarf, und nach ständiger Rechtsprechung ist die reine Kapitalanlage kein Steuergegenstand. Allerdings vermutet die Stadt zunächst Eigennutzung, und die Nachweislast liegt bei Ihnen. Ohne Vermietungsunterlagen veranlagt § 4 Absatz 7 direkt Stufe 3. Ob ein vollständiger vertraglicher Ausschluss der Eigennutzung zur Nichtbesteuerung führt oder nach dem Satzungswortlaut trotzdem bei 31 Prozent landet, ist nicht geklärt. Wir sagen dazu ehrlich: Das ist vertraglich gestaltbar und im Einzelfall zu prüfen, und es gehört vor einen Steuerberater oder Anwalt, nicht auf eine Werbeseite. Die Steuererklärung ist bis zum 1. März fällig, ein Reduzierungsantrag bis zum 31. März des Folgejahres.

Zweckentfremdung: Wittmund reguliert nicht, Wittmund legalisiert

Hier unterscheidet sich das Festland deutlich von den Inseln. Wir haben das vollständige Ortsrechtsverzeichnis der Stadt über alle drei Fachbereiche durchgesehen, Nummern 2.01 bis 2.36 und 3.01 bis 5.05: Es gibt keine Zweckentfremdungssatzung, keine Fremdenverkehrssatzung und keine Erhaltungssatzung. Eine Genehmigungspflicht für Ihre Ferienvermietung existiert in Wittmund also nicht, und wir behaupten auch keine. Zum Vergleich: Spiekeroog hat seit dem Ratsbeschluss vom 22. März 2024 eine Zweckentfremdungssatzung mit Bußgeldern bis 100.000 Euro, Borkum und Juist haben ebenfalls welche. Das niedersächsische Rahmengesetz gilt seit dem 5. April 2019; ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, ist bei ihr zu erfragen, weshalb wir den Stand vor jeder Zusage abgleichen.

Die Stadt geht sogar in die Gegenrichtung. Der Bau- und Planungsausschuss hat am 17. April 2023 einstimmig mit 11:0 beschlossen, 13 Bebauungspläne in kombinierte Sondergebiete für Ferienwohnen und Dauerwohnen zu überführen; seit dem 20. Juli 2024 laufen die Bekanntmachungen der Einzeländerungen, im Juli 2026 sind neun veröffentlicht. Der Anlass ist für Eigentümer entscheidend: Ferienwohnungen sind in reinen und allgemeinen Wohngebieten sowie in Wochenendhausgebieten baurechtlich grundsätzlich unzulässig, viele Bestandsobjekte in Carolinensiel standen planungsrechtlich also auf unsicherem Grund. Wittmund sichert diesen Bestand gerade ab, statt ihn einzuschränken. Der Vollständigkeit halber: Politisch gibt es Gegenwind, die CDU Wittmund möchte keine weiteren Ferienwohnungen in Carolinensiel.

Beim Meldewesen gilt Bundesrecht ohne Wittmunder Sonderweg. Nach § 29 BMG muss den besonderen Meldeschein seit dem Bürokratieentlastungsgesetz nur noch unterschreiben, wer aus dem Ausland anreist, und zwar am Anreisetag samt Passvorlage; deutsche Gäste sind davon befreit. § 30 BMG verlangt, die Meldescheine vom Abreisetag an ein Jahr aufzubewahren und binnen drei Monaten nach Fristablauf zu vernichten. Unabhängig davon verlangt die Gästebeitragssatzung abgabenrechtlich praktisch dieselben Daten. Wir führen beides zusammen und halten die Fristen.