Ferienhausverwaltung Hochschwarzwald: mehr Ertrag aus zwei vollen Saisons, ohne Provision.

Der Zweitwohnungssteuer-Hebel: warum ein Vermietungsvertrag hier bares Geld wert ist

Im Hochschwarzwald stehen außergewöhnlich viele Ferienimmobilien, und die Gemeinden wissen das. Feldberg lag 2023 mit 239 Euro je Einwohner an der Spitze aller Gemeinden Baden-Württembergs bei den Einnahmen aus der Zweitwohnungssteuer, Schluchsee folgte mit 175 Euro auf Platz zwei, Hinterzarten kam auf 124,10 Euro. Genau deshalb lohnt ein genauer Blick in die jeweilige Satzung, denn dort steht ein Hebel, den viele Eigentümer nicht kennen.

Ein Viertel statt des vollen Satzes

Titisee-Neustadt, Hinterzarten und Schluchsee erheben jeweils 20 Prozent als Zweitwohnungssteuer. Alle drei Satzungen senken diesen Satz jedoch stufenweise, wenn die Eigennutzung vertraglich begrenzt ist. Bei der stärksten Stufe bleiben nur noch 25 Prozent des Steuersatzes übrig. Die Satzung von Schluchsee benennt die Voraussetzung sogar ausdrücklich: ein Vertrag mit einer Vermietungsagentur oder einem Hotelbetrieb zwecks Weitervermietung, bei einer Eigennutzung von höchstens einem Monat. In Titisee-Neustadt greift die Viertel-Stufe bei bis zu drei Monaten Eigennutzung, in Hinterzarten bei bis zu zwei Monaten.

In Euro wird das schnell greifbar. Ein Rechenbeispiel mit einer angenommenen Bemessungsgrundlage von 9.000 Euro im Jahr: 20 Prozent ergeben 1.800 Euro Zweitwohnungssteuer, ein Viertel davon sind 450 Euro. Die Differenz von 1.350 Euro im Jahr deckt den Jahresbeitrag unseres Boost-Pakets bereits rechnerisch ab, bevor überhaupt die erste Buchung gezählt wird. Die 9.000 Euro sind dabei ein reines Rechenbeispiel, Ihre tatsächliche Bemessungsgrundlage steht in Ihrem Steuerbescheid. Für Feldberg weist die öffentliche Gebührenübersicht keinen Prozentsatz aus, sondern verweist auf den Mietspiegel; diesen Punkt klären wir für Ihr Objekt direkt mit der Gemeinde.

Zweckentfremdung: geprüft und derzeit unauffällig

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbot nur dort, wo eine Kommune eine eigene Satzung erlassen hat. Wir haben die öffentlichen Satzungsverzeichnisse im Juli 2026 durchgesehen: In Titisee-Neustadt, Hinterzarten und Schluchsee ist keine Zweckentfremdungssatzung enthalten. Für Feldberg ließ sich die Satzungsübersicht nicht vollständig auslesen, wir haben dort keinen Hinweis auf eine solche Satzung gefunden, betrachten die Prüfung aber nicht als abgeschlossen und empfehlen vor dem Start eine kurze Rücksprache mit dem Rathaus, die wir gern übernehmen.

Titisee: ein Konzept, das den Bestand aufwertet

Am 30. Juni 2026 hat der Gemeinderat von Titisee-Neustadt ein Ferienwohnungskonzept für den Innenbereich des Ortsteils Titisee beschlossen, öffentlich bekannt gemacht am 7. Juli 2026. Es teilt den Ortskern in eine grüne Zone, in der neue Ferienwohnungen künftig uneingeschränkt zulässig sein sollen, und eine rote Zone in mehreren Wohngebieten, in der keine neuen Ferienwohnungen mehr entstehen sollen. Die Stadt schreibt dazu wörtlich, dass es sich um eine informelle Planung handelt, die keine Außenwirkung entfaltet, und dass Bebauungspläne oder Satzungen erst noch folgen müssten.

Für Sie als Eigentümer eines bestehenden Objekts ist das keine schlechte Nachricht, sondern eine Ansage zur Knappheit. Das Konzept richtet sich ausschließlich an neue Ferienwohnungen, es betrifft nur den Innenbereich eines Ortsteils, und Bestandsobjekte werden darin nicht adressiert. Wer heute vermietet, besitzt damit etwas, das in Teilen des Ortes künftig schwerer neu zu schaffen sein könnte. Wir beobachten die weiteren Schritte und melden uns, sobald aus dem Konzept verbindliches Planungsrecht wird.

Bitte verstehen Sie diesen Abschnitt als Orientierung mit Datum und nicht als Rechts- oder Steuerberatung. Satzungen ändern sich, und für die verbindliche Auskunft sind die Gemeinde und Ihr Steuerberater zuständig. Was wir liefern, ist die laufende Beobachtung und die vertragliche Grundlage, mit der Sie Ihre Ansprüche belegen können. (Stand Juli 2026.)