Ferienhausverwaltung Juist: mehr Ertrag auf der Insel, in der die Tide den Takt vorgibt.

Ferienhausverwaltung Juist: knappes Angebot, harte Fristen, ein rechnerischer Hebel

Juist gehört zu den wenigen Orten, in denen der Satz „das Angebot ist begrenzt“ keine Behauptung ist, sondern aus dem Ortsrecht folgt. Drei Ebenen greifen ineinander, und alle drei lassen sich im Original nachlesen. Wir ordnen sie für Ihr Objekt ein, ohne dass Sie sich durch Satzungstexte arbeiten müssen. (Stand Juli 2026.)

Zweckentfremdung: die schärfste Variante des Landesrechts

Der Rat der Inselgemeinde beschloss am 14. März 2023 eine Zweckentfremdungssatzung für das gesamte Gemeindegebiet. Wer Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet, verwirklicht danach eine Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung. Das niedersächsische Gesetz erlaubt grundsätzlich zwölf Wochen und senkt die Grenze nur in Gebieten, die überwiegend vom Fremdenverkehr geprägt sind, auf acht. Juist nutzt diese schärfere Variante. Dass die Satzung gelebt wird, zeigt die Tagesordnung der Ratssitzung vom 30. Juni 2026: Punkt 10 war ein konkreter Genehmigungsantrag für die Wilhelmstraße 38a.

Bestandsschutz: was viele Eigentümer nicht wissen

Jetzt der Teil, den andere gern weglassen. Die Satzung nimmt Altobjekte ausdrücklich aus: Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde. Ein erheblicher Teil der Juister Ferienobjekte fällt darunter. Es stimmt also nicht, dass jede bestehende Wohnung auf der Insel nun eine Genehmigung bräuchte, und wir behaupten das auch nicht. Ebenso ehrlich: Die Satzung ist auf fünf Jahre befristet und läuft damit etwa 2028 aus. Sie kann erneut erlassen werden, automatisch geschieht das jedoch nicht. Wichtig beim Kauf: Eine erteilte Genehmigung wirkt für und gegen Rechtsnachfolger.

Eine zweite, unbefristete Ebene kommt hinzu. Die Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion vom 15. August 2017, gestützt auf § 22 Baugesetzbuch, macht die Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum sowie die Begründung von Bruchteilseigentum an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben genehmigungspflichtig. Wer auf Juist ein Haus neu in Eigentumswohnungen aufteilen will, kommt daran nicht vorbei. Zusammen mit der Bauleitplanung der Insel heißt das: Bestehende Juister Ferienobjekte sind ein knappes Gut, das sich praktisch nicht vermehren lässt.

Zweitwohnungssteuer: 26 Nächte trennen 25 von 50 Prozent Erlass

Hier liegt der greifbarste Hebel der ganzen Insel. Die Zweitwohnungssteuersatzung vom 6. Dezember 2022 setzt die Steuer auf 21 Prozent des Mietwerts fest. § 7 gewährt jedoch einen Teilerlass, gestaffelt nach nachgewiesenen Vermietungstagen: ab 140 Tagen 50 Prozent, ab 110 Tagen 35 Prozent, ab 80 Tagen 25 Prozent. Bei den amtlichen 31,1 Prozent Auslastung liegt ein durchschnittliches Juister Ferienobjekt rechnerisch bei rund 114 Vermietungstagen und damit 26 Nächte unter der 50-Prozent-Schwelle. Der Antrag ist bis zum 30. Juni des Folgejahres zu stellen, auf gesondertem Vordruck, mit den einzelnen Vermietungszeiträumen und den erzielten Mieteinnahmen. Genau dieser lückenlose Nachweis ist das, woran eine selbst geführte Tabelle regelmäßig scheitert.

Gästebeitrag: die Satzung nennt den gewerblichen Dritten

Die Gästekarte heißt TöwerCard und kostet ab 14 Jahren 4,80 Euro pro Übernachtung in der Hauptsaison und 3,00 Euro in der Nebensaison. Eine Juister Besonderheit: Der Gast begleicht den Gästebeitrag nicht über den Vermieter, sondern direkt bei der Kurverwaltung. Die Pflichten bleiben trotzdem beim Wohnungsgeber. § 8 der Gästebeitragssatzung verlangt die Anmeldung gästebeitragspflichtiger Ortsfremder binnen 24 Stunden, die Anzeige jeder Aufenthaltsverlängerung binnen 24 Stunden und den Aushang der Satzung. § 8 Abs. 4 sieht ausdrücklich vor, dass ein gewerbsmäßig beauftragter Dritter diese Pflichten neben dem Eigentümer erfüllt; der Auftraggeber muss die Gemeinde nur über die Beauftragung unterrichten. Abs. 5 regelt die Haftung, § 11 stellt Verstöße mit einer Geldbuße bis 10.000,00 Euro unter Sanktion. Für einen Fernvermieter ist die 24-Stunden-Frist kaum verlässlich einzuhalten. Für uns ist sie Alltag. Hinzu kommt der Tourismusbeitrag, den Ferienwohnungsvermieter mit dem höchsten Vorteils- und Gewinnsatz aller Unterkunftsarten tragen; er bewegt sich in der Größenordnung von unter einem Prozent des Nettoumsatzes. Weil das Ortsrecht hier zwei Satzungsfassungen nebeneinander führt, rechnen wir Ihnen den konkreten Betrag erst nach Rückfrage bei der Kämmerei vor, statt eine Zahl zu raten.