Ferienhausverwaltung Eckernförde: zwölf Monate Betrieb, kein Cent Provision.

Vier Abgaben, drei Fristen, ein Datenabgleich: die Formalitäten in Eckernförde

Eckernförde ist eine Stadt mit einem Verwaltungsapparat, und das merkt man als Vermieter. Ein Ferienwohnungs-Eigentümer zahlt hier bis zu vier kommunale Abgaben parallel: Kurabgabe, Tourismusabgabe, Zweitwohnungssteuer und Grundsteuer. Dazu kommen drei verschiedene Fristen, der 31. März, der 31. August und ein laufender Zwei-Wochen-Takt, und zwei Stellen, die Stadt und die Eckernförde Touristik und Marketing GmbH. Beide gleichen ihre Daten miteinander und mit dem Finanzamt ab. Wir bereiten das für Ihr Objekt auf und wandeln es in einen Ablauf um. (Stand Juli 2026.)

Zweitwohnungssteuer: der Hebel, den kaum jemand kennt

Die Neufassung der Zweitwohnungssteuersatzung beschloss die Ratsversammlung am 11. Dezember 2025, in Kraft ist sie seit dem 1. Januar 2026. Der Steuersatz beträgt 10 Prozent der Bemessungsgrundlage, die sich aus Lagewert, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Gebäudeart und einem Verfügbarkeitsgrad zusammensetzt. Und dieser Verfügbarkeitsgrad ist der interessanteste Absatz der ganzen Satzung: Wird die Wohnung auch an wechselnde Gäste vermietet, sinkt die Bemessungsgrundlage bei 181 bis 275 Vermietungstagen auf 60 Prozent und ab 276 Vermietungstagen auf 30 Prozent (§ 4 Abs. 7). Zwischen 100 und 30 Prozent liegen bis zu 70 Prozent Ersparnis, und das ist kein Steuertrick, sondern eine Frage der Belegungsdokumentation.

Die Falle steckt in § 8 Abs. 2. Bei Mischnutzung ist die Steuererklärung bis zum 31. März des Folgejahres auf amtlichem Vordruck und eigenhändig unterschrieben abzugeben. Wird die Frist versäumt, gilt die Zweitwohnung laut Satzung automatisch als ganzjährig verfügbar, also voller Satz. Wer also 300 Tage vermietet hat und den Termin verpasst, zahlt so viel wie jemand, der gar nicht vermietet. Hinzu kommt: Die Stadt gleicht ihre Daten mit Finanzamt, Melderegister, Bauanträgen und der Veranlagung der Tourismusabgabe ab (§ 10 Abs. 2), und Vermittlungsagenturen sind auskunftspflichtig (§ 8 Abs. 4). Bußgelder reichen bis 2.500 Euro.

Meldeschein und Kurabgabe: gesamtschuldnerische Haftung

Der Online-Meldeschein ist seit dem 1. März 2020 für alle Unterkunftsgeber Pflicht, privat wie gewerblich; Ausnahmen gibt es nur im Härtefall. Jede aufgenommene Person ist binnen drei Werktagen bei der Eckernförde Touristik und Marketing GmbH anzumelden. Die Kurabgabe beträgt 3,00 Euro je Person und Tag vom 1. April bis 15. Oktober und 2,00 Euro vom 16. Oktober bis 31. März; Kinder und Jugendliche bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres sind befreit, der Anreisetag wird nicht berechnet. Sie ziehen sie vom Gast ein und führen sie ab, in der Hauptsaison alle zwei Wochen, in der Nebensaison alle vier. Dafür erhält der Gast die ostseecard: kostenfreier Stadtverkehr in Eckernförde, freier Strandzugang in 18 Ostseebädern, Ermäßigungen von Glücksburg bis Travemünde.

Der scharfe Teil steht in § 8 Abs. 5 und § 4 Abs. 2. Der Unterkunftsgeber haftet gesamtschuldnerisch für die rechtzeitige Abführung. Und kann die Aufenthaltsdauer nicht durch einen ordnungsgemäß ausgefüllten Meldeschein nachgewiesen werden, wird auf 28 Tage der geltenden Saisonkategorie pauschaliert. Was das praktisch bedeutet, zeigt eine einfache Rechnung aus den Satzungswerten: Eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern, drei Nächte im Sommer, kostet regulär 18 Euro Kurabgabe, weil die Kinder frei sind. Ohne ordnungsgemäßen Meldeschein werden daraus 28 Tage Hauptsaison je Kopf, also 84 Euro pro Person. Faktor 19. Bei 73.122 Ankünften im Jahr und 2,6 Tagen Aufenthalt fällt so etwas nicht einmal auf, es fällt ständig auf. Verstöße gegen § 8 sind Ordnungswidrigkeiten bis 500 Euro. (Rechenbeispiel selbst kalkuliert, keine Behördenzahl.)

Tourismusabgabe: Ferienwohnungen zahlen den höchsten Satz

Als anerkanntes Seebad erhebt Eckernförde zusätzlich eine Tourismusabgabe nach § 10 Abs. 6 KAG Schleswig-Holstein. Sie trifft jeden, dem der Tourismus wirtschaftliche Vorteile bringt, und errechnet sich aus Jahreseinnahmen mal Vorteilssatz mal Gewinnsatz mal Beitragssatz. Für die Ferienwohnungs- und Ferienhausvermietung nennt Anlage 1 einen Vorteilssatz von 97 Prozent und einen Gewinnsatz von 19 Prozent, der Beitragssatz liegt bei 10,7 Prozent. Effektiv sind das rund 1,97 Prozent der Netto-Mieteinnahmen, bei 20.000 Euro also etwa 394 Euro im Jahr. Bemerkenswert ist der Vorteilssatz: 97 Prozent ist der höchste aller Betriebsarten der Satzung, höher als Campingplätze mit 90 und Hotels mit 71 Prozent. Erklärt wird bis zum 31. August, und die Stadt darf Auskünfte über Ihre betrieblichen Einnahmen bei den Finanzbehörden einholen (§ 8 Abs. 2). (Rechenwert aus den Satzungssätzen abgeleitet.)

Zweckentfremdung: kein Verbot, aber ein klarer Trend

Hier ist Genauigkeit wichtig. Eckernförde hat keine Zweckentfremdungssatzung; die Ortsrechtssammlung mit Stand Dezember 2025 führt keine. Die Stadt steht weder in der Landesverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB vom 24. Januar 2023 noch in der Kappungsgrenzenverordnung. Ein Freibrief ist das trotzdem nicht. Die Ratsversammlung beschloss am 3. November 2022 ein eigenes Beherbergungskonzept, um die Entwicklung des Beherbergungssektors zu steuern. Die Eckernförde Touristik weist ausdrücklich darauf hin, dass die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung vorab durch die Bauaufsicht genehmigt werden muss. Und 2018 erließ die Stadt am Jungfernstieg Nord und an der Hafenspitze eine Veränderungssperre, weil dort Wohnungen ohne Genehmigung ausschließlich touristisch vermarktet wurden; zwei Eigentümern wurde die Vermietung untersagt, das VG Schleswig bestätigte das.

Seit dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz vom 24. Mai 2024 kann jede Gemeinde mit nachgewiesenem Wohnraummangel per Satzung eine Genehmigungspflicht einführen; das Gesetz stellt ausdrücklich auf die tage- oder wochenweise Vermietung ab und stellt klar, dass eine Baugenehmigung keine Zweckentfremdungsgenehmigung enthält. Den erforderlichen Nachweis liefert üblicherweise ein Wohnraumversorgungskonzept, und ein solches liegt in Eckernförde seit 2022 vor. Der Nachbarort Grömitz hat seine Zweckentfremdungssatzung am 23. Oktober 2025 in Kraft gesetzt. Wir behaupten deshalb nicht, in Eckernförde sei alles erlaubt. Wir sagen: Führen Sie Ihr Objekt von Anfang an so, dass eine kommende Regelung Sie nicht kalt erwischt. Genau das ist unsere Arbeit.