Ferienhausverwaltung Bodenmais: mehr Ertrag am Großen Arber, ganz ohne Provision.

Keine Zweckentfremdungssatzung, dafür ein enger Meldetakt

Die rechtliche Lage für Ferienvermieter ist in Bodenmais übersichtlicher, als viele Eigentümer vermuten. Im vollständigen Ortsrechtsverzeichnis des Markt Bodenmais mit rund 50 Dokumenten findet sich weder eine Zweckentfremdungssatzung noch eine Satzung nach § 22 BauGB. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Feriengäste ist damit nicht genehmigungspflichtig. Maßgeblich bleiben das Bau- und Planungsrecht sowie die kommunalen Abgabensatzungen.

Zum Hintergrund: Das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz wirkt nur dort, wo eine Gemeinde durch eigene Satzung ein Genehmigungserfordernis schafft, und diese Satzungen gelten höchstens fünf Jahre. Bodenmais hat keine erlassen. Ausschließen lässt sich für die Zukunft nichts, wir beobachten das Ortsrecht deshalb laufend für die von uns betreuten Objekte.

§ 22 BauGB richtet sich gegen Leerstand, nicht gegen Vermietung

Häufig falsch verstanden wird die sogenannte Fremdenverkehrssatzung. § 22 BauGB erlaubt Gemeinden, die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig zu machen. Ziel ist es zu verhindern, dass touristisch genutzte Gebäude in Zweitwohnungen umgewandelt werden, die den Großteil des Jahres leer stehen. Eine dauerhaft an Gäste vermietete Ferienwohnung ist genau das, was diese Norm schützen soll. In Bodenmais gibt es ohnehin keine solche Satzung; im Ortsrecht stehen stattdessen vier Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 BauGB, die Grundstücksverkäufe in bestimmten Bereichen betreffen und mit der Vermietung nichts zu tun haben.

Der Meldeschein für deutsche Gäste ist entfallen

Seit dem 1. Januar 2025 müssen inländische Gäste keinen Meldeschein mehr unterschreiben; die Pflicht besteht nur noch für Gäste aus dem Ausland. Davon unberührt bleibt allerdings die Kurbeitragsmeldung, und die hat es in Bodenmais in sich: Nach der Kurbeitragssatzung vom 16. Dezember 2025 sind alle beherbergten Gäste bis spätestens 12 Uhr am Tag nach der Anreise elektronisch zu melden, mit Name, Anschrift, Geburtsdatum sowie An- und Abreisetag. Bei weniger als zehn Betten ist die schriftliche Übermittlung zulässig.

Der Vermieter ist zur Einhebung verpflichtet und haftet gegenüber der Gemeinde für den vollständigen Eingang des Kurbeitrags. Wer meldepflichtige Gäste vorsätzlich oder leichtfertig nicht fristgerecht anmeldet, riskiert ein Bußgeld nach dem Kommunalabgabengesetz. Genau an dieser Stelle wird Selbstvermietung aus der Ferne unangenehm: Es geht um tägliche Fristen, nicht um eine Jahresmeldung.

Was in Bodenmais tatsächlich zu zahlen ist

Der Kurbeitrag beträgt seit 1. Dezember 2025 pro Aufenthaltstag 3,60 Euro ab dem vollendeten 16. Lebensjahr und 1,80 Euro für Kinder und Jugendliche von 6 bis 16 Jahren; jüngere Kinder sind frei, An- und Abreisetag zählen zusammen als ein Tag. Zweitwohnungsinhaber zahlen stattdessen einen Jahreskurbeitrag von 80 Euro, für Angehörige 40 Euro. Finanziert werden daraus unter anderem das Wander- und Mountainbikenetz, die Loipen samt Langlaufzentrum Bretterschachten, Wander- und Skibusse sowie über 400 kostenlose geführte Touren im Jahr.

Dazu kommt der Fremdenverkehrsbeitrag nach der Satzung vom 17. Dezember 2024. Beitragspflichtig sind alle selbstständig Tätigen, denen der Fremdenverkehr Vorteile bringt, also auch Ferienwohnungsvermieter. Der Beitragssatz liegt bei 10 Prozent des fremdenverkehrsbedingten Gewinns. Für Vermieter besonders praktisch: Die Vorauszahlung kann pauschal mit 0,40 Euro je Übernachtung zusammen mit dem Kurbeitrag geleistet werden und gilt dann als endgültige Beitragsschuld.

Zweitwohnungssteuer: der Unterschied zwischen Kapitalanlage und Feriendomizil

Bodenmais erhebt eine Zweitwohnungssteuer. Sie knüpft daran an, dass eine Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird. Eine ausschließlich zur Vermietung gehaltene Ferienwohnung ohne Eigennutzung ist nach ständiger Rechtsprechung nicht zweitwohnungssteuerpflichtig, und bayerische Satzungen sehen häufig ermäßigte Sätze vor, wenn die Verfügbarkeit für eigene Zwecke durch einen Vertrag mit einer Vermietungsagentur zeitlich begrenzt ist. Wie die Bodenmaiser Satzung das im Einzelnen regelt, klären wir für Ihr Objekt direkt mit der Gemeinde, bevor Sie etwas unterschreiben.

Was Favorent davon übernimmt

Die gute Nachricht bleibt: In Bodenmais brauchen Sie keine Vermietungsgenehmigung. Die schlechte ist der Meldetakt, der jeden Anreisetag betrifft. Wir erfassen Ihre Gäste, melden sie fristgerecht über das Verfahren der Gemeinde, ziehen den Kurbeitrag ein, führen ihn ab und rechnen den Fremdenverkehrsbeitrag über die Pauschale mit. Sie bekommen davon nur die Abrechnung zu sehen.