So rechnet der Favorent-Ertragsrechner

Das Referenzobjekt

Damit sich Regionen fair vergleichen lassen, bewertet der Rechner jedes Gebiet zuerst für dasselbe Objekt. So misst der Vergleich die Region und nicht ihre Objektmischung: Auf Sylt stehen viele große Häuser, im Harz viele kleine Wohnungen.

Der Korridor: Median und oberes Viertel

Der Rechner nennt keinen Punktwert, sondern einen Korridor. Der untere Wert entspricht dem Median: Die Hälfte vergleichbarer Objekte liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Der obere Wert steht für das obere Viertel gut geführter Objekte – mit Nachtpreisen im 75. Perzentil und einer um 9 % höheren Auslastung, wie sie Studien für besonders gut bewertete Gastgeber zeigen.

Umsatz meint hier immer Brutto-Umsatz: vor Kosten für Reinigung, Provisionen und Verwaltung, vor Steuern und Abschreibung, ohne die Reinigungsgebühren der Gäste und ohne Eigennutzung.

Woher die Zahlen kommen

Nachtpreise. Aus den Gastgeberverzeichnissen haben wir je Gebiet bis zu 30 Objekte nach einem festen Muster ausgewählt und ihre Preise auf einen Nachtpreis ohne Reinigung umgerechnet: Wochenpreise auf Nächte, Personenpreise auf die übliche Belegung, ältere Ausgaben mit dem Preisindex für Beherbergung auf den Stand 2026. Veröffentlicht werden nur Kennzahlen, nie einzelne Einträge.

Preisniveau. Gastgeberverzeichnisse zeigen oft Ab-Preise privater Vermieter und liegen deshalb unter dem Marktniveau. Der Rechner richtet das Preisniveau jedes Gebiets an den öffentlichen Preisindizes von Holidu und HomeToGo aus. Dafür vergleicht er den Median der Verzeichnispreise, umgerechnet auf das Referenzobjekt, mit dem Portalwert desselben Zeitraums. Gebiete ohne eigenen Portalwert übernehmen den Faktor ihrer Hauptregion, sonst den Landeswert des Holidu-Preisindex. Die Unterschiede innerhalb eines Gebiets nach Größe, Niveau, Lage und Ort kommen weiter aus den Verzeichnissen.

Auslastung. Gemeint sind die belegten Nächte je buchbare Nacht einer ganzjährig vermieteten Wohnung, ohne Eigennutzung und Sperrtage. Grundlage ist die amtliche Auslastung der Betten in Ferienhäusern und Ferienwohnungen: in Mecklenburg-Vorpommern für einzelne Gemeinden und Landkreise, in Niedersachsen und im Harz für die Reisegebiete, sonst für das Bundesland, innerhalb des Landes abgestuft nach den Eurostat-Regionen. Weil die Statistik Betten zählt, rechnet der Rechner auf Wohnungen um – mit den Betten je Ferienwohnung laut Deutschem Ferienhausverband und den Gästen je belegter Nacht laut amtlicher Plattformstatistik von Eurostat. Nächte, in denen Eigentümer ihre Wohnung selbst nutzen, zählt die Statistik als angeboten, aber nicht belegt. Diese Eigennutzung – laut Marktstudie von FeWo-direkt im Schnitt rund fünf Prozent des Jahres – rechnet der Rechner heraus. Kleine Wohnungen sind in der Nebensaison seltener gebucht, große Häuser insgesamt etwas seltener; das berücksichtigt der Größenfaktor. Den Verlauf über das Jahr liefern die über Plattformen vermieteten Nächte der Region.

Gebiete ohne eigene Stichprobe übernehmen den Median ihrer Nachbargebiete, angepasst mit öffentlichen Portalwerten. Berlin und München rechnen mit den offenen Daten von Inside Airbnb. Für die übrigen 15 Großstädte gibt es keine öffentliche Preisquelle mit Einzelobjekten; dort zeigt der Rechner eine gekennzeichnete Schätzung.

So wirken Ihre Angaben

Jede Angabe verändert den Korridor über einen Faktor, und jeder Faktor hat eine Obergrenze: Der Nachtpreis steigt höchstens bis zum 95. Perzentil des Gebiets, die Ausstattung hebt ihn zusammen um höchstens 40 % und die Belegung um höchstens 20 %, und die Auslastung bleibt unter dem Höchstwert des Gebiets. Die Größe wirkt gegenüber dem Referenzobjekt mit zwei Schlafzimmern.

Rechtslage in Großstädten

In Großstädten zeigt der Rechner zusätzlich die Regel zur Zweckentfremdung von Wohnraum, mit amtlicher Quelle und Stand. Der Korridor gilt dort für eine genehmigte Ferien- oder Zweitwohnung. Ihren Standort im Detail prüft unsere Rechts-Ampel Ferienvermietung.

Grenzen des Modells

• Verzeichnisse und Portale zeigen Angebotspreise, keine gebuchten Preise. Rabatte und kurzfristige Nachlässe bildet der Rechner nicht ab.
• Die Wirkung der Ausstattung beruht überwiegend auf Studien und Anbieterdaten außerhalb Deutschlands; deutsche Messwerte mit und ohne Merkmal gibt es nicht. Die Spannen zeigen Größenordnungen. Gesetzt sind der Garten-Aufschlag, die Zuschläge in den Alpen und die Pool-Werte in Städten; Kosten für Energie und Wartung sind nicht enthalten.
• Die amtliche Statistik erfasst nur Betriebe ab zehn Betten und zählt Betten statt Wohnungen; die Umrechnung auf Wohnungen ist eine Näherung. Werte unterhalb der Landesebene gibt es bisher für Mecklenburg-Vorpommern (Gemeinden und Landkreise), Niedersachsen und den Harz (Reisegebiete); sonst gelten Landeswerte mit regionaler Abstufung. In manchen Binnenregionen enthalten sie auch Geschäfts- und Monteursnachfrage. Gut vermarktete Objekte erreichen vor allem in der Nebensaison oft mehr, als die Statistik zeigt. Eigene Ortswerte für den Preis gibt es nur dort, wo die Stichprobe mindestens 15 Objekte in einem Ort enthält.
• Die Daten wurden einmalig erhoben und altern. Den Datenstand zeigen der Rechner und diese Seite.
• Der Rechner ersetzt keine individuelle Prognose. Mikrolage, Zustand, Bewertungen und Vermarktung Ihres Objekts erfasst nur der Blick auf das konkrete Objekt.

Datenbasis je Gebiet

Die Tabelle zeigt für jedes Gebiet, ob der Rechner beim Preis mit einer eigenen Stichprobe, mit abgeleiteten Werten oder mit einer Schätzung arbeitet, wie hoch die Auslastung des Referenzobjekts ist und auf welcher amtlichen Grundlage sie beruht.

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