Nebenkosten des Erwerbs korrekt einplanen

Die Erwerbsnebenkosten sind der oft unterschätzte Aufschlag auf den Kaufpreis – und sie vollständig zu kennen, ist die Grundlage jeder realistischen Investitionsrechnung. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte, zeitabhängig (Stand 2026-07) und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Kauf einer Immobilie an und richtet sich nach dem Bundesland – in Mecklenburg-Vorpommern beträgt sie derzeit 6 Prozent des Kaufpreises, in anderen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der zweite feste Block sind die Kosten für Notar und Grundbuch: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt ihn ab (etwa 1 bis 1,5 Prozent), die Eintragung ins Grundbuch kostet etwa weitere 0,5 Prozent – zusammen also grob 1,5 bis 2 Prozent. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und fallen bei jedem Kauf an.

Der dritte, variable Block ist die Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist. Seit der Neuregelung für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher wird die Provision meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; der Käuferanteil liegt häufig bei rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, kann aber variieren oder bei einem Direktkauf ganz entfallen. Damit summieren sich die klassischen Erwerbsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – in Mecklenburg-Vorpommern auf grob 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler auf etwa 7,5 bis 8 Prozent.

Bei der Ferienimmobilie kommen weitere Investitionsposten hinzu, die im engeren Sinn keine Erwerbsnebenkosten sind, aber zur Gesamtinvestition gehören: die Ausstattung und Möblierung, die eine Ferienwohnung erst vermietbar macht, gegebenenfalls Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die Kosten eines Bausachverständigen für die Kaufprüfung und Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen oder die Kosten der Grundschuldbestellung. Zusammen können die gesamten Erwerbs- und Investitionsnebenkosten deutlich über die reinen 8 bis 12 Prozent hinausgehen. Rechnen Sie deshalb alle diese Posten von vornherein in Ihre Investitionsrechnung ein, damit der Eigenkapitalbedarf und die Rendite realistisch sind. Die genaue Höhe und die steuerliche Behandlung klären Sie mit Notar und Steuerberater. Dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Beim Kauf fallen die Grunderwerbsteuer (in Mecklenburg-Vorpommern 6 Prozent), die Notarkosten (etwa 1 bis 1,5 Prozent), die Grundbuchkosten (etwa 0,5 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision (Käuferanteil oft rund 3,57 Prozent) an – zusammen grob 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen bei der Ferienimmobilie Ausstattung, Renovierung, Bausachverständiger und Finanzierungsnebenkosten. Rechnen Sie alle Posten ein; dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die typische Höhe der Erwerbsnebenkosten in Prozent ist eine der nützlichsten Faustzahlen der Investitionsplanung – solange man ihre Bestandteile und Schwankungen kennt. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte, zeitabhängig (Stand 2026-07) und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die Bandbreite ergibt sich aus zwei variablen Faktoren. Der erste ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Der zweite ist die Maklerprovision, die anfällt oder entfällt und je nach Vereinbarung unterschiedlich hoch ist. Die festen Bestandteile – Notar (etwa 1 bis 1,5 Prozent) und Grundbuch (etwa 0,5 Prozent) – sind dagegen weitgehend konstant.

Daraus ergeben sich zwei typische Szenarien. Ohne Makler – etwa beim Direktkauf vom Verkäufer – summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch auf grob 7,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Mit Makler kommt dessen Käuferanteil hinzu, sodass sich die Gesamtnebenkosten auf grob 11 bis 15 Prozent erhöhen – wiederum bundeslandabhängig. Für Mecklenburg-Vorpommern mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer liegt der Wert ohne Makler bei etwa 8 Prozent, mit Makler bei grob 11 bis 12 Prozent. Diese Prozentsätze sind eine verlässliche Orientierung für die erste Kalkulation.

Wichtig ist, dass diese Prozentwerte nur die klassischen Erwerbsnebenkosten abbilden. Für die Ferienimmobilie kommen weitere Investitionsposten hinzu, die den realen Aufschlag auf den Kaufpreis deutlich erhöhen: die Ausstattung und Möblierung, gegebenenfalls Renovierungen, der Bausachverständige und die Finanzierungsnebenkosten. Je nach Objekt können diese zusätzlichen Posten mehrere weitere Prozentpunkte ausmachen. Für die Planung gilt deshalb: Rechnen Sie mit dem oberen Rand der genannten Bandbreiten und ergänzen Sie die ferienspezifischen Investitionsposten, statt nur mit den reinen Erwerbsnebenkosten zu kalkulieren. Wer knapp mit 7 oder 8 Prozent plant und die Ausstattung vergisst, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf erheblich. Die genaue Höhe für Ihren Fall und Ihr Bundesland ermitteln Sie mit Notar und Berater. Dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Die klassischen Erwerbsnebenkosten liegen ohne Makler bei etwa 7,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises, mit Makler bei rund 11 bis 15 Prozent – je nach Bundesland und Maklerbeteiligung. In Mecklenburg-Vorpommern ergeben sich mit Makler grob 11 bis 12 Prozent. Für die Ferienimmobilie kommen Ausstattung und weitere Investitionsposten hinzu, sodass der reale Aufschlag höher liegt. Kalkulieren Sie mit dem oberen Rand; dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die regionalen Unterschiede bei den Erwerbsnebenkosten konzentrieren sich fast vollständig auf einen Posten – die Grunderwerbsteuer –, und diesen zu kennen, ist für die Standort- und Kalkulationsentscheidung relevant. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte, zeitabhängig (Stand 2026-07) und keine Steuerberatung.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, dem Saarland und Thüringen. Mecklenburg-Vorpommern liegt mit 6 Prozent im oberen Bereich. Weil dies der größte Einzelposten der Erwerbsnebenkosten ist, prägt der Landessatz die Gesamthöhe: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeuten 3,5 Prozent 10.500 Euro, 6,5 Prozent dagegen 19.500 Euro Grunderwerbsteuer – ein Unterschied von 9.000 Euro allein durch das Bundesland.

Die übrigen Posten variieren kaum. Die Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gesetzlich einheitlich geregelt (über das Gerichts- und Notarkostengesetz) und richten sich nach dem Kaufpreis, nicht nach dem Bundesland – sie sind also überall gleich hoch. Die Maklerprovision kann regional unterschiedlich sein, folgt aber seit der bundesweiten Neuregelung für Verbraucher einem einheitlicheren Muster der Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Der bundeslandabhängige Unterschied liegt damit praktisch allein in der Grunderwerbsteuer.

Für die Praxis ist zweierlei wichtig. Erstens: Prüfen Sie den aktuellen Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes, in dem Ihre Ferienimmobilie liegt – für die jeweilige Region sind es 6 Prozent, für die schleswig-holsteinische Küste 6,5 Prozent. Die Länder können die Sätze ändern, weshalb der aktuelle Stand maßgeblich ist. Zweitens: Der Unterschied ist zwar spürbar, sollte aber die Standortwahl nicht dominieren – ein um wenige Prozentpunkte höherer Grunderwerbsteuersatz fällt gegenüber den langfristigen Ertrags- und Wertunterschieden zwischen Standorten kaum ins Gewicht. Kalkulieren Sie den korrekten Landessatz in Ihre Investitionsrechnung ein, aber treffen Sie die Standortentscheidung nach den Ertragskriterien, nicht nach der Grunderwerbsteuer. Den aktuellen Satz und die genaue Berechnung klären Sie mit Notar und Steuerberater. Dies ersetzt keine Steuerberatung.

Fachliches Urteil: Der Unterschied je Bundesland betrifft vor allem die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern; Mecklenburg-Vorpommern 6 Prozent); Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich. Bei 300.000 Euro Kaufpreis macht der Steuersatz bis zu 9.000 Euro Unterschied aus. Prüfen Sie den aktuellen Landessatz, lassen Sie aber die Ertragskriterien und nicht die Grunderwerbsteuer die Standortwahl bestimmen; dies ersetzt keine Steuerberatung.

Die gefährlichsten Nebenkosten sind nicht die großen, offensichtlichen, sondern die vergessenen – und bei der Ferienimmobilie gibt es davon einige, die zusammen den Eigenkapitalbedarf spürbar erhöhen. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Der am häufigsten vergessene und zugleich größte zusätzliche Posten ist die Ausstattung und Möblierung. Eine Ferienwohnung wird voll ausgestattet vermietet – Möbel, Küche mit Geräten, Geschirr, Textilien, Unterhaltungselektronik –, und diese Erstausstattung kostet je nach Größe und Anspruch einen erheblichen Betrag, der zur Investition gehört, aber in keiner Nebenkosten-Faustregel auftaucht. Eng damit verbunden ist die Erstausstattung mit Verbrauchsmaterial – Bettwäsche, Handtücher, Hausrat –, die ebenfalls anfänglich zu beschaffen ist.

Der zweite oft vergessene Block sind die Kosten rund um Prüfung und Finanzierung. Ein Bausachverständiger, der das Objekt vor dem Kauf prüft, kostet Geld, spart aber oft ein Vielfaches an übersehenen Mängeln – und wird dennoch in der Kalkulation gern weggelassen. Die Finanzierungsnebenkosten umfassen Bereitstellungszinsen (die anfallen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird, etwa bei Renovierung oder Neubau), die Kosten der Grundschuldbestellung (ein weiterer Notar- und Grundbuchvorgang) und gegebenenfalls ein Disagio. Auch mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die das Objekt erst vermietbar machen, werden häufig unterschätzt.

Der dritte vergessene Posten ist keine Nebenkostenposition im engeren Sinn, aber existenziell: die Liquiditätsreserve für die Anlaufzeit und die ersten schwachen Monate. Wer das gesamte Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten steckt und ohne Reserve dasteht, ist bei der ersten Störung verwundbar. Alle diese vergessenen Posten – Ausstattung, Erstausstattung, Bausachverständiger, Finanzierungsnebenkosten, Renovierung, Reserve – können zusammen mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises ausmachen und erhöhen den Eigenkapitalbedarf über die klassischen Erwerbsnebenkosten hinaus deutlich. Der Schutz ist eine vollständige Checkliste, die alle Posten erfasst, statt sich auf die drei offensichtlichen (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) zu verlassen. Führen Sie diese Checkliste sorgfältig und rechnen Sie im Zweifel großzügig. Dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Häufig vergessen werden die Ausstattung und Möblierung, Renovierungskosten, der Bausachverständige, die Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Grundschuldbestellung, Disagio), die Erstausstattung und die Liquiditätsreserve für die Anlaufzeit. Während Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bedacht werden, fallen gerade die ferienspezifischen und Finanzierungsposten unter den Tisch – sie können mehrere Prozentpunkte ausmachen. Führen Sie eine vollständige Checkliste; dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die steuerliche Behandlung der Erwerbsnebenkosten ist komplexer als die vieler anderer Kostenarten, weil sie unterschiedlich zugeordnet werden – und Fehler hier kosten entweder Steuervorteile oder führen zu Problemen mit dem Finanzamt. Die folgende Darstellung ist eine grobe Orientierung und keine Steuerberatung; die verbindliche Behandlung klärt der Steuerberater.

Der Grundsatz für die klassischen Erwerbsnebenkosten lautet: Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten des Objekts. Sie werden nicht im Jahr des Kaufs sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern gemeinsam mit dem Kaufpreis aktiviert und über die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) über die Nutzungsdauer verteilt geltend gemacht. Dabei ist eine wichtige Einschränkung zu beachten: Abschreibbar ist nur der auf das Gebäude entfallende Anteil, nicht der auf Grund und Boden – denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Die Erwerbsnebenkosten werden deshalb im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil mindert über die AfA die Steuer.

Für andere Posten gelten andere Regeln. Die Finanzierungsnebenkosten – etwa Bereitstellungszinsen, ein Disagio oder die Kosten der Grundschuldbestellung, soweit sie der Finanzierung dienen – sind bei der vermieteten Immobilie oft sofort als Werbungskosten im Jahr ihrer Entstehung absetzbar, weil sie nicht zu den Anschaffungskosten des Objekts, sondern zu den Finanzierungskosten gehören. Die Möblierung und Ausstattung wird wiederum separat behandelt: Sie ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben, geringwertige Gegenstände gegebenenfalls sofort.

Diese unterschiedliche Behandlung macht die steuerliche Optimierung anspruchsvoll und lohnend zugleich. Ein wichtiger Hebel ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die abschreibbare Basis und die jährliche AfA – eine sachgerechte, gut begründete Aufteilung kann die Steuerlast über die Jahre spürbar senken. Auch die separate Ausweisung der mitverkauften Einrichtung im Kaufvertrag kann steuerlich und bei der Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. All diese Fragen – die Zuordnung der Nebenkosten, die Kaufpreisaufteilung, die Behandlung von Finanzierungskosten und Möblierung – sind komplex, hängen von Ihrer individuellen Situation ab und gehören zwingend in die Hand eines Steuerberaters. Rechnen Sie in Ihrer Investitionsplanung mit den Bruttobeträgen und überlassen Sie die steuerliche Optimierung dem Fachmann. Dies ersetzt keine Steuerberatung.

Fachliches Urteil: Bei vermieteten Ferienimmobilien gehören die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zu den Anschaffungskosten und werden anteilig auf das Gebäude über die AfA abgeschrieben; der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Finanzierungsnebenkosten sind oft sofort als Werbungskosten absetzbar, die Möblierung wird separat abgeschrieben. Die Zuordnung und die Kaufpreisaufteilung sind komplex und gehören zum Steuerberater; dies ersetzt keine Steuerberatung.

Die Ausstattung ist bei der Ferienimmobilie der charakteristische Investitionsblock, den es bei der unmöblierten Vermietung nicht gibt – und er ist zugleich Kosten und Ertragshebel. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Finanzierungsberatung; die Ausstattung selbst wird gesondert vertieft.

Der erste Grundsatz ist, die Ausstattung als festen Teil der Gesamtinvestition zu behandeln, nicht als nachträgliche Kleinigkeit. Eine Ferienwohnung wird voll ausgestattet vermietet, und diese Ausstattung muss vollständig und in vermietbarer Qualität vorhanden sein, bevor der erste Gast kommt: Möbel für alle Räume, eine funktionsfähige Küche mit Geräten und Geschirr, ausgestattete Bäder, Betten mit Matratzen, Textilien (Bettwäsche, Handtücher, Vorhänge), Unterhaltungselektronik, WLAN-Ausstattung und je nach Objekt ein hergerichteter Außenbereich. Je nach Größe und Anspruch summiert sich das zu einem erheblichen Betrag, der – anders als bei einer unmöbliert vermieteten Wohnung – von Anfang an aufzubringen ist und zum Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten hinzukommt.

Der zweite Grundsatz ist die Berücksichtigung des Verschleißes. Die Ausstattung ist keine einmalige Investition, sondern ein wiederkehrender Posten: Wegen der intensiven Nutzung durch wechselnde Gäste verschleißen Möbel, Geräte und Textilien und müssen regelmäßig ersetzt werden – etwa alle 5 bis 10 Jahre. Planen Sie deshalb neben der Erstausstattung eine laufende Einrichtungsrücklage ein, die den Ersatz finanziert. Wer nur die Erstausstattung bedenkt und den regelmäßigen Ersatz vergisst, unterschätzt die laufenden Kosten (dort).

Der dritte, oft übersehene Aspekt ist, dass die Ausstattung nicht nur Kosten, sondern ein Ertragshebel ist. Die Qualität und Ausrichtung der Ausstattung entscheidet mit über die Zielgruppe, die das Objekt anspricht, über die Bewertungen der Gäste und über den erzielbaren Übernachtungspreis (11). Eine hochwertige, zur Zielgruppe passende Ausstattung rechtfertigt höhere Preise und führt zu besseren Bewertungen und Auslastung – sie ist damit eine Investition in die Ertragskraft, nicht nur ein Kostenposten. Planen Sie die Ausstattung deshalb bewusst und zielgruppengerecht, kalkulieren Sie ihre Kosten als festen Investitionsblock in die Gesamtinvestition ein und berücksichtigen Sie sowohl die Erstausstattung als auch den laufenden Ersatz. So wird die Ausstattung von einer vergessenen Nebenkostenfalle zu einem geplanten Teil einer erfolgreichen Investition. Dies ersetzt keine Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Planen Sie die Ausstattung als festen Teil der Gesamtinvestition: Eine vermietbare Ferienwohnung braucht eine vollständige, hochwertige Erstausstattung (Möbel, Küche, Bäder, Textilien, Hausrat, Elektronik, Außenbereich), deren Kosten erheblich sind und zum Kaufpreis hinzukommen. Bedenken Sie den regelmäßigen Ersatz (Einrichtungsrücklage). Die Ausstattung ist zugleich ein Ertragshebel (Zielgruppe, Bewertungen, Preis); dies ersetzt keine Finanzierungsberatung.

Die Nebenkosten wirken auf die Rendite subtil, aber erheblich – und ihre Auslassung ist einer der häufigsten Wege, eine Rendite zu schönen. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Anlageberatung; sie knüpft an die Rentabilitätsrechnung an.

Der Mechanismus liegt im Nenner der Renditeformel. Die Nettorendite berechnet sich als jährlicher Nettoertrag geteilt durch die Gesamtinvestition – und zur Gesamtinvestition gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten und die weiteren Investitionsposten (dort). Die Nebenkosten erhöhen also den Nenner, ohne den Ertrag im Zähler zu steigern – und senken damit die Rendite. Jeder Euro Nebenkosten ist eingesetztes Kapital, das keinen zusätzlichen Ertrag bringt und deshalb die Rendite auf das gesamte eingesetzte Kapital verringert.

Die Wirkung ist quantitativ bedeutsam. Bei Erwerbsnebenkosten von grob 10 bis 15 Prozent (mit Makler und ferienspezifischen Posten) liegt die reale Investition deutlich über dem Kaufpreis – ein Objekt für 300.000 Euro Kaufpreis kostet mit 12 Prozent Nebenkosten real 336.000 Euro, und die Ausstattung erhöht das weiter. Eine Rendite, die nur auf den Kaufpreis von 300.000 Euro gerechnet wird, fällt entsprechend zu hoch aus; die ehrliche, auf die Gesamtinvestition bezogene Rendite ist niedriger. Genau darin liegt der häufige Fehler: die Rendite nur auf den Kaufpreis zu beziehen und die Nebenkosten im Nenner wegzulassen (dort). Ebenso verlängern die Nebenkosten die Amortisationsdauer, weil sich ein höherer investierter Betrag aus demselben Ertrag zurückverdienen muss (dort).

Für die Praxis folgt daraus eine klare Regel: Rechnen Sie die Rendite immer auf die Gesamtinvestition, nicht auf den Kaufpreis. Nur so erhalten Sie die reale Nettorendite, die Ihre Kaufentscheidung tragen sollte. Zugleich unterstreicht die Renditewirkung der Nebenkosten, warum es sich lohnt, die verhandelbaren Posten zu reduzieren – jeder gesparte Euro Nebenkosten verbessert die Rendite unmittelbar. Und sie zeigt, warum ein günstiger Kaufpreis besonders wertvoll ist: Er senkt nicht nur den Kaufpreis selbst, sondern auch die daran gekoppelten prozentualen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler) und damit die Gesamtinvestition doppelt. Behandeln Sie die Nebenkosten deshalb als vollwertigen Teil der Investition und der Renditerechnung, nicht als vernachlässigbaren Zuschlag. Dies ersetzt keine Anlageberatung.

Fachliches Urteil: Die Nebenkosten senken die Rendite, weil sie die Gesamtinvestition (den Nenner der Nettorendite) erhöhen, ohne den Ertrag zu steigern – bei 10 bis 15 Prozent Nebenkosten liegt die reale Investition deutlich über dem Kaufpreis, und die Rendite fällt niedriger aus als eine reine Kaufpreisrechnung. Sie verlängern zudem die Amortisation. Rechnen Sie die Rendite immer auf die Gesamtinvestition; dies ersetzt keine Anlageberatung.

Nicht alle Nebenkosten sind gottgegeben – einige lassen sich verhandeln oder reduzieren, andere nicht, und die Unterscheidung spart bares Geld. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Der am ehesten beeinflussbare Posten ist die Maklerprovision. Sie ist grundsätzlich verhandelbar, und bei einem Direktkauf vom Verkäufer – ohne Makler – entfällt sie ganz, was mehrere Prozentpunkte spart. Wo ein Makler beteiligt ist, lohnt der Versuch, die Höhe zu verhandeln, auch wenn die geteilte Provision seit der Neuregelung weniger Spielraum lässt. Der zweite, feinere Hebel betrifft die Grunderwerbsteuer: Ihre Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie, nicht der mitverkauften beweglichen Gegenstände. Werden Möbel, Einrichtung oder andere bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat und in angemessener Höhe ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – bei einer voll ausgestatteten Ferienimmobilie ein durchaus relevanter Betrag. Wichtig ist, dass diese Aufteilung angemessen und belegbar sein muss; eine überhöhte Ausweisung riskiert Probleme mit dem Finanzamt, weshalb sie mit dem Steuerberater abzustimmen ist.

Nicht verhandelbar sind dagegen die Notar- und Grundbuchkosten: Sie sind gesetzlich über die Gebührenordnung festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis, sodass hier kein Verhandlungsspielraum besteht. Auch die Grunderwerbsteuer selbst ist als Steuersatz unveränderlich – reduzieren lässt sich nur ihre Bemessungsgrundlage über die genannte Aufteilung.

Der mit Abstand wirksamste Hebel ist jedoch der Kaufpreis selbst. Weil die größten Nebenkostenposten – Grunderwerbsteuer und Maklerprovision – als Prozentsatz an den Kaufpreis gekoppelt sind, senkt ein niedrigerer Kaufpreis diese Nebenkosten automatisch mit: Ein um 10.000 Euro niedrigerer Kaufpreis spart nicht nur diese 10.000 Euro, sondern auch die darauf entfallende Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Die Kaufpreisverhandlung ist damit der doppelt wirksame Hebel – sie senkt den Kaufpreis und die daran gekoppelten Nebenkosten zugleich. Konzentrieren Sie Ihre Verhandlungsenergie deshalb auf den Kaufpreis und die Maklerprovision, nutzen Sie die angemessene Ausweisung beweglicher Gegenstände in Abstimmung mit dem Steuerberater, und akzeptieren Sie die fixen Notar- und Grundbuchkosten als gegeben. Dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Verhandelbar oder reduzierbar sind die Maklerprovision (verhandelbar oder beim Direktkauf vermeidbar) und – über die separate, angemessene Ausweisung mitverkaufter beweglicher Gegenstände – die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Notar- und Grundbuchkosten sind fixiert. Der wirksamste Hebel ist der Kaufpreis, weil die prozentualen Nebenkosten an ihn gekoppelt sind. Steuerliche Gestaltungen müssen angemessen sein – Steuerberater hinzuziehen; dies ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die Frage, wie die Erwerbsnebenkosten finanziert werden, hat eine klare Standardantwort – und wer sie ignoriert, gerät bei der Bank in Schwierigkeiten. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Finanzierungsberatung; sie knüpft an die Eigenkapitalfrage an.

Der Grundsatz lautet: Die Erwerbsnebenkosten kommen aus Eigenkapital. Der Grund liegt in der Logik der Bank. Banken finanzieren gegen den Wert der Immobilie, die als Sicherheit dient. Die Erwerbsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – erhöhen aber nicht den Wert des Objekts: Sie sind bezahlt und weg, ohne die Immobilie werthaltiger zu machen. Für die Bank bedeuten mitfinanzierte Nebenkosten deshalb ein höheres Darlehen ohne zusätzliche Sicherheit – ein Risiko, das sie ungern eingeht. Entsprechend verlangen Banken in aller Regel, dass zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden (dort).

Eine Finanzierung, die über den Kaufpreis hinausgeht und auch die Nebenkosten umfasst (eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung), ist zwar in Einzelfällen bei erstklassiger Bonität und Lage möglich, aber teuer und riskant: Sie bedeutet einen sehr hohen Beleihungsauslauf und damit deutliche Zinsaufschläge, keinerlei Eigenkapitalpuffer und ein hohes Unterdeckungsrisiko, wenn der Wert sinkt (dort). Bei einer Ferienimmobilie, die Banken ohnehin konservativer bewerten und finanzieren, ist eine solche Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten in der Regel gar nicht erhältlich. Sie sollten deshalb nicht damit planen.

Für die Praxis folgt daraus, die Erwerbsnebenkosten fest als Eigenkapitalbedarf einzuplanen – und zwar zusätzlich zu zwei anderen Eigenkapitalblöcken: dem Eigenkapital für den Kaufpreisanteil (den die Bank über den Beleihungswert nicht abdeckt) und der Liquiditätsreserve für die Anlaufzeit. Der gesamte Eigenkapitalbedarf ist damit deutlich höher als nur die Anzahlung auf den Kaufpreis. Wer nur das Eigenkapital für den Kaufpreis bereithält und die Nebenkosten vergisst, steht beim Notartermin mit einer Finanzierungslücke da. Planen Sie deshalb von vornherein: Eigenkapital für den nicht beliehenen Kaufpreisanteil plus die vollen Erwerbsnebenkosten plus die Ausstattung plus eine Liquiditätsreserve. Nur so ist die Finanzierung solide. Wo Eigenkapital fehlt, kann es teils durch zusätzliche Sicherheiten ersetzt werden (dort), nicht aber durch das Mitfinanzieren der Nebenkosten über das reguläre Darlehen. Die konkrete Struktur klären Sie mit Ihrem Finanzierungsberater. Dies ersetzt keine Finanzierungsberatung.

Fachliches Urteil: Finanzieren Sie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital, denn Banken finanzieren sie ungern mit – sie erhöhen nicht den Wert und damit nicht die Sicherheit. Eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises ist teuer, riskant und bei Ferienimmobilien meist nicht erhältlich. Planen Sie die Nebenkosten fest als Eigenkapitalbedarf ein, zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreisanteil, die Ausstattung und die Liquiditätsreserve; dies ersetzt keine Finanzierungsberatung.

Die vollständige Investitionskostenrechnung ist der Abschluss und die Zusammenfassung dieses Unterpunkts – sie stellt sicher, dass kein Kostenblock vergessen wird und der Eigenkapitalbedarf sowie die Rendite auf realer Basis stehen. Die folgende Darstellung ist eine Orientierung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Die Rechnung folgt einem einfachen Prinzip: Sie addieren alle Posten, die für den vollständigen, vermietungsfertigen Erwerb der Ferienimmobilie anfallen. Der erste Block ist der Kaufpreis selbst. Der zweite sind die klassischen Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (in Mecklenburg-Vorpommern 6 Prozent), Notar (etwa 1 bis 1,5 Prozent), Grundbuch (etwa 0,5 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Der dritte Block sind die ferienspezifischen und leicht vergessenen Posten: die Ausstattung und Möblierung, etwaige Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die Kosten eines Bausachverständigen für die Kaufprüfung und die Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Grundschuldbestellung).

Der vierte Block ist die Liquiditätsreserve für die Anlaufzeit und die ersten schwachen Monate. Sie ist im engeren Sinn keine Investitionskostenposition, gehört aber in die Gesamtplanung des Kapitalbedarfs, weil sie vorhanden sein muss, damit die Investition tragfähig ist. Die Summe dieser Blöcke – Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Ausstattung, Renovierung, Prüfung, Finanzierungsnebenkosten, Reserve – ist die reale Gesamtinvestition und der gesamte Kapitalbedarf. Aus ihr ergeben sich die beiden wichtigsten Planungsgrößen: der Eigenkapitalbedarf (die Gesamtinvestition minus dem, was die Bank finanziert) und die Nettorendite (der Nettoertrag geteilt durch die Gesamtinvestition).

Der entscheidende Wert der vollständigen Rechnung liegt darin, dass sie kein Selbstbetrug-Risiko lässt. Wer nur mit dem Kaufpreis oder den drei offensichtlichen Nebenkosten rechnet, unterschätzt den Kapitalbedarf und überschätzt die Rendite – und erlebt beim Notartermin oder in der Anlaufzeit eine böse Überraschung. Führen Sie die Investitionskostenrechnung deshalb als vollständige Checkliste, in der jeder Posten erfasst ist, rechnen Sie im Zweifel großzügig (eher zu hoch), und verwenden Sie ausschließlich die Gesamtinvestition – nicht den Kaufpreis – als Basis für Eigenkapitalbedarf und Rendite. Eine vollständige, ehrliche Investitionskostenrechnung ist die Grundlage einer soliden Finanzierung und einer realistischen Renditeerwartung; eine unvollständige ist der erste Schritt in eine unterfinanzierte Investition. Die konkrete Aufstellung nehmen Sie mit Ihren Beratern vor. Dies ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Fachliches Urteil: Eine vollständige Investitionskostenrechnung addiert Kaufpreis, alle Erwerbsnebenkosten, Ausstattung und Möblierung, Renovierung, Kaufprüfung, Finanzierungsnebenkosten und die Liquiditätsreserve. Die Summe ist die reale Gesamtinvestition – die Basis für Eigenkapitalbedarf und Nettorendite. Führen Sie die Rechnung als vollständige Checkliste, rechnen Sie großzügig und verwenden Sie die Gesamtinvestition, nicht den Kaufpreis, als Maßstab; dies ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.