Steuerliche Gestaltung bei Skalierung und Exit

Steuerliche Gestaltung wirkt bei Immobilien fast ausschließlich vor dem Kauf und lange vor dem Verkauf. Wer erworben, vermietet und Jahre später veräußert hat, kann an der Besteuerung kaum noch etwas ändern; wer dagegen vor der ersten Unterschrift klärt, ob privat, über eine Personengesellschaft oder über eine Kapitalgesellschaft erworben wird, legt Abschreibung, laufende Besteuerung, Gewerbesteuerpflicht und die spätere Veräußerung in einem Zug fest. Die Reihenfolge lautet deshalb: erst Zielbild und geplante Haltedauer, dann Struktur, dann Kauf. Diese Reihenfolge ist der eigentliche Hebel – nicht einzelne Korrekturen im Jahresabschluss. Die Rechtsformfrage selbst behandeln wir gesondert.

Im Privatvermögen ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG die wichtigste Stellschraube. Gewinne aus dem Verkauf privat gehaltener Immobilien bleiben steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Innerhalb der Frist gilt eine Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG, 2024 von 600 € angehoben). Zu beachten ist außerdem: In Anspruch genommene AfA wird dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), der steuerpflichtige Gewinn liegt also über der reinen Preisdifferenz. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei durchgehend vermieteten Ferienobjekten regelmäßig nicht.

Die zweite Weiche begrenzt die erste. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert, spricht dies indiziell für einen gewerblichen Grundstückshandel; dann entfällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Diese Drei-Objekt-Grenze ist eine Indizregel der Rechtsprechung und keine starre Zahl – der Bundesfinanzhof hat sie mehrfach relativiert und stellt auf die Umstände des Einzelfalls ab, wobei auch En-bloc-Verkäufe und Verkäufe nach dem fünften Jahr erfasst sein können (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025). Wer skaliert und später verkaufen will, muss diese Grenze von Anfang an mitdenken; ausgeführt wird das.

Die dritte Weiche ist die Kapitalgesellschaft. Sie unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer, zusammen rund 15,825 Prozent, hinzu kommt die Gewerbesteuer mit dem kommunalen Hebesatz, der von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ausfällt und immer konkret bei der Gemeinde zu erfragen ist. In einer Holdingstruktur bleiben Dividenden und Veräußerungsgewinne zwischen Kapitalgesellschaften im Ergebnis zu 95 Prozent steuerfrei, 5 Prozent gelten pauschal als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 3 und 5 KStG). Der Vorteil entsteht aber erst bei Thesaurierung; wer ausschüttet, versteuert auf Anteilseignerebene erneut.

Die vierte Weiche wird oft überschätzt: die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, die Grundstücksunternehmen faktisch von der Gewerbesteuer auf Erträge aus eigenem Grundbesitz befreit. Sie setzt die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes voraus, und der Bundesfinanzhof kennt hierzu keine allgemeine Bagatellgrenze (BFH vom 18.12.2019, III R 36/17): schon geringe schädliche Tätigkeiten kosten die gesamte Kürzung. Kurzzeitige Beherbergung mit Reinigung, Wäsche, Möblierung und hoteltypischen Leistungen wird regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit eingeordnet, sodass die erweiterte Kürzung bei Ferienobjekten typischerweise nicht greift.

Hinzu kommen die Transaktionskosten, die jede Gestaltung mitbezahlen muss. Die Grunderwerbsteuer ist Landessteuer mit Sätzen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern einheitlich 6,0 Prozent. Bei Share Deals fällt sie an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen oder sich vereinigen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG; seit dem 1. Juli 2021 wurde die Schwelle von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Frist von fünf auf zehn Jahre verlängert). Solche Gestaltungen sind beratungspflichtig und berühren § 42 AO zum Gestaltungsmissbrauch – sie taugen nicht als Steuertrick.

Fachliches Urteil: Gestalten Sie in dieser Reihenfolge: Haltedauer und Exit-Vorstellung festlegen, danach mit der Steuerberatung die Struktur wählen, erst dann kaufen. Rechnen Sie jede Struktur gegen ihre laufenden Kosten und gegen die Grunderwerbsteuer, die bei einer späteren Umstrukturierung erneut anfallen kann. Beachten Sie außerdem, dass ein Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen die Streichung der Zehnjahresfrist vorsieht – er ist geplant, aber weder beschlossen noch in Kraft, § 23 EStG gilt unverändert fort. Bei einem oder zwei Objekten ist die einfache Privatvermietung ohne Gesellschaft meist das wirtschaftlichere Modell. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung; über Ihre Struktur entscheiden Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Die erste und wichtigste Frage beim Portfolioaufbau lautet, ob Sie noch privat vermögensverwaltend tätig sind oder bereits gewerblich. Bei Ferienobjekten ist die Grenze fließend: Kurzzeitige Beherbergung mit Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäschewechsel, möblierter Überlassung, Rezeptions- oder Serviceleistungen und werbender Vermarktung über Buchungsportale wird regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit eingeordnet. Die Folge ist Gewerbesteuerpflicht und der Wegfall der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Wo genau die Grenze im Einzelfall verläuft, hängt vom konkreten Leistungsbild ab und ist ausschließlich mit der Steuerberatung zu klären; führt das aus.

Die zweite Systemfrage ist die Zuordnung. Jedes weitere Objekt braucht eine bewusste Entscheidung, wer es erwirbt: Sie persönlich, eine Personengesellschaft, eine bestehende oder eine neue Kapitalgesellschaft. Diese Entscheidung bestimmt, ob die Zehnjahresfrist des § 23 EStG überhaupt anwendbar ist, wie Verluste verrechnet werden können und wie ein späterer Verkauf besteuert wird. Ein historisch gewachsenes Portfolio, in dem Objekte ohne Plan mal privat und mal über eine Gesellschaft gehalten werden, ist beim Exit deutlich schwerer sauber zu verkaufen als eines mit klarer Zuordnung. Die Rechtsformwirkung behandelt, ausführlich 18.8.

Drittens summieren sich die Anschaffungsnebenkosten mit jedem Objekt. Die Grunderwerbsteuer ist Landessteuer mit Sätzen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und beträgt in Mecklenburg-Vorpommern einheitlich 6,0 Prozent; hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Diese Positionen mindern nicht sofort den Gewinn, sondern gehören grundsätzlich zu den Anschaffungskosten und wirken sich nur über die Abschreibung aus. Wer beim Portfolioaufbau mit der reinen Kaufpreisrendite rechnet, unterschätzt deshalb den Kapitalbedarf und überschätzt die kurzfristige steuerliche Entlastung. Die Finanzierungsseite dieser Rechnung behandelt eine eigene Rubrik und 18.6.

Viertens ist die Behandlung von Sanierungs- und Modernisierungsaufwand nach dem Kauf ein Dauerthema. Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den Jahren nach der Anschaffung können als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung zu verteilen. Gerade bei Objekten, die nach dem Erwerb auf Vermietungsstandard gebracht werden, entscheidet die zeitliche Verteilung der Maßnahmen über die steuerliche Wirkung. Die bauliche und wirtschaftliche Seite von Modernisierung behandelt eine eigene Rubrik, die steuerliche Abgrenzung wird gesondert behandelt und zur Steuerberatung.

Fünftens wächst mit dem Portfolio die Bedeutung der Dokumentation. Beim Verkauf im Privatvermögen ist der steuerpflichtige Gewinn nicht die reine Preisdifferenz, weil die in Anspruch genommene AfA hinzugerechnet wird (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG); dafür müssen Anschaffungskosten, Nebenkosten, aktivierte Maßnahmen und Abschreibungsverläufe je Objekt über die gesamte Haltedauer nachvollziehbar sein. Ebenso maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten für den Fristbeginn und das Fristende. Wer Belege lückenhaft führt, verliert nicht nur Nachweise, sondern zahlt im Zweifel auf Schätzungen. Die Kennzahlen- und Datenseite hierzu behandeln wir gesondert.

Sechstens entsteht bei mehreren Objekten eine Frage, die es beim Einzelobjekt nicht gab: die Verkaufsplanung als Teil des Aufbaus. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung veräußert, spricht dies indiziell für gewerblichen Grundstückshandel, mit dem Wegfall der Steuerfreiheit nach zehn Jahren und zusätzlicher Gewerbesteuer. Diese Indizregel hat der Bundesfinanzhof mehrfach relativiert und auf die Umstände des Einzelfalls abgestellt, wobei auch En-bloc-Verkäufe erfasst sein können (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025). Wer kauft, sollte deshalb bereits wissen, in welcher Reihenfolge und in welchem Rhythmus er später verkaufen möchte.

Fachliches Urteil: Legen Sie beim Portfolioaufbau von Anfang an drei Dinge fest: eine klare Zuordnung jedes Objekts zu einem Erwerbsträger, eine einheitliche Belegsystematik je Objekt über die gesamte Haltedauer, und eine grobe Vorstellung der späteren Verkaufsreihenfolge. Klären Sie außerdem einmal grundsätzlich mit Ihrer Steuerberatung, ob Ihr Leistungsbild als gewerblich einzuordnen ist, statt das Objekt für Objekt neu zu diskutieren. Wenn Sie nur ein zweites Objekt erwägen und der Strukturaufwand größer wirkt als der erwartete Vorteil, ist das Bleiben beim Einzelobjekt mit optimiertem Ertrag die sauberere Entscheidung. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung; die verbindliche Beurteilung Ihres Falls leistet ausschließlich Ihre Steuerberatung.

Im Privatvermögen werden Einkünfte aus der Vermietung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Der Vorteil liegt in der Einfachheit und in § 23 EStG: Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten. Innerhalb der Frist gilt eine Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG), und die in Anspruch genommene AfA wird dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Nachteil ist die volle Progressionswirkung, wenn hohe Mieteinkünfte auf ein ohnehin hohes Einkommen treffen.

Personengesellschaften sind steuerlich transparent: Die Ergebnisse werden den Gesellschaftern zugerechnet und dort versteuert. Sie eignen sich vor allem für gemeinsames Halten mehrerer Beteiligter und für die geordnete Übertragung von Anteilen. Zu beachten ist die Gewerblichkeit: Wird eine Personengesellschaft in Teilen gewerblich tätig, kann die gesamte Tätigkeit gewerblich werden, was bei Ferienobjekten mit Reinigung, Wäsche und hoteltypischen Leistungen nicht fernliegt. Damit entfällt regelmäßig auch die Anwendbarkeit der Zehnjahresfrist auf die betroffenen Objekte. Die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung gehört zur Rechtsberatung, die steuerliche Wirkung zur Steuerberatung; 18.8 ordnet die Formen ein.

Die Kapitalgesellschaft besteuert Gewinne mit 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer, zusammen rund 15,825 Prozent, hinzu kommt die Gewerbesteuer mit dem kommunalen Hebesatz, der je Gemeinde unterschiedlich ausfällt und immer konkret bei der Gemeinde zu erfragen ist – schätzen hilft hier nicht. Der Satz auf thesaurierte Gewinne liegt damit häufig unter dem persönlichen Spitzensteuersatz, was Reinvestitionen begünstigt. Der Preis dafür: Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren nach § 23 EStG gibt es in der Kapitalgesellschaft nicht, Veräußerungsgewinne bleiben dort unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Die Holding setzt darauf, Beteiligungen an Objektgesellschaften zu bündeln. Dividenden und Veräußerungsgewinne zwischen Kapitalgesellschaften bleiben im Ergebnis zu 95 Prozent steuerfrei, 5 Prozent gelten pauschal als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 3 und Abs. 5 KStG). Für Dividenden ist eine Mindestbeteiligung von 10 Prozent zu Beginn des Kalenderjahres erforderlich, sonst sind Streubesitzdividenden voll steuerpflichtig (§ 8b Abs. 4 KStG); gewerbesteuerlich verlangt das Schachtelprivileg mindestens 15 Prozent (§ 9 Nr. 2a GewStG). Entscheidend ist: Der Vorteil greift erst bei Thesaurierung in der Holding. Bei Ausschüttung an eine natürliche Person kommt die Besteuerung auf Anteilseignerebene hinzu.

Häufig wird bei der Rechtsformwahl auf die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gehofft, die Grundstücksunternehmen faktisch von der Gewerbesteuer auf Erträge aus eigenem Grundbesitz befreit. Sie verlangt jedoch die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, tätigkeits-, zeitraum- und grundbesitzbezogen, und der Bundesfinanzhof kennt keine allgemeine Bagatellgrenze (BFH vom 18.12.2019, III R 36/17). Unschädlichkeitsgrenzen bestehen nur, wo das Gesetz sie ausdrücklich nennt: 5 Prozent für sonstige Nebenleistungen an Mieter aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen und 20 Prozent für Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen; beide sind getrennt zu prüfen.

Ebenso wichtig sind die Kosten der Struktur und die Kosten des Wechsels. Eine Gesellschaft verursacht laufend Buchführung, Jahresabschluss, gegebenenfalls Offenlegung und höheren Beratungsaufwand; diese Fixkosten fallen unabhängig vom Ertrag an und müssen durch den Steuervorteil erst verdient werden. Wer bestehende Objekte nachträglich in eine Gesellschaft überträgt, löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus – in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent, bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Auch Share Deals helfen nur begrenzt: Grunderwerbsteuer fällt an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG).

Fachliches Urteil: Entscheiden Sie die Rechtsform nicht nach dem Steuersatz, sondern nach Ihrem Zielbild: Wer langfristig halten und nach mehr als zehn Jahren steuerfrei verkaufen will, ist im Privatvermögen meist besser aufgehoben; wer Gewinne dauerhaft im Bestand reinvestieren will und nicht auf Ausschüttungen angewiesen ist, kann von der Kapitalgesellschaft profitieren. Rechnen Sie den Strukturvorteil immer gegen laufende Kosten und gegen die Grunderwerbsteuer bei einer späteren Übertragung. Bei einem oder zwei Objekten überwiegen die Kosten der Struktur fast immer ihren Nutzen – dann ist das Privatvermögen die bessere Wahl. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung; die Rechtsformwahl trifft Ihre Steuerberatung mit Ihnen.

Der erste Prüfschritt vor jedem Verkauf ist die Fristenrechnung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind dabei die notariellen Vertragsdaten von Kauf und Verkauf, nicht der Zeitpunkt der Übergabe, der Kaufpreiszahlung oder der Eintragung im Grundbuch. In der Praxis scheitern Fristen an wenigen Tagen, weil Beurkundungstermine nach Verfügbarkeit statt nach Kalender gelegt werden. Der Termin gehört deshalb vor der Vermarktung geprüft, nicht am Ende der Verhandlung.

Wird innerhalb der Frist verkauft, ist der steuerpflichtige Gewinn höher als viele erwarten. Denn die in Anspruch genommene Abschreibung wird dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG); wer über Jahre AfA geltend gemacht hat, versteuert diese im Ergebnis nach. Gegengerechnet werden dürfen Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Veräußerungskosten. Die Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG, 2024 von 600 € angehoben) ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke hilft bei Ferienobjekten selten. Steuerfrei ist ein Verkauf innerhalb der Frist, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei durchgehend vermieteten Ferienobjekten ist das regelmäßig nicht einschlägig, und eine kurzfristige Umwidmung kurz vor dem Verkauf ist keine Gestaltung, sondern ein Risiko. Ob eine gemischte Nutzung anteilig wirkt, ist eine Einzelfallfrage, die vor der Beurkundung mit der Steuerberatung geklärt werden muss und nicht danach.

Der zweite große Hebel ist die Reihenfolge mehrerer Verkäufe. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert, spricht dies indiziell für gewerblichen Grundstückshandel; dann entfällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Die Grenze ist eine Indizregel der Rechtsprechung und keine starre Zahl: Der Bundesfinanzhof hat sie mehrfach relativiert und stellt auf die Umstände des Einzelfalls ab, wobei auch En-bloc-Verkäufe und Verkäufe nach dem fünften Jahr erfasst sein können (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025). führt das aus.

Bei Objekten in einer Gesellschaft stellt sich zusätzlich die Frage nach Asset Deal oder Share Deal. Beim Verkauf der Anteile statt der Immobilie greift die Grunderwerbsteuer, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen oder sich vereinigen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG; seit dem 1. Juli 2021 wurde die Schwelle von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Frist von fünf auf zehn Jahre verlängert). Solche Konstruktionen sind beratungspflichtig, berühren § 42 AO zum Gestaltungsmissbrauch und verkleinern den Käuferkreis erheblich, weil Erwerber Altrisiken der Gesellschaft mitkaufen.

Neben dem Steuerrecht wirkt der Markt. An der MV-Ostseeküste schwanken erzielbare Preise mit Zinsniveau, Nachfrage und dem Ergebnis der letzten Saison; Vergleichs- und Bodenrichtwertdaten liefern die Gutachterausschüsse und die Grundstücksmarktberichte des LAiV MV, die Wertermittlung selbst folgt der ImmoWertV und gehört zu Sachverständigen. Ein steuerlich perfekter Termin in einem schwachen Marktfenster kann teurer sein als ein steuerpflichtiger Verkauf zum besseren Preis – die Rechnung ist immer nach Steuern und nach Kosten aufzustellen. Das Zusammenspiel von Timing und Markt behandeln wir gesondert, den Exit insgesamt 18.14.

Fachliches Urteil: Beginnen Sie die Verkaufsplanung mindestens zwei Jahre vorher mit drei Rechnungen: Fristenrechnung nach notariellen Vertragsdaten, Gewinnrechnung mit Hinzurechnung der AfA und Reihenfolgenrechnung über alle geplanten Verkäufe. Berücksichtigen Sie, dass ein Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen die Streichung der Zehnjahresfrist vorsieht – ein Vorschlag einer Oppositionsfraktion, weder beschlossen noch in Kraft, § 23 EStG gilt unverändert fort. Und halten Sie die Option offen, gar nicht zu verkaufen: Weiterhalten bis zum Fristablauf oder bis zu einem besseren Marktfenster ist oft die wirtschaftlichere Entscheidung. Dieser Abschnitt ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung, keine Steuerberatung und keine Verkaufsempfehlung.

Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist keine Verjährungsregel, sondern eine Tatbestandsvoraussetzung: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nur vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wird diese Spanne überschritten, ist der Gewinn nicht steuerbar – unabhängig von seiner Höhe. Maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten, also der Tag der Beurkundung des Kaufvertrags und der Tag der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung, Nutzen- und Lastenwechsel und Grundbucheintragung sind für die Fristberechnung ohne Bedeutung, was in der Praxis regelmäßig missverstanden wird.

Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Die Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG, 2024 von 600 € angehoben) ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig und nicht nur der übersteigende Betrag. Hinzu kommt die Hinzurechnung der in Anspruch genommenen Abschreibung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei einem Objekt, das über Jahre abgeschrieben wurde, kann der steuerpflichtige Gewinn deshalb selbst dann entstehen, wenn der Verkaufspreis kaum über dem Kaufpreis liegt.

Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke setzt eine Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren voraus (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei durchgehend vermieteten Ferienobjekten an der Ostseeküste ist sie regelmäßig nicht einschlägig, weil die Objekte gerade nicht zu eigenen Wohnzwecken dienen. Auch eine gelegentliche Eigennutzung in der Nebensaison erfüllt die Voraussetzung nicht ohne Weiteres. Ob eine bestimmte Nutzungshistorie ausreicht, ist eine Einzelfallfrage und vor der Beurkundung mit der Steuerberatung zu klären; die steuerliche Behandlung von Eigennutzungsanteilen.

Die Haltedauer wirkt außerdem auf die Frage des gewerblichen Grundstückshandels, allerdings mit einer anderen Zeitachse. Dort geht es nicht um zehn, sondern um rund fünf Jahre: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert, spricht dies indiziell für gewerblichen Grundstückshandel. Diese Indizregel hat der Bundesfinanzhof mehrfach relativiert; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, und auch En-bloc-Verkäufe oder Verkäufe nach dem fünften Jahr können erfasst sein (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025). Kurze Haltedauern bei mehreren Objekten sind deshalb doppelt riskant.

In einer Kapitalgesellschaft spielt die Haltedauer für die Veräußerungsbesteuerung des Objekts praktisch keine Rolle: Gewinne sind mit Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, zusammen rund 15,825 Prozent, und Gewerbesteuer nach dem kommunalen Hebesatz belastet, unabhängig davon, wie lange gehalten wurde. Anders liegt es beim Verkauf der Anteile aus einer Holding heraus: Dort bleiben Veräußerungsgewinne zwischen Kapitalgesellschaften im Ergebnis zu 95 Prozent steuerfrei, 5 Prozent gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 3 KStG) – ebenfalls ohne Haltedauervoraussetzung, aber mit anderen Bedingungen.

Wirtschaftlich ist die Frist kein Selbstzweck. Wer zwei Jahre bis zum Fristablauf weiterhält, trägt zwei weitere Jahre Instandhaltung, Zinsänderungsrisiko und Saisonschwankung; an der MV-Ostseeküste kann ein Jahr mit schwacher Sommerwitterung das Ergebnis deutlich verschieben, die Auslastungsspanne in der Favorent-Praxis reicht je Objekt und Lage von rund 30 bis rund 85 Prozent. Dem steht die vollständige Steuerfreiheit des Gewinns gegenüber. Die Entscheidung verlangt deshalb eine Rechnung nach Steuern und nach Kosten über beide Varianten, nicht ein Prinzip. Marktseitige Timing-Fragen behandeln wir gesondert.

Fachliches Urteil: Behandeln Sie die Zehnjahresfrist als harte Kalendergröße und lassen Sie sie zu Beginn jeder Verkaufsüberlegung von Ihrer Steuerberatung anhand der notariellen Vertragsdaten nachrechnen – nicht anhand des Einzugstermins. Rechnen Sie beide Varianten durch: Verkauf jetzt mit steuerpflichtigem Gewinn einschließlich AfA-Hinzurechnung gegen Weiterhalten bis zum Fristablauf mit allen Kosten und Risiken der Zwischenzeit. Häufig ist Weiterhalten die bessere Entscheidung, manchmal aber gerade nicht. Beachten Sie, dass der Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Streichung der Frist geplant und nicht in Kraft ist. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung.

Der gewerbliche Grundstückshandel ist eine steuerrechtliche Zuordnung, keine gewerberechtliche Kategorie. Er entsteht, wenn die Tätigkeit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse über die private Vermögensverwaltung hinausgeht und einen nachhaltigen, auf Gewinnerzielung gerichteten Umschlag von Grundbesitz darstellt. Die Folge ist erheblich: Die Steuerfreiheit nach mehr als zehn Jahren gemäß § 23 EStG entfällt, die Gewinne sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Weil diese Zuordnung im Nachhinein und oft erst im Rahmen einer Betriebsprüfung erfolgt, trifft sie Eigentümer meist unvorbereitet.

Die Drei-Objekt-Grenze dient der Rechtsprechung als Orientierung: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert, spricht dies indiziell für gewerblichen Grundstückshandel. Wichtig ist das Wort indiziell. Es handelt sich nicht um eine gesetzliche Schwelle und nicht um eine Freigrenze, unterhalb derer nichts passieren kann. Der Bundesfinanzhof hat die Grenze mehrfach relativiert und betont die Umstände des Einzelfalls; auch En-bloc-Verkäufe an einen Erwerber und Verkäufe nach dem fünften Jahr können in die Betrachtung einbezogen werden (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025).

Entscheidend ist neben der Zahl der Verkäufe die erkennbare Absicht. Wer bereits beim Kauf eine Weiterveräußerung plant, dies gegenüber Banken, Maklern oder in Exposés zum Ausdruck bringt, Objekte kurzfristig umbaut, teilt und weiterverkauft oder branchennah tätig ist, verstärkt das Bild einer gewerblichen Tätigkeit erheblich – unter Umständen auch bei weniger als vier Objekten. Umgekehrt sprechen langfristige Finanzierungen mit langer Zinsbindung, eine durchgängige Vermietungshistorie und nachvollziehbare persönliche Verkaufsgründe für private Vermögensverwaltung. Diese Umstände lassen sich nicht nachträglich herstellen, sondern nur laufend dokumentieren.

Praktisch bedeutet Vermeidung in erster Linie Zeitplanung. Wer mehrere Objekte veräußern will, kann Verkäufe über mehrere Jahre strecken, Objekte länger halten und die Reihenfolge so wählen, dass sie zum jeweiligen Anschaffungsdatum passt. Da für die Zehnjahresfrist ohnehin die notariellen Vertragsdaten maßgeblich sind, lohnt eine Übersicht, die je Objekt Anschaffungsdatum, geplantes Verkaufsjahr und den Ablauf der Zehnjahresfrist gegenüberstellt. Solche Übersichten sind kein Ersatz für Beratung, machen aber sichtbar, wo eine Reihenfolge in einen kritischen Bereich läuft und wo nicht.

Zu bedenken ist außerdem, dass die Zurechnung nicht an der Person haltmacht. Verkäufe über Personengesellschaften, Beteiligungen an grundbesitzenden Gesellschaften und Objekte von Ehegatten können nach den Umständen zusammengerechnet werden, ebenso Objekte, die über Gesellschaften mit weitgehend identischem Gesellschafterkreis gehalten werden. Auch ein Anteilsverkauf kann grunderwerbsteuerlich relevant werden, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übergehen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG). Wer Objekte auf mehrere Träger verteilt, um die Grenze zu umgehen, bewegt sich zudem im Anwendungsbereich von § 42 AO.

Ein zweiter, oft übersehener Zusammenhang betrifft die laufende Besteuerung. Kurzzeitige Beherbergung mit Reinigung, Wäsche, Möblierung und hoteltypischen Leistungen wird regelmäßig ohnehin als gewerbliche Tätigkeit eingeordnet, sodass Gewerbesteuerpflicht bestehen kann, bevor überhaupt ein Verkauf ansteht, und die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG typischerweise nicht greift. Der Bundesfinanzhof kennt dort keine allgemeine Bagatellgrenze (BFH vom 18.12.2019, III R 36/17). Ob Ihre Vermietung bereits gewerblich ist, ist deshalb eine eigene Frage neben dem Grundstückshandel und gehört einmal grundsätzlich geklärt.

Fachliches Urteil: Führen Sie eine einfache Objektliste mit Anschaffungsdatum, Ablauf der Zehnjahresfrist und geplantem Verkaufsjahr und legen Sie sie Ihrer Steuerberatung vor, bevor Sie den zweiten Verkauf anstoßen – nicht danach. Strecken Sie Verkäufe im Zweifel über mehrere Jahre, vermeiden Sie erkennbare Weiterveräußerungsabsichten bei Ankauf und Finanzierung, und dokumentieren Sie Vermietungshistorie und Verkaufsgründe laufend. Wenn die geplante Reihenfolge in den kritischen Bereich läuft, ist langsamer verkaufen oder einzelne Objekte im Bestand behalten die sicherere Entscheidung. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung; die Beurteilung Ihres Falls kann nur Ihre Steuerberatung vornehmen.

Der erste Schritt jeder Reinvestitionsplanung ist die Frage, welches Geld überhaupt zur Verfügung steht. Im Privatvermögen ist der Überschuss aus der Vermietung bereits mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, und ein Verkaufserlös ist entweder nach mehr als zehn Jahren steuerfrei oder innerhalb der Frist steuerpflichtig, einschließlich der Hinzurechnung der in Anspruch genommenen AfA (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Was danach verbleibt, ist frei verwendbar. Eine steuerliche Begünstigung dafür, dieses Geld erneut in eine Immobilie zu stecken, gibt es im Privatvermögen nicht – die Reinvestition ist also vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung.

In der Kapitalgesellschaft liegt der Fall anders. Gewinne werden dort mit Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, zusammen rund 15,825 Prozent, sowie mit Gewerbesteuer nach dem kommunalen Hebesatz belastet und stehen danach ungeschmälert für Reinvestitionen zur Verfügung. Weil dieser Satz häufig unter dem persönlichen Spitzensteuersatz liegt, bleibt bei Thesaurierung mehr Kapital im Unternehmen. Der Vorteil ist jedoch ein Zeitvorteil, kein endgültiger: Sobald ausgeschüttet wird, kommt die Besteuerung auf Anteilseignerebene hinzu. Wer regelmäßig private Entnahmen braucht, verliert den Effekt weitgehend.

Der eigentliche Reinvestitionsmechanismus der Holdingstruktur liegt in § 8b KStG. Dividenden und Veräußerungsgewinne zwischen Kapitalgesellschaften bleiben im Ergebnis zu 95 Prozent steuerfrei, 5 Prozent gelten pauschal als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 3 und Abs. 5 KStG). Wird eine Objektgesellschaft verkauft, kann der Erlös in der Holding weitgehend unbelastet für den nächsten Erwerb eingesetzt werden. Für Dividenden ist allerdings eine Mindestbeteiligung von 10 Prozent zu Beginn des Kalenderjahres erforderlich (§ 8b Abs. 4 KStG), gewerbesteuerlich verlangt das Schachtelprivileg mindestens 15 Prozent (§ 9 Nr. 2a GewStG).

Gegen jede Reinvestition rechnen die Transaktionskosten. Jeder Zukauf löst erneut Grunderwerbsteuer aus – bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern einheitlich 6,0 Prozent –, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Diese Kosten gehören grundsätzlich zu den Anschaffungskosten und wirken sich nur über die Abschreibung aus, entlasten also nicht sofort. Ein Share Deal vermeidet die Grunderwerbsteuer nicht zuverlässig: Sie fällt an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übergehen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG), und Gestaltungen berühren § 42 AO.

Eine häufig unterschätzte Reinvestitionsform ist die Investition in den eigenen Bestand statt in ein weiteres Objekt. Modernisierung, Ausstattungsqualität und Präsentation können Ertrag ohne Grunderwerbsteuer und ohne neue Finanzierung heben; die Wirkung solcher Maßnahmen ist in fremden Datensätzen dokumentiert, etwa mit rund 28 Prozent mehr Buchungen, rund 26 Prozent höheren Preisen und rund 40 Prozent höheren Einnahmen durch professionelle Fotografie in einer Auswertung der Carnegie Mellon University von rund 100.000 Inseraten – Größenordnungen aus anderen Märkten, keine Zusage. Steuerlich ist dabei die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG entscheidend.

Auch die Reihenfolge von Verkauf und Zukauf will geplant sein. Wer verkauft, um zu reinvestieren, sollte die Zehnjahresfrist des veräußerten Objekts und die Zahl der Verkäufe im Fünfjahresfenster im Blick behalten: Mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren sprechen indiziell für gewerblichen Grundstückshandel, eine Indizregel, die der Bundesfinanzhof mehrfach relativiert hat (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025). Eine Reinvestitionskette aus schnellen Verkäufen und Zukäufen kann genau dieses Bild erzeugen. Die Finanzierungsseite solcher Ketten behandelt eine eigene Rubrik und 18.6, die strategische Seite 18.11.

Fachliches Urteil: Planen Sie Reinvestitionen in drei Schritten: Erst klären, aus welcher Ebene das Kapital stammt und wie es dort besteuert ist, dann die Transaktionskosten des Zukaufs einschließlich 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern gegenrechnen, und erst dann die Alternativen vergleichen – Investition in den Bestand, Sondertilgung oder gar keine Reinvestition. In einer Holding kann die Thesaurierung ein echter Vorteil sein, im Privatvermögen ist Reinvestition steuerlich neutral. Wenn Sie den Erlös privat benötigen, keine zweite Baustelle tragen können oder der Bestand Investitionsstau hat, ist Tilgen oder Nichtstun die bessere Entscheidung. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung.

Der häufigste Planungsfehler ist die Steueroptimierung als Selbstzweck. Eine Struktur, die Steuern spart, aber Liquidität bindet, Fixkosten erzeugt und den Käuferkreis beim späteren Verkauf verkleinert, kann wirtschaftlich teurer sein als die höhere Steuer. Umgekehrt kann eine rein wirtschaftlich getriebene Entscheidung – etwa ein schneller Verkauf zu einem guten Preis – die Steuerfreiheit nach mehr als zehn Jahren nach § 23 EStG kosten oder in Verbindung mit weiteren Verkäufen den Verdacht des gewerblichen Grundstückshandels auslösen. Beide Seiten brauchen deshalb dieselbe Datengrundlage und dieselbe Zeitachse.

Praktisch funktioniert das über eine Alternativenrechnung. Für jede Handlungsoption werden das wirtschaftliche Ergebnis und die steuerliche Wirkung nebeneinandergestellt: Verkauf jetzt, Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist, Weiterhalten ohne Verkauf, Investition in den Bestand, Sondertilgung. Für jede Option gehören dieselben Annahmen offengelegt: erwarteter Preis als Spanne, Kosten der Zwischenzeit, Instandhaltungsbedarf, Zinsbindung, Auslastungsannahme. Erst am Ende steht ein Ergebnis nach Steuern und nach Kosten. Kein Rechenmodell ersetzt dabei die Prüfung durch die Steuerberatung, es macht aber die Größenordnungen vergleichbar.

Die Zeitachse ist der zweite Verknüpfungspunkt. Steuerliche Fristen sind Kalendergrößen: Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den notariellen Vertragsdaten, das Fünfjahresfenster der Drei-Objekt-Grenze nach Anschaffung oder Errichtung. Wirtschaftliche Größen sind dagegen Zustände: Zinsniveau, Nachfrage, Objektzustand, persönliche Lebensplanung. Eine gemeinsame Planung trägt beide in einen Kalender ein, Objekt für Objekt, mit Anschaffungsdatum, Fristablauf, Zinsbindungsende und geplantem Modernisierungszyklus. Diese Übersicht ist der eigentliche Ort, an dem sich Konflikte früh zeigen, statt sie erst im Notartermin zu bemerken.

Drittens gehören die Kennzahlen beider Seiten zusammengeführt. Wirtschaftlich sind Auslastung, ADR als durchschnittliche Tagesrate, RevPAR als Umsatz je verfügbarer Einheit und Nacht, Kosten je Gästewechsel, Stornoquote und Direktbuchungsanteil maßgeblich, dazu Bruttorendite als Jahresnettoumsatz geteilt durch den Kaufpreis, Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten und der Kaufpreisfaktor. Steuerlich zählen AfA-Verläufe, aktivierte Maßnahmen, Fristen und die Zuordnung zum Erwerbsträger. Beides zusammen ergibt erst ein Bild des Portfolios nach Steuern. Die Kennzahlensystematik selbst behandeln wir gesondert, die steuerlichen Details.

Viertens ist die Regionalität einzupreisen. An der Mecklenburg-Vorpommerschen Ostseeküste entsteht ein großer Teil des Jahresumsatzes in der Kernsaison von Juni bis September, das Ergebnis hängt spürbar vom Wetter und vom Inlandstourismus ab, und die Auslastungsspanne reicht in der Favorent-Praxis je Objekt und Lage von rund 30 bis rund 85 Prozent – eine Fallspanne, kein Planwert. Steigende Personalkosten wirken zusätzlich: Der gesetzliche Mindestlohn liegt bei 13,90 € je Stunde ab dem 01.01.2026 und 14,60 € ab dem 01.01.2027, im Gebäudereiniger-Handwerk bei 15,00 € und 18,40 € ab dem 01.01.2026. Solche Kostenpfade gehören in jede Mehrjahresrechnung.

Fünftens sollte die Planung explizit die Option enthalten, nichts zu tun. Nicht zu verkaufen, nicht zuzukaufen und nicht umzustrukturieren verursacht weder Grunderwerbsteuer noch Notar-, Berater- und Transaktionskosten und bindet keine Aufmerksamkeit. Gerade bei kleinen Portfolios ist diese Option häufig die wirtschaftlich beste, weil der Aufwand einer Struktur ihre Ersparnis übersteigt. Ebenso legitim ist es, langsamer zu wachsen als geplant, wenn die Liquiditätsreserve dünn ist. Eine gute Planung zeigt diese Option gleichrangig neben den aktiven Alternativen und bewertet sie mit denselben Annahmen.

Fachliches Urteil: Führen Sie eine einzige Mehrjahresübersicht, in der je Objekt Anschaffungsdatum, Ablauf der Zehnjahresfrist, Zinsbindungsende, Modernisierungszyklus und geplantes Verkaufsjahr stehen, und ergänzen Sie sie um eine Alternativenrechnung nach Steuern und nach Kosten mit offengelegten Annahmen. Lassen Sie die steuerliche Seite von Ihrer Steuerberatung prüfen, bevor Sie wirtschaftliche Entscheidungen festzurren, und behalten Sie die Option des Nichthandelns als gleichwertige Alternative im Blick. Wo die Rechnungen dicht beieinanderliegen, gewinnt in der Praxis meist die einfachere Variante. Diese Einordnung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung und keine Steuerberatung; die Entscheidung treffen Sie mit Ihrer Steuerberatung und Ihrer Bank.

Der erste zwingende Anlass liegt vor dem ersten Kauf: die Wahl des Erwerbsträgers. Ob privat, über eine Personengesellschaft oder über eine Kapitalgesellschaft erworben wird, entscheidet über die Anwendbarkeit der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, über die laufende Besteuerung mit persönlichem Satz oder mit rund 15,825 Prozent Körperschaftsteuer samt Solidaritätszuschlag zuzüglich Gewerbesteuer und über die spätere Verkaufsbesteuerung. Eine nachträgliche Korrektur bedeutet in aller Regel eine Übertragung und damit erneut Grunderwerbsteuer – in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent. Die Beratung an dieser Stelle kostet einen Bruchteil dessen, was die Korrektur kostet.

Der zweite Anlass ist jede Verkaufsplanung mit Bezug zu Fristen. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den notariellen Vertragsdaten, nicht nach Übergabe oder Grundbucheintrag; wenige Tage entscheiden über die vollständige Steuerfreiheit des Gewinns. Innerhalb der Frist erhöht die Hinzurechnung der in Anspruch genommenen AfA den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), und die Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Diese Rechnung gehört vor die Vermarktung, nicht in die Woche des Notartermins, und sie gehört in fachkundige Hände.

Der dritte Anlass ist der zweite und jeder weitere Verkauf innerhalb weniger Jahre. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung veräußert, spricht dies indiziell für gewerblichen Grundstückshandel, mit Wegfall der Steuerfreiheit und zusätzlicher Gewerbesteuer. Da es sich um eine Indizregel der Rechtsprechung handelt, die der Bundesfinanzhof mehrfach relativiert hat und die auch En-bloc-Verkäufe sowie Verkäufe nach dem fünften Jahr erfassen kann (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025), ist eine Selbstbeurteilung anhand der Zahl allein unzuverlässig. Die Prüfung gehört vor den zweiten Verkauf, nicht danach.

Der vierte Anlass betrifft die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher Vermietung. Kurzzeitige Beherbergung mit Reinigung, Wäsche, Möblierung und hoteltypischen Leistungen wird regelmäßig als gewerblich eingeordnet, was Gewerbesteuerpflicht auslösen kann und die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG typischerweise ausschließt; eine allgemeine Bagatellgrenze kennt der Bundesfinanzhof dort nicht (BFH vom 18.12.2019, III R 36/17). Wer sein Leistungsbild erweitert – etwa um Wellness-, Verpflegungs- oder Serviceangebote –, verändert damit möglicherweise die steuerliche Einordnung, ohne es zu bemerken.

Der fünfte Anlass sind Strukturen mit Anteilen. Holdingkonstruktionen, Beteiligungsverkäufe und Share Deals berühren § 8b KStG mit der Mindestbeteiligung von 10 Prozent bei Dividenden und dem gewerbesteuerlichen Schachtelprivileg ab 15 Prozent nach § 9 Nr. 2a GewStG sowie die Grunderwerbsteuer, die bei Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren anfällt (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG). Solche Konstruktionen sind ohne Beratung nicht sinnvoll darstellbar und berühren § 42 AO. Sie sind zudem in laufender Bewegung, weil Schwellen und Fristen mehrfach angepasst wurden, zuletzt zum 1. Juli 2021.

Der sechste Anlass ist die Rechtslage selbst. Steuerrecht verändert sich laufend, und geplante Änderungen sind keine geltenden. So sieht ein Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen vor, die Zehnjahresfrist des § 23 EStG zu streichen und Veräußerungsgewinne bei vermieteten Immobilien unabhängig von der Haltedauer zu besteuern; das ist ein Vorschlag einer Oppositionsfraktion, weder beschlossen noch in Kraft, § 23 EStG gilt unverändert fort. Wer langfristig plant, sollte solche Entwürfe kennen, aber nicht danach handeln – die Einordnung, was gilt und was nur geplant ist, gehört zur laufenden Betreuung durch die Steuerberatung.

Fachliches Urteil: Ziehen Sie eine Steuerberatung spätestens dann hinzu, wenn eines dieser sechs Ereignisse ansteht: erster Kauf, Übertragung in eine Gesellschaft, Verkauf nahe der Zehnjahresfrist, zweiter Verkauf innerhalb weniger Jahre, Anteilsgestaltung oder Erweiterung des Leistungsbildes. Rechnen Sie die Beratungskosten gegen den Betrag, der von einem einzigen Datum abhängt – das Verhältnis fällt fast immer eindeutig aus. Bei einem einzelnen, langfristig vermieteten Objekt ohne Verkaufsabsicht genügt dagegen häufig die jährliche Erklärung ohne zusätzliche Gestaltungsberatung. Dieser Hinweis ersetzt keine Beratung: Er ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung, keine Steuer- oder Rechtsberatung; Favorent leistet weder Steuerberatung noch Anlageberatung.

Der teuerste Einzelfehler ist die falsch berechnete Zehnjahresfrist. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG stellt auf Anschaffung und Veräußerung ab, und maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten – nicht der Zeitpunkt der Übergabe, der Kaufpreiszahlung, des Nutzen- und Lastenwechsels oder der Grundbucheintragung. Wer den Einzugstermin oder das Datum der Eigentumsumschreibung zugrunde legt, verschätzt sich schnell um Monate. Da die Frist eine Alles-oder-nichts-Grenze ist, verwandelt eine um wenige Tage zu frühe Beurkundung einen vollständig steuerfreien Gewinn in einen vollständig steuerpflichtigen. Der Fehler ist nach der Beurkundung nicht mehr heilbar.

Der zweithäufigste Fehler ist die Gewinnkalkulation ohne AfA-Hinzurechnung. Wird innerhalb der Frist verkauft, wird die in Anspruch genommene Abschreibung dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn liegt damit systematisch über der Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis, und zwar umso deutlicher, je länger das Objekt abgeschrieben wurde. Ebenfalls falsch verstanden wird die Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG, 2024 von 600 € angehoben): Sie ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – bei Überschreiten ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Der dritte Fehler betrifft die Verkaufsreihenfolge. Wer sein Portfolio verkleinert oder ein Portfolio in Tranchen veräußert, überschreitet leicht die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren nach Anschaffung sprechen indiziell für gewerblichen Grundstückshandel, mit Wegfall der Steuerfreiheit nach zehn Jahren und zusätzlicher Gewerbesteuer. Da der Bundesfinanzhof diese Indizregel mehrfach relativiert hat und auch En-bloc-Verkäufe sowie Verkäufe nach dem fünften Jahr erfasst sein können (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025), schützt auch das Einhalten der Zahl allein nicht zuverlässig. Die Reihenfolge gehört vorab geprüft.

Der vierte Fehler ist eine zu optimistische Erwartung an die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Sie verlangt die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, und der Bundesfinanzhof kennt keine allgemeine Bagatellgrenze (BFH vom 18.12.2019, III R 36/17): schon geringe schädliche Tätigkeiten kosten die gesamte Kürzung. Unschädlichkeitsgrenzen bestehen nur, wo das Gesetz sie nennt – 5 Prozent für sonstige Nebenleistungen an Mieter und 20 Prozent für Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen, beide getrennt zu prüfen. Bei kurzzeitiger Beherbergung mit Reinigung, Wäsche und Service greift die Kürzung typischerweise ohnehin nicht.

Der fünfte Fehler ist die Struktur um ihrer selbst willen. Eine Kapitalgesellschaft besteuert Gewinne mit rund 15,825 Prozent aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag zuzüglich Gewerbesteuer nach Hebesatz, verursacht aber laufend Buchführung, Jahresabschluss und Beratungsaufwand und kennt keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Wer bestehende Objekte nachträglich einbringt, zahlt zudem erneut Grunderwerbsteuer – in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent, bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Und wer über Anteilsgestaltungen die Grunderwerbsteuer umgehen will, stößt auf die Schwelle von 90 Prozent innerhalb von zehn Jahren und auf § 42 AO.

Der sechste Fehler ist organisatorisch und wirkt erst spät: lückenhafte Dokumentation. Wer Anschaffungsnebenkosten, aktivierte Maßnahmen, AfA-Verläufe und Vertragsdaten je Objekt nicht über die gesamte Haltedauer nachweisen kann, verliert beim Verkauf Abzugspositionen und wird im Zweifel geschätzt. Bei mehreren Objekten kommt der Zuordnungsfehler hinzu: Objekte, die mal privat und mal über eine Gesellschaft gehalten werden, ohne dass die Zuordnung dokumentiert ist, erschweren jede Fristenrechnung. Der siebte Fehler schließlich ist, geplante Rechtsänderungen wie den Entwurf zur Streichung der Zehnjahresfrist als geltendes Recht zu behandeln.

Fachliches Urteil: Prüfen Sie vor jeder Transaktion drei Zahlen und ein Datum: den Ablauf der Zehnjahresfrist nach dem notariellen Kaufvertragsdatum, den Gewinn einschließlich AfA-Hinzurechnung, die Zahl der Verkäufe im laufenden Fünfjahresfenster und die laufenden Kosten jeder geplanten Struktur gegenüber ihrem Steuervorteil. Behandeln Sie den Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Streichung der Zehnjahresfrist als das, was er ist: geplant, weder beschlossen noch in Kraft. Und akzeptieren Sie, dass bei einem oder zwei privat gehaltenen Objekten das Beste oft ist, gar nicht zu gestalten und langsamer zu wachsen. Diese Fehlersammlung ist allgemeine Orientierung und keine Anlageberatung, keine Steuer- oder Rechtsberatung; Favorent leistet weder Steuerberatung noch Anlageberatung.