Abschreibung (AfA) von Gebäude und Einrichtung

Die Gebäudeabschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und mindert so die Einkünfte aus der Vermietung. Abschreibbar ist allein das Gebäude; der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor.

Die Regelabschreibung ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beträgt sie 2 % jährlich, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 wurde der Satz auf 3 % angehoben (33 Jahre). Vor 1925 errichtete Gebäude werden mit 2,5 % abgeschrieben.

Für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude besteht alternativ die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert. Sie führt in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abschreibungen und ist an einen Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gebunden. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung. Im ersten Jahr wird sie monatsgenau angesetzt: Wer im Juli erwirbt, setzt für das Anschaffungsjahr sechs Zwölftel der Jahres-AfA an. Bemessungsgrundlage sind die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Fachliches Urteil: Trennen Sie zuerst Gebäude und Grund und Boden, wählen Sie dann zwischen linearer und degressiver AfA und setzen Sie die Nebenkosten korrekt an. Für Neubauten ist die degressive AfA in den ersten Jahren meist vorteilhafter. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die AfA-Sätze unterscheiden sich grundlegend zwischen dem Gebäude einerseits und der beweglichen Einrichtung andererseits. Beide werden getrennt abgeschrieben.

Das Gebäude wird linear mit 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023) abgeschrieben; für Neubauten kommt die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht. Diese Sätze sind gesetzlich festgelegt und typisieren die lange Nutzungsdauer von Immobilien.

Bewegliche Wirtschaftsgüter – Möbel, Küche, Geräte, Elektronik – werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben, die sich aus den amtlichen AfA-Tabellen ergibt. Für Möbel sind das regelmäßig 13 Jahre, für Elektrogeräte je nach Art kürzere Zeiträume. Alternativ erlaubt der Investitionsbooster eine degressive Abschreibung von bis zu 30 % vom Restwert für Anschaffungen zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 31. Dezember 2027 (§ 7 Abs. 2 EStG), höchstens das Dreifache der linearen AfA.

Für geringwertige Wirtschaftsgüter gelten Sonderregeln: Güter mit Anschaffungskosten bis 800 € netto können sofort in voller Höhe abgezogen werden (§ 6 Abs. 2 EStG). Für Güter zwischen 250 € und 1.000 € kann ein Sammelposten gebildet und über fünf Jahre abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 2a EStG). Diese Grenzen sind 2026 unverändert geblieben.

Fachliches Urteil: Schreiben Sie das Gebäude nach den festen Sätzen ab und nutzen Sie bei der Einrichtung die Wahlmöglichkeiten – Sofortabzug für geringwertige Güter, degressive 30 %-AfA für höherwertige Anschaffungen in der Booster-Phase. Das beschleunigt die Abschreibung erheblich. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Da sich Grund und Boden nicht abnutzen, ist er von der Abschreibung ausgenommen. Beim Kauf einer bebauten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis daher auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden – nur der Gebäudeanteil bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.

Maßstab der Aufteilung sind die tatsächlichen Verkehrswerte von Boden und Gebäude im Zeitpunkt des Kaufs. In der Praxis wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert der Gemeinde abgeleitet und dem Gebäudesachwert gegenübergestellt; das Verhältnis wird auf den Kaufpreis übertragen. Die Finanzverwaltung stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.

Die Arbeitshilfe ist allerdings nicht bindend. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie nicht schematisch angewandt werden darf und die tatsächlichen Wertverhältnisse maßgeblich sind; bei erheblichen Abweichungen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, sofern sie wirtschaftlich haltbar ist und nicht nur der Steueroptimierung dient.

Wirtschaftlich ist ein hoher Gebäudeanteil vorteilhaft, weil er die AfA erhöht. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – etwa an der Küste in gefragten Orten – ist der Bodenanteil jedoch oft beträchtlich, was die AfA-Basis mindert. Eine sachgerechte, belegbare Aufteilung ist daher wichtiger als ein möglichst hoher Gebäudeanteil, der einer Prüfung nicht standhält.

Fachliches Urteil: Teilen Sie den Kaufpreis nach den tatsächlichen Verkehrswerten auf, dokumentieren Sie die Grundlage und regeln Sie die Aufteilung möglichst schon im Kaufvertrag. Bei hohen Bodenwerten lohnt ein Gutachten, um den Gebäudeanteil belastbar anzusetzen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Neben der regulären AfA gibt es Sonderabschreibungen, die die Abschreibung in den ersten Jahren erhöhen. Welche in Betracht kommen, hängt von Objekt, Baujahr und Einkunftsart ab.

Die wichtigste ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Sie erlaubt in den ersten vier Jahren zusätzlich zur linearen AfA bis zu 5 % jährlich, also in diesem Zeitraum eine erheblich beschleunigte Abschreibung. Voraussetzung sind neue Mietwohnungen, die Einhaltung des Energieeffizienzstandards EH40 mit Nachhaltigkeitszertifikat sowie Baukostenobergrenzen. Wegen dieser strengen Bedingungen ist sie vor allem für gezielte Neubauprojekte relevant.

Für Neubauten steht zudem die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG zur Verfügung. Sie lässt sich mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren, was die Abschreibung in der Anfangsphase weiter erhöht. Für denkmalgeschützte Gebäude und Objekte in Sanierungsgebieten bestehen die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG.

Der Investitionsabzugsbetrag und die Sonderabschreibung nach § 7g EStG, die Anschaffungen beweglicher Wirtschaftsgüter begünstigen, setzen dagegen Gewinneinkünfte voraus. Sie stehen nur zur Verfügung, wenn die Ferienvermietung als Gewerbebetrieb einzuordnen ist; bei der vermögensverwaltenden Vermietung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind sie nicht anwendbar.

Fachliches Urteil: Prüfen Sie bei Neubauten die Kombination aus degressiver AfA und § 7b-Sonderabschreibung; bei Denkmälern die §§ 7h und 7i. Den Investitionsabzugsbetrag nach § 7g können Sie nur im gewerblichen Fall nutzen. Die Voraussetzungen sind streng – lassen Sie die Eignung prüfen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Ausstattung einer Ferienwohnung – Betten, Sofas, Küche, Fernseher, Geschirr – wird als bewegliches Wirtschaftsgut abgeschrieben. Wie schnell, hängt vom Anschaffungswert des einzelnen Gegenstands ab.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 800 € netto können nach § 6 Abs. 2 EStG im Jahr der Anschaffung sofort in voller Höhe abgezogen werden. Das betrifft einen Großteil der typischen Ausstattung und beschleunigt die Abschreibung erheblich. Für Güter mit Kosten zwischen 250 € und 1.000 € besteht alternativ die Möglichkeit, einen jährlichen Sammelposten zu bilden und diesen gleichmäßig über fünf Jahre abzuschreiben (§ 6 Abs. 2a EStG). Das Wahlrecht ist einheitlich für alle betroffenen Güter eines Jahres auszuüben.

Höherwertige Gegenstände über 800 € beziehungsweise über 1.000 € werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben, die sich aus den amtlichen AfA-Tabellen ergibt – für Möbel regelmäßig 13 Jahre, für viele Elektrogeräte kürzer. Alternativ kann für Anschaffungen zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 31. Dezember 2027 die degressive AfA von bis zu 30 % genutzt werden, die in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung bringt.

Wichtig ist die getrennte Erfassung der Einrichtung vom Gebäude. Weil Möbel und Geräte eine viel kürzere Nutzungsdauer haben als das Gebäude, lohnt es sich, sie beim Kauf oder bei der Ausstattung gesondert auszuweisen und zu aktivieren, statt sie im Gebäudewert untergehen zu lassen.

Fachliches Urteil: Nutzen Sie den Sofortabzug für geringwertige Güter, prüfen Sie den Sammelposten und die degressive 30-%-AfA für höherwertige Anschaffungen und erfassen Sie die Einrichtung getrennt vom Gebäude. So schöpfen Sie die schnelle Abschreibung der Ausstattung voll aus. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die AfA gehört zu den Werbungskosten und wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der steuerpflichtigen Einkünfte aus. Ihre Besonderheit liegt darin, dass ihr kein Geldabfluss gegenübersteht – sie ist ein rein rechnerischer Aufwand.

Von den Mieteinnahmen werden die Werbungskosten abgezogen, darunter die AfA für Gebäude und Einrichtung. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust. Bei der vermögensverwaltenden Vermietung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist dieser Verlust grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechenbar – etwa mit dem Arbeitslohn – und mindert so die gesamte Steuerlast (Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht).

Der Effekt ist gerade in den ersten Jahren stark, wenn die degressive Gebäude-AfA, die Sonderabschreibung nach § 7b oder die schnelle Abschreibung der Einrichtung greifen. Ein Objekt kann dann steuerlich Verluste ausweisen, obwohl es liquiditätsmäßig einen Überschuss erwirtschaftet. Diesen Unterschied zwischen steuerlichem Ergebnis und tatsächlichem Zahlungsstrom sollten Vermieter kennen.

Zu beachten ist die Kehrseite beim Verkauf: Die in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn steuerfrei, und der AfA-Vorteil bleibt endgültig erhalten.

Fachliches Urteil: Nutzen Sie die AfA als steuerlichen Hebel, der die Belastung senkt, ohne Liquidität zu binden – besonders in den ersten Jahren. Behalten Sie zugleich die Wirkung auf einen möglichen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist im Blick. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer Ferienimmobilie nimmt die AfA eine Sonderstellung ein, weil sie das steuerliche Ergebnis und den tatsächlichen Zahlungsstrom auseinanderfallen lässt. Wer beides vermischt, rechnet falsch.

Die AfA mindert das steuerpflichtige Ergebnis und damit die Steuerzahlung, ohne selbst eine Ausgabe zu sein. In der Cashflow-Rechnung ist sie daher hinzuzurechnen: Der tatsächliche Liquiditätsüberschuss ist um die AfA höher als das steuerliche Ergebnis. Ihr wirtschaftlicher Wert liegt in der Steuerersparnis, die sie auslöst – bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 42 % sind 9.000 € AfA rund 3.780 € weniger Steuer.

Diese Steuerersparnis erhöht die Rendite nach Steuern. Gerade in den ersten Jahren, in denen degressive AfA und Sonderabschreibungen wirken, kann die Nachsteuer-Rendite deutlich über der Vorsteuer-Rendite liegen. Für die Beurteilung eines Objekts ist daher die Betrachtung nach Steuern aussagekräftiger als die reine Objektrendite.

Die AfA ist jedoch kein dauerhaftes Geschenk, sondern eine Steuerstundung mit Blick auf den Verkauf. Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG). Wer nach Ablauf der Frist verkauft, behält den Vorteil endgültig. Eine ehrliche Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigt diesen Effekt über die geplante Haltedauer.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie die AfA als steuerlichen Vorteil in die Nachsteuer-Rendite ein, aber trennen Sie steuerliches Ergebnis und Cashflow und berücksichtigen Sie die Wirkung auf einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist. So entsteht ein realistisches Bild. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Bei Modernisierungen und nachträglichen Investitionen entscheidet die steuerliche Einordnung darüber, ob die Kosten sofort abziehbar sind oder über Jahre abgeschrieben werden. Diese Abgrenzung ist eine der wichtigsten und fehleranfälligsten im Immobilienbereich.

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas Vorhandenes instand gehalten oder ersetzt wird, ohne den Standard wesentlich zu heben – etwa das Streichen, die Reparatur der Heizung oder der Austausch von Fenstern gleicher Art. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar; größere Aufwendungen können auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Herstellungskosten liegen dagegen vor, wenn etwas Neues geschaffen, die Wohnfläche erweitert oder der Standard des Gebäudes wesentlich gehoben wird. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Nachträgliche Anschaffungen von Einrichtung werden nach den Regeln für bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt.

Eine besondere Falle sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (netto), werden sie insgesamt zu Herstellungskosten – auch wenn es sich eigentlich um Erhaltungsaufwand handeln würde. Der sofortige Abzug entfällt dann, und die Kosten wandern in die AfA. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich renoviert, sollte diese Grenze im Auge behalten und die Arbeiten gegebenenfalls strecken.

Fachliches Urteil: Ordnen Sie jede Maßnahme sauber zu und beachten Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-%-Grenze. Wer den Sofortabzug erhalten will, plant größere Renovierungen zeitlich so, dass die Grenze nicht überschritten wird. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Alter und Zustand des Gebäudes bestimmen den AfA-Satz und die verfügbaren Sonderabschreibungen. Neubauten und Altbauten haben dabei jeweils eigene Vorteile.

Neubauten mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 werden linear mit 3 % abgeschrieben (33 Jahre). Alternativ steht die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG offen, wenn Baubeginn oder Kaufvertrag im Zeitfenster vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 liegen. Zusätzlich kann bei Einhaltung der Effizienz- und Kostenvorgaben die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden. Neubauten bieten damit in den ersten Jahren die höchste Abschreibung.

Altbauten werden linear abgeschrieben: mit 2 % bei Fertigstellung nach 1924 und mit 2,5 % bei älteren Gebäuden. Der niedrigere Satz spiegelt die typisierte lange Nutzungsdauer wider. Ein Vorteil des Altbaus liegt jedoch darin, dass sich der Gebäudeanteil bei niedrigeren Bodenwerten oft günstiger darstellt und dass umfassende Modernisierungen – unter Beachtung der anschaffungsnahen Herstellungskosten – die AfA-Basis erhöhen können.

Für Altbauten besteht zudem die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und damit einen höheren AfA-Satz anzusetzen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Sachverständigengutachten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und Objekten in Sanierungsgebieten kommen die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG hinzu, die Sanierungskosten stark begünstigen.

Fachliches Urteil: Neubauten punkten mit 3 % oder 5 % AfA und der § 7b-Sonderabschreibung, Altbauten mit möglicher kürzerer Nutzungsdauer und Denkmal-AfA. Welcher Weg mehr bringt, hängt von Objekt, Bodenwert und Sanierungsbedarf ab und gehört durchgerechnet. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Abschreibungsvorteil lässt sich mit mehreren legalen Stellschrauben deutlich erhöhen. Sie greifen ineinander und sollten von Anfang an mitgedacht werden.

Der erste Hebel ist die Kaufpreisaufteilung. Ein sachgerecht hoher, belegbarer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis; bei hohen Bodenwerten lohnt ein Gutachten. Der zweite Hebel ist die Wahl der AfA-Methode: Für Neubauten bringt die degressive AfA von 5 % in den ersten Jahren mehr als die lineare, und die Sonderabschreibung nach § 7b lässt sich kombinieren.

Der dritte Hebel ist die Einrichtung. Wer Möbel, Küche und Geräte getrennt vom Gebäude aktiviert, schreibt sie über die viel kürzere Nutzungsdauer ab – geringwertige Güter sogar sofort, höherwertige in der Booster-Phase mit 30 % degressiv. Der vierte Hebel ist die richtige Behandlung von Modernisierungen: Erhaltungsaufwand sofort abziehen und die 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren beachten.

Ergänzend kann für Altbauten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer per Gutachten nachgewiesen werden, was den AfA-Satz erhöht. Alle diese Gestaltungen sind legal, müssen aber sachlich begründet und dokumentiert sein – eine überzogene, nur steuerlich motivierte Aufteilung hält der Prüfung nicht stand. Die Maßnahmen sollten vor dem Kauf und der Sanierung mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Fachliches Urteil: Kombinieren Sie hohe, belegbare Gebäude-AfA, die passende AfA-Methode, die getrennte schnelle Abschreibung der Einrichtung und den Sofortabzug von Erhaltungsaufwand. So heben Sie den Vorteil legal und prüfungsfest. Planen Sie die Schritte vorab mit dem Steuerberater. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.