Zweitwohnungsteuer und kommunale Abgaben

Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes. Sie besteuert den Aufwand für das Innehaben einer Zweitwohnung neben der Hauptwohnung – also einen Teil der persönlichen Lebensführung.

Genau daraus folgt die entscheidende Weichenstellung: Besteuert wird nur, wer die Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf vorhält. Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und dient sie allein der Einkünfteerzielung, fehlt dieser persönliche Aufwand, und die Zweitwohnungsteuer fällt nicht an. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies mit Urteil vom 15. Oktober 2014 (9 C) bestätigt: Eine als reine Kapitalanlage gehaltene Wohnung ist nicht zweitwohnungsteuerpflichtig, unabhängig davon, ob sie vermietet ist oder leer steht.

Maßgeblich ist der subjektive Verwendungszweck, nicht die objektive Möglichkeit der Eigennutzung. Dass der Eigentümer die Wohnung theoretisch selbst nutzen könnte, löst die Steuer noch nicht aus. Erst wenn er sie tatsächlich selbst nutzt oder sich die Selbstnutzung vorbehält, wird sie zur steuerpflichtigen Zweitwohnung.

Die Gemeinde darf allerdings zunächst vermuten, dass eine Zweitwohnung der persönlichen Lebensführung dient. Diese Vermutung muss der Eigentümer durch objektive, nach außen tretende und nachprüfbare Umstände widerlegen, etwa durch die ausschließliche Vermietung über einen Vermittler ohne Eigennutzungsvorbehalt. Ohne solchen Nachweis wird die Steuer festgesetzt.

Fachliches Urteil: Wer seine Ferienwohnung als reine Kapitalanlage ausschließlich vermietet und nicht selbst nutzt, ist von der Zweitwohnungsteuer befreit – muss die reine Vermietung aber nachweisen können. Sobald Eigennutzung oder ein Vorbehalt hinzukommt, entsteht die Steuerpflicht. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Höhe und Berechnung der Zweitwohnungsteuer richten sich allein nach der Satzung der jeweiligen Gemeinde. Es gibt keinen bundes- oder landeseinheitlichen Satz, sondern eine erhebliche Spannbreite.

Bemessungsgrundlage ist in den meisten Satzungen eine Jahresmiete. Häufig wird die jährliche Nettokaltmiete zugrunde gelegt; wird die Wohnung nicht vermietet oder liegt keine vergleichbare Miete vor, tritt an ihre Stelle die ortsübliche Vergleichsmiete oder ein aus dem Mietwert abgeleiteter Betrag. Auf diese Bemessungsgrundlage wird der Steuersatz der Gemeinde angewandt.

In Mecklenburg-Vorpommern reichen die Sätze von rund 10 % – etwa in der Hansestadt Rostock – bis zu 22 % in einzelnen Bädern wie Kühlungsborn. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 8.000 € und einem Satz von 15 % ergäben sich 1.200 € Zweitwohnungsteuer im Jahr. Die genaue Bemessungsgrundlage und der Satz sind der Satzung der Standortgemeinde zu entnehmen.

Zu beachten ist, dass die Steuer nur anfällt, wenn überhaupt eine steuerpflichtige Zweitwohnung vorliegt – also bei Eigennutzung oder vorbehaltener Selbstnutzung. Die reine Kapitalanlage ist befreit, sodass sich die Frage der Höhe für sie nicht stellt. Bei gemischter Nutzung bemisst sich die Steuer nach der Satzung, die den Aufwand für die Eigennutzung erfasst.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie in den Bädern mit Sätzen zwischen 10 % und gut 20 % der Jahresmiete und prüfen Sie die konkrete Satzung der Standortgemeinde. Für die reine Kapitalanlage entfällt die Steuer ganz. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Zweitwohnungsteuer gehört zu den kommunalen Aufwandsteuern, die jede Gemeinde in eigener Verantwortung durch Satzung regelt. Das führt zu einer starken regionalen Vielfalt, die vor dem Kauf zu beachten ist.

Zunächst entscheidet jede Gemeinde selbst, ob sie überhaupt eine Zweitwohnungsteuer erhebt. Viele Tourismusorte tun das, andere Gemeinden verzichten darauf. Wer eine Ferienimmobilie erwirbt, kann daher nicht von einer generellen Steuerpflicht ausgehen, sondern muss die Satzung des konkreten Ortes prüfen.

Auch der Steuersatz variiert stark. In Mecklenburg-Vorpommern reicht die Spanne von rund 10 % in Rostock bis zu 22 % in einzelnen Bädern. Ebenso unterscheidet sich die Bemessungsgrundlage: Manche Satzungen stellen auf die Nettokaltmiete ab, andere auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder gestufte Mietwerte. Auch Befreiungen und Ermäßigungstatbestände sind je Satzung unterschiedlich geregelt.

Für Investoren, die zwischen Standorten wählen, kann die Zweitwohnungsteuer damit ein spürbarer Kostenfaktor sein – allerdings nur, wenn eine Eigennutzung geplant ist. Für die reine Kapitalanlage entfällt sie unabhängig vom Ort. Wer selbst nutzen möchte, sollte die Sätze der in Frage kommenden Gemeinden vergleichen und in die Standortentscheidung einbeziehen.

Fachliches Urteil: Prüfen Sie immer die Satzung der Standortgemeinde, denn Erhebung, Satz und Bemessung unterscheiden sich erheblich. Bei geplanter Eigennutzung kann der Standort über die Höhe der Zweitwohnungsteuer entscheiden; die Kapitalanlage bleibt überall befreit. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Bei ausschließlich vermieteten Ferienobjekten ist die Grundregel klar: Die Zweitwohnungsteuer greift nicht, solange die Wohnung reine Kapitalanlage bleibt. Der Aufwand, den die Steuer erfasst, entsteht nicht, weil die Wohnung nicht der persönlichen Lebensführung dient.

Die Steuer kann erst dann greifen, wenn zur Vermietung ein persönliches Nutzungselement hinzutritt. Das ist der Fall, wenn der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst nutzt oder sich die Selbstnutzung vorbehält – etwa durch eine entsprechende Klausel im Vermittlungsvertrag oder durch für die Eigennutzung reservierte Zeiten. Dann handelt es sich nicht mehr um eine reine Kapitalanlage, und die Gemeinde kann die Steuer festsetzen.

Wichtig ist die vom Bundesverwaltungsgericht betonte Unterscheidung: Die bloße objektive Möglichkeit, die Wohnung selbst zu nutzen, genügt nicht. Dass der Eigentümer theoretisch jederzeit einziehen könnte, macht die Wohnung noch nicht steuerpflichtig. Entscheidend ist, ob er sie tatsächlich für den persönlichen Lebensbedarf vorhält.

In der Praxis vermuten Gemeinden bei einer Zweitwohnung jedoch häufig eine Eigennutzung und setzen die Steuer fest. Der Eigentümer muss die reine Vermietungsabsicht dann durch objektive Umstände widerlegen. Gelingt das, entfällt die Steuer; gelingt es nicht, bleibt es bei der Festsetzung. Die saubere Dokumentation der ausschließlichen Vermietung ist daher entscheidend.

Fachliches Urteil: Reine Vermietung bleibt zweitwohnungsteuerfrei, Eigennutzung oder Vorbehalt lösen die Steuer aus. Weil Gemeinden die Eigennutzung vermuten, sollten Sie die ausschließliche Vermietung belegen können. Wer den vollen Schutz will, verzichtet auf jeden Selbstnutzungsvorbehalt. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Bei der Zweitwohnungsteuer spielt die Eigennutzung dieselbe Schlüsselrolle wie bei der einkommensteuerlichen Behandlung: Sie entscheidet über die Steuerpflicht. Der Zusammenhang ist sogar enger, weil die Zweitwohnungsteuer den persönlichen Aufwand unmittelbar besteuert.

Sobald der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt, hält er sie für den persönlichen Lebensbedarf vor und verwirklicht damit den Steuertatbestand. Es kommt nicht darauf an, wie viele Tage er sie nutzt – bereits eine geringe tatsächliche Eigennutzung begründet die Steuerpflicht für das Jahr.

Ebenso genügt der Vorbehalt der Selbstnutzung. Behält sich der Eigentümer im Vermittlungsvertrag Zeiten für die eigene Nutzung vor oder hält er sich die Nutzung offen, hält er die Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf vor – auch wenn er sie im Einzeljahr nicht nutzt. Dieser Vorbehalt macht aus der Kapitalanlage eine steuerpflichtige Zweitwohnung, ähnlich wie er einkommensteuerlich die Totalüberschussprognose auslöst.

Daraus folgt eine einheitliche Gestaltungsempfehlung: Wer sowohl die Zweitwohnungsteuer vermeiden als auch die volle einkommensteuerliche Abzugsfähigkeit sichern will, verzichtet auf jede Eigennutzung und jeden Selbstnutzungsvorbehalt. Die reine Vermietung löst beide Probleme zugleich. Vermietungsbedingte Aufenthalte – zur Kontrolle, Reinigung oder Übergabe – sind dabei unschädlich, weil sie nicht der persönlichen Lebensführung dienen.

Fachliches Urteil: Eigennutzung und Selbstnutzungsvorbehalt lösen die Zweitwohnungsteuer aus – genau wie sie einkommensteuerlich die Prognosepflicht auslösen. Der Verzicht auf beide sichert die Befreiung und den vollen Kostenabzug in einem. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Neben der Zweitwohnungsteuer erheben die Gemeinden eine Reihe weiterer Abgaben, die Ferienvermieter betreffen können. Sie unterscheiden sich danach, wer sie schuldet und wofür sie erhoben werden.

Die wichtigste laufende Abgabe ist die Grundsteuer. Sie fällt jährlich auf das Grundstück an und ist vom Eigentümer zu zahlen. Seit der Grundsteuerreform gelten ab 2025 neue Bemessungsgrundlagen und Hebesätze; Mecklenburg-Vorpommern wendet das Bundesmodell an. Die Grundsteuer ist bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar.

Die Kurtaxe oder der Gästebeitrag wird nicht vom Vermieter, sondern von den Gästen geschuldet; der Vermieter zieht sie in der Regel nur im Namen der Gemeinde ein und leitet sie weiter. Umsatzsteuerlich ist sie dann ein durchlaufender Posten. Ähnlich verhält es sich mit einer etwaigen Bettensteuer auf Übernachtungen.

Weniger bekannt, aber praktisch bedeutsam ist der Fremdenverkehrs- oder Tourismusbeitrag. Er wird auf Grundlage des Kommunalabgabengesetzes von Unternehmern und Personen erhoben, denen durch den Tourismus wirtschaftliche Vorteile erwachsen – und dazu zählen auch Ferienvermieter. Anders als die Kurtaxe schuldet ihn also der Vermieter selbst. Er ist als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abziehbar. Hinzu kommen laufende kommunale Gebühren für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, die ebenfalls Werbungskosten sind.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie mit Grundsteuer, gegebenenfalls Zweitwohnungsteuer, der durchlaufenden Kurtaxe und dem selbst geschuldeten Fremdenverkehrsbeitrag. Die vom Vermieter getragenen Abgaben sind abziehbar, die Kurtaxe ist durchlaufend. Prüfen Sie die kommunalen Satzungen des Standorts. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Absetzbarkeit der Zweitwohnungsteuer folgt den allgemeinen Grundsätzen des Werbungskostenabzugs: Abziehbar ist, was durch die Vermietung veranlasst ist, nicht aber der auf die private Nutzung entfallende Anteil.

Weil die Zweitwohnungsteuer gerade an die Eigennutzung anknüpft, ist ihre Behandlung besonders zu beachten. Fällt sie an, weil der Eigentümer die Wohnung auch selbst nutzt, ist sie dem Grunde nach eine Aufwendung, die teils der Vermietung und teils der privaten Lebensführung dient. Der auf die Vermietung entfallende Anteil ist als Werbungskosten abziehbar, der auf die Eigennutzung entfallende Anteil nicht.

Die Aufteilung folgt demselben Zeitmaßstab wie bei den übrigen gemischten Kosten: dem Verhältnis der Vermietungstage zu den insgesamt genutzten Tagen. Wird die Wohnung überwiegend vermietet und nur wenig selbst genutzt, ist der abziehbare Anteil entsprechend hoch. Die genaue Behandlung sollte mit dem Steuerberater abgestimmt werden, da die Finanzverwaltung die Abziehbarkeit der Zweitwohnungsteuer im Einzelfall unterschiedlich beurteilt.

Für die reine Kapitalanlage ist die Frage gegenstandslos: Dort fällt keine Zweitwohnungsteuer an, sodass es nichts abzusetzen gibt. Der wirtschaftlich beste Weg ist daher ohnehin der Verzicht auf die Eigennutzung, der die Steuer ganz vermeidet, statt sie anteilig abzuziehen. Andere kommunale Abgaben wie Grundsteuer und Fremdenverkehrsbeitrag sind bei Vermietung dagegen voll abziehbar.

Fachliches Urteil: Die Zweitwohnungsteuer ist nur mit ihrem Vermietungsanteil abziehbar; der Eigennutzungsanteil bleibt außen vor. Wirtschaftlich besser als der anteilige Abzug ist die Vermeidung durch reine Vermietung. Grundsteuer und Fremdenverkehrsbeitrag sind dagegen voll abziehbar. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Weil die Gemeinde bei einer Zweitwohnung zunächst eine Eigennutzung vermutet, liegt die Beweislast für die reine Kapitalanlage beim Eigentümer. Das Bundesverwaltungsgericht verlangt dafür objektive, nach außen tretende, verfestigte und nachprüfbare Umstände.

Der wichtigste Nachweis ist der Vermittlungs- oder Verwaltungsvertrag, aus dem hervorgeht, dass die Wohnung ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten wird und dem Eigentümer keine Eigennutzungszeiten vorbehalten sind. Ein ausdrücklicher Verzicht auf jede Selbstnutzung im Vertrag ist das stärkste Argument. Ergänzend wirkt die durchgängige Vermarktung über Portale und einen Vermittler, die zeigt, dass das Objekt dem Gastbetrieb dient.

Hinzu kommt der Belegungsnachweis: Ein lückenloser Kalender, der die Vermietungs- und Leerstandstage dokumentiert, ohne Eigennutzungszeiten auszuweisen, belegt die ausschließliche Vermietung. Auch das Fehlen persönlicher Einrichtung oder eines für den Eigentümer reservierten Bereichs sowie ein Wohnsitz an anderem Ort stützen das Bild der reinen Kapitalanlage.

Entscheidend ist die Gesamtschau: Kein einzelnes Merkmal genügt für sich, aber das Zusammenwirken mehrerer objektiver Umstände widerlegt die Vermutung der Eigennutzung. Wer die Vermietung von Beginn an sauber dokumentiert und auf jeden Selbstnutzungsvorbehalt verzichtet, hat die besten Argumente. Nachträglich rekonstruierte Behauptungen erkennen die Gemeinden dagegen oft nicht an.

Fachliches Urteil: Sichern Sie die Befreiung durch einen Vermittlungsvertrag ohne Eigennutzungsvorbehalt, durchgängige Vermarktung und einen lückenlosen Belegungskalender. Die Gesamtschau dieser objektiven Umstände widerlegt die Vermutung der Eigennutzung. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Weil die kommunalen Abgaben je Gemeinde stark schwanken, gehört ihre Prüfung zu einer sorgfältigen Kaufvorbereitung. Sie lässt sich mit wenigen gezielten Schritten erledigen.

Zuerst sind die einschlägigen Satzungen zu identifizieren. Für Ferienimmobilien sind das vor allem die Zweitwohnungsteuersatzung, die Grundsteuer mit dem kommunalen Hebesatz, die Kurtaxen- oder Gästebeitragssatzung und eine etwaige Satzung über den Fremdenverkehrs- oder Tourismusbeitrag. Diese Satzungen regeln, ob und in welcher Höhe die jeweilige Abgabe erhoben wird.

Die Angaben erhalten Sie beim Steueramt oder der Kämmerei der Gemeinde. Viele Gemeinden veröffentlichen ihre Satzungen im amtlichen Bekanntmachungsblatt oder auf ihrer Website, sodass sich Sätze und Bemessungsgrundlagen dort nachlesen lassen. Bei Unklarheiten hilft eine direkte Anfrage bei der Gemeinde, die auch Auskunft über geplante Änderungen geben kann.

Aus diesen Informationen lässt sich die laufende Abgabenlast überschlagen: die jährliche Grundsteuer, ein etwaiger Fremdenverkehrsbeitrag und – nur bei geplanter Eigennutzung – die Zweitwohnungsteuer. Die Kurtaxe ist dabei kein Kostenfaktor des Vermieters, weil sie die Gäste tragen. Diese Abgabenlast gehört in die Investitions- und Renditerechnung neben die einmaligen Erwerbsnebenkosten.

Fachliches Urteil: Prüfen Sie vor dem Kauf die Satzungen zu Zweitwohnungsteuer, Grundsteuer, Kurtaxe und Fremdenverkehrsbeitrag bei der Gemeinde und beziehen Sie die laufende Abgabenlast in die Renditerechnung ein. Der Aufwand ist gering, die Klarheit über die Standortkosten dafür groß. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kommunale Abgaben ändern sich durch Beschluss der Gemeindevertretung, oft mit Wirkung zum Jahresbeginn. Wer die laufenden Kosten im Blick behalten will, sollte diese Änderungen verfolgen – sie werden nicht individuell mitgeteilt, sondern amtlich bekannt gemacht.

Die verlässlichste Quelle sind die amtlichen Bekanntmachungen der Gemeinde. Satzungsänderungen werden im amtlichen Bekanntmachungsblatt oder auf der Gemeindewebsite veröffentlicht; viele Gemeinden bieten zudem einen Newsletter oder einen Ratsinformationsdienst an, über den sich Beschlüsse verfolgen lassen. Ein regelmäßiger Blick zum Jahreswechsel genügt oft, um Änderungen bei Hebesätzen und Abgaben zu erkennen.

Ergänzend halten mehrere Akteure Vermieter auf dem Laufenden. Der Steuerberater informiert über steuerlich relevante Änderungen, Eigentümer- und Vermieterverbände greifen kommunale Entwicklungen auf, und ein Verwalter vor Ort bemerkt Änderungen am Standort oft frühzeitig. Wer die Verwaltung ausgelagert hat, wird auf diesem Weg entlastet.

Besonders im Blick zu behalten sind Änderungen, die viele Ferienorte derzeit betreffen: die Umsetzung der Grundsteuerreform mit neuen Hebesätzen ab 2025, mögliche Anpassungen der Zweitwohnungsteuersätze in Tourismusgemeinden und die Einführung oder Änderung von Fremdenverkehrs- oder Tourismusbeiträgen. Diese Entwicklungen können die laufende Belastung spürbar verändern.

Fachliches Urteil: Verfolgen Sie die amtlichen Bekanntmachungen Ihrer Gemeinde und nutzen Sie Steuerberater, Verband und Verwalter als zusätzliche Informationsquelle. Ein regelmäßiger Blick, vor allem zum Jahreswechsel, hält Sie über Abgabenänderungen auf dem Laufenden. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.