Zuhause mit Ablaufdatum

Vom Rollkoffer zum Monatsvertrag

Wer die Neuköllner Entscheidung einordnen will, landet gut zehn Jahre in der Vergangenheit. Der Gegner trug damals den Namen Airbnb. Für 2013 zählte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung auf der Plattform gut 5000 Berliner Angebote, für 2016 ungefähr 18.000 und für 2018 schon über 25.000. Anwohner in Kreuzberg oder Friedrichshain klagten über Häuser, die zu Hotels ohne Rezeption geworden seien. Das Rattern der Rollkoffer auf dem Kopfsteinpflaster kannten viele Nachbarn, lange bevor sie wussten, wer nebenan eigentlich wohnte.

Die Stadt antwortete mit einem Verbot. Das Abgeordnetenhaus beschloss Ende 2013 das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, dessen Verordnung am 1. Mai 2014 wirksam wurde, und seit Mai 2016 erfasst es nach Ablauf einer Schonfrist auch die Altfälle. Ohne Registriernummer darf seit August 2018 keine Ferienwohnung mehr angeboten werden, Bußgelder reichen bis 500.000 Euro. Vorzeigbar ist die Bilanz durchaus: 27.813 Wohnungen hatte die Verwaltung bis Ende 2024 nach Zahlen, über die der „Tagesspiegel“ berichtete, auf den regulären Markt zurückgeholt.

Nur hatte das Regelwerk ein Loch, und zwar ein großes. Im Visier des Zweckentfremdungsrechts steht, wer tage- oder wochenweise vermietet. Als regelmäßiges Indiz für Wohnnutzung gilt der Berliner Verwaltungspraxis ein Aufenthalt ab drei Monaten. Wer statt an Wochenendgäste an Menschen vermietete, die ein Quartal blieben, konnte so aus dem Blickfeld der Zweckentfremdungsbehörde geraten.

Das zweite Loch riss das Mietrecht. In Berlin bremst seit dem 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse, wonach eine neu vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Von wesentlichen Schutzregeln befreit das Bürgerliche Gesetzbuch allerdings Wohnraum, der bloß „zum vorübergehenden Gebrauch“ überlassen wird. Hinzu tritt der Möbelzuschlag, den ein Vermieter berechnen darf, ohne seine Höhe bislang eigens ausweisen zu müssen. Befristung, Mobiliar und Pauschalpreis ergaben zusammen einen Graubereich, in dem Mieten entstehen konnten, die sich vom Mietspiegel weitgehend gelöst hatten.

Ein Markt, der sich nicht zählen lässt

Ob tatsächlich die Mietpreisbremse die Eigentümer in dieses Segment gelenkt hat, darüber wird bis heute gestritten. Aus dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung meldete sich im Januar 2026 Alexander Schürt: „Die Daten sprechen dafür, dass ein Teil des unmöblierten Mietwohnungsangebots in das möbliert und befristet vermietete Segment verschoben wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen“. Keinen statistischen Beleg für eine solche Wirkung entdeckte hingegen Oxford Economics in einer Untersuchung für das Bundesjustizministerium. Und das Institut der deutschen Wirtschaft gibt zu bedenken, der Anteil möblierter Inserate wachse schon deshalb, weil die regulären verschwänden, deren Zahl von 2021 bis 2025 um 23 Prozent schrumpfte.

Recht haben beide Lager ein Stück weit, und gerade das macht die Sache so vertrackt. In den Senatszahlen steckt beides auf einmal. Reguläre Inserate gab es 2012 noch 64.482, im Jahr 2025 nur mehr 40.014. Angebote für Wohnen auf Zeit wuchsen im selben Zeitraum von 9602 auf 36.959. Für eine möblierte Wohnung verlangten die Anbieter im Mittel zuletzt 24,12 Euro je Quadratmeter, alles eingeschlossen, gegenüber 14,37 Euro zu Beginn.

Die Branche verweist gern auf einen Zähleffekt, und er existiert. Ein Inserat ist keine Wohnung. Wer alle vier Monate neu vermietet, taucht jährlich dreimal im Angebot auf, während eine unbefristet vergebene Wohnung womöglich ein Jahrzehnt lang nicht mehr erscheint. Auf höchstens 0,8 Prozent des gesamten Mietmarkts beziffert das Ifo-Institut in einer Studie für Wunderflats das Zeitwohnen. Zwischen 15.000 und 20.000 möblierte Wohnungen vermutet die Investitionsbank Berlin auf dem Markt. Gemessen an mehr als anderthalb Millionen Mietwohnungen scheint das wenig. Allerdings durchstöbert niemand, der in Berlin eine Bleibe braucht, den Bestand, sondern die Anzeigen. Und in denen trifft er mittlerweile bei jedem zweiten Treffer auf das Zeitwohnen.

Eine Stadt ohne Luft

Vom Himmel gefallen ist der Boom nicht. Er wuchs aus einem Mangel, der Berlin seit anderthalb Jahrzehnten plagt. Im Mittel wurden 2010 für den Quadratmeter 6,17 Euro Angebotsmiete aufgerufen, 2025 dagegen 15,78 Euro. Bei 7,21 Euro lag im gleichen Jahr die ortsübliche Vergleichsmiete, also der Durchschnitt dessen, was Menschen mit bestehendem Vertrag zahlen. Mehr als acht Euro trennen damit jene, die schon wohnen, von jenen, die erst suchen. Leer standen beim Zensus 2022 kaum noch zwei Prozent aller Wohnungen, weniger, als Fachleute für einen funktionierenden Umzugsmarkt veranschlagen.

Versucht hat die Politik in diesen Jahren beinahe alles. Es gab den Mietendeckel, seit Februar 2020 in Kraft und im Frühjahr 2021 vom Bundesverfassungsgericht verworfen, weil der Bund das Mietpreisrecht abschließend geregelt habe. Beim Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ im September 2021 votierten über eine Million Berlinerinnen und Berliner mit Ja. 2023 erklärte eine Expertenkommission die Vergesellschaftung für verfassungsrechtlich machbar, und im März 2026 folgte ein Rahmengesetz, das frühestens nach zwei Jahren wirksam werden soll. Am Naheliegenden scheitert die Stadt trotzdem: Wurden 2019 noch rund 19.000 Wohnungen fertig, waren es 2025 lediglich 11.027.

Diese Lücke füllte ein Markt, der sich selbst für die Antwort hält. Jan Hase und Arkadi Jampolski gründeten Wunderflats 2015, heute listet die Plattform eigenen Angaben zufolge über 65.000 Wohnungen in acht Ländern. Eingeworben hat das Unternehmen rund 35 Millionen Euro, und zu den Geldgebern zählte ausgerechnet IBB Ventures, die Wagniskapitaltochter der landeseigenen Investitionsbank Berlin. Mit öffentlichem Geld hat das Land demnach ein Geschäft mitfinanziert, gegen das seine Bezirke nun vorgehen. Als Kunden nennt Wunderflats Fachkräfte, Pendler, Menschen im Übergang, kurz jene, ohne die eine Großstadt nicht läuft. Auf hochgerechnet rund 400.000 Menschen mit einem solchen besonderen Bedarf kommt eine Prognos-Studie, die das Unternehmen in Auftrag gegeben hat.

Aus der Luft gegriffen ist das Argument keineswegs. Wer im Ausland um Pflegepersonal wirbt, Wissenschaftlerinnen an die Hochschulen lockt und Gründerteams aus aller Welt empfängt, muss auch jene unterbringen, die noch nicht wissen, ob sie bleiben. Die Kehrseite allerdings belegt eine Befragung von Oxford Economics, auf die sich eine Studie für den Berliner Mieterverein beruft. Demnach hatten zwei von drei Bewohnern möblierter Wohnungen gar nicht gezielt nach einer möblierten Wohnung gesucht. Sie nahmen, was zu haben war.

Die Schablone von 1976

Neuköllns Werkzeug stammt aus einer Zeit vor dem Internet. Einen Genehmigungsvorbehalt erlaubte den Gemeinden bereits das novellierte Bundesbaugesetz von 1976, und zwar, „um in dem Gebiet die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist“. Inzwischen findet sich die Vorschrift in Paragraf 172 des Baugesetzbuchs, landläufig heißt sie Milieuschutz.

Als erstes soziales Erhaltungsgebiet legte Berlin 1991 den Stephankiez in Moabit fest. Lange führte das Instrument ein Schattendasein, 17 Gebiete waren es im Jahr 2000, 22 im Jahr 2015. Danach ging es steil nach oben, auf 56 im Jahr 2018 und 82 bis 2025. Knapp 1,2 Millionen Menschen wohnen heute in diesen Zonen, beinahe ein Drittel der Stadtbevölkerung, verteilt auf etwa 662.000 Wohnungen. Modernisieren, Wohnungen zusammenlegen, in Eigentum umwandeln: All das bedarf dort einer Erlaubnis.

Was Milieuschutz gerade nicht bedeutet, formuliert das begleitende Dossier zu diesem Beitrag auffallend klar: „Milieuschutz ist kein Verbot, andere Menschen in einem Stadtteil wohnen zu lassen.“ Ebenso wenig sichere er einem Haushalt auf Lebenszeit eine bestimmte Wohnung. „Geschützt wird die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, soweit ihre Erhaltung besondere städtebauliche Gründe hat.“ Dahinter stehen etwa Schulen, Kitas oder soziale Einrichtungen, die auf eine bestimmte Bewohnerschaft zugeschnitten sind und nicht mehr passen, wenn diese abwandert.

Wo das Instrument endet, hat Berlin bitter lernen müssen. In 96 Fällen zogen die Bezirke zwischen 2015 und 2021 ihr Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten, für 530 Millionen Euro erwarben sie 2674 Wohnungen. Dann stoppte das Bundesverwaltungsgericht im November 2021 diese Praxis. Auf die bloße Vermutung, ein Käufer könnte irgendwann erhaltungswidrige Pläne verfolgen, lasse sich das Vorkaufsrecht nicht stützen. Aus dem vermeintlichen Schwert der Stadt wurde über Nacht ein Taschenmesser.

Neu am Neuköllner Fall ist etwas anderes. Über Jahrzehnte richtete sich der Milieuschutz gegen Umbauten, gegen den zweiten Balkon, gegen die Luxussanierung, gegen die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Wer auf Zeit vermietet, baut dagegen nichts. Das Dossier hält fest: „Ein Wechsel kann ohne sichtbare Baumaßnahme stattfinden.“ Anders wird allein der Vertrag. Lässt sich aber ein Vertrag als Nutzungsänderung begreifen?

Der Streit der Gutachter

Zwei Juristen haben darauf Antworten gegeben, die sich lesen wie Plädoyers von Anklage und Verteidigung. Für das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf deutete Jörg Beckmann, Anwalt und Professor bei der Berliner Kanzlei GGSC, im August 2023 den erhaltungsrechtlichen Begriff der Nutzungsänderung um. „Vielmehr reicht es bereits aus“, heißt es in seiner Expertise, „wenn sich die Bedingungen der Vermietung dergestalt ändern, dass die Wohnung der Wohnbevölkerung … künftig nicht mehr zur Verfügung steht.“ Dass die herrschende Meinung dies anders beurteilt, gestand Beckmann selbst zu.

Aufgegriffen haben die Bezirke die These dennoch, über Parteigrenzen hinweg. So forderte der Charlottenburger CDU-Stadtrat Christoph Brzezinski 2024 von Antragstellern das Versprechen, „nur dauerhaft in ordentlichen Mietverhältnissen ohne Möblierungen und zeitliche Befristungen zu vermieten“. Im Frühjahr 2025 verkündete Friedrichshain-Kreuzberg, nach eigener Darstellung die bundesweit ersten bestandskräftigen Untersagungen erreicht zu haben. Neukölln zog im Dezember 2025 nach.

Mit dem Gegenschlag ließ sich die andere Seite Zeit, dann aber fuhr sie schweres Geschütz auf. Wunderflats stellte im Januar 2026 ein Gutachten der Kanzlei GSK Stockmann vor, mitverfasst vom Baurechtler Ulrich Battis. Die zentrale These lautet: „Ein Wechsel von Dauerwohnen zu Zeitwohnen ist keine Nutzungsänderung“. Weiten Land oder Bezirke den Begriff aus, sei das „kompetenzrechtlich unzulässig“, und bei Beckmanns Ansicht handle es sich um eine „isolierte Mindermeinung“.

Der Senat antwortete, indem er die Mindermeinung zur Amtspraxis erhob. Für alle 82 Gebiete gilt seit dem 18. April 2026 eine Verwaltungsvorschrift, der zufolge die befristete Vermietung einstiger Dauerwohnungen im Grundsatz eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist. Als genehmigungsfähig gelten weiterhin qualifizierte Zeitmietverträge sowie die Untervermietung der eigenen Wohnung durch Privatpersonen, zum Beispiel für die Dauer eines Auslandssemesters. Andere Befristungen will die Verwaltung in der Regel nicht erlauben. Mit dem Neuköllner Urteil stützt nun ein Gericht diese Linie, soweit man seine Aussage überhaupt kennt. Bis zum 19. September 2026 lagen die schriftlichen Urteilsgründe nicht vor, bekannt ist nur, was in einer Pressemitteilung steht.

Der Fall Hermannstraße

Seit Juli 2016 ist das Gebiet Flughafenstraße/Donaustraße als Erhaltungsgebiet festgesetzt. Die damalige Voruntersuchung hatte ermittelt, dass die Angebotsmieten dort von 2008 bis 2015 um 85 Prozent geklettert waren. Bei der Nachuntersuchung 2023 lebten 29.682 Menschen im Gebiet, und die Gutachter beobachteten vor allem den Zuzug von Haushalten mit hohem Einkommen. Gleichwohl galten 34 Prozent der Haushalte als einkommensarm, annähernd doppelt so viele wie im Berliner Schnitt, und 41 Prozent wandten mindestens 30 Prozent ihres Einkommens für die Warmmiete auf. Im Mittel 6,24 Euro kalt pro Quadratmeter zahlte, wer vor 2000 eingezogen war, 9,68 Euro dagegen, wer ab 2016 kam. So existieren zwei Städte in einem Kiez, und was sie trennt, ist das Datum auf dem Mietvertrag.

Genau hier platzierte die Eigentümerin ihr Modell: 15 von 24 Wohnungen, im Ganzen oder als Einzelzimmer, möbliert, für drei bis zwölf Monate, zum Pauschalpreis. Zusätzlich wurden laut Bezirk in fünf Wohnungen die Grundrisse umgebaut, und um deren Rückbau wird gesondert gestritten. Acht Zimmer zählt eine der Wohnungen inzwischen, berichtet die „Berliner Zeitung“. Biedermann nannte das „Mondmieten“.

Mit der Nüchternheit eines Gutachtens beschreibt das begleitende Dossier, was hier passiert, und trifft die Sache doch genau. „Eine Wohnung bleibt äußerlich dieselbe, obwohl sich ihre wirtschaftliche Nutzung erheblich verändert.“ Anstelle eines Haushalts, der auf unbestimmte Zeit blieb, ziehen wechselnde Bewohner für einige Monate ein, die Möbel stellt der Vermieter, Internet und Heizung stecken im Preis. „Für den Anbieter ist das ein anderes Produkt. Für die Stadt kann es den Verlust eines Teils des dauerhaft verfügbaren Wohnungsangebots bedeuten.“

Laut seiner Pressemitteilung hält das Gericht für diese Umstellung eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für nötig, auch wenn sie baurechtlich womöglich noch als Wohnen gilt. Offensichtlich zu erteilen wäre diese Genehmigung demnach nicht gewesen. Mehr hineinzulesen, als dasteht, davor warnt das Dossier ausdrücklich, denn die Pressemitteilung erlaube nicht den Schluss, „sämtliche zeitweisen Vermietungen seien ausnahmslos und endgültig ausgeschlossen“. Die Berufung ans Oberverwaltungsgericht hat die Kammer zugelassen. Ob die Eigentümerin sie einlegt, war bis zum 19. September 2026 nicht bekannt.

Sechs Rollen in einem Stück

Um den Konflikt zu begreifen, muss man sein Personal kennen. In Neukölln steht es beisammen wie auf einer Bühne, und für jede Rolle fände sich eine Besetzung auch in Barcelona, Paris oder New York.

Zuerst die Eigentümerin, die im Verfahren ohne Namen bleibt. Ihr Part ist der der Rechnerin, und ihre Kalkulation ist von brutaler Schlichtheit. Was als gewöhnliche Mietwohnung rund 1200 Euro einbrächte, bringt als möblierte Zeitwohnung mehr als das Vierfache, und Möbel samt WLAN sind in dieser Rechnung der kleinste Posten. Gebaut war das Modell darauf, dass es auf den ersten Blick harmlos aussah, nach Wohnungen eben, die vermietet werden.

Dann der Bezirk in der Rolle des Hüters. Neukölln tritt auf als Anwalt jener, die in keiner Fachkräftestatistik auftauchen, etwa der Familie mit zwei Kindern, die seit Jahren ein Zimmer mehr sucht, oder der Rentnerin, die bleibt, weil sie nichts Neues fände. Biedermann sagte nach dem Urteil: „Ich erwarte, dass diese Wohnungen unverzüglich wieder regulär vermietet werden.“ Nach Sieg klingt das. Wann daraus Wirklichkeit wird, hängt freilich vom Oberverwaltungsgericht ab und davon, ob die Eigentümerin weiterzieht.

Daneben der Senat als Systematiker. Aus dem Versuch eines Bezirks hat Gaebler eine Regel für die ganze Stadt gemacht, und nun weht ihm Rückenwind aus Moabit entgegen, wo das Verwaltungsgericht residiert. Wenn ein Sozialdemokrat im Senat, ein Grüner in Neukölln und ein Christdemokrat in Charlottenburg am selben Strang ziehen, verrät das eine Menge über den Druck, unter dem Berlin steht.

Ihnen gegenüber die Plattform, die Herausforderin. Die Verwaltungsvorschrift, argumentiert Jan Hase, treffe „die falschen Menschen“. Mit ihren Fachanwälten will Wunderflats eigene Musterverfahren anstrengen, bislang ist das eine Ankündigung. Das Unternehmen versteht sich als Infrastruktur einer beweglichen Arbeitswelt und nicht als Preistreiber, es gibt Studien in Auftrag und finanziert Gutachten. Die Art, wie es den Streit führt, mit Zahlen, mit Juristen, mit dem Hinweis auf das, was die Nutzer brauchen, erinnert an Airbnb vor zehn Jahren.

Am leisesten sind die Nutzer selbst. Das Dossier nimmt sie ernster als manche politische Erklärung. Es trennt die Bewohnerin, die für ein Auslandsprojekt ihre eigene Wohnung untervermietet und danach heimkehrt, vom Unternehmen, das viele frühere Dauerwohnungen fortwährend an wechselnde Monatsmieter vermarktet. Auch ein Monteur, beharrt es, könne eine eigene Häuslichkeit begründen: „Der Beruf des Bewohners ist kein rechtliches Ausschlussmerkmal.“ Und es notiert, was in der Hitze der Debatte oft untergeht: „Ein Berufspendler kann in der Gebietsbevölkerung ebenso soziale Beziehungen begründen wie ein unbefristet eingezogener Bewohner.“

Schließlich die Profis der Kurzzeitvermietung, die jetzt um ihr Geschäft bangen, obwohl es womöglich gar nicht berührt ist. An sie richtet sich das Dossier, und sein Ton bleibt erstaunlich gelassen. Seine Grundlage verliert ein genehmigtes Ferienhaus in einem ausgewiesenen Feriengebiet durch das Neuköllner Urteil nicht automatisch. Deutlich gewarnt wird dagegen, wer eine einstige Mietwohnung umwidmet. „Eine bloße Umbenennung in ‚Business Apartment‘ oder ‚Monteurswohnung‘ ändert die öffentlich-rechtliche Einordnung nicht.“ Und weiter: „Dass ein Buchungsportal ein Inserat akzeptiert, beweist ebenso wenig die Zulässigkeit wie die Zahlung von Steuern.“

Der Mythos von der sicheren Frist

Seit Jahren kursiert unter Vermietern eine Formel zur Beruhigung. Drei Monate genügten, heißt es, spätestens sechs. Das Dossier zerlegt diese Faustregel. Ihren Ursprung hat die Drei-Monats-Schwelle in der Berliner Praxis zum Zweckentfremdungsrecht, wo sie an die Verlagerung des Lebensmittelpunkts geknüpft ist, mit Milieuschutz dagegen hat sie nichts zu schaffen. „Für Eigentümer ist deshalb die Frage ‚Ab wie vielen Monaten bin ich sicher?‘ zu eng“, steht dort. Klüger sei es zu fragen, welche Nutzung für die Einheit genehmigt wurde, welche Regeln an ihrem Standort gelten und wie sie im Alltag tatsächlich betrieben wird.

Welches Gewicht die gelebte Nutzung hat, belegt ein Beschluss des nordrhein-westfälischen Oberverwaltungsgerichts vom September 2024. Dort hatte ein Eigentümer langfristig an einen Zwischenmieter vermietet, der wechselnde Arbeitskräfte einquartierte. Dem Gericht genügte die lange Laufzeit des obersten Vertrags nicht, maßgeblich war vielmehr, wer tatsächlich wie lange in den Betten schlief. Die Lehre, die das Dossier daraus zieht, betrifft die ganze Branche, denn die Kette der Verträge sei bis zur tatsächlichen Nutzung nachzuverfolgen. Kürzer gesagt: „Die Vertragsdauer allein beantwortet diese Frage nicht.“

Verdächtig macht eine Wohnung allein das Mobiliar noch nicht. „Einzelne Möbel sind kein Verbotstatbestand“, stellt das Dossier klar. Heikel werde es erst, wenn früher unbefristet vermietete Wohnungen systematisch auf ein Modell umgestellt werden, das den Menschen im Viertel nicht mehr als dauerhaftes Zuhause offensteht. Den Ausschlag gibt das Zusammenwirken von Laufzeit, Preis, Vermarktung, Service und Belegung. Juristen erscheint das selbstverständlich. Ein Markt aber, der sich jahrelang an schlichte Faustregeln gehalten hat, empfindet es als Zumutung.

Das Wasserbett

Berlin ist mit alldem kein Einzelfall. Stadtforscher kennen das Muster inzwischen aus beinahe jeder Metropole: Presst man den Markt an einer Stelle zusammen, beult er sich an einer anderen aus, wie ein Wasserbett.

Am schärfsten zog New York die Linie. Seit September 2023 setzt dort das Local Law 18 eine harte Grenze bei 30 Tagen. Binnen weniger Wochen brachen die Kurzzeitinserate nach Daten des Analysedienstes AirDNA, über die Bloomberg berichtete, um knapp 90 Prozent ein. Zugleich schnellte der Anteil der Angebote mit mindestens 30 Nächten Mindestaufenthalt von 54 auf 94 Prozent. Vom Markt verschwunden sind die Wohnungen nicht, sie haben bloß die Schublade gewechselt.

Noch deutlicher bekam Barcelona die Verschiebung zu spüren. Bürgermeister Jaume Collboni kündigte im Juni 2024 an, die 10.101 Lizenzen für Touristenwohnungen von November 2028 an auslaufen zu lassen, und im März 2025 billigte das spanische Verfassungsgericht die Rechtsgrundlage. Gleichzeitig schoss ein anderes Segment in die Höhe. Laut dem Immobilienportal Idealista machten Saisonmieten im März 2024 noch 34 Prozent des Mietangebots der Stadt aus, im Februar 2026 aber 64 Prozent, während sich das Angebot an Dauermietwohnungen halbierte. Ende 2025 antwortete Katalonien mit einem Gesetz, das jeden Mietvertrag, der einen Wohnbedarf deckt, unabhängig vom Wortlaut als dauerhaft einstuft. Ein Verband der Eigentümer hält dagegen, das Problem liege gar nicht bei den Saisonmieten, sondern beim schwindenden Dauerangebot. Man führt dieselbe Debatte wie in Berlin, bloß auf Katalanisch.

Paris kürzte 2025 die Zahl der Tage, an denen Bewohner ihre Hauptwohnung an Touristen vermieten dürfen, von 120 auf 90 im Jahr. Wie das städtische Planungsinstitut Apur ermittelte, werden mittlerweile 14 Prozent aller buchbaren ganzen Wohnungen als „bail mobilité“ angeboten, also mit einem Mietvertrag über einen bis zehn Monate, und drei Viertel dieser Angebote kommen von Vermietern mit mehreren Objekten. Ohne Umschweife bezeichnet Apur das Instrument als „potentiel instrument de contournement de la réglementation“, als mögliches Werkzeug zum Umgehen der Regeln.

Wie Kurzzeitvermietung auf die Preise wirkt, hat die Forschung mittlerweile recht genau gemessen. Ein Team um Miquel-Àngel Garcia-López stellte für Barcelona in Vierteln mit vielen Airbnb-Angeboten um bis zu sieben Prozent höhere Mieten fest. Für Berlin fanden Ökonomen um Tomaso Duso heraus, dass kommerzielle Inserate reguläre Mietwohnungen verdrängen und die Quadratmeterpreise im Umfeld anheben. Über die Monatsmiete weiß die Wissenschaft erheblich weniger, und das hat Gründe: Sie lässt sich schlechter zählen, schlechter abgrenzen und juristisch schlechter fassen.

Europa knipst das Licht an

Ausgerechnet hier könnte sich etwas bewegen, wenn auch auf Umwegen. Die europäische Verordnung über Daten zur kurzfristigen Vermietung gilt seit dem 20. Mai 2026. Hierzulande betreibt die Bundesnetzagentur seit dem 1. Juli 2026 die zentrale Zugangsstelle, und seit September 2026 übermitteln die Plattformen ihre Daten monatlich an die Behörden. Trocken ordnet das Dossier ein: „Mehr Daten bedeuten nicht automatisch neue Verbote, können bestehende Abweichungen aber leichter erkennbar machen.“ Für einen Markt, der bisher von seiner Unübersichtlichkeit profitierte, bedeutet das womöglich mehr als so manches Urteil.

Einen Tag vor der Neuköllner Entscheidung, am 9. September 2026, präsentierte die EU-Kommission ihren Entwurf eines „Affordable Housing Act“. Wohnungskommissar Dan Jørgensen begründete ihn mit den Worten: „In some cities, these short-term rentals have crowded out normal people from their homes.“ Kurzzeitvermietungen, so sein Befund, hätten in manchen Städten gewöhnliche Leute aus ihren Wohnungen gedrängt. Beschränkungen dieser Vermietungen will der Entwurf an nachgewiesene Wohnungsnot binden und deren Verhältnismäßigkeit für ganz Europa vereinheitlichen. Eine eigene Vorschrift für Mietverhältnisse von mehr als 30 Tagen enthält er nach erster Durchsicht nicht. Brüssel regelt damit vor allem das Feld, von dem der Berliner Markt längst weitergezogen ist.

Für Berlin kommt es nicht zuletzt auf den Bund an. „In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen“, hatten Union und SPD 2025 in ihren Koalitionsvertrag geschrieben. Was Justizministerin Stefanie Hubig daraus gemacht hat, liegt dem Bundestag seit Juli 2026 als Drucksache 21/6807 vor. Vorgesehen ist ein pauschaler Möblierungszuschlag von zehn Prozent der Nettokaltmiete, der offen auszuweisen ist, und Kurzzeitmietverträge sollen in aller Regel nicht länger als sechs Monate laufen, mit einer einmaligen Verlängerung auf acht. „Kurzzeitvermietungen müssen die absolute Ausnahme sein“, verlangt der Mieterbund. Von Haus & Grund heißt es, der Entwurf sei „ein Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietender Privatpersonen“. In der Union möchten manche die Grenze von sechs Monaten aufweichen. Entschieden war bis Mitte September 2026 noch nichts.

Kaum beachtet wird hierzulande ein Verfahren vor dem Europäischen Gerichtshof. Unter dem Namen Smartflats verhandelt Luxemburg belgische Auflagen für touristische Unterkünfte und damit die Frage, wie viele Genehmigungsschichten ein Staat aufeinandertürmen darf. Seine Schlussanträge hat der Generalanwalt im Februar 2026 vorgelegt, das Urteil fehlt noch. Bereits 2020 hatte der Gerichtshof im Fall Cali Apartments akzeptiert, dass der Kampf gegen Wohnungsmangel eine Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietungen rechtfertigen kann. Heute geht es darum, wie weit dieses Argument reicht.

Die Grenzen des Hüters

Das Ende der Geschichte ist der Neuköllner Erfolg deshalb nicht. Immer wieder haben Gerichte den Behörden in den letzten Jahren Schranken gesetzt, beim Vorkaufsrecht etwa, das 2021 fiel. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht im Juni 2026 die Berliner Erhaltungsverordnungen gefestigt, zugleich aber verlangt, dass sie auf besonderen, konkret dargelegten städtebaulichen Gründen fußen. Mit allgemeinen Klagen über teure Mieten ist es nicht getan. Im Dossier liest man dazu: „Die Entwicklung lässt sich deshalb nicht seriös als grenzenlose Verschärfung beschreiben.“ Noch schärfer formuliert es an anderer Stelle: „Aus einer politisch erwünschten Schutzwirkung folgt keine zusätzliche ungeschriebene Eingriffsbefugnis.“

Hier liegt die ungeschützte Flanke der Berliner Strategie. Als Instrument des Städtebaus kann der Milieuschutz Veränderungen stoppen, die die Bewohner eines Quartiers vertreiben, ein Mietpreisrecht ist er nicht, und jede hohe Miete darf er nicht untersagen. Bis die Urteilsgründe vorliegen, bleibt offen, ob das Verwaltungsgericht den Begriff der Nutzungsänderung grundsätzlich ausgedehnt oder lediglich diesen einen, besonders krassen Fall entschieden hat. Schwierig war er jedenfalls nicht, ein Haus mit 15 Zeitwohnungen und einem Acht-Zimmer-Umbau. Die schwierigen Fälle stehen noch aus.

Hase und Igel

Wer auf den bisherigen Verlauf schaut, erkennt einen Takt, der sich beinahe vorhersagen lässt. Zuerst findet ein Markt eine Lücke, einige Jahre später bemerkt sie die Politik. Juristen streiten dann darüber, ob man sie schließen darf, und die Gerichte entscheiden, meist zugunsten der Behörden, gelegentlich nicht. Bis die Tür ins Schloss fällt, hat der Markt die nächste längst entdeckt. Rund ein Jahrzehnt verging in Berlin, bis die Behörden nach der Ferienwohnung auch die Monatsmiete ins Visier nahmen, und drei Jahre vom Gutachten 2023 bis zum Urteil 2026.

Womöglich gerät dieser Takt nun ins Stocken. Erstmals fließen den Behörden regelmäßig Plattformdaten zu, und erstmals will der Bund den vorübergehenden Gebrauch per Gesetz begrenzen statt bloß per Verwaltungsvorschrift. Bezirk, Senat und Verwaltungsgericht sprechen inzwischen mit derselben Stimme. Wer weiterhin darauf baut, dass das Zeitwohnen eine Grauzone bleibt, wettet gegen eine Bewegung, die in Berlin wie in Barcelona, in Paris wie in Brüssel in dieselbe Richtung weist.

Verschwinden wird das Wohnen auf Zeit deshalb nicht. Gebraucht wird es von Menschen, die zum Arbeiten in die Stadt kommen, der Krankenpflegerin aus Manila ebenso wie der Gastprofessorin aus Toronto. Rechtfertigen muss es sich künftig allerdings. Als Auftrag an die Branche formuliert das Dossier, ein tragfähiges Geschäftsmodell müsse die genehmigte Nutzung, den tatsächlichen Betrieb und die öffentlich sichtbare Vermarktung zusammenbringen. „Wer diese Verbindung für jede Einheit nachvollziehbar dokumentiert, kann auf neue Entscheidungen reagieren, ohne sein gesamtes Angebot aufgrund einer Schlagzeile vorschnell umzustellen.“

Übrig bleibt eine unbequeme Wahrheit, die sich in keiner Pressemitteilung findet. Bewahren kann der Milieuschutz, was vorhanden ist, bauen kann er keine einzige Wohnung. Gut 11.000 Wohnungen hat Berlin 2025 fertiggestellt, klar weniger als in den Jahren davor, und die Kluft zwischen Bestands- und Angebotsmiete ist über die Jahre breiter geworden. Solange sie so breit bleibt, werden die einen aus dieser Kluft ein Geschäft machen und die anderen in ihr verschwinden. Die Monatsmieter haben diese Lage nicht verursacht. Sie zeigen sie an, und oft genug zahlen sie selbst dafür.

Womöglich entscheidet das Oberverwaltungsgericht, ob in den 15 Wohnungen an der Hermannstraße bald wieder Familien leben. Wer eine Wohnung bewohnen darf, kann ein Gericht festlegen. Wie viele es gibt, legt keines fest.

Text: Favorent · 19. September 2026