Zweckentfremdung bei Ferienwohnungen 2026
Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt tun müssen, damit ihre Wohnung morgen noch buchbar ist — ein Praxis-Leitfaden zur EU-Verordnung 2024/1028, zum Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz und zu den 16 Länderregelungen, die ab dem 20. Mai 2026 im Briefkasten landen.
Vom Schwarzen Brett zur Datenschnittstelle - der Markt ist erwachsen geworden
Im Mai 2026 bekommt die Ferienvermietung in Deutschland einen neuen Rahmen: Die EU-Verordnung 2024/1028 wird scharfgeschaltet, das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz, kurz KVDG, setzt sie in deutsches Recht um. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-direkt müssen monatlich Buchungs- und Belegungsdaten an die Bundesnetzagentur melden, in vielen Kommunen wird die Registrierungsnummer im Inserat zur Pflicht. Wer glaubt, das sei nur ein Verwaltungsthema, wird sich wundern: Wo eine Zweckentfremdungssatzung gilt, entscheidet sie schon heute darüber, ob aus einer Wohnung legal eine Ferienunterkunft werden darf.
In Berlin, Hamburg, München, Lübeck und immer mehr Orten an Nord- und Ostseeküste ist die Antwort oft: nein. Bußgelder von bis zu 500.000 Euro stehen im Gesetz, der Plattform-Rauswurf ist die stillere, aber sehr wirksame Sanktion. Dieser Artikel zeigt, was Eigentümerinnen und Eigentümer von Ferienobjekten jetzt prüfen sollten, welche Genehmigungen sie brauchen, wo die typischen Stolperstellen liegen und wie aus dem Regulierungsschreck am Ende ein planbarer Geschäftsbetrieb wird. Wer früh handelt, sichert sich Rechtssicherheit, Sichtbarkeit und einen klaren Wettbewerbsvorteil gegenüber denen, die bis zum letzten Tag warten.
Die wahre Größe des deutschen Ferienhausmarkts
Vor zwanzig Jahren genügte ein Aushang am Bäckerschaufenster, ein Hinweis am Schwarzen Brett im Hafen und vielleicht eine Anzeige in der Lokalzeitung. Heute ist daraus ein Wirtschaftsraum geworden, dessen Größe selbst Insider lange unterschätzt haben. Die Studie des Deutschen Ferienhausverbands von 2024, durchgeführt mit Statista Q, hat die tatsächlichen Dimensionen erstmals belastbar erhoben — und sie sind fünfeinhalb Mal größer als vom Statistischen Bundesamt erfasst.
Der Markt ist erwachsen geworden. Das ist die gute Nachricht. Die unangenehmere lautet: Mit dem Erwachsenwerden kommen die Regeln. Wer heute eine Ferienwohnung anbietet, ist nicht mehr Privatperson mit Nebeneinkünften, sondern Teilnehmer eines regulierten Marktes.
— Aus der Beratungspraxis · Favorent Redaktion
82 Prozent davon werden von privaten Gastgeberinnen und Gastgebern angeboten — also außerhalb der amtlichen Beherbergungsstatistik, die nur Betriebe ab zehn Betten erfasst. Knapp die Hälfte aller touristischen Übernachtungen in Deutschland fällt damit auf Ferienunterkünfte. Mecklenburg-Vorpommern allein steht für 99.335 Ferienunterkünfte und etwa 4,82 Milliarden Euro Umsatz und rangiert hinter Schleswig-Holstein und Bayern an dritter Stelle der Bundesländer.
Wer diese Zahlen kennt, versteht, warum die Politik nicht länger zusehen will, sondern eingreift. Wo Wohnungen knapp sind, wo Pflegekräfte und Erzieher keinen bezahlbaren Wohnraum mehr finden und gleichzeitig auf der anderen Straßenseite die Schlüsselkästen hängen, ist die Frage nach dem Wem-gehört-die-Stadt unausweichlich geworden. Genau hier setzt das Recht der Zweckentfremdung an.
Podcast: Zweckentfremdung bei Ferienwohnungen
Am 20. Mai 2026 wird die EU-Verordnung 2024/1028 scharfgeschaltet, in Deutschland setzt das KVDG sie um. Plattformen melden monatlich an die Bundesnetzagentur, Kommunen mit Satzung verteilen Registriernummern – wer keine hat, fliegt aus Airbnb, Booking und Fewo-direkt. Sonja Heinen löchert Favorent-Experte Karsten Brahm zu Stichtagen, Bußgeldern bis 500.000 Euro und der baurechtlichen Falle, an der die meisten stolpern.
„Stille Aufsicht. Nicht spektakulär, aber sehr genau.“ Und: „Die nächsten Monate sind das Möglichkeitsfenster.“ Fünf konkrete Schritte, drei Praxisfälle aus Warnemünde, Berlin und Lübeck – kritisch hinterfragt, mit Zahlen belegt.
Was Zweckentfremdung eigentlich heißt - und warum es sie gibt
Zweckentfremdung ist ein sperriges Wort für eine einfache Idee: Wohnraum ist zum Wohnen da, und wer ihn anders verwendet — etwa als Ferienwohnung, Büro oder gewerbliche Monteurunterkunft — entzieht ihn dem Wohnungsmarkt. Damit das nicht im großen Stil passiert, dürfen die Bundesländer seit 2006 eigene Gesetze erlassen, die solche Umnutzungen unter den Vorbehalt einer Genehmigung stellen können. Die Länder reichen die Befugnisse meist an die Kommunen weiter.
Eine Zweckentfremdung liegt typischerweise vor, wenn Wohnraum wiederholt und entgeltlich tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste vermietet wird, wenn er für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wird, wenn er baulich so verändert wird, dass das Wohnen nicht mehr möglich ist, oder wenn er länger leer steht als die Satzung erlaubt. Berlin zieht die Leerstandsgrenze inzwischen bei drei Monaten, Hamburg bei vier. Schon hier zeigt sich der erste Praxis-Effekt: Wer ein Objekt erst einmal saniert und dabei zu lange leer stehen lässt, kann unbeabsichtigt in eine Zweckentfremdung rutschen, ohne überhaupt einen Gast empfangen zu haben.
Warum die juristische Logik so streng ist
Das Bundesverfassungsgericht hat sich 2022 mit dem Berliner Zweckentfremdungsverbot befasst und die Vorlage des Oberverwaltungsgerichts zwar prozessual verworfen, in der Sache aber keinen grundsätzlichen Riegel vorgeschoben. Damit bleibt der Eingriff in das Eigentumsrecht möglich, sofern eine Kommune einen tatsächlichen Wohnraummangel nachweist und die Maßnahme verhältnismäßig ist. In Mecklenburg-Vorpommern steht im Gesetz ausdrücklich, dass jede Satzung höchstens fünf Jahre gelten darf und die Gemeinde regelmäßig prüfen muss, ob die Begründung noch trägt.
Diese Befristung ist kein Trostpflaster, sondern eine harte Bedingung: Sie zwingt die Verwaltung, ihre Datenlage zu pflegen, und sie eröffnet Eigentümerinnen und Eigentümern in Einzelfällen Klagewege, wenn die Tatsachenbasis fehlt.
Zweckentfremdungsrecht ist kein Strafrecht. Es ist ein Steuerungsinstrument. Wer das versteht, hört auf, gegen Windmühlen anzurennen, und fängt an, sauber zu antragen.
— Sinngemäß aus dem Beratungsalltag
Mai 2026: Die EU schaltet die zweite Ebene scharf
Bis 2024 war die Frage der Zweckentfremdung weitgehend Ländersache, mit allen Folgen eines Flickenteppichs aus Bezirksamtsformularen, Bauaufsichtspraktiken und Gerichtsentscheidungen. Mit der Verordnung (EU) 2024/1028 hat die Europäische Union eine zweite Ebene eingezogen: Die Datenebene. Sie ist im Mai 2024 in Kraft getreten und gilt ab dem 20. Mai 2026 verbindlich in allen Mitgliedstaaten. Deutschland setzt sie über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz, kurz KVDG, in nationales Recht um — der Bundestag hat den Entwurf am 23. April 2026 in dritter Lesung verabschiedet.
Das KVDG dreht im Grunde an zwei Schrauben. Erstens müssen Kommunen, die ohnehin eine Zweckentfremdungssatzung haben, ein digitales, EU-konformes Registrierungsverfahren bereitstellen. Wer dort eine Ferienwohnung anbietet, muss eine Registrierungsnummer beantragen und in jedem Inserat sichtbar angeben. Zweitens werden die großen Plattformen verpflichtet, monatlich aggregierte Buchungs- und Belegungsdaten an die Bundesnetzagentur zu melden, die diese an die zuständigen Kommunen weiterleitet. Wo bisher die Behörde mühsam einzelnen Inseraten hinterherrecherchierte, hat sie ab Mai 2026 ein Datenraster, das verlässlich zeigt, was an einer Adresse tatsächlich passiert.
Wie der Datenfluss konkret aussieht
Diese Differenzierung ist deshalb wichtig, weil sie zeigt, dass die EU-Verordnung kein neuer Vorhang ist, der über alles fällt, sondern ein Werkzeug, das vor allem dort wirkt, wo Kommunen es einsetzen wollen. Für diese Kommunen ist das Werkzeug allerdings extrem wirkungsvoll: Plattformen dürfen Inserate ohne gültige Registrierungsnummer nicht mehr veröffentlichen. Wer keine Nummer hat, fliegt aus der Vitrine. Das ist ökonomisch oft härter als jedes Bußgeld, weil es sofort und ohne Rechtsweg geschieht.
Auf Plattformseite ändert sich mehr. Anbieter wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-direkt müssen monatlich aggregierte Daten an die Bundesnetzagentur melden, die als zentrale Zugangsstelle (Single Data Entry Point) fungiert. Übermittelt werden Anzahl der Übernachtungen pro Unterkunft, Anzahl der Buchungen, Zahl der Gäste. Diese Daten werden über die Registrierungsnummer mit der Adresse verknüpft, sodass die zuständige Kommune am Monatsende ein präzises Bild ihres Marktes hat.
Die zweite Tür: Warum die Zweckentfremdungsgenehmigung allein nicht reicht
An dieser Stelle stolpern viele Gastgeber zum ersten Mal — und zwar bevor sie überhaupt mit einer Plattform in Kontakt waren. Denn die Zweckentfremdungsgenehmigung des Wohnungsamtes ist nur die eine Hälfte der Geschichte. Die andere Hälfte ist das Baurecht. Eine Wohnung, die als Wohnung baurechtlich genehmigt wurde, ist eben das: eine Wohnung. Wer sie dauerhaft als Beherbergungsbetrieb nutzt, betreibt baurechtlich eine andere Nutzung. Diese muss durch einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der unteren Bauaufsicht legitimiert werden.
Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern hat schon 2007 in einer Grundsatzentscheidung festgestellt, dass ein Gebäude mit Ferienwohnungen grundsätzlich kein Wohngebäude im Sinne der Baunutzungsverordnung ist. Die Verwaltungspraxis im Land hat sich darauf eingestellt — in reinen und allgemeinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen seither nicht ohne Weiteres zulässig. Wer dort vermietet, ohne eine Nutzungsänderung in Händen zu haben, läuft Gefahr, durch eine Nachbaranzeige plötzlich eine Untersagungsverfügung im Briefkasten zu finden.
Die berühmten Lübecker Ganghäuser haben es vorgemacht: Erst hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig 2020 die Nutzungsuntersagungen der Stadt bestätigt, dann hat das Verwaltungsgericht Schleswig 2024 in zwei Hauptsacheverfahren den Vermietern recht gegeben. Die Stadt Lübeck hat darauf reagiert und eine eigene Zweckentfremdungssatzung aufgelegt, weil die bauordnungsrechtliche Tür zu eng wurde.
Schauen Sie immer auf beide Türen. Die Wohnungsamts-Tür und die Bauamts-Tür. Eine ohne die andere ist eine halbe Lösung — und halbe Lösungen halten in diesem Geschäft nicht durch.
— Aus der Beratungspraxis
Was eine Nutzungsänderung praktisch bedeutet
Im Antrag auf Nutzungsänderung muss in der Regel dargelegt werden, dass die Wohnung den Anforderungen einer Beherbergung genügt. Das berührt Brandschutz, Stellplatzschlüssel, gegebenenfalls Schallschutz und manchmal die Frage, ob ein Bebauungsplan für das Quartier eine Beherbergungsnutzung zulässt. Häufig ist ein Brandschutzkonzept beizulegen — in vielen Kommunen wird ein einfaches Konzept für überschaubare Einheiten akzeptiert, in größeren Gebäuden mit mehreren Ferienwohnungen kann ein Sachverständigengutachten verlangt werden.
Wer schon im Stadium des Kaufvertrags weiß, dass er eine Ferienwohnung möchte, sollte die Nutzungsänderung als feste Position im Zeit- und Kostenplan einplanen — idealerweise vor der Möblierung, denn Brandschutzauflagen lassen sich meist günstiger im Rohbau abarbeiten als in der eingerichteten Wohnung.
Der Flickenteppich der Länder: Was wo gilt
Weil das Zweckentfremdungsrecht Ländersache ist, lohnt ein Blick auf die wichtigsten Regelungen. Wer mehrere Objekte in unterschiedlichen Bundesländern betreibt, kennt die Probleme: Was in Hamburg eine kostenlose Online-Wohnraumschutznummer in zehn Minuten ist, kann in München ein vollständiges Genehmigungsverfahren mit mehrwöchiger Bearbeitungszeit sein. Wählen Sie unten Ihr Bundesland, um die wichtigsten Eckpfeiler im Schnellzugriff zu sehen.
Berlin: Die ausdifferenzierteste Lage
Berlin hat das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) seit 2014 in Kraft, die Registriernummer ist seit 2018 Pflicht. Eine selbstgenutzte Hauptwohnung darf der Eigentümer in Abwesenheit als Ferienwohnung anbieten — sofern er eine Genehmigung vorweist und die Registriernummer in jedem Inserat sichtbar führt.
Eine Nebenwohnung kann er in der Regel nur an höchstens 90 Tagen im Jahr touristisch vermieten. Besteht in Berlin sogar eine zweite Wohnung des Antragstellers, soll gar keine Genehmigung erteilt werden.
Bußgeldrahmen: bis 500.000 Euro für Zweckentfremdung. Allein das Inserat ohne gültige Registriernummer kann bis zu 250.000 Euro kosten. Verfahren seit 2016: rund 13.500 — über 8.100 Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt.
Hamburg: Die digitale Lösung
Hamburg setzt seit 1971 auf das Wohnraumschutzgesetz, die Wohnraumschutznummer wurde am 1. April 2019 eingeführt. Eine Hauptwohnung darf an maximal acht Wochen pro Jahr (56 Tage) genehmigungsfrei vermietet werden — jede Überlassung muss binnen zehn Tagen der zuständigen Behörde gemeldet werden.
Die Wohnraumschutznummer wird online ausgestellt und ist innerhalb weniger Minuten verfügbar. Damit ist Hamburg digital weiter als die meisten Großstädte.
Bußgeldrahmen: bis 500.000 Euro. Realität: 2019 lagen den Behörden binnen drei Monaten 2.500 beantragte Nummern vor — gleichzeitig wurden auf Airbnb über 9.000 Hamburger Wohnungen angeboten.
Bayern: Strikte Praxis in München
Bayern hat sein Zweckentfremdungsgesetz auf Landesebene seit 2007. Die Verfolgungspraxis ist je nach Kommune unterschiedlich, in München jedoch besonders strikt: Stichproben, schriftliche Ermahnungen und Ordnungswidrigkeitenverfahren sind die Regel.
München führt eine eigene Registrierung für Beherbergungsbetriebe und prüft regelmäßig Plattforminserate. Vergleichbare Tendenzen zeigen Regensburg und Nürnberg.
Bußgeldrahmen: bis 500.000 Euro nach Landesgesetz, in der Praxis meist deutlich darunter — aber durch häufige Stichproben hohe Aufdeckungsrate.
Mecklenburg-Vorpommern: Kommunale Steuerung
Das Zweckentfremdungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern (ZwG M-V) gilt seit 14. April 2021. Es setzt auf kommunale Satzungen — wo eine Satzung gilt, erhalten Ferienwohnungen eine Wohnraumnummer, die in Inseraten anzugeben ist, und es muss ein Belegungskalender geführt werden.
Die Höchstgeltungsdauer einer Satzung beträgt fünf Jahre — danach muss die Gemeinde regelmäßig prüfen, ob die Begründung noch trägt. Diese Befristung zwingt Verwaltungen, ihre Datenlage zu pflegen.
Tourismusgewicht: 99.335 Ferienunterkünfte, ca. 4,82 Mrd. € Umsatz im Ferienhausmarkt — Platz drei hinter Schleswig-Holstein und Bayern. 2025: 8,18 Mio. Gästeankünfte, 33,29 Mio. Übernachtungen in MV-Beherbergungsbetrieben.
Schleswig-Holstein: Lübeck als Vorreiter
Das Wohnraumschutzgesetz Schleswig-Holstein gilt seit Mai 2024. Lübeck hat darauf reagiert und seit Mai 2025 zusätzlich eine Zweckentfremdungssatzung für die Altstadt aufgelegt — gerade wegen der Lübecker Ganghäuser, in denen das Verwaltungsgericht 2024 zwei Hauptsacheentscheidungen zugunsten der Vermieter traf.
Travemünde arbeitet an Bebauungsplanänderungen (32.40.00 bis 33.10.00). Die Lage in Sylt, Föhr und Fehmarn ist je nach Gemeinde unterschiedlich, viele Inseln bereiten eigene Konzepte vor.
Marktgröße: Schleswig-Holstein ist nach Bayern das zweitstärkste Ferienhausland in Deutschland. Die Nordseeküste allein zählt rund 82.000 Ferienunterkünfte.
Baden-Württemberg: Niedrigerer Rahmen
Baden-Württemberg hat ein eigenes Landesgesetz mit einem niedrigeren Bußgeldrahmen — bis zu 50.000 Euro pro Verstoß. Stuttgart, Heidelberg und Freiburg verfolgen Verstöße konsequent, in den ländlichen Tourismusregionen wie Schwarzwald oder Bodensee greifen die Regelungen je nach Gemeindesatzung unterschiedlich.
Die Verfolgung ist konsequent, aber nicht so öffentlichkeitswirksam wie in Berlin oder Hamburg.
Praxis-Tipp: Im Schwarzwald werden bundesweit die höchsten Auslastungen für Ferienunterkünfte erreicht — die Regulierung ist hier noch entspannter als an den Küsten, kann sich aber kommunal schnell ändern.
Mecklenburg-Vorpommern: Zwischen Ostsee-Boom und Wohnungsdruck
Mecklenburg-Vorpommern ist beim Tourismus ein Schwergewicht. Im Gesamtjahr 2025 verzeichnete das Statistische Amt 8,18 Millionen Gästeankünfte und 33,29 Millionen Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben ab zehn Betten. Bei den Reisegebieten lag die Mecklenburgische Ostseeküste vorn, in den Spitzenmonaten August und September wurde sogar das Rekordjahr 2019 überschritten. Rechnet man die privaten Ferienunterkünfte unterhalb der Erfassungsschwelle hinzu, dürfte die Gesamtzahl der Übernachtungen im Land deutlich höher liegen.
Diese Zahlen erklären, warum die Diskussion in Warnemünde so erbittert geführt wird. Schon Ende 2015 hatte die Hansestadt Rostock im Begründungstext zum Bebauungsplan Nummer 01.WA.183 dokumentiert, dass von den damals 3.830 Wohnungen im Stadtteil bereits 1.044 als Ferienwohnungen genutzt wurden. 2009 waren es laut Strukturkonzept Warnemünde noch 629 gewesen. Eine Steigerung von rund 65 Prozent innerhalb von sechs Jahren — in einer Lage, in der Pflegekräfte des Klinikums oder Mitarbeitende der Werften kaum noch eine Bleibe finden.
Die Frage in Warnemünde lautet nicht: Wollen wir Tourismus? Sie lautet: Wollen wir, dass dieser Ortsteil im Februar nicht mehr existiert?
— Sinngemäß aus der NDR-Berichterstattung zum „Sylt-Syndrom"
Wie das Land MV die Steuerung organisiert
Das Zweckentfremdungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern gibt den Kommunen seit April 2021 das Werkzeug an die Hand, durch eine eigene Satzung Genehmigungspflichten einzuführen. In den Tourismushochburgen ist das längst geschehen oder in Vorbereitung. Wo eine Satzung gilt, erhalten Ferienwohnungen eine Wohnraumnummer, die in Inseraten anzugeben ist, und es muss ein Belegungskalender geführt werden. Damit kann eine Kommune im Verdachtsfall belegen, ob eine Wohnung tatsächlich nur in dem genehmigten Umfang touristisch genutzt wird.
Bauminister Christian Pegel hatte das Gesetz seinerzeit so begründet, dass Wohnraum erhalten bleibe und Wohnungen nur im moderaten Rahmen für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen genutzt werden sollten. Praktisch wirft das in der Beratung wiederkehrende Fragen auf: Welche Satzungen gelten in meiner Gemeinde aktuell? Die Antwort lässt sich oft nicht im Internet ergoogeln, sondern nur durch direkten Kontakt zum Wohnungsamt klären.
Eine zweite Frage betrifft den Bestandsschutz. Hier gilt: Auf einen reinen Gewohnheitsbestand sollte sich niemand verlassen. Im Zweifel verlangt die Behörde einen schriftlichen Nachweis, dass die Nutzung schon vor Inkrafttreten der Satzung in genau diesem Umfang stattgefunden hat — und dieser Nachweis muss belastbar sein.
Was Sie als Eigentümer jetzt tun sollten
Genug Theorie. In der täglichen Praxis kommt es darauf an, dass Eigentümerinnen und Eigentümer eine klare Reihenfolge abarbeiten und nicht in zwei Verfahren parallel hineinstolpern, ohne den Überblick zu behalten. Die folgende Vorgehensweise hat sich in unzähligen Beratungsgesprächen bewährt — fünf Schritte, eine Reihenfolge, kein Improvisieren.
Lokale Satzung prüfen
Erste Anlaufstelle ist das Wohnungsamt der Kommune, in der das Objekt liegt. Eine Anfrage per E-Mail genügt häufig — geklärt werden muss, ob für das Stadtgebiet eine Zweckentfremdungssatzung gilt und welche Genehmigungen Sie für eine Ferienwohnungsnutzung benötigen.
Baurechtliche Lage klären
Welche Nutzungsart ist im Bebauungsplan zulässig? Liegt schon eine Genehmigung als Beherbergungsbetrieb vor? Falls nein, ist ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich. In MV gilt: in reinen Wohngebieten regelmäßig nicht zulässig.
Anträge sauber stellen
Vollständige Unterlagen sparen Wochen Bearbeitungszeit. Antragsformular, Grundbuchauszug, Wohnungsbeschreibung — bei Nutzungsänderung zusätzlich Bauunterlagen, Lageplan, Brandschutzkonzept und Stellplatznachweise. Nachforderungen sind der häufigste Verzögerungsgrund.
Registrierungsnummer einholen
Sobald die zuständige Kommune ein KVDG-konformes Verfahren bereitstellt — in den großen Städten ab dem zweiten Quartal 2026 zu erwarten — beantragen Sie die Nummer. In Hamburg geht das schon heute online in zehn Minuten, in Berlin etwas aufwendiger über das Bezirksamt. Die Nummer wandert anschließend in jedes Inserat.
Dokumentation pflegen
Belegungskalender, Gästemeldescheine, Abrechnungen, Reinigungsprotokolle — im Streitfall ist das Material, mit dem sich beweisen lässt, dass die genehmigten Tageszahlen eingehalten wurden. In Hamburg muss seit 2019 jede einzelne Überlassung binnen zehn Tagen gemeldet werden.
Was steht für Sie auf dem Spiel?
Der Rechner unten illustriert das Spannungsfeld zwischen Compliance-Aufwand und Risiko-Exposition. Die Werte basieren auf den Bußgeldrahmen der Bundesländer und auf Plausibilitätsschätzungen aus Beratungsfällen — sie sind keine Rechtsberatung, sondern eine Größenordnungsdarstellung. Spielen Sie mit den Reglern: Bundesland, Tageszahl, Inserat-Compliance.
Bußgeld- und Risikorechner Ferienwohnung
Datengrundlage des Rechners: Berliner ZwVbG § 7 Abs. 4 · Holidu: Berliner Bußgeldrahmen · immodo Berlin: Verschärfungen 2026
Die Schreibtisch-Checkliste zur Rechtssicherheit
Die folgende Liste ersetzt keine Beratung im Einzelfall — sie hilft Ihnen aber zu erkennen, an welchen Stellen noch Klärungsbedarf besteht. Idealerweise gehen Sie sie pro Objekt einmal durch und halten den Status fest. Wer alle Punkte mit einem klaren Ja beantworten kann, hat seine Hausaufgaben gemacht.
- Existiert für mein Objekt eine Zweckentfremdungssatzung? Wohnungsamt der Kommune
- Liegt eine schriftliche Zweckentfremdungsgenehmigung vor? Wohnungsamt / Bezirksamt
- Liegt eine baurechtliche Genehmigung als Beherbergungsbetrieb oder eine Nutzungsänderung vor? Untere Bauaufsichtsbehörde
- Ist im Bebauungsplan oder faktischen Baugebiet die Nutzung als Ferienwohnung zulässig? Bauamt / Bebauungsplan online
- Wurde die EU-Registrierungsnummer beantragt und liegt sie vor? Kommunales Registrierungsverfahren / Bundesnetzagentur ab Mai 2026
- Ist die Registriernummer in allen Inseraten und auf der eigenen Webseite sichtbar angegeben? Eigenkontrolle, Plattformbetreiber
- Wird ein Belegungskalender geführt und sind alle Belege archiviert? Eigenes Buchungssystem, Vermieter-Software
- Werden gegebenenfalls Tageshöchstgrenzen (Berlin 90, Hamburg 56) eingehalten? Buchungssystem, manuelle Kontrolle
- Wurden die steuerlichen Pflichten (Umsatzsteuer, Kurabgabe, Tourismusabgabe) geklärt? Steuerberater, kommunale Tourismusabgabe
- Sind Gästemeldungen und Datenschutz-Prozesse DSGVO-konform geregelt? Eigenes Datenschutzkonzept
Drei Geschichten aus dem Beratungsalltag
Manchmal sagen Beispiele mehr als Paragraphen. Die folgenden drei Konstellationen begegnen uns regelmäßig — sie sind anonymisiert, aber sehr typisch für die Lage 2026. Klicken Sie auf den jeweiligen Fall, um die Beratungsempfehlung zu lesen.
Die Ausgangslage
Eine Familie aus Süddeutschland erbt 2024 eine Zweizimmerwohnung in Warnemünde, fünfhundert Meter vom Strand. Die Tante hatte sie über Jahre privat an Stammgäste vermietet — ohne Inserat im Internet, ohne Genehmigung, ohne Wohnraumnummer. Die Erben wollen die Wohnung ebenfalls vermieten und gehen davon aus, dass alles so weiterlaufen kann.
Was die Beratung ergibt
Im fraglichen Quartier liegt der Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 zugrunde. Ferienwohnungen sind nicht ohne Weiteres zulässig, es gibt keinen schriftlichen Nachweis einer früheren Genehmigung, und die Tante hatte ihre Mieten nie bei der Stadt gemeldet. Die ehrliche Antwort: Ein gewohnheitsmäßiger Bestandsschutz ist nicht durchsetzbar.
Empfehlung: Erst bauaufsichtliche Voranfrage, parallel Antrag auf Nutzungsänderung mit einfachem Brandschutzkonzept, danach Antrag auf Registriernummer beim Wohnungsamt, sobald das KVDG-Verfahren steht. Zeithorizont: vier bis sechs Monate.
Die Ausgangslage
Ein Berliner verbringt drei Monate im Jahr berufsbedingt in Lissabon und möchte seine Hauptwohnung in dieser Zeit über Airbnb vermieten. Das ist in Berlin grundsätzlich machbar — jedoch nicht voraussetzungsfrei.
Was die Beratung ergibt
Erforderlich ist eine Genehmigung beim Bezirksamt und die Vergabe einer Registriernummer, die in jedem Inserat sichtbar sein muss. Die Genehmigung ist meist auf ein Jahr befristet. Eine zweite Wohnung in Berlin würde die Genehmigung unwahrscheinlicher machen.
Empfehlung: Saubere Antragstellung beim Bezirksamt Pankow mit Mietvertrag oder Grundbuchauszug, Meldebestätigung und Personalausweiskopie. Bearbeitungszeit nach Erfahrung: sechs bis zehn Wochen. Bußgeldrisiko ohne Nummer: bis 250.000 Euro allein für das fehlende Inseratskennzeichen.
Die Ausgangslage
Eine kleine Investorengruppe hat zwischen 2020 und 2023 fünf Wohnungen in der Lübecker Altstadt gekauft, drei davon in einem traditionellen Ganghaus. Bisher wurde mit guten Auslastungen über mehrere Plattformen vermietet.
Was die Beratung ergibt
Mit der seit Mai 2025 in Vorbereitung befindlichen Zweckentfremdungssatzung der Hansestadt Lübeck verändert sich die Lage spürbar. Wer hier wartet, läuft Gefahr, im Stichtag mit fünf gleichzeitig zu klärenden Vorgängen ohne Frist beim Bauamt zu landen — und das Bauamt ist 2026 vermutlich kein erholtes Lächeln.
Empfehlung: Sofortige Bestandsaufnahme aller fünf Objekte in einer Übersicht, Klärung der baurechtlichen Lage je Wohnung mit dem Bauamt, frühzeitiger Antrag auf Genehmigung der weiteren Nutzung, dabei Argumentation mit der Lage in einem touristisch geprägten Bereich. In Einzelfällen kann eine Ausgleichszahlung ein Hebel sein, um die Genehmigung zu sichern.
Die meisten Probleme entstehen nicht durch böse Absicht, sondern durch das stille Vertrauen darauf, dass es schon weitergehen werde wie bisher. Genau dieses stille Vertrauen ist 2026 der teuerste Posten in der Bilanz.
— Aus der Beratungspraxis 2026
Sonderfragen, die in Beratungen immer wieder auftauchen
Vier Themen tauchen in jeder zweiten Beratung auf: die steuerliche Seite, die Lage als Mieter, der verbliebene Spielraum und der Umgang mit Bestandsobjekten. Die folgenden Antworten fassen die wichtigsten Punkte zusammen.
Mit der monatlichen Datenmeldung an die Bundesnetzagentur entsteht ein zweiter Effekt, der bisher wenig diskutiert wird: Die Behörden sehen, wie oft tatsächlich vermietet wurde. Wer in der Steuererklärung deutlich weniger Einnahmen ausweist, als die Plattformdaten vermuten lassen, wird sich Fragen stellen lassen müssen.
Unabhängig vom KVDG haben Plattformen seit 2023 ohnehin Meldepflichten gegenüber dem Bundeszentralamt für Steuern. Ferienvermietung ist umsatzsteuerlich grundsätzlich begünstigt — sieben Prozent statt neunzehn — sofern die Voraussetzungen einer Beherbergungsleistung erfüllt sind.
Praxis-Tipp: Tourismusabgabe, Kurabgabe und Zweitwohnsitzsteuer können je nach Gemeinde dazukommen. Hier hilft ein Anruf bei der Stadtkasse vor dem ersten Gast.
Ein Punkt, der oft vergessen wird: Wer als Mieter eine Wohnung an Touristen weitervermietet, braucht zusätzlich die Zustimmung des eigenen Vermieters. Ohne diese Zustimmung droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung des Mietvertrags — völlig unabhängig vom Zweckentfremdungsrecht.
Wer als Mieter den Gedanken hegt, mit Airbnb das Haushaltsbudget aufzubessern, sollte den Vermieter zuerst kontaktieren und schriftlich um Erlaubnis bitten. Die Erlaubnis kann an Bedingungen geknüpft sein — etwa eine begrenzte Tageszahl pro Jahr oder eine Beteiligung an den Mehreinnahmen.
Wichtig: Eine Kombination aus heimlicher Vermietung und entdeckter Zweckentfremdung ist die teuerste denkbare Konstellation in diesem Geschäftsfeld.
Mehr, als viele denken. Wer eine eigene Hauptwohnung gelegentlich vermietet, kann fast überall einen Weg finden:
- Hamburg: 8 Wochen pro Jahr genehmigungsfrei (entspricht 56 Tagen)
- Berlin: in der eigenen Hauptwohnung mit Genehmigung längere Zeiträume möglich, in der Nebenwohnung in der Regel maximal 90 Tage
- Zimmerweise Lösung: Wer ein einzelnes Zimmer in der eigenen, weiterhin selbst genutzten Wohnung vermietet, ist in Berlin und Hamburg meist genehmigungsfrei, sofern weniger als die Hälfte der Wohnfläche betroffen ist
Diese Spielräume sind klein, aber sie reichen für viele Eigentümer aus, die einfach ein Zubrot suchen, ohne den Schritt zur professionellen Beherbergung zu gehen.
Eine Frage, die sich gerade in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein häufig stellt. Die meisten Landesgesetze sehen Übergangsfristen vor, während derer eine bisher ungenehmigte Nutzung angemeldet und legalisiert werden kann.
In Berlin galt für Bestandsfälle eine Frist von zwei Jahren — danach war eine Anmeldung verpflichtend. Wer den Zug verpasst, hat es deutlich schwerer, weil das überwiegende private Interesse, das für eine Genehmigung sprechen muss, dann durch ein Wirtschaftsprüfergutachten belegt werden soll. Der Aufwand übersteigt häufig den Nutzen.
Praxis-Tipp: Sobald eine Kommune eine neue Satzung ankündigt, sofort die Bestandsobjekte sortieren und das Anmeldefenster aktiv nutzen. Wer wartet, riskiert, dass aus einem Verwaltungsvorgang ein Rechtsstreit wird.
Die zehn häufigsten Fehler — und wie man sie vermeidet
Aus der Beratungspraxis lassen sich klare Muster ablesen. Die folgenden zehn Fehler sind die Klassiker — und ließen sich in fast allen Fällen mit überschaubarem Aufwand vermeiden.
- Auf den Bestandsschutz hoffen, ohne ihn schriftlich belegen zu können
- Die Zweckentfremdungsfrage mit der baurechtlichen Frage verwechseln
- Eine Nutzungsänderung erst nach der Möblierung beantragen, statt vorher
- Annehmen, dass die EU-Verordnung pauschal jeden trifft — oder umgekehrt: dass sie niemanden betrifft
- Beim Inserat die Registrierungsnummer vergessen oder veraltete Versionen verwenden
- Den Vermieter nicht informieren, wenn man als Mieter touristisch untervermietet
- Die zulässigen Tageshöchstgrenzen nicht mit dem Buchungssystem koppeln
- Steuerliche Pflichten erst nach der ersten Saison ansprechen, nicht vorher
- Brandschutzthemen unterschätzen — gerade bei mehreren Wohnungen in einem Haus
- Die Kommunikation mit der Behörde dem Zufall überlassen, statt Termine vorzubereiten
Was nach Mai 2026 wahrscheinlich auf uns zukommt
Wer in den vergangenen Jahren genau hingehört hat, kann ahnen, was im zweiten Halbjahr 2026 zu erwarten ist:
Erstens werden Kommunen, die bisher gezögert haben, mit der Verfügbarkeit der Plattformdaten wahrscheinlich schneller eigene Satzungen erlassen — weil die Datenbasis nun vorliegt.
Zweitens wird die Verfolgung illegaler Vermietung weniger anlassbezogen erfolgen und mehr datengetrieben.
Drittens werden Plattformen ihre Inseratspolitik verschärfen, um nicht selbst in Bußgeldverfahren zu geraten.
Viertens werden touristische Destinationen, die die Datenbasis intelligent nutzen, gezielt steuern können — indem sie zum Beispiel die Zahl der Schlafgelegenheiten je Quartier deckeln oder lenken.
Für Eigentümer bedeutet das eine doppelte Bewegung. Auf der einen Seite wird die Hürde höher, eine neue Ferienwohnung in einer beliebten Lage in Betrieb zu nehmen. Auf der anderen Seite wird die bestehende, sauber genehmigte Ferienwohnung wertvoller. In manchen Gemeinden zeichnen sich heute schon Marktwerte für genehmigte Bestandsobjekte ab, die deutlich über vergleichbaren Wohnungen ohne Genehmigung liegen. Die Genehmigung ist, wenn man so will, der eigentliche Vermögensgegenstand.
Die nächsten zwölf Monate sind das Möglichkeitsfenster. Was jetzt sauber durchläuft, wird ab 2027 oft nicht mehr durchlaufen. Das ist keine Schwarzmalerei, das ist die nüchterne Lesart der jüngsten kommunalen Beschlüsse.
— Einschätzung aus der Beratungspraxis
Warum Compliance am Ende ein Geschäftsmodell ist
In Beratungsgesprächen taucht regelmäßig der Satz auf: „Das lohnt sich doch alles nicht mehr.“ Das ist erstaunlich, weil die Zahlen das Gegenteil sagen. Die Studie des Deutschen Ferienhausverbands von 2024 zeigt: Eine fremdverwaltete Ferienunterkunft erwirtschaftete 2022 im Schnitt rund 14.921 Euro Jahresumsatz, eine selbstverwaltete dagegen nur etwa 12.265 Euro — also rund 22 Prozent weniger.
Hinter diesem Effekt steht keine Magie, sondern die einfache Tatsache, dass eine sauber genehmigte, dauerhaft sichtbar inserierte und vollständig dokumentierte Unterkunft besser ausgelastet ist als eine, die immer wieder kurz von einer Plattform fliegt oder die der Vermieter selbst aus Angst vor Behörden zu zaghaft bewirbt.
Mit anderen Worten: Wer rechtssicher arbeitet, hat einen handfesten Wettbewerbsvorteil. Plattformen werden mit der KVDG-Datenmeldung ihre Sortier-Algorithmen weiterentwickeln und Inserate mit valider Registriernummer und stabiler Auslastung bevorzugen. Die Compliance-Kosten der Anfangsphase sind in zwei bis drei Saisons amortisiert — danach ist das System ein laufender Betrieb.
Quelle: Deutscher Ferienhausverband / Statista Q, „Der Ferienhausmarkt in Deutschland 2024“.
Ich habe noch keinen Eigentümer erlebt, der die Genehmigung beantragt und am Ende sagte: Das war zu viel Aufwand. Aber zahlreiche, die zu lange gewartet haben, sagten: Hätte ich das gewusst, wäre ich vor zwei Jahren gestartet.
— Aus der Beratungspraxis 2026
Compliance ist die neue Auslastung
Die Botschaft dieses Artikels ist keine Drohbotschaft. Niemand verliert seine Ferienwohnung, weil er die Steuern korrekt zahlt, das Inserat ordentlich kennzeichnet und die richtigen Anträge stellt. Was sich allerdings verändert hat, ist der Zustand des Marktes: Aus einem informellen Nebenerwerb ist ein regulierter Wirtschaftszweig geworden — mit klaren Spielregeln. Wer sie kennt und beachtet, gewinnt. Wer sie ignoriert, fällt aus dem System.
Lokale Satzung prüfen
Wohnungsamt der Kommune kontaktieren — am besten heute, nicht im Mai 2026.
Doppelt klären
Genehmigungslage beim Wohnungs- und beim Bauamt prüfen — eine Tür reicht nicht.
Nummer beantragen
Registrierungsnummer zeitnah einholen, sobald die Kommune das KVDG-Verfahren freigeschaltet hat.
Sauber dokumentieren
Inserate konform halten, Belegungskalender und Steuern lückenlos pflegen — am besten softwaregestützt.
Wer diese Reihenfolge abarbeitet, wird im Mai 2026 nicht überrascht sein. Wer dagegen darauf setzt, dass es schon irgendwie weitergehen werde wie bisher, sollte sich auf einen Sommer einstellen, in dem das Inserat eines schönen Tages plötzlich verschwunden ist und die zuständige Behörde sich zeitnah meldet. Beides ist vermeidbar — wenn man die Lage als das nimmt, was sie ist: eine Aufforderung zur Professionalisierung. Und Professionalisierung war noch nie eine schlechte Nachricht für ein Geschäftsmodell.
- Verordnung (EU) 2024/1028 — Erhebung und Austausch von Daten zur Kurzzeitvermietung (11. April 2024)
- Deutscher Bundestag — Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG, BT-Drs. 21/3484)
- Deutscher Ferienhausverband — EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung, Stellungnahme
- Studie „Der Ferienhausmarkt in Deutschland 2024“ — Deutscher Ferienhausverband / Statista Q
- Tourismusverband MV — Statistik-Portal, Marktdaten 2024/2025
- Senatsverwaltung Berlin — ZwVbG und ZwVbVO
- Bundesrat-Drs. 649/25 — Begründung KVDG
- Berliner Bußgeldstatistik — verhängte und eingetriebene Beträge seit 2014