Umsatzsteuersätze auf Beherbergung und Nebenleistungen

Die reine Beherbergungsleistung ist einer der Umsätze, für die das Gesetz ausdrücklich den ermäßigten Steuersatz vorsieht. Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG unterliegt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, dem Satz von 7 %.

Der ermäßigte Satz gilt für die Überlassung der möblierten, eingerichteten Unterkunft und für alle Leistungen, die unmittelbar der Vermietung dienen. Dazu zählen etwa die Bereitstellung von Bett- und Handtuchwäsche, die Reinigung der Räume, die Stromversorgung, ein vorhandenes Fernsehgerät und die Mitunterbringung von Haustieren. Diese Bestandteile teilen das Schicksal der Hauptleistung.

Voraussetzung ist die kurzfristige Beherbergung. Die Ferienvermietung an wechselnde Gäste erfüllt dies regelmäßig. Nicht erfasst ist die langfristige Wohnraumvermietung, die von der Umsatzsteuer befreit ist. Der ermäßigte Satz knüpft also an denselben Tatbestand an, der die Ferienvermietung überhaupt umsatzsteuerpflichtig macht.

Für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt der ermäßigte Satz hingegen nicht. Frühstück, Parkplatz, Sauna oder WLAN unterliegen dem Regelsatz von 19 % – auch dann, wenn sie in einem Pauschalpreis enthalten sind. Dieses Aufteilungsgebot behandeln die folgenden Fragen (insbesondere).

Fachliches Urteil: Für die Übernachtung selbst gilt verlässlich der ermäßigte Satz von 7 %. Wer nur die Unterkunft überlässt, hat es umsatzsteuerlich einfach; sobald Zusatzleistungen hinzukommen, ist die Aufteilung zu beachten. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Zuordnung der Nebenleistungen folgt der Frage, ob sie unmittelbar der Vermietung dienen oder eine eigenständige Leistung darstellen. Der erste Fall folgt dem ermäßigten Satz, der zweite dem Regelsatz.

Unmittelbar der Beherbergung dienen und damit mit 7 % besteuert werden die Bereitstellung von Bett- und Handtuchwäsche, die Reinigung der Räume, die Stromversorgung, das Fernsehgerät im Zimmer und die Mitunterbringung von Haustieren. Diese Leistungen sind so eng mit der Unterkunft verbunden, dass sie das Schicksal der Hauptleistung teilen.

Eigenständige Nebenleistungen dagegen unterliegen dem Regelsatz von 19 %. Dazu zählen die Überlassung von Parkplätzen und Stellplätzen, die Nutzung von Sauna, Wellness und Fitnessgeräten, WLAN und Telefon, Transport- und Shuttledienste sowie die Reinigung von Gästewäsche. Auch die Getränke, etwa beim Frühstück oder aus der Minibar, bleiben bei 19 %.

Eine wichtige Änderung betrifft die Speisen: Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen wieder der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG). Das Frühstück ist daher aufzuteilen – die Speisen mit 7 %, die Getränke mit 19 %. Die Beherbergung selbst bleibt unverändert bei 7 %.

Fachliches Urteil: Prüfen Sie jede Zusatzleistung einzeln: Dient sie unmittelbar der Unterkunft, ist sie ermäßigt; ist sie eigenständig, gilt der Regelsatz. Für die typische Ferienwohnung ohne Verpflegung und Wellness bleibt es meist bei 7 % für die Unterkunft samt Reinigung und Wäsche. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Reinigung und Kurtaxe sind drei Positionen mit unterschiedlicher umsatzsteuerlicher Behandlung, die in der Praxis häufig verwechselt werden.

Die Endreinigung nach der Abreise und die Reinigung der Räume während des Aufenthalts dienen unmittelbar der Beherbergung. Sie sind unselbständige Nebenleistungen zur Übernachtung und unterliegen daher dem ermäßigten Satz von 7 % – auch dann, wenn die Endreinigung als eigene Position berechnet wird. Ihr Zweck ist die Bereitstellung der sauberen Unterkunft, nicht eine davon losgelöste Dienstleistung.

Anders liegt es bei der Reinigung von Gästewäsche oder einem darüber hinausgehenden Wäscheservice. Diese Leistung ist eigenständig und mit 19 % zu besteuern. Die bloße Bereitstellung von Bett- und Handtuchwäsche zu Beginn des Aufenthalts gehört dagegen wieder zur Beherbergung und bleibt bei 7 %. Die Unterscheidung verläuft also zwischen der Ausstattung der Unterkunft und einer zusätzlichen Serviceleistung am Gast.

Die Kurtaxe schließlich ist gar nicht Teil Ihres umsatzsteuerlichen Entgelts, wenn Sie sie im Namen und für Rechnung der Gemeinde einziehen und weiterleiten. Sie ist dann ein durchlaufender Posten nach § 10 Abs. 1 UStG und nicht umsatzsteuerbar. Anders die Bettensteuer oder City Tax, bei der es darauf ankommt, wen die kommunale Satzung als Schuldner bestimmt: Sind Sie selbst Schuldner, ist die auf den Gast überwälzte Steuer Teil des Entgelts und teilt mit 7 % das Schicksal der Beherbergung. Die kommunalen Grundlagen behandeln wir gesondert.

Fachliches Urteil: Endreinigung und laufende Reinigung mit 7 %, eigenständigen Wäscheservice mit 19 %, Kurtaxe als durchlaufenden Posten außen vor lassen. Prüfen Sie bei der Bettensteuer, wer Schuldner ist. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Das Aufteilungsgebot ist die zentrale Regel für gemischte Beherbergungsangebote. Es steht in § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG und bestimmt, dass der ermäßigte Steuersatz nicht für Leistungen gilt, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen – selbst wenn sie mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind.

Praktisch bedeutet das: Bieten Sie ein Paket aus Übernachtung und Zusatzleistungen zu einem Gesamtpreis an, muss dieser Preis aufgeteilt werden. Der auf die Beherbergung entfallende Teil wird mit 7 % besteuert, der auf Frühstücksgetränke, Parkplatz, Sauna oder WLAN entfallende Teil mit 19 %. Eine einheitliche Besteuerung des gesamten Pakets mit 7 % ist nicht zulässig.

Diese Regel stand lange im Streit mit dem europäischen Grundsatz, dass eine einheitliche Leistung nur einem Steuersatz unterliegen soll. Der Bundesfinanzhof hatte die Frage dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt (BFH, 10.01.2024, XI R 11/23), unter anderem für Parkplätze und Frühstück. Mit Urteil vom 5. März 2026 (Rechtssachen C‑409/24, C‑410/24 und C‑411/24) hat der EuGH entschieden, dass das deutsche Aufteilungsgebot mit dem Unionsrecht vereinbar ist: Mitgliedstaaten dürfen den ermäßigten Satz selektiv anwenden, solange die betroffenen Leistungen konkret bestimmbar sind und der Grundsatz der steuerlichen Neutralität gewahrt bleibt.

Für Vermieter ist damit Klarheit eingekehrt: Die Aufteilung bleibt Pflicht. Frühstück (Getränke), Parkplatz, WLAN und Wellness sind weiterhin mit dem Regelsatz zu besteuern, die Beherbergung mit 7 %. Anhängige Einsprüche, die auf eine einheitliche Besteuerung mit 7 % gerichtet waren, haben nach diesem Urteil kaum noch Aussicht auf Erfolg.

Fachliches Urteil: Teilen Sie Pauschalpreise konsequent auf und besteuern Sie die eigenständigen Nebenleistungen mit 19 %. Die lange Unsicherheit ist mit dem EuGH-Urteil vom März 2026 beendet; die Aufteilung ist verbindlich. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der korrekte Rechnungsausweis ist bei mehreren Steuersätzen anspruchsvoller, folgt aber klaren Regeln des § 14 UStG. Entscheidend ist die Trennung nach Steuersätzen.

Enthält eine Rechnung Leistungen zu 7 % und zu 19 %, müssen die Entgelte nach Steuersätzen aufgeschlüsselt werden. Für jeden Satz sind das Nettoentgelt und der darauf entfallende Steuerbetrag gesondert anzugeben. Der Gast sieht so, welcher Teil des Preises auf die Beherbergung und welcher auf die Nebenleistungen entfällt.

Wird ein Pauschalpreis vereinbart, ist er nach dem Aufteilungsgebot auf die beiden Sätze zu verteilen. Für die Aufteilung ist ein sachgerechter Maßstab zu wählen, etwa die Einzelverkaufspreise der Bestandteile. Für bestimmte gebündelte Nebenleistungen lässt die Finanzverwaltung eine Vereinfachung zu, bei der ein Sammelposten mit einem pauschalen Anteil des Gesamtpreises angesetzt und mit 19 % besteuert wird; die Einzelheiten sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Kleinunternehmer stellen ihre Rechnungen dagegen ohne Umsatzsteuer und ohne Steuersatz aus und weisen auf die Steuerbefreiung als Kleinunternehmer hin. Ein unberechtigter Steuerausweis würde die ausgewiesene Steuer auslösen. Für Rechnungen an Geschäftskunden gelten die Pflichtangaben des § 14 UStG vollständig; bei Kleinbetragsrechnungen bis 250 € genügen erleichterte Angaben.

Fachliches Urteil: Weisen Sie Beherbergung und Nebenleistungen in der Rechnung getrennt nach Steuersätzen aus und teilen Sie Pauschalpreise sachgerecht auf. Ein sauberer Rechnungsaufbau spart Rückfragen und Korrekturen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Behandlung der Verpflegung hat sich zum 1. Januar 2026 geändert und ist seither günstiger, aber aufteilungsbedürftig. Grundlage ist die Wiedereinführung des ermäßigten Satzes für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen.

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG gilt seit 2026 für die Abgabe von Speisen im Rahmen einer Restaurant- oder Verpflegungsdienstleistung dauerhaft der ermäßigte Satz von 7 %. Getränke sind ausdrücklich ausgenommen und bleiben bei 19 %. Diese Regel gilt allgemein in der Gastronomie und wirkt sich auch auf die Verpflegung im Rahmen der Beherbergung aus.

Ein Frühstück ist danach aufzuteilen: Die Speisen – Brötchen, Aufschnitt, Müsli, Obst – unterliegen 7 %, die Getränke wie Kaffee, Saft oder Milch 19 %. Dasselbe gilt für Halb- und Vollpension. Bis Ende 2025 unterlag die Verpflegung insgesamt dem Regelsatz; die Neuregelung senkt daher die Steuer auf den Speisenanteil.

Von der Verpflegung zu trennen ist die Beherbergung selbst, die unverändert mit 7 % besteuert wird. Das Aufteilungsgebot bleibt bestehen: Ein Paket aus Übernachtung und Frühstück ist in Beherbergung (7 %), Speisen (7 %) und Getränke (19 %) zu zerlegen. Für die Aufteilung eines pauschalen Frühstückspreises auf Speisen und Getränke ist ein sachgerechter Maßstab zu wählen.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie beim Frühstück seit 2026 mit 7 % auf die Speisen und 19 % auf die Getränke und halten Sie die Beherbergung getrennt. Wer kein Frühstück anbietet, ist von der Aufteilung nicht betroffen. Die konkrete Aufteilung des Frühstückspreises gehört mit dem Steuerberater abgestimmt. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Satzzuordnung ist eine typische Fehlerquelle bei Betriebsprüfungen. Wer die häufigsten Fehler kennt, kann sie vermeiden und Nachzahlungen zuvorkommen.

Der klassische Fehler ist die einheitliche Besteuerung eines Pauschalpakets mit 7 %. Das Aufteilungsgebot verlangt jedoch, eigenständige Nebenleistungen mit 19 % zu besteuern; der EuGH hat dies 2026 bestätigt. Wer Frühstücksgetränke, Parkplatz oder Wellness in den 7-%-Preis einrechnet, schuldet die Differenz nach.

Ein zweiter häufiger Fehler betrifft die Kurtaxe. Sie ist ein durchlaufender Posten und darf nicht als umsatzsteuerpflichtiges Entgelt behandelt werden, wenn sie im Namen der Gemeinde eingezogen wird. Wird sie versehentlich versteuert, führt der Vermieter zu viel Umsatzsteuer ab. Umgekehrt darf eine selbst geschuldete Bettensteuer nicht unberücksichtigt bleiben.

Weitere Fehler sind die Zuordnung der Getränke zum ermäßigten Satz (sie bleiben bei 19 %), die Behandlung eines eigenständigen Wäscheservice mit 7 % statt 19 %, der fehlende getrennte Ausweis der Steuersätze in der Rechnung und die uneinheitliche Behandlung derselben Leistung über verschiedene Buchungskanäle. Auch die Verwechslung von bereitgestellter Wäsche (7 %) und Wäscheservice (19 %) kommt vor.

Fachliches Urteil: Die meisten Fehler entstehen durch pauschale Vereinfachung. Teilen Sie konsequent auf, halten Sie die Kurtaxe heraus, ordnen Sie Getränke und eigenständige Services dem Regelsatz zu und weisen Sie die Sätze getrennt aus. Eine einmal sauber aufgesetzte Systematik verhindert die meisten Beanstandungen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Zwei Änderungen aus dem Jahr 2026 sind für die Satzzuordnung von Bedeutung. Beide betreffen die Ferienvermietung mittelbar oder unmittelbar.

Die erste Änderung ist die Wiedereinführung des ermäßigten Satzes für Speisen. Nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG unterliegen Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen, soweit sie Speisen betreffen, seit dem 1. Januar 2026 dauerhaft dem Satz von 7 %. Getränke bleiben ausgenommen und werden mit 19 % besteuert. Für Vermieter mit Frühstücksangebot senkt das die Steuer auf den Speisenanteil.

Die zweite Entwicklung ist das EuGH-Urteil vom 5. März 2026 zum Aufteilungsgebot. Der Gerichtshof hat entschieden, dass Deutschland Nebenleistungen wie Parkplatz, Frühstück oder WLAN vom ermäßigten Satz ausnehmen darf. Damit ist die lange Unsicherheit beendet: Die Aufteilung bleibt verbindlich, eine einheitliche Besteuerung des gesamten Pakets mit 7 % ist nicht möglich.

Unverändert bleibt der ermäßigte Satz von 7 % für die Beherbergung selbst. Er ist seit 2010 in Kraft und war zuletzt Gegenstand politischer Diskussionen, blieb aber bestehen. Für die Ferienvermietung ist die Rechtslage damit stabil: 7 % auf die Unterkunft, 7 % auf Speisen, 19 % auf Getränke und eigenständige Nebenleistungen.

Fachliches Urteil: Die beiden Neuerungen ergänzen sich: Die Speisen werden günstiger, die Aufteilung bleibt Pflicht. Wer sein Abrechnungssystem an die neue Speisenregelung anpasst und die Aufteilung beibehält, ist auf dem aktuellen Stand. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Zusatzleistungen wie Sauna, Stellplatz oder Wäscheservice sind der Kernbereich des Aufteilungsgebots. Weil sie nicht unmittelbar der Vermietung dienen, unterliegen sie dem Regelsatz.

Die Überlassung eines Parkplatzes oder Stellplatzes ist eine eigenständige Leistung und mit 19 % zu besteuern. Genau darüber hatte der Bundesfinanzhof den EuGH entscheiden lassen; das Urteil vom 5. März 2026 bestätigt die Aufteilung. Auch wenn der Stellplatz kostenlos zur Übernachtung angeboten wird, ändert das nichts an der grundsätzlichen Zuordnung, sobald er gesondert vergütet wird.

Sauna, Wellness und die Nutzung von Fitnessgeräten sind ebenfalls eigenständige Nebenleistungen mit 19 %. Sie dienen dem Wohlbefinden des Gastes, nicht unmittelbar der Beherbergung. Dasselbe gilt für WLAN, Telefon und Transportdienste.

Bei der Wäsche ist zu unterscheiden: Die Bereitstellung von Bett- und Handtuchwäsche als Ausstattung der Unterkunft gehört zur Beherbergung und bleibt bei 7 %. Ein darüber hinausgehender Wäscheservice – etwa das Waschen der Kleidung des Gastes – ist eine eigenständige Leistung mit 19 %. Die Grenze verläuft zwischen der Ausstattung der Unterkunft und einer zusätzlichen Dienstleistung am Gast.

Fachliches Urteil: Behandeln Sie Sauna, Stellplatz, WLAN und einen eigenständigen Wäscheservice mit 19 % und halten Sie die bereitgestellte Wäsche als Beherbergungsbestandteil bei 7 %. Wer solche Extras anbietet, sollte sie von Beginn an getrennt kalkulieren und ausweisen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wer über mehrere Kanäle vermietet – Direktbuchung, Airbnb, Booking, Vrbo –, steht vor der Aufgabe, die Umsatzsteuer über alle Kanäle konsistent zu behandeln. Unterschiedliche Portale rechnen unterschiedlich ab, die steuerliche Zuordnung muss aber einheitlich sein.

Grundregel ist, dass dieselbe Leistung unabhängig vom Kanal denselben Steuersatz trägt. Die Übernachtung ist immer mit 7 % zu besteuern, die eigenständige Nebenleistung immer mit 19 %, gleich ob der Gast direkt oder über ein Portal bucht. Eine kanalabhängige Behandlung derselben Leistung wäre fehlerhaft und fällt bei einer Prüfung auf.

Eine eigene Frage ist die Behandlung der Plattformprovisionen. Diese Provisionen sind Leistungen der Plattform an Sie, nicht Ihre Leistung an den Gast. Bei ausländischen Plattformen greift regelmäßig das Reverse-Charge-Verfahren, bei dem Sie die Umsatzsteuer auf die Provision schulden und – bei Regelbesteuerung – zugleich als Vorsteuer abziehen können. Dieses Thema behandeln wir gesondert; es ist strikt vom Beherbergungsumsatz zu trennen.

Praktisch gelingt die einheitliche Behandlung nur mit einer zentralen Erfassung, die alle Kanäle zusammenführt. Die Buchungen und Erlöse jedes Portals werden dort mit ihren Steuersätzen abgebildet, die Provisionen gesondert geführt und die Kurtaxe als durchlaufender Posten ausgewiesen. Aus dieser konsolidierten Basis lassen sich Voranmeldung und Jahreserklärung zuverlässig ableiten.

Fachliches Urteil: Sorgen Sie für eine zentrale, kanalübergreifende Erfassung mit einheitlicher Satzzuordnung und trennen Sie die Plattformprovisionen klar vom Beherbergungsumsatz. Das ist der wirksamste Schutz gegen Zuordnungsfehler über verschiedene Portale. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.