Absetzbare Betriebskosten und Werbungskosten

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei der Ferienvermietung ist das ein breiter Katalog, weil der Betrieb einer Unterkunft laufend Kosten verursacht.

Zu den größten Posten gehören die Finanzierungszinsen – der Zinsanteil der Rate, nicht die Tilgung – und die Abschreibung des Gebäudes und der Einrichtung. Hinzu kommen der Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Instandhaltung, die Grundsteuer und die Versicherungen, insbesondere die Gebäude- sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Der laufende Betrieb bringt weitere Werbungskosten: Verwaltungskosten einschließlich der Gebühren einer Hausverwaltung oder eines Vermarkters, Reinigungskosten, Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Müll, soweit sie nicht auf den Gast umgelegt werden, sowie Plattform-Provisionen. Auch Werbung, Fotos, Website und Buchungssoftware zählen dazu.

Schließlich sind Nebenkosten der Verwaltung absetzbar: Kontoführungsgebühren, Porto, anteilige Telefon- und Internetkosten, Fahrtkosten zum Objekt, Mitgliedsbeiträge etwa bei einem Eigentümerverband und die auf die Ermittlung der Vermietungseinkünfte entfallenden Steuerberatungskosten. Nicht absetzbar sind dagegen die Tilgung des Darlehens und die auf eine Eigennutzung entfallenden Anteile.

Fachliches Urteil: Führen Sie einen vollständigen Kostenkatalog und ordnen Sie jede Ausgabe der Vermietung zu. Der häufigste Fehler ist nicht ein zu hoher, sondern ein zu niedriger Abzug, weil kleinere Positionen vergessen werden. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Abgrenzung zwischen abziehbaren Werbungskosten und nicht abziehbaren Aufwendungen folgt einem einfachen Grundprinzip: dem Veranlassungszusammenhang. Abziehbar ist, was durch die Vermietungstätigkeit veranlasst ist.

Eine Ausgabe ist Werbungskosten, wenn sie objektiv mit der Vermietung zusammenhängt und subjektiv der Förderung der Vermietung dient. Das trifft auf die Kosten des laufenden Betriebs, der Finanzierung, der Instandhaltung und der Vermarktung zu. Ob die Ausgabe zu einem Überschuss führt, ist unerheblich – auch Kosten in Verlustjahren sind abziehbar, solange die Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Nicht abziehbar sind Aufwendungen der privaten Lebensführung nach § 12 EStG. Dazu gehört der auf eine Eigennutzung entfallende Anteil ebenso wie Ausgaben, die keinen Bezug zur Vermietung haben. Auch die Tilgung des Darlehens ist keine Werbungskosten, weil sie das Vermögen umschichtet und keinen Aufwand darstellt; nur die Zinsen sind abziehbar.

Ein Sonderfall sind gemischt veranlasste Aufwendungen, die teils der Vermietung, teils privaten Zwecken dienen. Sie sind aufzuteilen, wenn ein sachgerechter Maßstab besteht; fehlt ein solcher und überwiegt die private Veranlassung, kann der Abzug ganz entfallen. Die Aufteilung gemischter Kosten behandeln wir gesondert.

Fachliches Urteil: Fragen Sie bei jeder Ausgabe, ob sie der Vermietung dient. Trennen Sie die Zinsen von der Tilgung und private von betrieblichen Anteilen. Diese einfache Prüfung ordnet die meisten Fälle zuverlässig. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Gemischte Aufwendungen entstehen, wenn eine Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt wird. Die laufenden Kosten fallen dann für beide Nutzungen an und müssen aufgeteilt werden, weil nur der Vermietungsanteil abziehbar ist.

Der übliche Aufteilungsmaßstab ist das zeitliche Verhältnis: die Zahl der Vermietungstage im Verhältnis zu den insgesamt genutzten Tagen. Bei einer Wohnung, die 200 Tage vermietet und 20 Tage selbst genutzt wird, entfallen rund 91 % der gemischten Kosten auf die Vermietung. Alternativ kommt bei baulich getrennten Bereichen eine Aufteilung nach Fläche in Betracht.

Zu unterscheiden sind direkt zurechenbare und gemischte Kosten. Kosten, die eindeutig einer Nutzung zuzuordnen sind – etwa die Endreinigung nach einer Gästeabreise oder eine Reparatur während der Vermietung –, werden voll angesetzt oder gar nicht. Nur die nicht eindeutig zurechenbaren laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Abschreibung und Finanzierungszinsen werden nach dem Zeitmaßstab aufgeteilt.

Besondere Bedeutung haben die Leerstandszeiten. Steht die Wohnung leer, ist zu fragen, welcher Nutzung diese Zeit zuzurechnen ist. Bei ausschließlicher Vermietungsabsicht ohne Selbstnutzungsvorbehalt zählt der Leerstand zur Vermietung, sodass die Kosten voll abziehbar sind. Behält sich der Eigentümer die Selbstnutzung vor, ist der Leerstand anteilig aufzuteilen.

Fachliches Urteil: Teilen Sie gemischte Kosten nach dem Verhältnis der Nutzungstage auf, setzen Sie direkt zurechenbare Kosten voll an und klären Sie die Zuordnung der Leerstandszeiten. Wer auf jede Eigennutzung verzichtet, erspart sich die Aufteilung ganz. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die laufenden Kosten des Betriebs einer Ferienwohnung sind der praktisch wichtigste Block der Werbungskosten, weil sie Jahr für Jahr anfallen. Sie sind grundsätzlich voll abziehbar, soweit sie der Vermietung dienen.

Zu den Betriebskosten zählen die Energiekosten für Strom, Heizung und Warmwasser, die Kosten für Wasser und Abwasser, die Müllabfuhr, der Schornsteinfeger, der Rundfunkbeitrag und die Kosten für Internet und WLAN in der Wohnung. Diese Kosten sind in voller Höhe abziehbar, wenn die Wohnung ausschließlich vermietet wird; bei Eigennutzung ist der private Anteil herauszurechnen.

Die Reinigungskosten – Endreinigung, Zwischenreinigung, Wäscheservice – sind ebenfalls Werbungskosten. Häufig wird die Endreinigung als Pauschale an den Gast weiterberechnet; dann sind die vereinnahmte Pauschale als Einnahme und die tatsächlichen Reinigungskosten als Ausgabe anzusetzen. Auch die Verwaltungskosten sind abziehbar: die Gebühren einer Hausverwaltung, die Vermarktungs- und Betreuungsgebühr eines Dienstleisters sowie Kontoführungsgebühren.

Zu den laufenden Kosten gehören außerdem die Grundsteuer, die Versicherungsbeiträge, die Wartung von Anlagen und Geräten, kleinere Reparaturen als Erhaltungsaufwand sowie die Plattform-Provisionen. Werden Betriebskosten über eine Nebenkostenpauschale auf den Gast umgelegt, erhöht diese die Einnahmen, während die tatsächlichen Kosten weiter abziehbar bleiben.

Fachliches Urteil: Setzen Sie alle laufenden Betriebs-, Reinigungs- und Verwaltungskosten an, die der Vermietung dienen, und behandeln Sie auf den Gast umgelegte Kosten als Einnahme und Ausgabe zugleich. Bei Eigennutzung ist der private Anteil zu kürzen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fahrtkosten zum Vermietungsobjekt sind Werbungskosten, doch die Höhe hängt davon ab, wie oft Sie das Objekt aufsuchen. Der Bundesfinanzhof hat die Grundsätze in seinem Urteil vom 1. Dezember 2015 (IX R 18/15) geklärt.

Im Regelfall ist das Vermietungsobjekt keine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Gelegentliche Fahrten – zur Übergabe, zu Reparaturen, zur Kontrolle – werden daher als Reisekosten behandelt und mit den tatsächlichen Kosten oder pauschal 0,30 € je gefahrenem Kilometer abgesetzt. Weil dabei die tatsächlich gefahrene Strecke zählt, sind Hin- und Rückweg berücksichtigt.

Anders liegt es, wenn der Eigentümer das Objekt so häufig und nachhaltig aufsucht, dass es zum Schwerpunkt seiner Vermietungstätigkeit und damit zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte wird. Im Fall des BFH war das bei rund 166 beziehungsweise 215 Fahrten im Jahr gegeben. Dann gilt nur die Entfernungspauschale, die lediglich die einfache Entfernung berücksichtigt. Diese Pauschale beträgt seit dem 1. Januar 2026 einheitlich 0,38 € je Entfernungskilometer ab dem ersten Kilometer (§ 9 Abs. 1 Satz 3 EStG); zuvor galten 0,30 € bis 20 Kilometer und 0,38 € ab dem 21. Kilometer.

Für die typische Ferienvermietung, bei der der Eigentümer das Objekt nur gelegentlich aufsucht – zumal wenn ein Dienstleister die Betreuung übernimmt –, bleibt es bei den günstigeren Reisekosten mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer. Neben den Fahrtkosten sind bei auswärtigen Fahrten mit Übernachtung auch Verpflegungspauschalen und Übernachtungskosten abziehbar, soweit sie durch die Vermietung veranlasst sind.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie Fahrten zum Objekt als Reisekosten mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer ab und führen Sie ein Fahrtenprotokoll. Nur bei sehr häufigen Fahrten droht die Beschränkung auf die Entfernungspauschale. Wer die Betreuung auslagert, bleibt regelmäßig im günstigen Reisekostenrahmen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Ob eine Anschaffung sofort abziehbar ist oder über Jahre abgeschrieben werden muss, entscheidet über den Zeitpunkt der steuerlichen Wirkung. Maßgeblich sind der Wert des einzelnen Gegenstands und die Art der Maßnahme.

Bewegliche Gegenstände der Ausstattung – Möbel, Geräte, Geschirr – mit Anschaffungskosten bis 800 € netto sind als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort in voller Höhe abziehbar (§ 6 Abs. 2 EStG). Für Gegenstände zwischen 250 € und 1.000 € besteht die Möglichkeit eines Sammelpostens über fünf Jahre, für höherwertige die Abschreibung über die Nutzungsdauer – oder, in der aktuellen Booster-Phase, die degressive AfA von bis zu 30 %. Diese Regeln behandeln wir gesondert.

Bei Maßnahmen am Gebäude ist zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu unterscheiden. Erhaltungsaufwand – die Reparatur oder der Ersatz von Vorhandenem ohne wesentliche Standardhebung – ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar; größerer Erhaltungsaufwand kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Herstellungskosten, die etwas Neues schaffen oder den Standard wesentlich heben, sind dagegen nur über die AfA absetzbar.

Eine wichtige Grenze sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten und wandern in die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wer den Sofortabzug erhalten will, sollte größere Renovierungen entsprechend planen.

Fachliches Urteil: Nutzen Sie den Sofortabzug für geringwertige Anschaffungen und für Erhaltungsaufwand, aktivieren Sie höherwertige Gegenstände getrennt und behalten Sie die 15-%-Grenze der ersten drei Jahre im Blick. So verschieben Sie möglichst viel Abzug in die Gegenwart. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Kosten der Vermarktung und der digitalen Verwaltung sind ein wachsender Block der Werbungskosten, weil die Ferienvermietung heute stark über Portale und Software läuft. Sie sind in vollem Umfang abziehbar, soweit sie der Vermietung dienen.

Zu den Marketingkosten zählen Inserate und Anzeigen, professionelle Fotos, die eigene Website mit Hosting und Domain, Beschilderung und Werbematerial. Diese Ausgaben dienen unmittelbar der Erzielung von Buchungen und sind im Jahr der Zahlung abziehbar; größere Anschaffungen wie eine aufwendige Website können über die Nutzungsdauer abzuschreiben sein.

Die Plattform-Provisionen der Buchungsportale sind ebenfalls Werbungskosten. Sie fallen je Buchung an und mindern die Einnahmen. Zu beachten ist, dass viele Portale im Bruttobetrag melden, während die Provision als Ausgabe gegenzurechnen ist; die steuerliche Behandlung der Provisionen behandeln wir gesondert. Bei ausländischen Plattformen wie Airbnb kommt das Reverse-Charge-Verfahren hinzu, bei dem der Vermieter die Umsatzsteuer auf die Provision schuldet.

Softwarekosten – für Buchungssysteme, Kanalmanager, Kassen- und Verwaltungsprogramme – sind als laufende Betriebsausgaben abziehbar, Abonnementgebühren im Jahr der Zahlung. Auch die Kosten eines Verwaltungs- und Vermarktungsdienstleisters gehören hierher. Wichtig ist die vollständige Erfassung, weil gerade diese kleinteiligen digitalen Kosten leicht übersehen werden.

Fachliches Urteil: Setzen Sie alle Marketing-, Plattform- und Softwarekosten an, die der Vermietung dienen, und trennen Sie die Provisionen sauber von den Einnahmen. Bei ausländischen Plattformen ist zusätzlich die Umsatzsteuer im Reverse-Charge-Verfahren zu berücksichtigen. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Sobald eine Ferienwohnung auch selbst genutzt wird, darf der auf die Eigennutzung entfallende Kostenanteil nicht mehr als Werbungskosten abgezogen werden. Welche Kosten zu kürzen sind und in welcher Höhe, richtet sich nach ihrer Zurechenbarkeit.

Zu kürzen sind die nicht direkt zurechenbaren laufenden Kosten, die für das ganze Jahr anfallen: die Gebäude-Abschreibung, die Finanzierungszinsen, die Grundsteuer, die Versicherungsbeiträge und die allgemeinen Betriebskosten wie Grundgebühren für Strom, Wasser und Heizung. Sie werden im Verhältnis der Eigennutzungstage zu den Gesamtnutzungstagen aufgeteilt; nur der Vermietungsanteil bleibt abziehbar.

Direkt der Vermietung zurechenbare Kosten bleiben dagegen voll abziehbar. Die Endreinigung nach einer Gästeabreise, der verbrauchsabhängige Strom während einer Vermietung oder eine Reparatur infolge der Vermietung dienen ausschließlich der Vermietung und werden nicht gekürzt. Umgekehrt sind Kosten, die allein durch die Eigennutzung entstehen, gar nicht abziehbar.

Besondere Bedeutung hat die Zuordnung der Leerstandszeiten. Behält sich der Eigentümer die Selbstnutzung vor, werden die Leerstandstage anteilig auf Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt, was den abziehbaren Anteil mindert. Ohne Selbstnutzungsvorbehalt zählt der Leerstand zur Vermietung. Diese Zusammenhänge und die Wirkung auf die Einkünfteerzielungsabsicht behandeln wir gesondert vertieft.

Fachliches Urteil: Kürzen Sie die gemischten laufenden Kosten um den Eigennutzungsanteil, lassen Sie direkt zurechenbare Vermietungskosten ungekürzt und klären Sie die Behandlung der Leerstandszeiten. Wer den vollen Abzug will, verzichtet auf die Eigennutzung. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Kostenabzug steht und fällt mit den Nachweisen. Das Finanzamt erkennt nur Aufwendungen an, die dem Grunde und der Höhe nach belegt sind und der Vermietung zugeordnet werden können.

Die Grundlage sind ordnungsgemäße Belege: Rechnungen mit den üblichen Angaben, Verträge mit Dienstleistern und Handwerkern, Kontoauszüge als Zahlungsnachweis sowie Quittungen für Barzahlungen. Bei größeren Positionen wie Finanzierung, Versicherung und Verwaltung sind die Verträge und die jährlichen Abrechnungen aufzubewahren. Für die Abschreibung sind die Kaufunterlagen und die Aufteilung des Kaufpreises zu dokumentieren.

Bei gemischter Nutzung kommt der Nachweis der Nutzungszeiten hinzu. Ein Belegungskalender oder eine Buchungsübersicht, aus der die Vermietungs- und die Eigennutzungstage hervorgehen, ist die Grundlage für die Aufteilung der Kosten. Für Fahrtkosten empfiehlt sich ein Fahrtenprotokoll mit Datum, Zweck und Strecke.

Die Belege sind aufzubewahren. Für rein privat vermietende Steuerpflichtige besteht unterhalb hoher Einkunftsgrenzen keine feste gesetzliche Frist; bei Überschusseinkünften über 500.000 € im Jahr gilt jedoch eine sechsjährige Aufbewahrung (§ 147a AO), und Rechnungen mit umsatzsteuerlichem Bezug sind zehn Jahre aufzubewahren (§ 14b UStG). Zur Sicherheit ist die zehnjährige Aufbewahrung aller Unterlagen zu empfehlen, weil so auch umsatzsteuerliche Zwecke abgedeckt sind.

Fachliches Urteil: Sammeln Sie von Beginn an alle Belege, führen Sie einen Belegungs- und einen Fahrtnachweis und bewahren Sie die Unterlagen zehn Jahre auf. Eine geordnete Belegablage ist der beste Schutz gegen die Kürzung von Kosten in der Prüfung. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der häufigste Fehler beim Werbungskostenabzug ist nicht der überzogene Ansatz, sondern das Vergessen kleinerer Positionen. In der Summe geht dabei über die Jahre viel Abzug verloren.

Oft übersehen werden die Nebenkosten der Verwaltung: Kontoführungsgebühren für ein getrenntes Mietkonto, Porto und Büromaterial, anteilige Telefon- und Internetkosten für die Verwaltung der Vermietung sowie die Kosten für Software-Abonnements und Buchungssysteme. Auch die auf die Ermittlung der Vermietungseinkünfte entfallenden Steuerberatungskosten und Mitgliedsbeiträge, etwa bei einem Eigentümerverband oder Tourismusverband, sind absetzbar.

Ein zweiter Block sind die schnell abschreibbaren Anschaffungen. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € – Kleinmöbel, Geschirr, Dekoration, Elektrokleingeräte – können sofort abgezogen werden, werden aber häufig nicht erfasst. Ebenso lohnt die getrennte Abschreibung der Einrichtung mit ihrer kurzen Nutzungsdauer statt der Behandlung im Gebäudewert.

Im Finanzierungsbereich werden das Damnum oder Disagio, Geldbeschaffungs- und Notarkosten des Darlehens sowie nachträgliche Schuldzinsen übersehen – letztere können sogar nach einem Verkauf abziehbar sein, wenn der Erlös nicht zur Tilgung reichte. Schließlich bleiben Fortbildungs-, Fach- und Fahrtkosten häufig ungenutzt, obwohl sie der Vermietung dienen.

Fachliches Urteil: Führen Sie eine Checkliste der kleineren Positionen und gleichen Sie sie jährlich ab. Kontoführung, anteilige Kommunikationskosten, Software, Beiträge, geringwertige Anschaffungen und Finanzierungsnebenkosten summieren sich zu einem spürbaren Abzug. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.