Grunderwerbsteuer beim Ankauf

Die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz fällt beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder einer Immobilie an. Sie ist eine Ländersteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst bestimmt.

Der Steuersatz liegt bundesweit zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in mehreren Flächenländern. Für Ferienimmobilien an der Küste ist vor allem Mecklenburg-Vorpommern relevant, wo der Satz 6,0 % beträgt. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der vereinbarte Kaufpreis.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € ergeben sich in Mecklenburg-Vorpommern 18.000 € Grunderwerbsteuer. Das ist ein erheblicher Betrag, der zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten die Erwerbsnebenkosten bildet und aus Eigenkapital aufzubringen ist, weil Banken diese Kosten meist nicht mitfinanzieren.

Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie später vermietet oder selbst genutzt wird. Sie ist auch nicht mit der jährlichen Grundsteuer zu verwechseln, die laufend anfällt. Weil sie zu den Anschaffungskosten gehört, wirkt sie sich bei vermieteten Objekten über die Abschreibung steuermindernd aus.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie in Mecklenburg-Vorpommern mit 6,0 % Grunderwerbsteuer und planen Sie den Betrag als Eigenkapital ein. Durch den gesonderten Ausweis mitverkauften Inventars lässt sich die Belastung legal senken. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Seit der Föderalismusreform von 2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Das hat zu einer erheblichen Spreizung geführt, die bei größeren Kaufpreisen spürbar ins Gewicht fällt.

Am günstigsten ist Bayern mit unverändert 3,5 %, dem früheren bundeseinheitlichen Satz. Eine Gruppe von Ländern – Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen – liegt bei 5,0 %. Hamburg, Bremen und Sachsen erheben 5,5 %.

Im oberen Bereich liegen Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 6,0 % sowie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit dem Höchstsatz von 6,5 %. Für Ferienimmobilien an der Küste sind vor allem Mecklenburg-Vorpommern mit 6,0 % und Schleswig-Holstein mit 6,5 % maßgeblich.

Die Sätze sind nicht in Stein gemeißelt: Länder erhöhen oder senken sie durch Gesetz; zuletzt hob etwa Bremen den Satz Mitte 2025 an. Weil die Grunderwerbsteuer an den Ort der Immobilie anknüpft, entscheidet allein deren Lage über den Satz – der Wohnsitz des Käufers spielt keine Rolle. Vor dem Kauf sollte der aktuelle Satz des betreffenden Landes geprüft werden.

Fachliches Urteil: Der Standort bestimmt den Satz. Für Mecklenburg-Vorpommern gelten 6,0 %, für das benachbarte Schleswig-Holstein 6,5 %. Da Länder die Sätze ändern können, empfiehlt sich vor dem Kauf eine kurze Prüfung des aktuellen Landessatzes. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung nach § 8 und § 9 GrEStG. Was dazu gehört und was nicht, entscheidet über die Höhe der Steuer.

Zur Gegenleistung zählt vor allem der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Hinzu kommen weitere Leistungen des Käufers, etwa übernommene Verbindlichkeiten, vorbehaltene Nutzungen des Verkäufers oder die Übernahme von Erschließungskosten, soweit sie im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen. Alles, was der Käufer für den Erwerb des Grundstücks aufwendet, ist grundsätzlich erfasst.

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören mitverkaufte bewegliche Gegenstände – das sogenannte Zubehör oder Inventar wie Einbauküche, Möbel oder Markisen –, sofern sie im notariellen Kaufvertrag gesondert und mit angemessenen Werten ausgewiesen sind. Da eine Ferienwohnung häufig möbliert verkauft wird, kann dieser Anteil erheblich sein und die Steuer spürbar senken.

Eine übernommene Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft mindert die Bemessungsgrundlage dagegen nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) entschieden, dass der auf den Erwerber übergehende Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht vom Kaufpreis abzuziehen ist. Ein früher verbreitetes Sparmodell ist damit ausgeschlossen.

Fachliches Urteil: Die Grunderwerbsteuer erfasst den Kaufpreis für Grund und Gebäude, nicht aber gesondert ausgewiesenes bewegliches Inventar. Die Instandhaltungsrücklage lässt sich seit dem BFH-Urteil 2020 nicht mehr abziehen. Beim Inventar liegt daher der legale Gestaltungsspielraum. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die legale Reduzierung der Grunderwerbsteuer setzt bei den Bestandteilen des Kaufpreises an, die nicht der Steuer unterliegen. Bei Ferienimmobilien ist das vor allem das mitverkaufte bewegliche Inventar.

Wird eine möblierte Ferienwohnung verkauft, gehen Küche, Möbel, Geräte, Geschirr und Ausstattung mit über. Diese beweglichen Gegenstände sind kein Grundstück und unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer – vorausgesetzt, sie werden im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgeführt und mit einem eigenen Preis versehen. Der auf das Grundstück entfallende Kaufpreis, der die Bemessungsgrundlage bildet, verringert sich entsprechend.

Entscheidend ist die Angemessenheit der Werte. Das Finanzamt erkennt realistische Gebrauchtwerte an; es muss die Unangemessenheit nachweisen, wenn es den Ansatz beanstanden will. Überzogene Inventarwerte, die den tatsächlichen Zeitwert deutlich übersteigen, werden jedoch nicht akzeptiert. Sinnvoll ist eine nachvollziehbare Aufstellung der einzelnen Gegenstände mit ihren Zeitwerten.

Der gesonderte Ausweis bringt einen doppelten Vorteil. Neben der geringeren Grunderwerbsteuer lässt sich das Inventar als bewegliches Wirtschaftsgut über seine kurze Nutzungsdauer abschreiben oder als geringwertiges Wirtschaftsgut sofort absetzen – deutlich schneller als das Gebäude. Zu beachten ist allerdings, dass der geringere Grundstückskaufpreis auch den Beleihungswert für die Bank mindern kann.

Fachliches Urteil: Weisen Sie mitverkauftes Inventar mit realistischen Werten gesondert aus – das senkt die Grunderwerbsteuer und beschleunigt die Abschreibung. Halten Sie die Werte angemessen und dokumentiert. Die Aufteilung gehört in den notariellen Vertrag und in die Abstimmung mit dem Steuerberater. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Es gibt mehrere legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken oder zu vermeiden. Sie unterscheiden sich stark in ihrer Reichweite und ihrem Aufwand.

Der praktisch wichtigste und einfachste Weg für private Käufer ist der gesonderte Ausweis des mitverkauften Inventars. Er ist zulässig, solange die angesetzten Werte angemessen sind. Ebenfalls zulässig ist die Nutzung der gesetzlichen Befreiungen: Übertragungen zwischen Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder von Todes wegen sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Wer eine Ferienimmobilie innerhalb der Familie überträgt, kann die Steuer so ganz vermeiden.

Für größere Investoren gibt es die Anteilsübertragung an grundbesitzenden Gesellschaften, den sogenannten Share Deal. Wird nicht die Immobilie selbst, sondern ein Anteil an der Gesellschaft erworben, kann Grunderwerbsteuer entstehen oder vermieden werden. Der Gesetzgeber hat diese Gestaltung jedoch stark eingeschränkt: Seit 2021 lösen bereits Übertragungen von 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren die Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG). Für die einzelne Ferienwohnung ist dieser Weg ohne Bedeutung und nur bei größeren Portfolios in Gesellschaftsform ein Thema.

Nicht zulässig sind dagegen Scheingestaltungen. Überhöhte Inventarwerte, die den Zeitwert deutlich übersteigen, künstliche Kaufpreisaufteilungen oder Gestaltungen ohne wirtschaftlichen Gehalt erkennt das Finanzamt nicht an und kann sie als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO werten. Die legale Gestaltung bleibt bei angemessenen, nachvollziehbaren Ansätzen.

Fachliches Urteil: Für private Käufer sind der Inventarausweis und die Familienbefreiungen die relevanten, zulässigen Gestaltungen. Share Deals betreffen nur größere Strukturen und sind streng reguliert. Von überhöhten Werten und Scheingestaltungen ist abzuraten. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht isoliert zu betrachten, sondern als Teil der Erwerbsnebenkosten, die die Gesamtinvestition über den reinen Kaufpreis hinaus erhöhen. Sie bestimmen mit, wie viel Eigenkapital ein Kauf bindet.

Neben der Grunderwerbsteuer fallen die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung an, zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Wird ein Makler eingeschaltet, kommt dessen Provision hinzu. In Mecklenburg-Vorpommern summieren sich Grunderwerbsteuer und die übrigen Nebenkosten damit auf rund 8 % des Kaufpreises, mit Maklerprovision auf über 10 %.

Diese Nebenkosten sind für die Rendite von Bedeutung, weil sie die Anfangsinvestition erhöhen, ohne den Ertragswert des Objekts zu steigern. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € in Mecklenburg-Vorpommern entstehen allein rund 18.000 € Grunderwerbsteuer und zusätzlich etwa 4.500 bis 6.000 € für Notar und Grundbuch. Die Rendite ist daher auf die Gesamtinvestition einschließlich der Nebenkosten zu berechnen.

Wichtig ist zudem, dass Banken die Erwerbsnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie beleihen den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, sodass diese aus Eigenkapital aufzubringen sind. Der gesonderte Ausweis von Inventar mindert zwar die Grunderwerbsteuer, senkt aber zugleich den beleihbaren Kaufpreis.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie mit Erwerbsnebenkosten von rund 8 % ohne und über 10 % mit Makler und planen Sie diesen Betrag als Eigenkapital ein. Die Rendite ist auf die Gesamtinvestition zu beziehen, nicht nur auf den Kaufpreis. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der zeitliche Ablauf der Grunderwerbsteuer folgt festen gesetzlichen Schritten, die mit dem notariellen Kaufvertrag beginnen und mit der Grundbucheintragung enden.

Die Steuer entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, in der Regel also mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 14 GrEStG). Auf die spätere Übergabe oder die Zahlung des Kaufpreises kommt es dafür nicht an. Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an, das daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt.

Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG grundsätzlich Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner; im Kaufvertrag wird jedoch üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Der Betrag ist innerhalb der Frist an das Finanzamt zu zahlen.

Erst nach vollständiger Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer einträgt. Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch vor dem Eigentumsübergang zu zahlen – ein Grund, warum sie als Eigenkapital bereitstehen muss.

Fachliches Urteil: Planen Sie die Grunderwerbsteuer so ein, dass sie kurz nach dem Notartermin fällig wird und vor der Grundbucheintragung zu zahlen ist. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt es keinen Eigentumsübergang. Der Käufer sollte den Betrag daher frühzeitig bereithalten. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 3 mehrere Befreiungen vor, die vor allem Übertragungen im familiären und erbrechtlichen Bereich betreffen. Sie können den Erwerb einer Ferienimmobilie ganz von der Steuer freistellen.

Steuerfrei ist der Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers sowie durch Verwandte in gerader Linie – also etwa die Übertragung von den Eltern auf die Kinder oder umgekehrt. Ebenfalls befreit sind der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, weil diese Vorgänge der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen und nicht zusätzlich der Grunderwerbsteuer.

Weitere Befreiungen betreffen die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft über Nachlassgrundstücke und die Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung. Auch der Rückerwerb durch den früheren Eigentümer in bestimmten Fällen kann befreit sein. Zudem bleibt ein Erwerbsvorgang steuerfrei, wenn die Gegenleistung 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG); diese Bagatellgrenze ist bei Immobilien allerdings selten einschlägig.

Für die Praxis bedeutsam ist vor allem die Familienbefreiung. Wer eine Ferienimmobilie an Kinder oder den Ehepartner überträgt, kann die Grunderwerbsteuer vollständig vermeiden. Bei der Nachfolgeplanung ist das ein wichtiger Gestaltungsspielraum, der mit den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Folgen abzustimmen ist.

Fachliches Urteil: Die Familienbefreiungen des § 3 GrEStG stellen Übertragungen an Ehegatten und Kinder sowie Erwerbe von Todes wegen grunderwerbsteuerfrei. Bei der Übertragung einer Ferienimmobilie in der Familie sollten diese Befreiungen genutzt und mit der Erbschaft- und Schenkungsteuer abgestimmt werden. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Steuerlich ist die Grunderwerbsteuer nicht als laufende Ausgabe, sondern als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie zu behandeln. Das bestimmt, wie und wann sie sich steuermindernd auswirkt.

Als Anschaffungsnebenkosten teilt die Grunderwerbsteuer das Schicksal des Kaufpreises. Sie wird auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt, entsprechend der Kaufpreisaufteilung. Der auf das Gebäude entfallende Anteil erhöht die Abschreibungsbemessungsgrundlage und wird über die Gebäude-Abschreibung als Werbungskosten abgesetzt. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil bleibt dagegen nicht abschreibbar, weil sich der Boden nicht abnutzt.

Bei einer vermieteten Ferienimmobilie wirkt sich die Grunderwerbsteuer damit über die Jahre steuermindernd aus, verteilt über die Abschreibungsdauer des Gebäudes. Ein sofortiger Abzug im Jahr des Kaufs ist nicht möglich. Wird die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, entfällt die steuerliche Wirkung ganz, weil dann keine Einkünfte erzielt werden.

Der gesonderte Ausweis von Inventar wirkt sich auch hier aus: Das als bewegliches Wirtschaftsgut ausgewiesene Inventar wird schneller abgeschrieben als das Gebäude, sodass die auf das Inventar entfallenden Anschaffungskosten früher steuerwirksam werden. Das ist ein weiterer Grund für die getrennte Ausweisung.

Fachliches Urteil: Behandeln Sie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten, die über die Gebäude-Abschreibung wirkt, nicht als sofort abziehbare Ausgabe. Der gesonderte Inventarausweis beschleunigt die steuerliche Wirkung des darauf entfallenden Anteils. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Grunderwerbsteuer will in der Finanzierung von Anfang an berücksichtigt sein, weil sie kurz nach dem Kauf fällig wird und meist nicht mitfinanziert werden kann. Wer sie übersieht, gerät in eine Eigenkapitallücke.

Banken beleihen üblicherweise den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und eine etwaige Maklerprovision sind daher aus Eigenkapital aufzubringen. In Mecklenburg-Vorpommern sind das mit 6,0 % Grunderwerbsteuer und rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch zusammen etwa 8 % des Kaufpreises, mit Makler mehr.

Für die Finanzierungsplanung bedeutet das: Neben der Anzahlung auf den Kaufpreis muss zusätzliches Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten bereitstehen, und die Grunderwerbsteuer muss termingerecht zur Verfügung stehen, weil ohne ihre Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit die Grundbucheintragung ausbleiben. Eine knappe Liquiditätsplanung kann den Eigentumsübergang verzögern.

Der gesonderte Ausweis von Inventar wirkt hier zweischneidig. Er senkt die Grunderwerbsteuer, weil das Inventar nicht besteuert wird; zugleich verringert er aber den auf die Immobilie entfallenden Kaufpreis und damit den Beleihungswert, den die Bank ansetzt. Bei knapper Finanzierung ist dieser Effekt in die Planung einzubeziehen. In der Gesamtbetrachtung überwiegt der Steuervorteil meist, doch die Beleihung sollte mit der Bank abgestimmt werden.

Fachliches Urteil: Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer und die übrigen Nebenkosten als zusätzliches Eigenkapital von rund 8 bis 12 % ein und halten Sie die Grunderwerbsteuer termingerecht bereit. Den Effekt des Inventarausweises auf den Beleihungswert stimmen Sie mit der Bank ab. Stand Juli 2026; die Beurteilung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.