Ferienwohnungsverwaltung Berlin

Berlin ist der einzige große deutsche Ferienwohnungsmarkt, dessen touristische Geschichte sich an einem Datum festmachen lässt. Was diese Stadt heute an Gästen anzieht, ist fast vollständig nach 1990 entstanden. Die amtlichen Zahlen dazu sind ungewöhnlich vollständig, sie haben aber Eigenheiten, die man kennen muss, bevor man mit ihnen argumentiert.

Die vergleichbare Reihe des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg beginnt mit dem Berichtsjahr 1992. Damals zählte Berlin 3.175.267 Gäste und 7.851.233 Übernachtungen, verteilt auf 432 Beherbergungsbetriebe mit 41.955 Betten. Bis zum Rekordjahr 2019 stiegen die Übernachtungen auf 34.124.364. Das ist das 4,35-Fache des Ausgangswertes, Berlin hat seine Übernachtungen also mehr als vervierfacht. Das Bettenangebot wuchs im selben Zeitraum auf 150.346, das entspricht mehr als dem Dreieinhalbfachen.

Warum die Reihe 1992 beginnt und was das für Werbeaussagen bedeutet

Für 1990 und 1991 gibt es keine amtliche Gesamt-Berliner Zahl. Ost- und West-Berlin wurden bis zur Umstellung der Statistik getrennt erhoben. Der Qualitätsbericht des Amtes formuliert das eindeutig.

Das hat eine praktische Folge. In touristischen Veröffentlichungen liest man gelegentlich, der Berliner Tourismus habe sich seit den 1990er Jahren bis zur Corona-Krise verfünffacht. Aus der amtlichen Reihe ergibt sich für 1992 bis 2019 der Faktor 4,35 bei den Übernachtungen und 4,40 bei den Gästen. Ein Faktor 5 lässt sich nur erreichen, wenn man ein Basisjahr vor 1992 unterstellt, für das keine Zahl existiert. Wir schreiben deshalb konsequent von einer Vervierfachung.

Zwei weitere Brüche gehören in dieselbe Fußnote. Campingplätze sind erst seit dem Berichtsmonat Januar 2004 in den veröffentlichten Ergebnissen enthalten. Und die Abschneidegrenze für die Auskunftspflicht wechselte mit der europäischen Tourismusstatistik von neun auf zehn Betten, in der Zeitreihe wirksam bereits ab 2011. Für Berlin fällt der zweite Bruch kaum ins Gewicht. Auffällig bleibt der erste: Von 2003 auf 2004 stiegen die Gäste um 18,8 Prozent und die Übernachtungen um 16,1 Prozent, der größte Jahressprung der gesamten Reihe. Die Campingplätze erklären ihn nicht, sie machen bis heute nur rund 0,4 Prozent der Übernachtungen aus. Woher der Rest stammt, ist aus den vorliegenden amtlichen Unterlagen nicht aufgeklärt. Als Meilenstein taugt dieses Jahr deshalb nicht.

Der Einbruch und eine Erholung, die 2024 ihren Gipfel hatte

2020 endete die Wachstumsgeschichte abrupt. 12.278.460 Übernachtungen bedeuteten ein Minus von 64,0 Prozent. Die Rückkehr dauerte vier Jahre: 26.526.369 Übernachtungen im Jahr 2022, 29.589.443 im Jahr 2023 und schließlich 30.607.084 im Jahr 2024. Damit lag Berlin erstmals seit 2019 wieder über der 30-Millionen-Marke, und das Amt für Statistik überschrieb seine Jahresmeldung entsprechend.

Ein Jahr später war die Marke wieder weg. 2025 zählte Berlin 29.443.291 Übernachtungen, ein Rückgang um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 13,7 Prozent unter dem Wert von 2019. Die Gästezahl sank um 2,7 Prozent auf 12.375.208. Im ersten Halbjahr 2026 setzte sich der Rückgang abgeschwächt fort, die Übernachtungen lagen 2,7 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum, bei fast konstanter Gästezahl. Berlin hat das Vorkrisenniveau also nicht wieder erreicht, und 2024 war nicht der Beginn eines neuen Zyklus, sondern der Höhepunkt der Erholung.

Die zweite Reihe, die Eigentümer mehr angeht als die Übernachtungen

Neben der Nachfrage entwickelte sich das Angebot, und zwar in einer Richtung, die selten in Pressemitteilungen steht. Zwischen 1992 und 2019 wuchs die Zahl der Beherbergungsbetriebe nur um den Faktor 1,86, das Bettenangebot dagegen um den Faktor 3,58. Der durchschnittliche Betrieb wuchs damit von 97 auf 187 Betten. Berlin hat in knapp drei Jahrzehnten nicht mehr Anbieter bekommen, sondern deutlich größere. Das erklärt die hohe Zimmerauslastung der Hotellerie ebenso wie den geringen Anteil kleinteiliger Angebote. 2025 entfielen 82,5 Prozent aller Übernachtungen auf Hotels, Hotels garnis, Pensionen und Gasthöfe.

Zweieinhalb Tage, seit dreißig Jahren

Eine dritte Größe ist über den gesamten Zeitraum bemerkenswert stabil: die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Sie lag seit 1992 zwischen 2,2 und 2,5 Tagen, mit den Pandemiejahren und ihren Langzeitunterbringungen als einziger Ausnahme. 2025 waren es 2,4 Tage, bei Inlandsgästen 2,2 und bei internationalen Gästen 2,7. Im amtlich erfassten Segment der Ferienwohnungen und Ferienhäuser liegt der Wert mit 3,4 Tagen deutlich darüber.

Diese Zahl entscheidet über den Betrieb einer Berliner Ferienwohnung mehr als jede andere. Bei 2,4 Nächten mittlerer Aufenthaltsdauer entstehen je 100 vermietete Nächte rund 40 Gästewechsel. An der Ostsee, wo eine Woche der Normalfall ist, sind es rund 14. Der Aufwand für Reinigung, Wäsche und Übergabe je Umsatz-Euro liegt in der Stadt also etwa dreimal so hoch. Beide Werte sind aus den amtlichen Aufenthaltsdauern abgeleitet und keine Erhebung. Die Richtung ist trotzdem eindeutig: Stadtvermietung und Küstenvermietung sind operativ zwei verschiedene Geschäfte.

Eine Reihe läuft gegen den Trend

Bei alledem gibt es eine Entwicklung, die sich der Gesamtlage entzieht. Das amtlich erfasste Segment Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen kam 2019 auf 991.138 Übernachtungen und 2025 auf 1.730.068. Das sind 74,6 Prozent mehr, in einem Markt, der insgesamt 13,7 Prozent unter 2019 liegt. Die Zahl der erfassten Betriebe stieg von 48 auf 94, die Betten von 4.130 auf 9.531. Zu beachten ist dabei, dass diese Statistik erst ab zehn Betten zählt. Die typische Zwei- bis Vier-Betten-Ferienwohnung taucht in ihr grundsätzlich nicht auf, das tatsächliche Segment ist also deutlich größer als die amtliche Zahl.

Berlin schrumpft, das Ferienwohnungssegment wächst. In diesem Widerspruch liegt die Ausgangslage für jede Entscheidung, die Eigentümer in dieser Stadt heute treffen.

Die Wegmarken im Überblick

• 1991
  Hauptstadtbeschluss

  Am 20. Juni 1991 entschied der Deutsche Bundestag, Parlament und Regierung von Bonn nach Berlin zu verlegen. Von 660 anwesenden Abgeordneten stimmten 338 für Berlin und 320 für Bonn. Der Beschluss legte den Grundstein für den Geschäftsreise- und Kongressmarkt, der heute rund 20,9 Prozent des Berliner Tourismuskonsums ausmacht.

• 1992
  Beginn der amtlichen Reihe

  3.175.267 Gäste, 7.851.233 Übernachtungen, 432 Betriebe, 41.955 Betten. Erst ab diesem Berichtsjahr liegen für Berlin gesamtstädtische Ergebnisse vor.

• 1999
  Regierungsumzug und Weltkulturerbe

  Der Umzug von Parlament und Regierung lief überwiegend im Sommer 1999. Seither ist Berlin eine ganzjährige Werktagsdestination, was die bis heute geringe Saisonalität erklärt. Im Dezember desselben Jahres wurde die Urkunde für die Museumsinsel als UNESCO-Weltkulturerbe unterzeichnet.

• 2004
  Campingplätze kommen in die Statistik

  Ab dem Berichtsmonat Januar 2004 sind Campingplätze in den veröffentlichten Ergebnissen enthalten. Im selben Jahr steigen die Übernachtungen um 16,1 Prozent, der größte Jahressprung der Reihe. Die Campingplätze erklären ihn nicht, sie stellen bis heute rund 0,4 Prozent der Übernachtungen.

• 2006
  Fußball-Weltmeisterschaft

  Das Finale fand am 9. Juli 2006 im Olympiastadion statt, über die 33 Turniertage kamen rund 10 Millionen Menschen auf die Fanmeile. Die WM etablierte das Muster, das bis heute gilt: Berliner Nachfragespitzen entstehen durch Großereignisse, nicht durch Jahreszeiten.

• 2011
  Neue Erfassungsgrenze

  Die europäische Tourismusstatistik hebt die Abschneidegrenze von neun auf zehn Betten an, in der Zeitreihe wirksam bereits ab 2011. Für Berlin fällt das kaum ins Gewicht, weil der durchschnittliche Betrieb weit über hundert Betten hat.

• ab 2011
  Der Plattform-Boom

  Mit den Buchungsplattformen entstand innerhalb weniger Jahre ein Angebot in fünfstelliger Größenordnung. Die Schätzungen für 2014 schwanken zwischen 12.000 und 15.000 Wohnungen und stammen aus Sekundärquellen, weshalb hier nur die Größenordnung steht. Der Boom war der unmittelbare Auslöser für das Zweckentfremdungsverbot.

• 2014
  Zweckentfremdungsverbot und City Tax

  Zwei getrennte Ereignisse im selben Jahr: Am 1. Januar 2014 startete die Übernachtungsteuer mit 5 Prozent, am 1. Mai 2014 wurde das Zweckentfremdungsverbot stadtweit wirksam, mit einer Übergangsfrist für den Bestand bis zum 30. April 2016. Beide Regelungen wurden seither nur verschärft, nie gelockert.

• 2018
  Registriernummer

  Seit dem 1. August 2018 muss die bezirkliche Registriernummer in jedem Inserat öffentlich sichtbar angegeben werden. Das war der erste Schritt von der Verbotsnorm zur technischen Kontrollierbarkeit.

• 2019
  Der Rekord

  13.963.345 Gäste und 34.124.364 Übernachtungen, Bettenauslastung 62,7 Prozent. Berlin gilt als drittwichtigste Städtereisedestination Europas. Dieses Jahr ist bis heute die Messlatte.

• 2020
  BER-Eröffnung und Corona

  Der Flughafen Berlin Brandenburg eröffnete am 31. Oktober 2020, Tegel schloss acht Tage später. Im selben Jahr brachen die Übernachtungen auf 12.278.460 ein, die Bettenauslastung fiel auf 26,8 Prozent.

• 2024
  Höhepunkt der Erholung

  30.607.084 Übernachtungen, erstmals seit 2019 wieder über der 30-Millionen-Marke, gestützt durch die Fußball-Europameisterschaft. Rückblickend war das nicht der Beginn eines neuen Zyklus, sondern dessen Gipfel.

• 2025
  Höhere Steuer, weniger Gäste

  Die Übernachtungsteuer steigt zum 1. Januar 2025 auf 7,5 Prozent. Im selben Jahr sinken die Übernachtungen auf 29.443.291 und die Zahl der geöffneten Betriebe von 725 auf 701.

• 2026
  Das Jahr der digitalen Kontrolle

  Quartalsweise und verpflichtend elektronische Steueranmeldung ab Januar, neue Bußgeld-Rahmenbeträge im März, die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung ab dem 20. Mai und monatliche Plattformmeldungen an die Bundesnetzagentur ab dem 1. September. Für die Zielgruppe dieser Seite ist es das wichtigste Jahr seit 2014.

Fünf Auswertungen, alle aus der amtlichen Statistik und alle mit Stichtag und Abgrenzung. Die dritte Tabelle ist für die Bewertung eines konkreten Objekts die wichtigste, weil sie zeigt, wie ungleich sich die Berliner Nachfrage über die Bezirke verteilt.

1. Berlin von 2015 bis 2025

Die Kernreihe: Ankünfte, Übernachtungen, Aufenthaltsdauer, Betriebe, Betten und die amtliche Bettenauslastung.

2. Wie sich das Jahr 2025 auf die Monate verteilt

Beide amtlichen Auslastungsgrößen nebeneinander. Die Bettenauslastung misst die Inanspruchnahme der Bettentage, die Zimmerauslastung bildet die Vermarktungsleistung besser ab, weil sie eine Doppelbelegung nicht als Leerstand zählt.

3. Die Bezirke: wo die Nachfrage tatsächlich liegt

Berlin ist Bundesland und Gemeinde zugleich, deshalb weist die amtliche Statistik alle zwölf Bezirke einzeln aus. Für die Lagebewertung eines Objekts ist das die passende Ebene.

4. Zimmerpreise von 2016 bis 2024

ADR steht für den durchschnittlich erzielten Zimmerpreis, RevPAR für den Ertrag je verfügbarem Zimmer, also Zimmerpreis multipliziert mit Auslastung. Beide Kennzahlen stammen aus dem Hotelmarkt und sind keine amtlichen Größen, sie sind aber die einzigen belegten Preisreihen für Berlin.

Für 2025 liegt kein absoluter Jahreswert vor, wohl aber belegte Veränderungsraten. Sie zeigen die für Berlin entscheidende Bewegung.

Ein belegtes Preisargument gibt es dennoch, und zwar aus dem Tourismus-Satellitenkonto: die Ausgaben, die Gäste vor Ort tatsächlich tätigen.

5. Das Ferienwohnungssegment: die Reihe gegen den Trend

Amtlich erfasst wird die Betriebsart Ferienzentren, Ferienhäuser und Ferienwohnungen, und zwar erst ab zehn Gästebetten. Die typische Stadtferienwohnung liegt darunter und erscheint in dieser Statistik nicht.

Setzt man die Betten des Segments ins Verhältnis zum gesamten Bettenangebot, wird die Verschiebung noch deutlicher.

Diese Übersicht sammelt, was in den vergangenen beiden Jahren über den Berliner Übernachtungsmarkt berichtet wurde, geordnet nach Themen und jeweils mit Quelle. Alle Meldungen wurden am 13. August 2026 abgerufen. Wir haben bewusst auch Gegenbefunde aufgenommen, also Punkte, bei denen die verbreitete Erzählung der Prüfung nicht standhält.

Hinweis zur Auswahl: Mehrere große Nachrichtenseiten sperren automatisierte Abrufe. Treffer von dort wurden nicht übernommen, um keine ungeprüften Angaben aufzunehmen. Alle hier verlinkten Quellen wurden am 13. August 2026 abgerufen und waren erreichbar.

Berlin ist der am stärksten regulierte Ferienwohnungsmarkt Deutschlands, und 2026 ist das Jahr, in dem diese Regulierung technisch durchsetzbar wird. Dieser Abschnitt fasst zusammen, was tatsächlich gilt, mit Paragraf, Datum und Quelle. Er ersetzt keine Rechtsberatung, aber er sortiert die Punkte, an denen wir in der Praxis die meisten Missverständnisse sehen.

Der Marktbefund: legales Angebot ist behördlich knapp

Die wichtigste Zahl steht nicht im Gesetz, sondern in der Vollzugsbilanz. Seit 2016 wurden in Berlin rund 13.500 Verfahren wegen Zweckentfremdung eingeleitet, und über 8.100 Ferienwohnungen wurden in Wohnraum zurückgeführt. Der Stadtentwicklungssenator beziffert den verbliebenen Bestand illegaler Ferienwohnungen auf rund 10.000, nachdem ältere Schätzungen von über 30.000 sich als Verwechslung von Betten und Wohneinheiten erwiesen hatten.

Bei der Zahl der Genehmigungen ist Vorsicht geboten, weil die Quellen weit auseinanderliegen. Presseberichte nennen für den Zeitraum seit 2016 rund 4.785 Anträge und stadtweit nur etwa 600 genehmigte Wohnungen, in Mitte unter fünf Prozent der Anträge. Die Senatsverwaltung weist dagegen allein für die Jahre 2023 bis 2025 zusammen 3.019 genehmigte Ferienwohnungen aus und zum 30. September 2024 kumuliert 4.319 vergebene Registriernummern. Beide Angaben stammen aus denselben Bezirksämtern, sie zählen aber offenkundig Verschiedenes: einmal die dauerhafte gewerbliche Genehmigung, einmal jede Form von Registrierung einschließlich der genehmigungsfreien Anzeige. Wir nennen deshalb beide Werte und keinen einzelnen als Tatsache.

Was Berlin wirklich von den anderen Ländern unterscheidet

Die Aussage, Berlin habe das strengste Ferienwohnungsrecht Deutschlands, lässt sich als Superlativ nicht belegen. Der Bußgeldrahmen von 500.000 Euro ist kein Alleinstellungsmerkmal, Bayern, Hamburg und Nordrhein-Westfalen sehen denselben Höchstbetrag vor. Es gibt aber einen Punkt, an dem Berlin tatsächlich allein steht, und er ist wirtschaftlich bedeutsamer als jede Bußgeldhöhe.

Die Wege zur Genehmigung, und was sie kosten

Zuständig ist das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Nachweispflicht und Beweislast liegen bei den Antragstellenden.

Die Registriernummer und ihre Fallstricke

• Rechtsgrundlage ist heute § 5a ZwVbG, nicht mehr § 5 Abs. 6, wie ältere Ratgeber schreiben.
• Pflicht zur öffentlich sichtbaren Angabe beim Anbieten und Bewerben, insbesondere auf Internetportalen, seit dem 1. August 2018.
• Die Nummer ist 17-stellig nach dem Schema Bezirkskennziffer, Verfahrensart, laufende Nummer und Jahr. Sie ist wohnungsgebunden und nicht übertragbar.
• Auch Räumlichkeiten, die kein Wohnraum im Sinne des Gesetzes sind, brauchen beim Bewerben eine Registriernummer, § 5a Abs. 2 ZwVbG. Das ist die häufigste Falle für Eigentümer gewerblicher Apartments, die annehmen: kein Wohnraum, also keine Pflicht.
• Nach Ablauf oder Widerruf der Genehmigung darf die Nummer nicht weiter verwendet werden.

Bußgelder: der Höchstbetrag ist nicht der Regelfall

Die oft zitierten 500.000 Euro sind der gesetzliche Höchstrahmen für besonders schwere Fälle. Was Bezirke tatsächlich ansetzen, steht seit dem 12. März 2026 in neuer Fassung in den Ausführungsvorschriften.

Was sich 2026 wirklich ändert: die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung

Die Verordnung (EU) 2024/1028 vom 11. April 2024 ist seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen Mitgliedstaaten anwendbar. Sie regelt ausschließlich Daten und Registrierung, nicht die Zulässigkeit der Vermietung. Das Berliner Genehmigungserfordernis, die 90-Tage-Grenze und der Bußgeldrahmen bleiben unverändert. Was sich ändert, ist die Durchsetzbarkeit, und das ist der eigentliche Wendepunkt.

• Die Registriernummer bleibt bezirklich. Sie wird weiterhin vom Wohnungsamt vergeben, nicht von einer Bundesbehörde. Das Format wird jedoch bundesweit harmonisiert, weshalb bestehende Berliner Nummern voraussichtlich ausgetauscht werden müssen. Welches Format gilt, war bei der Verbändeanhörung im Mai 2026 noch offen.
• Die Bundesnetzagentur ist seit dem 1. Juli 2026 Überwachungs- und Durchsetzungsbehörde und betreibt die einheitliche digitale Eingangsstelle. Rechtsgrundlage der deutschen Umsetzung ist das Digitale-Dienste-Gesetz.
• Ab dem 1. September 2026 übermitteln die Plattformen monatlich Belegungsdaten, rückwirkend für Juli und August. Übermittelt werden Tätigkeitsdaten, Registrierungsnummer, Gemeinde und Zahl der Schlafgelegenheiten. Stichprobenkontrollen sind ab Oktober 2026 vorgesehen.
• Buchungen werden plattformübergreifend über die Registriernummer zusammengeführt. Wer bisher auf mehrere Portale verteilt über der 90-Tage-Grenze lag, ist damit erstmals maschinell auffindbar.
• Verstöße gegen Plattformpflichten können mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Milieuschutz und Umwandlungsverbot: die zweite Verbotsebene

Zum zweckentfremdungsrechtlichen Verbot kommt in weiten Teilen der Innenstadt ein zweites, eigenständiges Verbot. In sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB bedürfen Nutzungsänderungen der Genehmigung, und Umwandlungen zu Ferienwohnungen sind dort ausdrücklich nicht genehmigungsfähig. Genehmigt werden nur Anpassungen an zeitgemäße Standards, etwa Einbauküche, Isolierfenster, Balkon oder Aufzug. Die Gebiete werden durch Rechtsverordnungen der einzelnen Bezirke festgesetzt, die Schwerpunkte liegen genau in den Innenstadtlagen, um die es bei Stadtferienwohnungen geht.

Zur Zahl der Gebiete: Die Angaben schwanken zwischen rund 74 und 82, je nach Quelle und Stichtag. Belastbar ist die Größenordnung von über 70 Gebieten mit rund einem Fünftel der Berliner Bevölkerung. Eine exakte Zahl nennen wir bewusst nicht.

Hinzu kommt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: In Berlin bedarf die Begründung von Wohnungseigentum an Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen einer Genehmigung. Die Regelung wurde bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Sie trifft nicht die Vermietung, sondern den Erwerb, und erklärt einen Teil der Angebotsknappheit im Innenstadtbereich.

Drei Prüfungen, drei Behörden, drei Ergebnisse

Der häufigste teure Irrtum in Berlin: Die Genehmigung des Wohnungsamts wird für die einzige nötige Erlaubnis gehalten. Tatsächlich laufen drei voneinander unabhängige Prüfungen.

Übernachtungsteuer: was ab 2026 gilt

Das amtliche Rechenbeispiel

Leitfaden Übernachtungsteuer der Senatsverwaltung für Finanzen, Textziffer 11. In dem Beispiel stecken 6,52 Euro Übernachtungsteuer. Kennt der Vermieter das vom Gast tatsächlich gezahlte Entgelt nicht, etwa bei Portalbuchungen, ist die Bemessungsgrundlage nach § 4 Abs. 2 ÜnStG zu schätzen. Ein Buchungsportal entbindet nicht von der Anmeldung.

Wer zahlt und wer nicht

Das Gesetz selbst kennt keine Befreiungsvorschrift. Nicht steuerbar ist nur der Aufwand zur Grundbefriedigung des Lebensbedarfs, so die Auslegung im Leitfaden der Senatsverwaltung. Eine allgemeine Befreiung für Minderjährige gibt es nicht: Die Klassenfahrt der Schülerinnen und Schüler ist nicht steuerbar, die Übernachtung der begleitenden Lehrkraft schon.

Meldeschein: die Erleichterung von 2025 greift in Berlin nur zur Hälfte

Zum 1. Januar 2025 ist durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz die Meldescheinpflicht für deutsche Staatsangehörige entfallen. Für Gäste ohne deutsche Staatsangehörigkeit besteht sie vollständig fort, und sie müssen den besonderen Meldeschein am Ankunftstag eigenhändig unterschreiben. Zulässig ist seit § 29 Abs. 5 BMG auch der digitale Meldeschein mit elektronischer Bestätigung am Ankunftstag.

Was Berlin nicht hat: Kurabgabe und Gästekarte

Anders als in den Küsten- und Kurregionen gibt es in Berlin weder Kurtaxe noch Kurabgabe, weder Fremdenverkehrsabgabe noch eine Pflicht-Gästekarte. Voraussetzung für eine Kurabgabe ist der Status als staatlich anerkannter Kur- oder Erholungsort, und die entsprechenden Kurortegesetze existieren nur in den Flächenländern. Berlin ist Stadtstaat und hat kein Kurortegesetz. Die einzige beherbergungsbezogene Abgabe des Landes ist die Übernachtungsteuer.

Die Berlin WelcomeCard wird deshalb gelegentlich für eine Gästekarte gehalten. Sie ist keine. Herausgeberin ist die Berlin Tourismus & Kongress GmbH, eingetragen beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 48652, also eine privatrechtliche Gesellschaft und keine Behörde. Die Karte ist ein frei verkäufliches, freiwilliges Touristenticket, erhältlich im Onlineshop, in den Tourist-Infos, an Fahrkartenautomaten des Nahverkehrs und in Hotels, die dabei als Wiederverkäufer auftreten und nicht als gesetzlich verpflichtete Einzugsstelle. Variante, Dauer und Tarifbereich wählt der Gast frei, die Preise beginnen bei 28,50 Euro für 48 Stunden im Tarifbereich AB. Mit der Übernachtungsteuer besteht kein rechtlicher Zusammenhang.

Für Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens: Es gibt in Berlin nichts einzuziehen und nichts weiterzureichen, was einer Kurkarte entspräche. Zweitens: Wer die WelcomeCard im Inserat erwähnt, bewirbt ein Zusatzprodukt, keine im Preis enthaltene Leistung. Die Unterscheidung ist wichtig, weil Gäste aus Küstenregionen genau das erwarten.

Wer ein Objekt in Berlin bewertet, braucht beide Seiten. Die Stadt hat Anker, die kein anderer deutscher Markt bietet, und sie hat 2025 und 2026 an mehreren Stellen verloren. Beides steht hier nebeneinander, ohne Beschönigung und ohne Dramatisierung.

Quellen dieser Gegenüberstellung: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Tourismusbilanz 2025 · Amt für Statistik, Quartalsmeldung Mai 2026 · Amt für Statistik, Gewerblicher Luftverkehr 2025 · Ryanair Corporate, 24.04.2026 · Stiftung Preußischer Kulturbesitz, Jahresbilanz 2025 · Senatsverwaltung für Kultur, Besuchszahlen 2025 · Berlin Convention Office, Jahresrückblick 2025 · Messe Berlin, IFA-Vertragsverlängerung · Staatliche Museen zu Berlin, Pergamonmuseum · Komische Oper Berlin, Sanierung · Clubcommission, Studie Clubkultur Berlin 2026 · Der Tagesspiegel, Kulturhaushalt · VBB, Stadtbahnsperrung 2026 · Tageskarte, Hotelmärkte 2025

Berlin zieht ein anderes Publikum an als jede Küstenregion, und dieser Unterschied ist kein Stimmungsbild, sondern in den amtlichen Zahlen ablesbar. Er entscheidet darüber, wie eine Wohnung ausgestattet, beworben und betrieben werden muss.

Wer kommt

Der Auslandsanteil ist 2025 leicht gesunken, von 41,8 auf 41,1 Prozent. Wichtiger als diese Nachkommastelle ist eine Veränderung an der Spitze: Die Reihenfolge der drei größten Auslandsmärkte hat gewechselt. 2024 lag das Vereinigte Königreich vorn, 2025 sind es die Vereinigten Staaten. Der Abstand beträgt allerdings nur rund 7.000 Übernachtungen, es ist also ein knapper Wechsel und keine Trendwende.

Wie lange sie bleiben

Die Reiseanlässe passen zu diesem Bild: 63 Prozent der Gäste nennen Sehenswürdigkeiten, 61 Prozent das Kunst- und Kulturangebot, 53 Prozent die Vielfalt des Angebots und 37 Prozent Stadtbild und Architektur. Berlin ist ein Kurzstädtereisemarkt mit hoher Wiederkehrquote, kein Langaufenthaltsmarkt. Ein Sieben- oder Vierzehn-Nächte-Modell wie an der Küste ist hier strukturell nicht abbildbar.

Was das operativ bedeutet

Sechs Punkte, an denen sich Stadtvermietung von Küstenvermietung unterscheidet. Wo eine Aussage aus den Zahlen abgeleitet und nicht erhoben ist, steht das dabei.

Der unsichtbare Markt

Vier Quellen zählen dasselbe Segment und kommen zu Ergebnissen, die um mehr als das Hundertfache auseinanderliegen. Alle vier sind korrekt, sie messen nur Verschiedenes.

Berlin lässt sich am besten im Vergleich einschätzen. Erst wenn man die Nachbarmärkte kennt, wird deutlich, was in dieser Stadt wirklich besonders ist: die fehlende Saison, die kurze Aufenthaltsdauer und ein Genehmigungsrecht, das es so an keinem anderen Standort gibt.