Ferienhausverwaltung Usedom

Mecklenburg-Vorpommern hat seinen Tourismus seit 1992 mehr als vervierfacht. Die Insel Usedom war lange Teil dieser Bewegung. Seit 2019 ist sie es nicht mehr, und 2025 lief sie sogar gegen den Landestrend. Für Eigentümer ist das keine schlechte Nachricht, sondern eine präzise Ansage.

Die Ausgangslage lässt sich auf zwei Zahlen bringen. 1992 zählte das Land 2.729.958 Gäste und 9.409.912 Übernachtungen. 2025 waren es 8.179.363 Gäste und 33.289.531 Übernachtungen. Das sind 199,6 Prozent mehr Ankünfte und 253,8 Prozent mehr Übernachtungen in 33 Jahren. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer wuchs dabei von 3,4 auf 4,1 Tage. Aus dem Kurzbesuch der frühen Nachwendejahre ist ein Urlaub geworden.

Die Insel Usedom erreichte ihren Höchststand im Jahr 2019 mit 1.223.511 Ankünften und 6.208.801 Übernachtungen. 2025 waren es 1.157.940 Ankünfte und 5.924.322 Übernachtungen, also 95,4 Prozent des Niveaus von 2019. Es fehlen 284.479 Übernachtungen und 65.571 Ankünfte. 2025 war zudem kein Aufholjahr: Gegenüber 2024 gingen die Übernachtungen um 1,3 Prozent zurück und die Ankünfte um 2,0 Prozent, während Mecklenburg-Vorpommern insgesamt um 1,2 Prozent zulegte.

Das steht in keiner Standortbroschüre, und genau deshalb steht es hier. Ein Markt, der als Ganzes nicht mehr wächst, verteilt seine Nachfrage um. Wer in einem solchen Markt zusätzliche Auslastung gewinnen will, gewinnt sie von anderen Anbietern. Sichtbarkeit auf den richtigen Portalen, eine belastbare Preissteuerung und die Bewertungsqualität entscheiden dann über den Ertrag. Die allgemeine Nachfrage tut es nicht mehr.

Vier Brüche, die jede Zeitreihe zerschneiden

Bevor jemand mit diesen Zahlen rechnet, sollte er wissen, wie sie entstehen. Die amtliche Beherbergungsstatistik ist seit der Wende viermal grundlegend umgebaut worden. Jeder dieser Umbauten erzeugt einen Sprung, der auf den ersten Blick wie Wachstum aussieht, aber keines ist.

• 2009: Camping kommt in die StatistikSeit dem Berichtsjahr 2009 zählen Campingplätze mit. Nach EU-Vorgabe gilt dabei ein Stellplatz als vier Schlafgelegenheiten. Im damaligen Landkreis Ostvorpommern stieg die Bettenzahl allein dadurch von 30.256 auf 47.306, ein Plus von 56,4 Prozent ohne ein einziges zusätzliches Bett.
• 4. September 2011: KreisgebietsreformOstvorpommern, Uecker-Randow und die kreisfreie Stadt Greifswald wurden zum Landkreis Vorpommern-Greifswald zusammengelegt. Die Übernachtungen steigen von 5.045.789 auf 5.508.201, ein Plus von 9,2 Prozent. Real ist davon nichts. Es sind drei Gebiete statt einem.
• Anfang der 2010er: höhere ErfassungsgrenzeDie Schwelle stieg von neun auf zehn Schlafgelegenheiten, bei Campingplätzen von drei auf zehn Stellplätze. Kleinere Betriebe fielen aus der Erhebung. Das Jahr lässt sich nicht taggenau angeben: Der Kurzbericht des Statistischen Amtes nennt 2011, die Fußnote in seiner eigenen Tabelle hängt am Jahr 2012.
• Ab August 2018: BerichtskreisrevisionDas Amt überprüfte Berichtskreis und Erhebungsmerkmale. Bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen wurden landesweit bis zu 30 Prozent mehr Schlafgelegenheiten gezählt. Auf Usedom wuchs das gemeldete Bettenangebot von knapp 44.000 im Dezember 2017 auf rund 55.500 im Dezember 2019.

Der Vorteil, den die Insel wirklich hat

Neben der Menge gibt es eine zweite Größe, und in der steht Usedom sehr gut da. Gäste bleiben hier im Schnitt 5,1 Tage. Der Landesschnitt liegt bei 4,1 Tagen. Das ist ein voller Tag Unterschied, und er ist über zehn Jahre stabil: Die Insel bewegte sich in dieser Zeit zwischen 4,9 und 5,1 Tagen. Einzelne Orte liegen noch deutlich darüber. Loddin kam 2025 auf 8,3 Tage, Trassenheide auf 5,8, Heringsdorf auf 5,2.

Der Unterschied klingt klein und ist es nicht. Jeder Gästewechsel kostet Geld: Endreinigung, Wäsche, Anfahrt des Dienstleisters, Schlüsselübergabe, Kontrolle. Dieser Block fällt je Buchung an, nicht je Nacht. Verteilt er sich auf fünf statt auf drei Nächte, sinken die Kosten je Übernachtung um rund ein Drittel. Dazu kommt der Kalendereffekt. Lange Buchungen hinterlassen weniger Lücken, und Lücken sind es, die man am Ende mit Rabatten schließt.

Genau hier liegt der Hebel für Eigentümer auf Usedom. Die Insel liefert die längeren Aufenthalte von sich aus. Was sie nicht liefert, ist die Auslastung außerhalb der Sommermonate und die Preisdurchsetzung in einem Markt mit sinkender Ausgabebereitschaft. Beides ist Arbeit an der Vermarktung, nicht am Standort.

Dreißig Jahre auf einen Blick

• Erschließung und Angebot
• Regulierung und Abgaben
• Statistik und Marktdaten

• 1992Die Bahn beantragt die Stilllegung der Inselstrecke: keine Festlandanbindung, marode Gleise und Fahrzeuge. Im selben Jahr zählt Mecklenburg-Vorpommern 9.409.912 Übernachtungen. Beides ist der Tiefpunkt, alles Weitere ist Aufholjagd.
• Dezember 1994Die Usedomer Bäderbahn wird als Tochter der Deutschen Bahn gegründet, statt die Strecke stillzulegen. Betriebsaufnahme am 1. Juni 1995.
• 1995Die neue Seebrücke Heringsdorf wird eingeweiht, mit 508 Metern die längste Deutschlands. Sie ist bis heute das stärkste Lagemerkmal der Kaiserbäder.
• 1996Die OstseeTherme in Ahlbeck eröffnet, die erste große Schlechtwetter- und Nebensaisonattraktion der Insel.
• 2000Die neue Wolgaster Klappbrücke geht in Betrieb, die größte einteilige Klappbrücke Europas. Das Schienennetz ist nach 55 Jahren wieder mit dem Festland verbunden. Seither ist Usedom ohne Auto erreichbar, und seither hängt die Anreise an einer Brücke, die sich öffnet.
• 2009Camping kommt in die Beherbergungsstatistik. Die Bettenzahl des Landkreises Ostvorpommern steigt allein dadurch um 56,4 Prozent. Seither verzerrt jeder Campingplatz die Auslastungsquote seiner Gemeinde.
• 21. Dezember 2007Polen tritt dem Schengen-Raum bei. Der Übergang zwischen Ahlbeck und Świnoujście wird kontrollfrei, ab September 2008 fährt die Bahn bis Świnoujście Centrum.
• 4. September 2011Kreisgebietsreform: Aus Ostvorpommern, Uecker-Randow und Greifswald wird Vorpommern-Greifswald. Ab hier ist keine Kreiszahl mehr mit den Vorjahren vergleichbar.
• 2015 und 2016Welle der Zweitwohnungssteuersatzungen im Süden der Insel: Koserow, Zempin und Loddin mit 20 Prozent, Korswandt und die Stadt Usedom mit 15 Prozent, alle zum 1. Januar 2016.
• ab August 2018Berichtskreisrevision. Bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen werden landesweit bis zu 30 Prozent mehr Schlafgelegenheiten gezählt. Der Sprung 2018 auf 2019 ist deshalb überwiegend Statistik.
• 2019Rekordjahr: 6.208.801 Übernachtungen und 1.223.511 Ankünfte. Bis heute ist das der höchste amtlich ausgewiesene Wert der Insel.
• 18. August 2020Erhaltungssatzung Ostseebad Zinnowitz nach § 172 BauGB, ausdrücklich zum Schutz vor Verdrängung durch touristische Übernachtungsangebote. Mit Genehmigungsvorbehalt für Nutzungsänderungen und kommunalem Vorkaufsrecht. Der eigentliche regulatorische Wendepunkt auf Usedom.
• Juli 2021Die neue Seebrücke Koserow eröffnet nach acht Jahren ohne Seebrücke: 280 Meter, barrierefrei, mit Glockenturm.
• 3. Januar 2023Erhaltungssatzung Ostseebad Trassenheide, parzellenscharf für die gesamte Ortslage. Zweite Gemeinde mit erhaltungsrechtlichem Genehmigungsvorbehalt.
• 20./21. Oktober 2023Jahrhundert-Sturmflut. Zwischen Balm und Neppermin überflutet das Achterwasser rund 100 Hektar, in Koserow steigen die Wasserstände über einen Meter. Eine solche Flut hatte es seit 150 Jahren nicht gegeben.
• Oktober 2023Der Bundestag nimmt die Bahn-Südanbindung in den Bedarfsplan auf, Grundlage für den Wiederaufbau der Karniner Brücke.
• 19. Dezember 2024Neue Zweitwohnungssteuersatzung Heringsdorf mit 22 von Hundert, dem höchsten Satz der Insel. Sie enthält erstmals ausdrücklich die Befreiung der als Vermögensanlage gehaltenen Wohnung.
• 1. Januar 2025Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz streicht die Meldescheinpflicht für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit.
• Juli 2025Polen führt Grenzkontrollen ein. Der Ausflug nach Swinemünde bleibt möglich, verlangt aber wieder Ausweispapiere.
• 20255.924.322 Übernachtungen und damit 95,4 Prozent des Niveaus von 2019. Gegenüber 2024 ein Minus von 1,3 Prozent, während das Land um 1,2 Prozent zulegt.
• 20. Mai 2026Die Neufassung des Zweckentfremdungsrechts tritt in Kraft, mit Registrierungsnummer nach EU-Recht und einem Bußgeldrahmen bis 100.000 Euro. Im selben Jahr veröffentlicht Karlshagen seine Wohnraumerhaltungssatzung, Heringsdorf prüft eine soziale Erhaltungssatzung.

Gebietsabgrenzung aller Inselwerte: Teilregion „Insel Usedom" innerhalb des Reisegebietes Vorpommern, erfasst werden Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten beziehungsweise Campingplätze ab zehn Stellplätzen. Ohne Świnoujście und ohne die Festlandstadt Wolgast. Der Wert für 2015 wird bewusst nicht genannt, weil das Statistische Amt den Bericht für dieses Jahr nicht mehr bereitstellt und jede Angabe eine Rückrechnung wäre.

Fünf Tabellen, alle aus amtlichen Quellen, alle mit Gebietsangabe und Jahr. Wer eine Ertragsprognose für ein Objekt auf Usedom prüfen will, findet hier die Bezugsgrößen, gegen die er sie halten kann.

1. Die Insel Usedom, zehn Jahre am Stück

Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Statistischer Bericht G IV – m (Kennziffer G413), jeweilige Dezemberausgabe mit den endgültigen Jahresergebnissen, Tabelle 2.2 laufende Nummer 22 und Tabelle 4.2 laufende Nummer 36. Abgrenzung: Teilregion „Insel Usedom" des Reisegebietes Vorpommern, alle Betriebsarten einschließlich Camping, Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten. Jahresbericht 2025 (XLSX)

2. Monat für Monat: die amtliche Bettenauslastung 2025

Diese Werte müssen nicht geschätzt oder hochgerechnet werden. Das Statistische Amt veröffentlicht die durchschnittliche Auslastung der angebotenen Schlafgelegenheiten je Berichtsmonat und je Gebiet. Was hier steht, ist also eine amtliche Zahl für die Insel Usedom, kein Branchenwert.

Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Statistischer Bericht G413, Monatsausgaben 2025, Tabelle 4.2 laufende Nummer 22 beziehungsweise 36, Spalte „durchschnittliche Auslastung". Jahreswert aus der Dezemberausgabe (endgültige Ergebnisse). Die Summe der zwölf Monatswerte liegt mit 5.916.968 um 7.354 Übernachtungen unter dem endgültigen Jahreswert, weil die Monatsausgaben vorläufige Ergebnisse enthalten.

3. Nur Ferienhäuser und Ferienwohnungen, je Gemeinde 2025

Diese Auswertung ist für Eigentümer die interessanteste, weil sie genau das Segment zeigt, in dem ein Ferienobjekt tatsächlich steht. Sie umfasst die Betriebsart Ferienhäuser und Ferienwohnungen, also weder Hotels noch Campingplätze noch Kliniken.

Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Sonderveröffentlichung G IV – unreg. (G413G 2025 01), „Tourismus in Mecklenburg-Vorpommern 2025, Auswertung: Ferienhäuser/Ferienwohnungen", Herausgabe 29. April 2026, Blatt „Gemeinden". Betriebe und Betten Stand Juli 2025, Ankünfte, Übernachtungen und Auslastung Januar bis Dezember 2025. Für sieben weitere Inselgemeinden mit zusammen elf Betrieben sind die Werte aus Geheimhaltungsgründen nicht ausgewiesen; deren Betten fehlen daher in der Summe.

4. Kurabgabe je Gemeinde, Stand 2026

Seit 2025 erheben die Usedomer Gemeinden eine gemeinsame Kurabgabe auf einer gemeinsamen Kalkulation. Die Satzungstexte sind weitgehend gleichlautend, unterschiedlich sind vor allem die Beträge.

Spannweite 2026 über alle Gemeinden der Tourismusregion: 2,80 bis 3,90 Euro in der Hauptsaison, 2,40 bis 3,50 Euro in der Nebensaison. Bezogen nur auf die Seebäder, in denen Ferienobjekte typischerweise liegen: 3,05 bis 3,90 Euro beziehungsweise 2,65 bis 3,50 Euro. Quellen: Kurabgabesatzung der Tourismusregion Insel Usedom und Stadt Wolgast 2026, § 4 (Fassungen Heringsdorf und Karlshagen), Gemeinde Ostseebad Zinnowitz sowie die Übersicht auf usedom-insider.de (Stand 9. August 2026). Verbindlich ist immer die Satzung der jeweiligen Gemeinde.

4b. Was sich in zehn Jahren verändert hat

Quellen: Kurabgabesatzung Ostseebad Zinnowitz in der Fassung von 2017 sowie Informationsseite der Gemeinde, Stand 2026; Kurabgabesatzungen der Kaiserbäder 2022, 2025 und 2026. Rechtsgrundlage: §§ 1, 2 und 11 Kommunalabgabengesetz Mecklenburg-Vorpommern.

5. Parkgebühren, soweit amtlich belegt

Öffentlich als Gebührenordnung abrufbar sind die Tarife der Kaiserbäder und von Zinnowitz. Für die übrigen Seebäder veröffentlichen die Ämter ihre Parkgebührenordnungen uneinheitlich, deshalb stehen sie hier nicht.

Quellen: Gemeinde Ostseebad Heringsdorf, Gebührenordnung zur Festsetzung von Parkgebühren vom 26. November 2021 in der Fassung der 1. Änderung (Beschluss vom 27. März 2025) und der 2. Änderung (Beschluss vom 26. März 2026); gebührenpflichtig von 8 bis 22 Uhr. Gemeinde Ostseebad Zinnowitz, Parkgebührenordnung, ausgefertigt am 24. November 2015, bereitgestellt vom Amt Usedom-Nord, Stand Januar 2026; Tagesgebühr für 24 Stunden, für Wohnmobile, Wohnanhänger und Busse verdoppelt sich die Gebühr.

Was in den vergangenen zwei Jahren über Usedom berichtet wurde, ordnet sich in fünf Themen. Drei davon entscheiden über den Ertrag eines Ferienobjektes, zwei über die Erwartung, mit der Gäste anreisen. Jede Meldung mit Datum, Medium und Quelle.

Auf Usedom gibt es keine Inselregelung. Jede Gemeinde erlässt ihr eigenes Abgaben- und Bauordnungsrecht, und die Unterschiede sind größer als die Entfernungen. Was hier steht, ist aus den Satzungstexten selbst gezogen, mit Paragraph, Datum und Fundstelle.

Eine Standortseite, die nur die Leuchttürme zeigt, hilft niemandem. Wer ein Objekt auf Usedom vermietet, sollte beides kennen: das, womit er wirbt, und das, was seine Gäste vor Ort tatsächlich vorfinden. Beide Spalten sind gleich lang, und das ist Absicht.

Quellen: Zustandsanalyse Tourismus zum Regionalen Entwicklungskonzept Insel Usedom (BTE/PTV, Stand 8. März 2022, Datenbasis Usedom Tourismus GmbH); moin.de vom 24. April 2026; Nordkurier vom 5. März 2026; MeteoIQ und Usedom Exclusiv zur Sturmflut; Nordkurier zur Peenebrücke; moin.de und t-online zu den Grenzkontrollen; Tourismusverband Mecklenburg-Vorpommern vom 1. März 2025; Verbraucherschutzforum Berlin vom 30. Juni 2025; usedom.de, Bernsteinbäder Usedom, OstseeTherme Usedom und Kaiserbäder auf Usedom zu den Einrichtungen. Zu Sandvorspülungen, aktuellen Besucherzahlen nach 2018 und abgesagten Veranstaltungen ließen sich keine belastbaren Angaben finden; sie fehlen deshalb hier.

Usedom ist ein Inlandsmarkt, und zwar fast vollständig. Wer sein Objekt primär auf internationale Portale ausrichtet, zielt an der Nachfrage vorbei, die tatsächlich anreist. Alles Folgende ist belegt; was sich nicht belegen ließ, steht am Ende ausdrücklich als Leerstelle.

Die Quellmärkte, und was daran belegt ist

Die drei größten Herkunftsmärkte der Insel sind Brandenburg, Sachsen und Berlin. Mecklenburg-Vorpommern folgt als vierter Markt mit knapp der Hälfte der Ankünfte der drei ersten; Gäste von hier kommen laut Zustandsanalyse vermehrt als Tagesgäste. Damit ist ausdrücklich nur die Rangfolge belegt. Prozentanteile für Berlin, Brandenburg oder Sachsen einzeln liegen nicht in belastbarer Form vor, und deshalb stehen hier keine.

Für die Vermarktung ist die Rangfolge trotzdem eine klare Ansage. Der Markt sitzt im Umkreis von drei bis fünf Autostunden, er reist mit dem eigenen Fahrzeug an, er bucht auf deutschsprachigen Portalen und er reagiert auf deutsche Ferienkalender. Das erklärt auch, warum der Wiederaufbau der Karniner Brücke der größte denkbare Nachfrage-Hebel wäre: Eine Bahnverbindung Berlin–Usedom in zwei Stunden träfe genau diesen Kern.

Familien, Gesundheitsgäste, Achterland

Der stärkste belegte Hinweis auf den Familienanteil ist Karls Erlebnis-Dorf in Koserow mit rund 600.000 Besuchern jährlich in den Jahren 2017 und 2018. Für Familien ist außerdem eine Regelung relevant, die viele erst an der Rezeption bemerken: Die Kurabgabe ist nur noch für Kinder unter sechs Jahren erlassen. Ein siebenjähriges Kind zahlt in der Hauptsaison den vollen Satz.

Gesundheits- und Rehagäste sind auf Usedom keine Randgruppe. Heringsdorf ist mit seinen Ortsteilen als Seeheilbad und Heilbad staatlich anerkannt. Die Fremdenverkehrsabgabesatzung führt Kliniken als eigene Abgabekategorie, die Zinnowitzer Satzung kennt sogar eine eigene Kategorie für Badeärzte. Beides zeigt, dass der Kur- und Klinikbereich fest zur Beherbergungsstruktur gehört.

Quellen der Gästestruktur: Zustandsanalyse Tourismus zum Regionalen Entwicklungskonzept Insel Usedom, BTE Tourismus- und Regionalberatung sowie PTV Transport Consult, Stand 8. März 2022, Datengrundlage Usedom Tourismus GmbH und Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Referenzjahr 2019. Aufenthaltsdauer 2025 und Gemeindewerte: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Bericht G413 2025 12, Tabellen 2.2 und 2.5. Vergleichswerte für Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern: dwif-Consulting, „Wirtschaftsfaktor Tourismus für das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern 2025“, München Juni 2026.

Usedom lässt sich nur im Vergleich richtig einschätzen. Wer die Nachbarregionen kennt, erkennt schneller, was am eigenen Standort wirklich besonders ist und was überall gilt.