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Münchens strenge Regeln verknappen das Angebot, und das arbeitet für Sie

München reguliert die Kurzzeitvermietung streng, und für alle, die es sauber angehen, wirkt das wie ein Bollwerk gegen die Konkurrenz. Herzstück ist die städtische Wohnraumzweckentfremdungssatzung. Wer die selbst bewohnte Wohnung in eigener Abwesenheit vermietet, darf das genehmigungsfrei bis zu acht Wochen, also 56 Tage, pro Kalenderjahr. Wer darüber hinausgeht, betreibt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung.

Verantwortlich ist das Sozialreferat der Landeshauptstadt mit seinem Fachbereich Bestandssicherung. Ein Genehmigungsverfahren zieht sich bis zu zwölf Monate, und Verstöße kosten: bis zu 500.000 Euro Bußgeld je Fall. Was wie ein Hindernis aussieht, ist der eigentliche Grund für das knappe legale Angebot. Wer sich an die Regeln hält, hat weniger Mitbewerber und mehr Spielraum beim Preis.

Ab 2026 kommt die Registrierpflicht hinzu

Am 1. April 2026 startet die Registrierpflicht bayernweit. Bayern gießt als erstes Bundesland die europäische Kurzzeitvermietungs-Verordnung in Landesrecht. Jede über eine Plattform inserierte Wohnung erhält eine kostenlose, an die Adresse gebundene Registriernummer, die im Angebot sichtbar sein muss. Über eine zentrale Schnittstelle erhalten die Kommunen digitalen Einblick in die Vermietungsdaten der Portale. München plant obendrauf eine eigene, auf dem Landesrecht fußende Registrierung, voraussichtlich ab dem 1. August 2026. Fehlt die gültige Nummer, nehmen die Portale das Inserat zunehmend aus der Anzeige.

Knappes Angebot heißt stabile Preise

Hier steckt die eigentliche Chance. Weil die Satzung die Menge legal vermietbarer Wohnungen deckelt und die Registrierpflicht die Hürden anhebt, bleibt das saubere Angebot dauerhaft schmal, während die internationale Nachfrage hoch bleibt. Eine genehmigte, ordnungsgemäß registrierte Wohnung konkurriert mit weniger anderen. Wer heute korrekt aufgestellt ist, sichert sich einen Vorsprung, den spätere Anbieter unter den strengeren Regeln kaum aufholen. In München ist Knappheit kein Risiko, sondern die Grundlage stabiler Preise. Diese Ausgangslage bleibt auch dann bestehen, wenn die Nachfrage einmal schwankt, denn das legale Angebot lässt sich nicht beliebig ausweiten.

Der Bonus, den nur Bayern bietet: keine City-Tax

Einen Vorteil bringt München mit, den kaum eine andere Großstadt hat. Bayern untersagt kommunale Übernachtungssteuern, und der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat dieses Verbot am 21. November 2025 bekräftigt und die Klage der Stadt zurückgewiesen. In München wird also keine City-Tax fällig, anders als in Berlin, Hamburg oder Köln, und eine Kurtaxe oder Gästekarte wie in Ferienorten kennt die Stadt ebenfalls nicht. Für Gäste sinkt dadurch der Endpreis merklich, was Ihre Wohnung im Portalvergleich nach vorn bringt.

Womit wir Ihnen den Rücken freihalten

Die Rechtslage hält viele Eigentümer ab, die eigentlich gut verdienen könnten. Die laufende Umsetzung nehmen wir ab: Ab 2026 steht die Registriernummer in jedem Inserat, die Fristen der Satzung haben wir im Blick, und Ihr Apartment läuft sichtbar regelkonform. Geht es um die Genehmigung selbst, verweisen wir auf das zuständige Sozialreferat und die passenden Unterlagen, ohne leere Versprechen. So bleibt Ihre Wohnung rechtssicher am Markt und zieht Nutzen aus genau der Knappheit, die andere ausbremst.