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Köln reguliert die Kurzzeitvermietung – warum das für genehmigte Apartments ein Vorteil ist

Wo das Land großzügig bleibt, zieht Köln als wachsende Metropole mit knappem Wohnraum bei der Kurzzeitvermietung klare Grenzen. Zunächst wirkt das wie eine Hürde, doch für seriöse Eigentümer ist es vor allem ein Bollwerk gegen die Flut zweifelhafter Inserate. Wer sich an die Vorgaben hält, spielt auf einem Markt mit begrenztem legalem Angebot, und das hebt den Wert eines ordentlich geführten Apartments.

Die zentrale Grundlage ist das Wohnraumstärkungsgesetz NRW, das die Stadt Köln über ihre Wohnraumschutzsatzung umsetzt. Ab dem ersten Tag der Kurzzeitvermietung besteht eine Anzeigepflicht. Bis zu 90 Tage im Kalenderjahr bleibt die Vermietung genehmigungsfrei, bei Studierenden bis zu 180 Tage; darüber hinaus ist sie genehmigungspflichtig und wird laut Stadt nur im Ausnahmefall erlaubt. Die Mindestgebühr für eine solche Genehmigung liegt bei 500 Euro.

Fester Bestandteil ist die Wohnraum-Identitätsnummer, auch Wohnungsschutznummer genannt. Sie ist seit dem 1. Juli 2022 Pflicht, wird im landesweiten Online-Verfahren über das Bauportal NRW automatisch vergeben und muss in jeder Anzeige öffentlich sichtbar sein, ob auf dem eigenen Inserat oder bei einer Plattform wie Airbnb. Fehlt die Nummer, wird das als Ordnungswidrigkeit gewertet: Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 500.000 Euro.

Wichtig ist dabei die Trennung von Anzeige und Genehmigung. Die Anzeige samt Wohnraum-Identitätsnummer ist der Regelfall und schnell erledigt; die eigentliche Genehmigung wird erst jenseits der 90-Tage-Grenze verlangt und bleibt die Ausnahme. Für die meisten Eigentümer, die ihr Apartment möglichst ganzjährig vermieten möchten, ist deshalb die Frage der Nutzungsdauer der entscheidende Punkt, den wir von Beginn an gemeinsam mit Ihnen klären.

Kulturförderabgabe und Meldewesen

Neben dem Wohnraumschutz erhebt Köln eine Kulturförderabgabe, im Volksmund Bettensteuer. Der Satz beträgt 5 Prozent des Nettoübernachtungspreises; Köln war 2010 eine der ersten Städte Deutschlands mit dieser Abgabe. Seit dem 1. Juli 2024 sind auch beruflich veranlasste Übernachtungen erfasst, die zuvor befreit waren. Die Abgabe melden und führen die Beherbergungsbetriebe ab, und dazu zählt auch die private Ferienwohnungsvermietung.

Das Meldewesen wurde zum 1. Januar 2025 bundesweit geändert: Einen Meldeschein unterschreiben am Anreisetag nur noch Gäste aus dem Ausland, die zusätzlich Ausweis oder Pass vorzeigen. Für Köln mit seinem hohen Auslandsanteil ist das relevant, denn der Self-Check-in-Prozess muss diese Erfassung weiterhin sauber abbilden. Zuständig für den Wohnraumschutz ist das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln, das auch ein Meldeportal für vermutete Zweckentfremdungen betreibt.

Angemeldet schlägt Grauzone

Ein ordnungsgemäß angemeldetes Apartment läuft nicht von allein, ist aber ein wertbeständiges, rechtssicheres Gut, das sich vom halblegalen Wettbewerb absetzt. Hier kommen wir ins Spiel. Die wiederkehrenden Pflichten erledigen wir für Sie: die Wohnraum-Identitätsnummer beantragen und im Inserat hinterlegen, die Kulturförderabgabe ausweisen und abführen, Gäste aus dem Ausland melden und die Vermietung lückenlos dokumentieren. Geht es um die Genehmigung selbst oder um Steuerthemen, verweisen wir an die richtige Stelle, anstatt Ihnen etwas zu versprechen. So steht Ihr Objekt rechtssicher am Markt, und die Knappheit des legalen Angebots arbeitet für Sie.