Ferienhausverwaltung Heiligenhafen – kurze Aufenthalte, volle Kasse, null Provision.

Ferienhausverwaltung Heiligenhafen – hier belohnt die Stadt Belegung, gleich doppelt

Heiligenhafen ist rechtlich kein entspannter Ort, aber ein bemerkenswert eindeutiger. Zwei kommunale Instrumente zeigen in dieselbe Richtung: Wer sein Objekt tatsächlich vermietet, steht besser da als wer es leer stehen lässt. Das ist selten und für Eigentümer eine gute Nachricht. Alles Folgende beschreibt die Satzungslage, nicht Ihren Einzelfall; eine Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt es nicht. (Stand 2026.)

Zweitwohnungssteuer: Vermietungstage senken die Bemessungsgrundlage

Die Stadt erhebt seit dem 1. Januar 2024 eine Zweitwohnungssteuer mit einem Steuersatz von 434 v. H. des Maßstabs nach § 4 der Satzung. Wichtig ist, was dieser Maßstab ist: kein Mietwert, sondern eine Formel aus Lagefaktor, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Wertfaktor der Gebäudeart und Verfügbarkeitsgrad. Der alte Jahresrohmiete-Maßstab ist abgelöst. Von „434 Prozent Steuer“ zu sprechen wäre also schlicht falsch.

Entscheidend ist der letzte Faktor. Der Verfügbarkeitsgrad nach § 4 Abs. 6 staffelt in drei Stufen: Bei voller Verfügbarkeit, also 1 bis 110 Vermietungstagen, werden 100 v. H. angesetzt; bei mittlerer Verfügbarkeit, 111 bis 170 Vermietungstage, sind es 66 v. H.; bei eingeschränkter Verfügbarkeit, also über 170 Vermietungstagen, nur noch 33 v. H. Wer sein Objekt ernsthaft vermietet, drückt die Bemessungsgrundlage damit auf ein Drittel. Die Sprünge bei 111 und bei 171 Tagen sind harte Schwellen, die man mit gesteuerter Belegung gezielt überspringt. Vorausgesetzt, die Vermietungstage sind sauber nachgewiesen. Und vorausgesetzt, es handelt sich überhaupt um eine Zweitwohnung, die Sie auch selbst nutzen können; ein reines Kapitalanlageobjekt ohne Eigennutzung fällt dem Grunde nach nicht darunter.

Fremdenverkehrssatzung: die Stadt schützt sich vor kalten Betten

Das zweite Instrument ist ein Heiligenhafener Unikat. Mit der „Satzung zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion“ vom 14. April 2022 hat die Stadt von § 22 BauGB Gebrauch gemacht. In den ausgewiesenen Gebieten kann die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung genehmigungspflichtig sein, wenn sie an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Bußgeldrahmen reicht über § 213 BauGB bis 50.000 Euro, auch bei Fahrlässigkeit. Der Geltungsbereich ergibt sich aus einem schraffierten Plan als Anlage zur Satzung, weshalb wir hier keine Straßen nennen und keinen Einzelfall bewerten. Die Stoßrichtung ist aber unmissverständlich: Andernorts schützen Satzungen Wohnraum vor Tourismus, hier schützt die Stadt den Tourismus vor Leerstand.

Kurabgabe und ostseecard: seit 2025 zählt auch der Anreisetag

Die Kurabgabe beträgt in der Hauptsaison vom 1. April bis 31. Oktober 3,00 Euro je Aufenthaltstag, in der Nebensaison 1,80 Euro; Kinder und Jugendliche bis 18 sind freigestellt. Die Gästekarte heißt ostseecard und liegt auch digital vor. Neu und für die Kalkulation relevant: Die 2. Änderungssatzung, beschlossen am 26. September 2024, hat zum 1. Januar 2025 die Regelung gestrichen, dass der Anreisetag nicht berechnet wird. Seither ist jeder Aufenthaltstag abgabepflichtig, der Anreisetag eingeschlossen. Wer noch mit der alten Logik rechnet, rechnet falsch.

Die Pflichten des Unterkunftsgebers stehen in § 10 und treffen ausdrücklich auch Eigentümer und deren Beauftragte: ostseecard an jede Person ab 18 aushändigen, Meldeschein vom Gast unterschreiben lassen und binnen drei Werktagen beim Tourismus-Service einreichen, Kurabgabe einziehen und in der Hauptsaison zweiwöchentlich bargeldlos abführen, Gästeverzeichnis führen, und zwar einschließlich der Eigenbelegungen. Es gilt gesamtschuldnerische Haftung. Fehlt der ordnungsgemäße Meldeschein, wird nach § 7 Abs. 2 pauschal auf 27 Tage nachberechnet, in der Hauptsaison also bis zu 81 Euro pro Person. Als Eigentümer zahlen Sie für Ihre Eigennutzung ohnehin eine Jahrespauschale von 28 Hauptsaisontagen.

Zweckentfremdung: noch keine Satzung, aber ein klarer Trend

Eine eigene Zweckentfremdungssatzung hat Heiligenhafen bislang nicht erlassen. Daraus zu schließen, hier sei alles offen, wäre allerdings ein Fehler. Das Land führt Heiligenhafen seit 2023 als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt, auf Rang 9 von 1.104 und mit einer befürwortenden Stellungnahme der Stadt selbst. Seit dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz vom 5. Juli 2024 genügt für eine Satzung ein Beschluss; die Nachbargemeinde Grömitz hat ihn am 23. Oktober 2025 gefasst, dort ist die Umwandlung seither genehmigungspflichtig, mit Bußgeldern bis 100.000 Euro. Dazu kommt die Tourismusabgabe: 2,7 Prozent Abgabesatz auf 30 v. H. Gewinnanteil bei 100 v. H. Vorteilssatz, nach der Satzungsformel also rund 0,8 Prozent der Nettoeinnahmen, quartalsweise fällig. All das bedeutet: dokumentieren, fristen einhalten, nachweisen. Genau das ist unser Job.