Ferienhausverwaltung Bayerischer Wald – Markt, Zahlen und Regeln

ENTWICKLUNG 1983 BIS 2025

Dreißig Jahre Ferienunterkunft im Bayerischen Wald

Zwei Reihen, zwei Geschichten: Bayern erreicht 2025 seinen historischen Höchststand, der Bayerische Wald liegt unter seinem Wert von 2010. Und hinter dieser Zahl steckt eine zweite, die noch deutlicher ausfällt.

Wer die Entwicklung des Beherbergungsmarktes im Bayerischen Wald über dreißig Jahre nachzeichnen will, stößt gleich am Anfang auf eine Grenze. Für Bayern insgesamt reicht die amtliche Reihe des Landesamts für Statistik bis 1983 zurück. Für die Tourismusregion Bayerischer Wald beginnt sie erst mit dem Berichtsjahr 2010, denn das Online-Archiv des Monatsberichts setzt dort ein. Eine Dreißig-Jahre-Kurve auf Regionsebene ist also gar nicht herstellbar. Wir stellen das voran, weil jede Zahl weiter unten daran hängt: Der lange Bogen ist bayerisch, der regionale Ausschnitt ist kürzer und dafür genau.

Dazu kommen zwei Vorbehalte, die der Statistische Bericht selbst notiert. Der Tourismusverband Ostbayern wurde zum 01.01.2019 neu gegliedert; das Landesamt weist für 2019 dennoch eine Veränderungsrate gegen das Vorjahr aus und behandelt die Reihe damit als vergleichbar. Und für Campingplätze gilt die Abschneidegrenze von zehn Stellplätzen erst seit Januar 2012. Da die Übernachtungen Camping enthalten, sind die Jahre 2010 und 2011 nicht vollständig mit den späteren vergleichbar. Ein sichtbarer Sprung ist in der Reihe allerdings nicht erkennbar.

Die bayerische Kurve setzt 1983 bei 60.744.462 Übernachtungen an und klettert bis 1991 auf 82.084.413, ein Zuwachs von 35,13 Prozent. Danach folgt ein Jahrzehnt, das in Jubiläumsbroschüren selten vorkommt: Bis 1997 fällt der Wert auf 70.791.859 zurück, also um 13,76 Prozent. Das lag nicht an ausbleibenden Gästen, die Ankünfte sanken nur um 3,14 Prozent, sondern an der Aufenthaltsdauer, die von 3,87 auf 3,45 Nächte je Ankunft fiel. Von dort geht es lange nach oben, 2020 bricht die Reihe auf 59.962.427 ein, und 2025 erreicht Bayern mit 102.918.571 Übernachtungen den höchsten Wert seiner gesamten Reihe.

Genau hier trennen sich Land und Region, und der Befund ist unbequem. Der Bayerische Wald ist an diesem Wachstum nicht beteiligt. 2010 zählte die Region 6.915.248 Übernachtungen, 2025 sind es 6.637.163. Das ist ein Rückgang von 4,02 Prozent in fünfzehn Jahren. Bayern legte im selben Zeitraum um 32,68 Prozent zu.

Was das für das Gewicht der Region bedeutet, zeigt ihr Anteil an den bayerischen Übernachtungen. Er lag 2010 bei 8,91 Prozent, 2019 bei 7,24 Prozent und 2025 bei 6,45 Prozent. Die Region hat damit gut ein Viertel ihres relativen Gewichts eingebüßt, gerechnet sind es 27,7 Prozent. Das ist keine Delle in einem einzelnen Jahr, sondern eine Bewegung über anderthalb Jahrzehnte.

Von einem Höchststand der Region sprechen wir bewusst nicht. Die höchsten Werte liegen bei den Übernachtungen so dicht beieinander, dass sich keiner sauber herausheben lässt: 2012 mit 7.317.376, 2019 mit 7.307.692, 2018 mit 7.274.412 und 2017 mit 7.240.598. Zwischen dem ersten und dem zweiten Rang liegen 0,13 Prozent, und der Wert von 2012 stammt aus der Zeit vor der Umstellung der Rückkorrekturpraxis. Belastbar ist deshalb nur die Aussage, dass die Region ein Plateau hatte und dass 2025 rund neun Prozent darunter liegt. Bei den Ankünften ist die Lage dagegen eindeutig: Höchststand 2019 mit 1.966.703, und 2025 liegt 2,48 Prozent darunter.

Der Tiefpunkt der Reihe liegt nicht am Anfang, sondern kurz vor dem Ende. 2020 fielen die Übernachtungen auf 5.065.581 und 2021 noch einmal auf 4.660.810, den tiefsten Wert überhaupt. Bayern hatte seinen Tiefpunkt schon 2020 erreicht und stieg 2021 wieder leicht an, die Region verlor also ein Jahr länger. Nach der Pandemie ist das schwächste Jahr 2024 mit 6.516.668 Übernachtungen und damit schwächer als der Reihenanfang 2010. 2025 hat gegenüber 2024 um 1,85 Prozent zugelegt.

Bei den Ankünften läuft die Kurve auseinander, und das ist der eigentlich aufschlussreiche Teil. Sie stiegen von 1.579.806 im Jahr 2010 auf 1.917.935 im Jahr 2025, ein Plus von 21,40 Prozent. Mehr Gäste also, bei weniger Nächten. Rechnerisch fiel die Zahl der Nächte je Ankunft von 4,38 auf 3,46, und die amtlich ausgewiesene Aufenthaltsdauer sank von 4,4 auf 3,5 Tage.

Ein Drittel des Angebots hat den Markt verlassen

Die Zahlen bis hierher sind die halbe Geschichte. Die andere Hälfte steht in der Kapazität, und sie ist der härteste Befund dieser Seite. Betten und Betriebe veröffentlicht das Landesamt nur auf Kreisebene, deshalb beziehen sich die folgenden Werte auf die vier Waldkreise Regen, Freyung-Grafenau, Cham und Straubing-Bogen. Sie decken 82,15 Prozent der Übernachtungen der Region ab und treffen die amtliche Auslastung auf zwei bis drei Zehntelpunkte genau.

17.455 Gästebetten und 501 Betriebe sind seit 2010 verschwunden. Das ist kein Auslastungserfolg, sondern ein Marktaustritt. Und daraus folgt ein Satz, den man auf keiner Tourismusseite liest: Die Bettenauslastung ist von 28,2 auf 37,6 Prozent gestiegen, aber sie ist überwiegend ein Nenner-Effekt. Die Übernachtungen fielen um 7,49 Prozent, die Bettenzahl aber um 31,74 Prozent. Wer nur die steigende Auslastung zeigt, erzählt die Hälfte.

Bemerkenswert ist auch, wen es getroffen hat. Betriebe und Betten gingen fast gleich stark zurück, die mittlere Betriebsgröße wuchs nur von 40,4 auf 43,6 Betten. Es sind also nicht nur die Kleinen, die aufgehört haben. Und der Vergleich mit 2019 zeigt, dass die Bewegung nicht abgeschlossen ist: seither noch einmal 10,24 Prozent weniger Betten und 12,85 Prozent weniger Betriebe.

Eine regionsweite Aussage wäre an dieser Stelle allerdings geschönt, denn die vier Kreise laufen deutlich auseinander. Regen, Cham und Straubing-Bogen halten ihr Übernachtungsniveau nahezu, obwohl sie ein Viertel bis ein Drittel ihrer Betten verloren haben. Freyung-Grafenau verliert dagegen beides: fast die Hälfte der Betten und fast ein Viertel der Übernachtungen.

Für ein Ferienobjekt sind kürzere Aufenthalte eine handfeste Veränderung. Ein Haus, das früher mit zwölf Wochenbuchungen durch den Sommer kam, braucht heute mehr Wechsel für dieselbe Zahl belegter Nächte. Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe und Gästekommunikation fallen häufiger an, der Aufwand je Nacht steigt. Wer den Kalender nicht aktiv steuert, verliert genau hier den Ertrag, den die Auslastung eigentlich hergibt.

Ein zweiter Befund passt dazu. Der Auslandsanteil der Region fiel von 5,69 Prozent im Jahr 2023 auf 5,42 Prozent im Jahr 2024. Die Übernachtungen ausländischer Gäste gingen dabei um 7,09 Prozent zurück, während das Gesamtvolumen nur um 2,54 Prozent sank. Trotz der langen Grenze zu Tschechien ist der Bayerische Wald damit fast ein reiner Inlandsmarkt; Bayern insgesamt liegt bei 20,0 Prozent. Ein zweites Standbein aus dem Ausland, das schwache Inlandsjahre auffängt, gibt es hier praktisch nicht.

Eine Größe verschwindet ab 2025 ganz aus dem Blick. Bayern hat die Erhebung für Betriebe unter zehn Betten und für Privatquartiere zum Berichtsjahr 2025 eingestellt, geregelt in § 7 des Gesetzes vom 23.12.2024. In den vier Waldkreisen entfielen 2024 mindestens 8,80 Prozent aller Übernachtungen auf dieses Segment, bayernweit sind es 7,54 Prozent. Der Abstand ist also gering, und wir stellen das ausdrücklich nicht als Besonderheit der Region dar. Bemerkenswert ist etwas anderes: In diesem Kleinsegment lag die Aufenthaltsdauer bei 5,22 Tagen gegen 3,79 Tage in der Hauptstatistik derselben Kreise. Das ist das Profil der klassischen Ferienwohnung.

Warum die Kurve so verläuft, lässt sich nicht auf eine Ursache verkürzen. Ein Teil der Antwort steht weiter unten auf dieser Seite: Zwischen 2008 und 2021 hat die Kernregion ihre gesamte industrielle Glasproduktion verloren, und zwei Skilifte stehen inzwischen still. Was daraus für Eigentümer folgt, ist trotzdem eindeutig. In einem Markt, der von allein wächst, verzeiht schwache Vermarktung viel. In einem Markt, aus dem ein Drittel der Anbieter ausgestiegen ist, entscheidet sie über alles. Preisgestaltung, Belegungssteuerung und Sichtbarkeit auf den Portalen bestimmen hier den Ertrag, nicht die allgemeine Konjunktur.

Das ist ausdrücklich kein Grund, ein Objekt im Bayerischen Wald abzuschreiben. Im Gegenteil: Wer bleibt, findet weniger Wettbewerb vor als vor fünfzehn Jahren, und die Nutzung je Bett ist um gut ein Drittel gestiegen. Die Region hält mit dem ältesten Nationalpark Deutschlands, dem Großen Arber und der Glasstraße Anziehungspunkte bereit, die anderswo fehlen. Sie trägt nur nicht mehr von allein. Wir sagen das offen, weil eine Ertragsprognose auf einem geschönten Marktbild niemandem nützt.

Neun Marken, an denen sich die Reihe festmachen lässt

• 1970Der Nationalpark Bayerischer Wald wird gegründet, der erste in Deutschland.
• 2008 und 2009Die Kristallglasfabrik Spiegelau schließt, ein Jahr später die Glasfabrik Riedlhütte. Dort endet am 23.12.2009 nach den Worten der Gemeinde „eine fast 580-jährige Glastradition“.
• 20106.915.248 Übernachtungen. Mit diesem Jahr beginnt die amtliche Reihe der Tourismusregion. In den vier Waldkreisen stehen 55.000 Gästebetten in 1.362 Betrieben.
• 20127.317.376 Übernachtungen. Zusammen mit den Jahren 2017 bis 2019 bildet dieser Wert das Plateau der Reihe.
• 2018 und 2019Das Nachtmann-Werk in Frauenau stellt die Produktion ein, Ende 2019 schließt in Lohberg die letzte Glashütte an der Glasstraße im Landkreis Cham.
• 20191.966.703 Ankünfte, der eindeutige Höchststand der Reihe. Bei den Übernachtungen liegt 2019 mit 7.307.692 auf demselben Plateau wie 2012.
• 2021Die Glasmanufaktur Freiherr von Poschinger in Frauenau stellt am 30.11. nach 453 Jahren die Produktion ein.
• 20246.516.668 Übernachtungen, der schwächste Wert der Reihe außerhalb der beiden Pandemiejahre.
• 20256.637.163 Übernachtungen, wieder 1,85 Prozent mehr als im Vorjahr und trotzdem gut neun Prozent unter dem Plateau. Bayern erreicht im selben Jahr seinen historischen Rekord.

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik. Bayern 1983 bis 2024 aus Kennziffer 0404, „Gästeankünfte und -übernachtungen in Bayern seit 1983“; der Wert für 2025 ergänzt aus dem Statistischen Bericht G IV 1 m (G4100C), Ausgabe 202512, Tabelle 1. Regionsreihe aus Tabelle 4 derselben Berichte, Ausgaben 2010 bis 2025; Bettenauslastung und Eckdaten der Tourismusregionen 2023 und 2024. Betten, Betriebe und Kreiswerte aus Tabelle 6, Dezemberstand, für die vier Landkreise Regen, Freyung-Grafenau, Cham und Straubing-Bogen. Wichtig zur Abgrenzung: Die amtliche Gemeindeliste der Tourismusregion war nicht zu beschaffen, deshalb stehen für Betten und Betriebe die vier Landkreise, die 82,15 Prozent der Übernachtungen der Region abdecken. Zwei Erhebungsvorbehalte: die Neugliederung des Tourismusverbands Ostbayern zum 01.01.2019 (Fußnote 5 des Berichts) und die Abschneidegrenze für Campingplätze, die erst seit Januar 2012 gilt. Anteile, Veränderungsraten, Nächte je Bett und Nächte je Ankunft sind eigene Rechnungen.

ZAHLEN 2016 BIS 2025

Zehn Jahre in Zahlen

Vier Reihen, die sich unabhängig voneinander prüfen lassen: Übernachtungen, Bettenauslastung, Kurbeitrag und Skipässe. Was nicht belegt ist, steht hier nicht.

Übernachtungen und Ankünfte

Die Reihe der Tourismusregion beginnt mit dem Berichtsjahr 2010. Wir zeigen die letzten zehn Jahre, weil sich daran zwei Dinge ablesen lassen: der Einbruch von 2020 und 2021, und die Tatsache, dass die Erholung danach vor dem alten Niveau stehen geblieben ist. Die Spalte ganz rechts ist unsere eigene Rechnung aus den beiden amtlichen Spalten davor.

Der Sprung von 40,4 Prozent im Jahr 2022 ist kein Aufschwung, sondern das Ende der Beschränkungen: Er misst den Abstand zum Pandemiejahr 2021. Die Spalte „gegen Vorjahr“ ist jeweils die amtlich ausgewiesene Rate.

Zwei Dinge fallen an dieser Reihe auf, und beide widersprechen dem, was man erwarten würde. Erstens ist das schwächste Jahr außerhalb der Pandemie 2024 und nicht der Reihenanfang: 6.516.668 Übernachtungen gegen 6.915.248 im Jahr 2010. Zweitens lässt sich kein einzelnes Spitzenjahr benennen. 2012, 2017, 2018 und 2019 liegen mit 7,24 bis 7,32 Millionen Übernachtungen praktisch gleichauf, sie bilden ein Plateau. Gegenüber diesem Plateau fehlen dem Jahr 2025 gut neun Prozent, gegen den Rangersten 2012 genau 9,30 Prozent. Gegenüber 2024 hat es dagegen wieder um 1,85 Prozent zugelegt.

Bettenauslastung

Für die Tourismusregion weist das Eckdatenheft des Landesamts 37,3 Prozent für 2023 und 37,1 Prozent für 2024 aus. Für 2025 ist der Regionswert noch nicht erschienen. Aus den amtlichen Jahreswerten der vier Waldkreise ergibt er sich, nach Betten gewichtet, zu 37,6 Prozent. Diese Ersatzrechnung ist geprüft: Für 2023 liefert sie 37,1 gegen amtlich 37,3 Prozent, für 2024 36,8 gegen 37,1 Prozent. Sie unterschätzt die Region also um zwei bis drei Zehntelpunkte, weil die auslastungsstärkeren Landkreise Deggendorf und Passau fehlen.

Die Kachel weiter oben auf dieser Seite steht auf 36 Prozent, und dieser Wert ist zur Hälfte gerechnet. Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gibt es weder auf Regions- noch auf Kreisebene eine amtliche Auslastung, sondern nur für Bayern insgesamt und für Gemeindegruppen. Wir haben zwei voneinander unabhängige Wege gerechnet, und sie führen fast auf denselben Wert.

Erster Weg. In Bayern liegt das Segment bei 34,3 Prozent gegen 44,47 Prozent über alle Betriebsarten, ein Verhältnis von 0,7712. Auf das Niveau der Region übertragen ergibt das 28,55 Prozent. Zweiter Weg. Das Landesamt veröffentlicht die Auslastung des Segments auch nach Gemeindegruppen. In den bayerischen Luftkurorten liegt sie bei 28,4 Prozent, in den Erholungsorten bei 29,2 Prozent. Von den 48 prädikatisierten Gemeinden der vier Waldkreise sind 46 genau das, also 95,8 Prozent. Beide Wege landen bei rund 28,5 Prozent. Darauf rechnen wir den Zuschlag von 25 Prozent, mit dem wir den Vorsprung professionell bewirtschafteter Objekte abbilden, und kommen auf die Kachel.

Kurbeitrag

Geprüft wurden 26 Orte am Satzungswortlaut. Die Sätze reichen von 0,60 Euro in Hauzenberg bis 3,60 Euro in Bodenmais und Zwiesel, jeweils je Person und Übernachtung. Zwei belegte Erhöhungen zeigen, in welche Richtung sich das bewegt: Rimbach ging zum 01.01.2024 von 1,00 auf 1,50 Euro, Waldmünchen 2011 von 0,50 auf 1,30 Euro.

Skipässe

Die Tageskarte am Großen Arber ist die einzige Preisreihe der Region, die sich über acht Jahre lückenlos belegen lässt, jeweils an den archivierten Ständen der Betreiberseite. Sie stieg von 33,00 Euro im Winter 2017/18 auf 48,00 Euro im Winter 2025/26, ein Plus von 45,5 Prozent.

Der Blick auf die ganze Region relativiert den Arber deutlich. Seine Talstation liegt auf 1.050 Metern, alle übrigen Gebiete beginnen zwischen 636 und 877 Metern. Entsprechend weit gehen die Preise auseinander, und zwei Lifte fahren gar nicht mehr.

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht G IV 1 m, Tabellen 4, 6 und 8, Ausgaben 2016 bis 2025, sowie Eckdaten der Tourismusregionen 2023 und 2024. Kurbeitragssätze aus den Satzungen der Gemeinden in den Landkreisen Cham, Freyung-Grafenau, Passau, Regen und Straubing-Bogen. Betten- und Segmentwerte beziehen sich auf die vier Landkreise Regen, Freyung-Grafenau, Cham und Straubing-Bogen, die 82,15 Prozent der Übernachtungen der Region abdecken; die amtliche Gemeindeliste der Tourismusregion war nicht zu beschaffen. Segmentwerte nach Gemeindegruppen aus den Gemeindegruppen-Tabellen derselben Ausgabe und damit bayerische Werte. Skipreise von den Betreiberseiten und deren archivierten Ständen. Nächte je Ankunft, Mittel der Monatswerte, bettengewichtete Auslastung und die Herleitung der Kachel sind eigene Rechnungen und als solche gekennzeichnet.

RECHT UND ABGABEN

Was Eigentümer im Bayerischen Wald rechtlich beachten müssen

26 Kurbeitragssatzungen, zehn davon im Landkreis Freyung-Grafenau am Wortlaut geprüft. Das Ergebnis widerspricht mehreren Faustregeln, die in der Branche kursieren.

Kurbeitrag: zwei Altersgrenzen, und sie folgen der Landkreisgrenze

Die verbreitete Auskunft, Kinder seien bis 18 vom Kurbeitrag befreit, trifft in keinem einzigen geprüften Ort zu. Belegt sind zwei Grenzen, und sie verteilen sich fast sauber auf die Landkreise.

Für ein Familienobjekt macht das einen spürbaren Unterschied. Eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern von 8 und 13 Jahren zahlt in Bodenmais bei sieben Nächten 75,60 Euro Kurbeitrag, in Neukirchen beim Heiligen Blut im Winter 14,00 Euro. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Folge zweier verschiedener Satzungssysteme.

Die Saisonstaffel gibt es, aber genau einmal

Auch die zweite Faustregel hält nicht. Eine nach Jahreszeiten gestaffelte Kurabgabe führt in der ganzen geprüften Region ein einziger Ort. Und sie läuft genau andersherum, als man es in einem Wintersportort erwarten würde.

Der einzige Ort mit der gegenläufigen Staffel war Haidmühle: 1,00 Euro vom 16.04. bis 14.12., 1,20 Euro vom 15.12. bis 15.04. Diese Regelung wurde durch die 2. Änderungssatzung vom 21.12.2020 zum 01.01.2021 ersatzlos gestrichen. Seither gilt dort ein Einheitssatz von 1,50 Euro. Wer nur die Stammsatzung liest, berichtet einen Zustand, den es seit über fünf Jahren nicht mehr gibt.

Klauseln, mit denen kaum jemand rechnet

Die Satzungen der Region enthalten Regelungen, die auf keiner anderen Regionenseite vorkommen. Sieben davon sind für Eigentümer unmittelbar relevant.

• Sankt Englmar: „Bei Personen, die mehr als 28 Tage am Stück kurbeitragspflichtig sind, reduziert sich der zu zahlende Kurbeitrag um 50 %.“ Für Dauergäste und für Eigentümer, die selbst länger bleiben, ist das bares Geld.
• Lam: Teilnehmer an Tagungen und Seminaren zahlen 0,50 Euro, wenn mindestens die Hälfte des Programms beruflichen Zwecken dient.
• Waldkirchen: Kinder sind frei, „ebenso wie bei Familien ab der 5. Person“. Berufsreisende sind ausdrücklich befreit, müssen aber trotzdem gemeldet werden.
• Philippsreut: Die Zweitwohnungspauschale beträgt 15 Euro im Jahr und ist fakultativ. Dazu kommen eine Einheimischenregel für unentgeltlich aufgenommene Verwandte und die Befreiung ab einem Grad der Behinderung von 50.
• Waldmünchen: Dauercamper zahlen eine Jahrespauschale von 30,00 Euro, Begleitpersonen die Hälfte.
• Hauzenberg: Der Beitrag staffelt sich nach der Personenzahl einer Familie. Ab der dritten Person sind es 0,40 Euro.
• Grafenau: Gläubiger des Kurbeitrags ist nicht die Stadt, sondern der Zweckverband Sport und Erholung. Wer an die Stadtkasse überweist, zahlt an den Falschen.

Fremdenverkehrsbeitrag: was der Vermieter selbst zahlt

Den Kurbeitrag zieht der Vermieter beim Gast ein und führt ihn ab. Der Fremdenverkehrsbeitrag nach Art. 6 BayKAG ist etwas anderes: Ihn schuldet der Vermieter selbst, bemessen am Gewinn und am steuerbaren Umsatz aus dem Fremdenverkehr. Die beiden werden regelmäßig verwechselt, und nur einer von beiden schmälert Ihren Ertrag.

Dass Haidmühle und Philippsreut keinen Fremdenverkehrsbeitrag erheben, ist keine Vermutung aus einer erfolglosen Suche. Es ergibt sich aus dem jeweils vollständigen Ortsrechtsverzeichnis, in dem eine solche Satzung schlicht nicht vorkommt. Und anders als im Allgäu gibt es hier keinen lebenden D-Mark-Restposten: Spiegelaus 0,30 DM je Übernachtung wurden zum 01.01.2002 auf 0,16 Euro umgestellt.

Zweitwohnungssteuer

Fünf der zehn geprüften Orte erheben eine Zweitwohnungssteuer. Der für Kapitalanleger entscheidende Punkt ist unangenehm: In allen fünf Satzungen fehlt eine ausdrückliche Herausnahme der reinen Kapitalanlage. Die Abgrenzung läuft überall nur über die Formulierung, dass jemand die Wohnung „zu seiner persönlichen Lebensführung“ innehat, gefolgt von dem Satz, dass eine vorübergehende Überlassung an Dritte der Zweitwohnungseigenschaft nicht entgegensteht.

Hohenau fällt aus dem Rahmen. Dort wird nicht nach der Jahresnettokaltmiete besteuert, sondern nach der Wohnfläche. Das ist ein völlig anderes System, und es trifft große Wohnungen mit niedriger Miete deutlich härter als der Prozentsatz der Nachbargemeinden. Die vier übrigen Orte staffeln die Ermäßigung nach dem Muster 25, 50 und 75 vom Hundert. Mauth ist dabei spürbar großzügiger und knüpft an die Eigennutzungsmöglichkeit an statt an die tatsächliche Verfügbarkeit.

Zweckentfremdung: eine Ermächtigung, die hier niemand nutzt

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10.12.2007 wirkt nicht von selbst. Es erlaubt Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, durch eigene Satzung eine Genehmigungspflicht einzuführen. Die Satzung gilt jeweils höchstens fünf Jahre. Wo sie besteht, liegt eine Zweckentfremdung nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 vor, sobald Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Fremdenbeherbergung genutzt wird. Ohne kommunale Satzung greift davon nichts.

Für den Bayerischen Wald ist die Antwort deshalb nicht „vermutlich nicht betroffen“, sondern belegbar. Vier Primärquellen greifen ineinander.

• Die staatliche Gebietskulisse kennt die Region nicht. In der Begründung der Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 stehen 290 Gemeindeschlüssel. Aus Niederbayern sind es fünf Gemeinden, aus der Oberpfalz drei. Keine einzige aus den Landkreisen Regen, Freyung-Grafenau, Cham, Deggendorf, Passau oder Straubing-Bogen, und auch die kreisfreien Städte Passau und Straubing fehlen.
• Diese Kulisse ist die Eintrittskarte. Die Arbeitshilfe des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr nennt sie wörtlich ein „starkes Indiz“ dafür, dass eine Gemeinde zum Erlass einer Zweckentfremdungssatzung berechtigt ist. Wo das Indiz fehlt, müsste die Gemeinde den angespannten Markt eigens darlegen und begründen.
• In 14 Ortsrechtsverzeichnissen der Region steht keine. Deggendorf, Passau, Straubing, Cham, Regen, Zwiesel, Bodenmais, Grafenau, Freyung, Viechtach, Sankt Englmar, Bayerisch Eisenstein, Waldkirchen und Bad Kötzting wurden Satzungstitel für Satzungstitel durchgesehen.
• Und ohne Satzung gibt es auch kein Registrierungsverfahren. Der neue Art. 2a ZwEWG, gültig ab 01.04.2026, lässt es ausdrücklich nur „in einer Satzung nach Art. 1 Satz 1“ zu. Die Liste der Kommunen mit Registrierungspflicht führte bei der Bundesnetzagentur mit Stand 13.08.2026 zehn Einträge bundesweit: acht in Nordrhein-Westfalen, dazu Hamburg und Berlin. Keine bayerische Kommune.

Das echte Risiko läuft andersherum, und dazu gibt es ein Urteil aus der Region

Im Bayerischen Wald ist das belegte Rechtsrisiko nicht, dass jemand eine Ferienwohnung nicht betreiben dürfte. Es ist das Gegenteil: dass eine genehmigte Ferienwohnung nicht dauerhaft bewohnt werden darf. Das Verwaltungsgericht Regensburg entschied das am 24.09.2024 im Verfahren RN 6 K 22.2240; der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bestätigte es am 17.10.2025 im Verfahren 15 ZB 25.22.

Das Landratsamt Straubing-Bogen hatte Eigentümern untersagt, ihre Appartements dauerhaft zu vermieten. Das Haus liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der ein Sondergebiet für den gewerblichen Fremdenverkehr festsetzt, beschlossen am 06.11.1973 und genehmigt am 16.09.1976. Aus den Anhörungsbögen ergab sich, dass knapp die Hälfte der Appartements zu dauernden Wohnzwecken genutzt wurde. Die Klägerin hatte ihre Einheit 2020 in vermietetem Zustand notariell erworben und verlor das Verfahren.

• Ferienwohnen ist kein Wohnen. § 13a BauNVO definiert Ferienwohnungen als Räume für einen ständig wechselnden Kreis von Gästen. Es fehlt die auf Dauer angelegte Häuslichkeit, deshalb sind sie keine Wohngebäude.
• Der Umschlag in Dauerwohnen ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, auch wenn kein Stein bewegt wird.
• Eine Mischung aus Ferien- und Dauerwohnen muss im Bebauungsplan ausdrücklich festgesetzt sein. Steht sie nicht drin, gilt sie nicht.
• Beim Kauf einer vermieteten Einheit zählt die genehmigte Nutzung, nicht der Zustand, in dem Sie das Objekt übernehmen.

Was beim Kauf greift: vier Vorkaufsrechte in Bodenmais

Eine Satzung nach § 22 BauGB, die schon die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig macht, ist in der Region nicht belegt. Belegt ist etwas anderes, das beim Kauf ebenso unmittelbar wirkt: Bodenmais hat vier Satzungen über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB, für den Historischen Ortskern vom 18.02.2020, für die Achse Rathaus, Bahnhofsweg und Marktplatz vom 12.05.2020, für den Bereich Kindergarten und Schule sowie für den Umgriff des Silberberg Bade- und Saunaparks vom 12.05.2020. Zu jeder gehört ein farbig markierter Lageplan als Satzungsbestandteil.

Ein besonderes Vorkaufsrecht greift beim Kaufvertrag und nicht erst bei der Vermietung. Wer im markierten Gebiet kauft, muss damit rechnen, dass die Gemeinde in den Vertrag eintritt; der Notar holt vor der Abwicklung ein Negativzeugnis ein. Für die Zeitplanung eines Erwerbs ist das der praktisch wichtigere Punkt.

ANGEBOT UND STRUKTURWANDEL

Was die Region zu bieten hat, und was sie verloren hat

Wer die Zahlen aus dem vorigen Abschnitt verstehen will, muss beides ansehen. Der Bayerische Wald hat Anziehungspunkte, die anderswo fehlen. Und er hat in fünfzehn Jahren eine ganze Industrie verloren.

Was die Region trägt

Sechs Anziehungspunkte lassen sich mit Jahreszahl und Quelle belegen. Sie sind der Grund, warum eine Ferienwohnung hier überhaupt eine Nachfrage findet, und sie taugen für die Vermarktung deutlich besser als die üblichen Landschaftsformeln.

Die Glasindustrie der Kernregion ist erloschen

Das ist der Teil, den Tourismusbroschüren auslassen. Zwischen 2008 und 2021 hat die Kernregion ihre gesamte industrielle Glasproduktion verloren, in dreizehn Jahren und in fünf Schritten.

Was das an einem einzelnen Ort bedeutet, zeigt Riedlhütte. Betroffen waren rund 180 der 210 Beschäftigten, nur dreißig bekamen ein Versetzungsangebot nach Weiden. Eine zweite Quelle spricht von 250 verlorenen Arbeitsplätzen. Ende der 1980er Jahre hatte dasselbe Werk nach Angaben der Gemeinde über 800 Beschäftigte. In Frauenau waren es bei der Ankündigung 2015 noch rund 200 und bei der Schließung im Oktober 2018 nur noch 80.

Und die Lifte werden weniger

• Ski Eck in Arrach stellt ab der Saison 2016/17 den Flutlichtbetrieb ein. Für 2025/26 ist kein Tageskartenpreis mehr belegbar.
• Hochpröller in Sankt Englmar wird seit dem Winter 2022/23 auf der Seite der Liftbetreiber als „Nicht in Betrieb!“ geführt, bestätigt in der amtlichen Winter-Info 2024/2025.
• Der Glasberg-Lift in Zwiesel wurde im Winter 2025/26 nicht mehr in Betrieb genommen. Er kostete die Stadt jedes Jahr über 60.000 Euro.
• Am Silberberg in Bodenmais meldete der Betreiber am 14.01. und am 07.02.2026 mitten in der Hochsaison gesperrte Pisten wegen Schneemangels.

Auffällig ist, wo das hinführt. Die beiden Orte mit dem schwächsten Februar sind genau die, deren Lifte stillstehen: Sankt Englmar und Zwiesel. Der Ort mit dem stärksten Winter ist Philippsreut, das einzige Gebiet, dessen Betreiber schreibt, alle Abfahrten seien beschneit. Nicht die Höhe entscheidet also, sondern die Schneesicherheit: Bayerisch Eisenstein liegt am höchsten Berg und kommt im Februar auf 77 Prozent des Augustwerts, Bischofsmais mit 350 Metern weniger auf 84 Prozent.

Die Gegenrichtung gehört dazu

Theresienthal ist der Vorzeigefall einer Wiederbelebung. 1836 gegründet, 2000 und 2001 in der Insolvenz, das Ensemble seit 2003 unter Denkmalschutz und im August 2004 wiedereröffnet. Produziert wird vollständig von Hand.

Zwiesel Glas wächst sogar. Am Hauptstandort und in Ungarn fertigen rund 800 Mitarbeitende bis zu 60 Millionen Gläser im Jahr. 2025 wurde das Unternehmen zum neunten Mal in Folge als Weltmarktführer im Segment Kristallglas für die gehobene Hotellerie ausgezeichnet. Zum 01.10.2025 kam die Frauenauer Marke EISCH in die Gruppe, also Konsolidierung statt Schließung.

Und das Handwerk selbst hat den Sprung geschafft, den die Industrie nicht geschafft hat. Seit dem 06.12.2023 steht die manuelle Glasfertigung auf der Repräsentativen Liste des immateriellen Kulturerbes der Menschheit, gemeinsam beantragt von sechs Ländern. Frauenau ist seit 2025 mit dem „Glas Kultur Campus“ als Gutes Praxisbeispiel eigens eingetragen.

Für Eigentümer ist die Lage damit klarer, als sie zunächst wirkt. Die Region verliert Arbeitsplätze und Lifte, aber sie gewinnt an Profil: Nationalpark, Glashandwerk mit Welterbestatus, Ruhe. Das ist ein anderes Gästeversprechen als vor zwanzig Jahren, und es spricht andere Menschen an. Wer sein Objekt weiterhin als Skiquartier bewirbt, verkauft ein Produkt, das die Region nur noch an wenigen Orten liefern kann.

Quellen: Angaben der Unternehmen Zwiesel Glas, Theresienthal und Nachtmann/Riedel, der Gemeinden Frauenau, Lohberg und Sankt Oswald-Riedlhütte, des Tourismusverbands Ostbayern (Glasstraße), der Deutschen UNESCO-Kommission (Verzeichnis des immateriellen Kulturerbes) sowie der Liftbetreiber und ihrer archivierten Seitenstände. Auslastungswerte je Gemeinde: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht G IV 1 m, Tabelle 6, Monatsausgaben 2025.

IN DER NACHBARSCHAFT

Regionen und Orte rund um den Bayerischen Wald

Manche Frage klärt sich schneller auf der Ortsseite als auf der Regionsseite. Fünf Wege in die Nachbarschaft.

Ein Hinweis zur Abgrenzung, weil er beim Vergleich der Seiten zählt: Die Tourismusregion Bayerischer Wald umfasst statistisch mehr als die vier Waldkreise. Die Landkreise Deggendorf und Passau gehören mit ihrem größeren Teil zum Bayerischen Thermenland, dessen Auslastung deutlich höher liegt. Wer Zahlen aus Bad Füssing für den Bayerischen Wald verwendet, rechnet mit dem falschen Gebiet.