Ferienhausverwaltung Nordschwarzwald: mehr Ertrag zwischen Murgtal und Nationalpark, ohne Provision.

Ferienhausverwaltung Nordschwarzwald: die Regeln vor Ort, verständlich sortiert

Der Nordschwarzwald gehört zu den unkomplizierteren Vermietungsmärkten Deutschlands. Nach unserer Prüfung mit Stand Juli 2026 hat weder Baiersbronn noch Freudenstadt eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Die Ortsrechtsverzeichnisse beider Kommunen führen Kurtaxe, Fremdenverkehrsbeitrag und Zweitwohnungssteuer, aber keine Regelung zur Zweckentfremdung von Wohnraum.

Zweckentfremdung: das Landesgesetz greift nur mit Ortssatzung

Das baden-württembergische Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013, zuletzt geändert am 4. Februar 2021, gilt nicht automatisch. Es ermächtigt Städte und Gemeinden mit Wohnraummangel, per eigener Satzung eine Genehmigungspflicht einzuführen; solche Satzungen gelten höchstens fünf Jahre. Wo eine Satzung besteht, sind die Bußgelder hoch: bis zu 100.000 Euro bei Verstoß gegen die Genehmigungspflicht und bis zu 50.000 Euro bei Verstößen gegen Auskunfts-, Anzeige- und Registrierungspflichten. Im Landkreis Freudenstadt liegt die Wohnungsleerstandsquote in einer Größenordnung von gut sechs Prozent, während Städte wie Karlsruhe oder Freiburg bei rund zwei Prozent liegen. Die gesetzliche Voraussetzung Wohnraummangel ist hier also regelmäßig gar nicht erfüllt.

Nicht behaupten möchten wir deshalb, Ferienvermietung sei hier genehmigungsfrei. Die baurechtliche Nutzungsart bleibt maßgeblich: Wird aus einer Wohnung dauerhaft eine Ferienwohnung, kann eine Nutzungsänderung nach der Landesbauordnung erforderlich sein, dazu kommen Brandschutz- und Hygienevorgaben. Wir prüfen das für Ihren konkreten Ort, bevor der erste Gast anreist.

Kurtaxe: die Sätze für 2026 stehen fest

In Baiersbronn steigt die Kurtaxe zum 1. Januar 2026 von 3,00 auf 3,30 Euro je Person und Aufenthaltstag, KONUS inbegriffen. Ankunfts- und Abreisetag zählen zusammen als ein Aufenthaltstag. Bewusst beibehalten wurde die Familienregel: Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren bleiben kurtaxefrei. Das ist ein hartes, kommunizierbares Argument, das viele Vergleichsregionen so nicht bieten. Die Jahrespauschale für Gemeindebürger liegt bei 111 Euro.

In Freudenstadt gilt seit dem 1. Januar 2026 eine nach Kurzonen gestaffelte Kurtaxe. In Kurzone I mit Kernstadt, Lauterbad und Kniebis sind es 3,50 Euro für Erwachsene und 1,60 Euro für Kinder ab zehn Jahren, in Kurzone II mit Dietersweiler, Grüntal-Frutenhof, Igelsberg, Musbach, Wittlensweiler, Zwieselberg und dem Campingplatz Langenwald 2,90 beziehungsweise 1,00 Euro. Kinder unter zehn Jahren, Tagesgäste, Klinikpatienten und einige weitere Gruppen sind befreit. Vom Kurtaxebetrag entfallen 52 Cent auf KONUS.

KONUS: der Vorteil, den Ihre Gäste sofort merken

KONUS steht für die kostenlose Nutzung des Nahverkehrs durch Schwarzwald-Gäste. Ihr Gast bekommt die Karte beim Check-in und fährt damit für den gesamten gemeldeten Aufenthalt frei in der zweiten Klasse, in rund zehn Verkehrsverbünden von Pforzheim bis Basel und von Karlsruhe bis Waldshut, einschließlich der Straßenbahnen in Freiburg und Karlsruhe. Rund 150 Schwarzwälder Urlaubsorte nehmen teil. Nicht enthalten sind Fernverkehrszüge und Bergbahnen, die Anreise selbst also nicht. Die digitale Karte fürs Smartphone wird bis 2026 auf alle teilnehmenden Gemeinden ausgeweitet.

Meldeschein: für deutsche Gäste seit 2025 entfallen

Seit dem 1. Januar 2025 müssen Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit keinen besonderen Meldeschein mehr ausfüllen. Kein Unterschreiben, kein Archivieren über ein Jahr. Für ausländische Gäste bleibt die Meldescheinpflicht samt Vorlage eines Identitätsdokuments bestehen. Davon unberührt bleibt die kommunale Kurtaxemeldung: Sie beruht auf dem Kommunalabgabengesetz des Landes, nicht auf dem Melderecht, und ist weiterhin für jeden Gast und jeden Aufenthaltstag fällig. Genau diese Meldung übernehmen wir.

Zweitwohnungssteuer: der Vertrag mit einer Vermietungsagentur senkt sie auf ein Viertel

Hier liegt ein Hebel, den viele Eigentümer übersehen. Baiersbronn erhebt 20 Prozent des jährlichen Mietaufwands als Zweitwohnungssteuer. Beide Kommunen enthalten jedoch dieselbe Klausel: Ist die Verfügbarkeit der Wohnung für die persönliche Lebensführung aufgrund eines Vertrages mit einer Vermietungsagentur zwecks Weitervermietung zeitlich begrenzt, sinkt die Steuerschuld auf 25 Prozent bei einer Eigennutzungsmöglichkeit von bis zu einem Monat, auf 50 Prozent bei bis zu drei Monaten und auf 75 Prozent bei bis zu sechs Monaten. Nachzulesen in § 4 Absatz 3 der Baiersbronner Satzung in der Fassung vom 19. November 2024 und in § 5 Absatz 3 der Freudenstädter Satzung.

Was das in Euro heißt, zeigt eine Modellrechnung für Baiersbronn: Setzt die Gemeinde für Ihr Objekt eine ortsübliche Jahresnettokaltmiete von 9.600 Euro an, ergibt der Satz von 20 Prozent eine Steuer von 1.920 Euro. Begrenzt ein Agenturvertrag Ihre Eigennutzung auf höchstens einen Monat, bleiben davon 480 Euro. Die Differenz von rund 1.440 Euro im Jahr übersteigt bereits die Jahrespauschale für unser Boost-Paket. Die Bemessungsgrundlage setzt die Gemeinde im Einzelfall fest, und über die Anwendung entscheidet sie ebenfalls; eine Steuerberatung ersetzt dieser Hinweis nicht. Wir liefern Ihnen aber den Vertrag und die Nachweise, auf die es dabei ankommt.

Fremdenverkehrsbeitrag

Freudenstadt erhebt zusätzlich einen Fremdenverkehrsbeitrag von 5 Prozent der Bemessungsgrundlage nach § 44 des Kommunalabgabengesetzes. Beitragspflichtig sind Selbstständige und Unternehmen, die aus dem Kur- und Fremdenverkehr einen wirtschaftlichen Vorteil ziehen; bemessen wird nach dem in Freudenstadt erzielten Nettoumsatz, einem pauschalierten Reingewinnsatz und einem geschätzten Vorteilssatz. Baiersbronn hat eine Fremdenverkehrsbeitragssatzung und ließ diese bei der Kurtaxeerhöhung 2026 unverändert. Wir bereiten die nötigen Angaben aus Ihrer Abrechnung auf, sodass Sie keine Zahlen zusammensuchen müssen. (Stand Juli 2026.)