Vergütungsmodelle (Provision, Fixum, Mischmodelle)

Die Vergütung ist die Gegenleistung in einem Vertrag, den der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 03.11.2011 (III ZR 105/11) für die Vermittlung einer Ferienwohnung auf fremde Rechnung als entgeltliche Geschäftsbesorgung eingeordnet hat. Das gewählte Vergütungsmodell ändert an dieser Einordnung nichts: Ob Sie eine Provision, einen Monatsbetrag oder eine Mischung zahlen, es bleiben die Auskunftspflicht aus § 666 BGB, die Belegvorlagepflicht aus § 259 Abs. 1 BGB und die Herausgabepflicht aus § 667 BGB bestehen. Wer ein Modell allein deshalb wählt, weil es einfacher abzurechnen scheint, gewinnt also keine Rechte und verliert auch keine. Entscheidend ist, was der Vertrag als Bemessungsgrundlage definiert – und ob er das überhaupt ausdrücklich tut.

Die Umsatzprovision ist die im Full-Service am häufigsten angebotene Form. Sekundärquellen nennen eine Marktspanne von 15 bis 30 Prozent des Mietumsatzes: meine-ferienimmobilie 16 bis 20 Prozent, Holidu 15 bis 30 Prozent, erfolgreicher-vermieten 16 bis 30 Prozent, amrum-appartements 15 bis 30 Prozent. Das sind Anbieter- und Portalangaben, keine amtliche Statistik und kein Branchenstandard. Wirtschaftlich entscheidend ist weniger der Prozentsatz als die Bezugsgröße: Eine Provision auf den Bruttoumsatz einschließlich Reinigungsentgelt, Kurabgabe und Nebenkosten ergibt einen spürbar höheren Jahresbetrag als dieselbe Prozentzahl auf den reinen Nettomietertrag. Fragen Sie deshalb in jedem Gespräch nach der Definition, nicht nach der Zahl.

Das Fixum oder Festpreismodell kehrt die Logik um: Der Dienstleister erhält einen vereinbarten Monats- oder Jahresbetrag, unabhängig davon, wie viel Umsatz das Objekt erwirtschaftet. Favorent arbeitet nach diesem Muster mit Boost ab 89 € im Monat netto, Plus 166 € netto und einem Platin-Add-on von 299 € netto – diese Angabe stammt aus dem eigenen Haus und ist mit offengelegtem Eigeninteresse zu lesen. Der Vorteil liegt in der Planbarkeit und darin, dass jeder Mehrumsatz vollständig beim Eigentümer bleibt. Der Nachteil ist ebenso klar: In einer schwachen Saison, während einer Renovierung oder bei starker Eigennutzung zahlen Sie denselben Betrag wie im Spitzenjahr.

Mischmodelle verbinden eine reduzierte Grundgebühr mit einem reduzierten Prozentsatz und sollen beide Seiten absichern: Der Dienstleister deckt seine Fixkosten, der Eigentümer zahlt in schwachen Jahren weniger als bei reinem Fixum und in starken Jahren weniger als bei reiner Provision. Für die Verbreitung und die üblichen Konditionen solcher Modelle gibt es keine belastbare öffentliche Quelle; kursierende Prozentangaben lassen sich nicht seriös belegen, deshalb nennen wir dazu keine Zahlen. Verlangen Sie stattdessen eine Vergleichsrechnung über drei Umsatzszenarien – schwaches Jahr, Normaljahr, Spitzenjahr – mit ausgewiesenem Jahresbetrag. Erst damit wird ein Mischmodell überhaupt vergleichbar.

Die vierte Form ist die Abrechnung nach Einzelleistung: Pauschale je Reinigung, Preis je Wäschesatz, Stundensatz für Objektbetreuung, Einzelposten für Fotografie oder Textproduktion. Sie ist typisch für Teilleistungen und für Eigentümer, die nur eine konkrete Lücke schließen wollen. Auch hier fehlt jede belastbare Marktzahl, weil die Preise stark von Objektgröße, Anfahrt und Saison abhängen – auf Rügen, Usedom und dem Fischland schlagen weite Wege und ein dünner Personalmarkt spürbar durch. Als Sonderform begegnet Ihnen gelegentlich die Garantiemiete oder Pacht: Der Betreiber zahlt eine feste Miete und behält den Umsatz. Das ist ein eigener Vertragstyp mit anderer Risiko- und Steuerlage.

Von all dem strikt zu trennen sind die Plattformgebühren. Airbnb arbeitet entweder mit dem geteilten Modell von rund 3 Prozent Gastgeberanteil und 14,1 bis 16,5 Prozent Gastanteil oder mit dem einheitlichen Modell von meist 15,5 Prozent, das bei angebundener Verwaltungssoftware verpflichtend ist. FeWo-direkt beziehungsweise Vrbo nennt offiziell 5 Prozent plus 3 Prozent Transaktionsgebühr, über Softwarepartner teils 12 bis 15 Prozent. Traum-Ferienwohnungen arbeitet provisionsfrei gegen 399,00 € brutto beziehungsweise 335,- € netto für zwölf Monate ohne automatische Verlängerung, und Booking.com veröffentlicht keinen Provisionssatz. Eine Plattformgebühr ist keine Agenturprovision.

Fachliches Urteil: Sortieren Sie Angebote nicht nach der Höhe des Prozentsatzes, sondern nach vier Fragen: Was ist die Bemessungsgrundlage, welche Leistungen sind eingeschlossen, welche Positionen werden zusätzlich berechnet, und wie hoch ist der Jahresbetrag in einem schwachen, einem normalen und einem starken Jahr. Ein Festpreis lohnt erst oberhalb einer bestimmten Umsatzschwelle; darunter ist eine Provision oder die Eigenverwaltung rechnerisch besser, und bei einem einzelnen kleinen Objekt in Wohnortnähe ist oft gar keine Auslagerung die wirtschaftlichste Lösung. Favorent verkauft selbst ein Festpreismodell; diese Übersicht steht unter offengelegtem Eigeninteresse, ist kein neutraler Anbietervergleich und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die erste und wichtigste Unterscheidung ist die Risikoverteilung. Bei einer Umsatzprovision fällt das Honorar in einer schwachen Saison automatisch mit, bei Leerstand geht es gegen null; der Dienstleister trägt einen Teil des Auslastungsrisikos mit. Beim Fixum bleibt der Betrag konstant, gleichgültig ob das Objekt ausgebucht ist, renoviert wird oder acht Wochen von Ihnen selbst genutzt wird – das Risiko liegt vollständig bei Ihnen. Das Mischmodell teilt es. Diese Aufteilung ist keine Nebensache, sondern der eigentliche wirtschaftliche Gehalt der Vergütungsvereinbarung, und sie sollte bewusst gewählt und nicht aus dem Angebotsformular übernommen werden.

Der zweite Unterschied ist das Skalierungsverhalten. Der Betreuungsaufwand für eine Ferienwohnung hängt vor allem von der Zahl der Wechsel ab, nicht vom Preis je Nacht. Eine Provision wächst dagegen linear mit dem Umsatz: Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen – 20 Prozent Provision – ergibt bei 8.000 € Jahresmietumsatz 1.600 €, bei 20.000 € bereits 4.000 € und bei 40.000 € 8.000 €, obwohl der Aufwand sich nicht verfünffacht hat. Ein Festpreis von 166 € im Monat netto entspricht demgegenüber 1.992 € im Jahr und bleibt in allen drei Fällen gleich. Beide Zahlenreihen sind Rechenbeispiele, keine Angebote.

Der dritte Unterschied liegt in der Prüfbarkeit. Ein Provisionsmodell verlangt zwingend eine Umsatzabrechnung, die Sie nachvollziehen können: Buchungsliste, Aufenthaltszeitraum, Bruttoentgelt, Abzüge, Provisionsberechnung. Die Grundlage dafür liefern § 666 BGB und § 259 Abs. 1 BGB, für dessen Belegvorlagepflicht nach der Rechtsprechung bereits ein allgemeines Kontrollinteresse genügt. Ein Festpreis dagegen macht die Umsatzprüfung unnötig, verlagert die Kontrollfrage aber auf die Leistungsseite: Ohne beschriebene Leistungen, Reaktionszeiten und Nachweise wissen Sie nicht, wofür Sie zahlen. Beide Modelle brauchen also Kontrolle, nur an unterschiedlicher Stelle.

Der vierte Unterschied betrifft die Bemessungsgrundlage, und er wird regelmäßig unterschätzt. Ob die Provision auf den Bruttoumsatz einschließlich Reinigungsentgelt, Nebenkosten und weitergereichter Kurabgabe berechnet wird oder auf den reinen Nettomietumsatz, verändert den Jahresbetrag deutlich, ohne dass sich der Prozentsatz ändert. Beim Festpreis stellt sich diese Frage nicht, dafür stellt sich eine andere: Welche Leistungen sind im Betrag enthalten und welche werden zusätzlich berechnet. Die Kurabgabe ist in vielen Kommunen an der Ostseeküste ein durchlaufender Posten und gehört nach unserer Auffassung in keine Provisionsbasis; die steuerliche Behandlung wird gesondert behandelt.

Der fünfte Unterschied ist saisonal und für Mecklenburg-Vorpommern besonders relevant. Die Kernsaison liegt zwischen Juni und September, die Auslastung erreichte im Spitzenmonat August 2022 nach der Erhebung des Deutschen Ferienhausverbands 39 Prozent. Ein Festpreis wird in zwölf gleichen Monatsraten fällig und belastet damit genau die Monate, in denen kaum Einnahmen fließen; ein Provisionsmodell atmet mit der Saison. Wer keine Liquiditätsreserve für die Nebensaison hat, sollte diesen Unterschied ernster nehmen als eine Differenz von zwei Prozentpunkten im Jahresvergleich. Umgekehrt macht der Festpreis die Jahresplanung einfacher.

Der sechste Unterschied ist vertragsrechtlicher Natur. Wo eine Provision vereinbart ist, vereinnahmt der Dienstleister häufig zunächst die Mieten und behält seinen Anteil ein; dann brauchen Sie Regelungen zu Abrechnungsfristen, Weiterleitung und Fremdgeldverwahrung, und der Herausgabeanspruch aus § 667 BGB wird praktisch bedeutsam. Beim Festpreis fließen die Mieten oft direkt an Sie, und der Dienstleister stellt eine Rechnung – das vereinfacht die Zahlungswege und verkleinert das Ausfallrisiko. Für Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Verwaltern gibt es keine Schlichtungsstelle; was nicht im Vertrag steht, ist im Konfliktfall auch nicht durchsetzbar.

Fachliches Urteil: Wählen Sie das Modell nach Ihrer Risikotragfähigkeit und Ihrem Umsatzniveau, nicht nach dem sympathischeren Angebot. Wer schwankende oder niedrige Umsätze hat, kein Liquiditätspolster besitzt oder das Objekt zeitweise selbst nutzt, fährt mit einer Provision oder einem Mischmodell sicherer; wer stabil über der Break-even-Schwelle liegt und Mehrumsatz behalten will, mit einem Festpreis. Bei einem einzelnen Objekt in einer schwachen Lage kann auch die Eigenverwaltung oder eine reine Teilleistung die wirtschaftlich bessere Wahl bleiben. Favorent verkauft selbst ein Festpreismodell; diese Bewertung steht unter offengelegtem Eigeninteresse und ist kein neutraler Anbietervergleich und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Beginnen Sie nicht mit Angeboten, sondern mit Ihren eigenen Daten. Nötig sind vier Werte aus zwölf zusammenhängenden Monaten: der tatsächliche Mietumsatz, getrennt nach reinem Übernachtungsentgelt und weitergereichten Positionen wie Reinigungsentgelt und Kurabgabe; die tatsächlich gezahlten Plattformgebühren; die Sachkosten für Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial und kleinere Instandhaltung; und die Zahl der Wochen, die Sie selbst genutzt haben. Ohne diese Basis vergleichen Sie Angebote gegen ein Gefühl. Wer noch kein volles Jahr betrieben hat, sollte konservativ schätzen und die Rechnung nach der ersten Saison wiederholen – an der Ostseeküste verzerrt eine einzelne Sommermonatszahl das Bild erheblich.

Die eigentliche Rechnung ist eine Division. Break-even-Umsatz gleich Festpreis-Jahresbetrag geteilt durch den Provisionssatz. Bei einem Festpreis von 1.992 € im Jahr netto ergibt das rechnerisch: 13.280 € bei 15 Prozent, rund 11.067 € bei 18 Prozent, 9.960 € bei 20 Prozent, rund 9.055 € bei 22 Prozent, 7.968 € bei 25 Prozent und 6.640 € bei 30 Prozent. Alle Werte sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen und keine Angebote. Liegt Ihr Jahresmietumsatz deutlich unter der jeweiligen Schwelle, ist das Provisionsmodell die günstigere Wahl – und bei sehr kleinen Umsätzen ist häufig gar keine Auslagerung am günstigsten.

Danach folgt die Korrektur um die Vollkosten, denn ein Prozentsatz allein sagt nichts. Zu jedem Angebot gehören die Zusatzpositionen: Einrichtungs- und Onboarding-Pauschalen, Fotografie und Textproduktion, Aufschläge auf Handwerkerrechnungen, Bearbeitungsgebühren für Zahlungen und Kautionen, Kosten für Datenexport oder Kontoübergabe bei Vertragsende. Rechnen Sie jedes Angebot auf einen Jahresbetrag in Euro herunter und stellen Sie diese Beträge nebeneinander. Erst dann ist ein Vergleich zulässig. Die Systematik der Nebenkosten vertieft, die vertragliche Absicherung 21.6.

Die dritte Korrektur ist die Eigennutzung, und sie wird fast immer vergessen. Wer sein Haus acht Wochen im Jahr selbst nutzt, entzieht dem Objekt Umsatz. Im Provisionsmodell zahlen Sie für diese Wochen kein Honorar; im Festpreismodell zahlen Sie den vollen Monatsbetrag weiter, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Umgekehrt gilt: Wer Eigennutzung ohne Aufpreis zugesichert bekommt, hat im Festpreismodell einen Vorteil, der in keinem Prozentvergleich sichtbar wird. Prüfen Sie deshalb, wie das Angebot Eigenbelegung, Freundschaftsbuchungen und Sperrzeiten behandelt – und lassen Sie sich das schriftlich geben.

Die vierte Korrektur betrifft die Auslastungserwartung. Nach der Erhebung des Deutschen Ferienhausverbands lag die Auslastung im Spitzenmonat August 2022 bei 39 Prozent; das Statistische Amt Mecklenburg-Vorpommern weist für 2025 insgesamt 8.179.363 Ankünfte und 33.289.531 Übernachtungen aus, davon in Ferienhäusern, Ferienwohnungen und Ferienzentren 1.502.640 Ankünfte und 8.816.512 Übernachtungen. Diese amtliche Statistik erfasst allerdings nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten und ist mit den Verbandszahlen nicht vergleichbar. Beide Quellen taugen deshalb zur Einordnung, nicht zur Prognose Ihres Objekts.

Am Ende steht eine Abwägung, die sich nicht in Euro ausdrücken lässt. Ein günstigeres Modell nützt nichts, wenn der Anbieter in der Hochsaison keine Reinigungskapazität hat, keine Vertretungsregelung vorhält oder auf Rügen und Usedom faktisch nicht vor Ort ist. Prüfen Sie deshalb parallel zur Rechnung die Leistungsseite und die Vertragsbedingungen – insbesondere Laufzeit und Kündigung nach § 309 Nr. 9 BGB, wonach die Erstlaufzeit in Verbraucherverträgen höchstens zwei Jahre betragen darf und eine Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit mit einmonatiger Kündigungsfrist zulässig ist. Die Einordnung als Verbraucher oder Unternehmer ist Einzelfallfrage.

Fachliches Urteil: Rechnen Sie die Break-even-Schwelle für jedes Angebot einzeln aus, korrigieren Sie um Zusatzpositionen und Eigennutzung und vergleichen Sie ausschließlich Jahresbeträge in Euro. Liegt Ihr Umsatz stabil oberhalb der Schwelle, ist ein Festpreis günstiger; liegt er darunter oder schwankt stark, ist ein Provisionsmodell die bessere Wahl. Bei einem kleinen Objekt in Wohnortnähe mit eigenem Reinigungskontakt schlägt die Eigenverwaltung rechnerisch beide Modelle. Diese Anleitung stammt von Favorent, einem Anbieter mit eigenem Festpreismodell, steht unter offengelegtem Eigeninteresse und ersetzt weder einen eigenen Anbietervergleich noch Rechts- oder Steuerberatung.

Zur Quellenlage gehört zunächst ein ehrlicher Hinweis: Es gibt keine Erhebung einer Behörde, eines Statistikamts oder eines Verbands, die Verwaltungsprovisionen in der Ferienvermietung systematisch erfasst. Alles, was als marktüblich zitiert wird, geht auf Anbieterseiten, Portalratgeber und Fachbeiträge zurück. Wer Ihnen eine exakte Durchschnittsprovision nennt, hat sie geschätzt. Belastbar ist deshalb nur die Aussage, dass sich die Angaben mehrerer unabhängiger Sekundärquellen in einem Korridor von 15 bis 30 Prozent des Mietumsatzes bewegen. Diese Spanne ist als Orientierung brauchbar und als Verhandlungsargument allenfalls begrenzt, weil sie fast jeden Wert einschließt.

Im Einzelnen nennen die ausgewerteten Quellen: meine-ferienimmobilie 16 bis 20 Prozent, Holidu 15 bis 30 Prozent, erfolgreicher-vermieten 16 bis 30 Prozent und amrum-appartements 15 bis 30 Prozent. Die Untergrenze liegt damit stabil bei etwa 15 bis 16 Prozent, die Obergrenze bei 20 bis 30 Prozent. Für den Vergleich mit Festpreismodellen wird in der Praxis häufig ein Satz von 18 bis 25 Prozent zugrunde gelegt; auch das ist eine Annahme und kein Messwert. Für Teilleistungen wie reine Reinigungssteuerung, Textproduktion oder Preispflege sowie für Co-Hosting-Vergütungen existiert überhaupt keine verwertbare Quelle, weshalb wir hierzu keine Zahlen nennen.

Die Breite der Spanne erklärt sich vor allem aus dem Leistungsumfang. Ein Anbieter, der ausschließlich Inserat und Buchungsabwicklung übernimmt, ruft einen anderen Satz auf als einer, der Gästekommunikation rund um die Uhr, Schlüsselübergabe, Reinigungssteuerung, Wäschelogistik, Objektkontrolle mit Fotoprotokoll und eine Vertretungsregelung in der Hochsaison vorhält. Solange die Leistungsbeschreibung nicht danebenliegt, ist ein Prozentvergleich wertlos. Die saubere Abgrenzung des Leistungsumfangs behandeln wir gesondert; ohne sie führt jede Provisionsverhandlung zu Einsparungen, die später als Zusatzposition zurückkommen.

Der zweite Grund für die Streuung ist die Bemessungsgrundlage. Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: Ein Objekt erwirtschaftet 20.000 € Gesamtumsatz, davon 2.500 € Reinigungsentgelt, das an den Gast weiterberechnet wird. Auf den Bruttoumsatz gerechnet ergeben 20 Prozent 4.000 € auf den Nettomietumsatz von 17.500 € sind es 3.500 €. Dieselbe Prozentzahl, 500 € Unterschied im Jahr. Kommen weitergereichte Kurabgaben, Haustierpauschalen, Endreinigungszuschläge oder Servicegebühren hinzu, wächst die Differenz weiter. Prüfen Sie deshalb jede Angebotszahl zusammen mit ihrer Bezugsgröße.

Der dritte Grund ist die Region und die Objektgröße. In Mecklenburg-Vorpommern zählte die Erhebung des Deutschen Ferienhausverbands 99.334 Unterkünfte mit 445.666 Betten und rund 1.478 Mio. € Vermietungsumsatz, davon rund 90 Prozent privat. Der Anbietermarkt ist kleinteilig: viele Ein-Personen-Betriebe neben überregionalen Ketten, dazu weite Wege auf Rügen, Usedom und dem Fischland und ein dünner Personalmarkt für Reinigungskräfte. Objekte mit hoher Wechselfrequenz und geringem Nachtpreis verursachen mehr Aufwand je Umsatzeuro als große Ferienhäuser mit Wochenbelegung – das schlägt sich in den aufgerufenen Sätzen nieder.

Von der Agenturprovision strikt zu trennen sind die Plattformgebühren, die unabhängig davon anfallen. Airbnb arbeitet entweder mit dem geteilten Modell von rund 3 Prozent Gastgeberanteil und 14,1 bis 16,5 Prozent Gastanteil oder mit dem einheitlichen Modell von meist 15,5 Prozent, das bei angebundener Verwaltungssoftware verpflichtend ist. FeWo-direkt beziehungsweise Vrbo nennt offiziell 5 Prozent plus 3 Prozent Transaktionsgebühr, über Softwarepartner teils 12 bis 15 Prozent. Traum-Ferienwohnungen arbeitet provisionsfrei gegen 399,00 € brutto beziehungsweise 335,- € netto für zwölf Monate. Booking.com veröffentlicht keinen Provisionssatz; kursierende Werte sind nicht belegbar.

Fachliches Urteil: Verwenden Sie die Spanne von 15 bis 30 Prozent als Plausibilitätsrahmen, nicht als Zielgröße. Ein Angebot deutlich unterhalb der Spanne verlangt die Frage, welche Leistung fehlt oder gesondert berechnet wird; ein Angebot oberhalb verlangt die Frage, welche Zusatzleistung das rechtfertigt. Vergleichen Sie ausschließlich Jahresbeträge in Euro auf Vollkostenbasis. Für ein kleines Objekt mit geringem Jahresumsatz bleibt ein Provisionsmodell absolut günstiger als jeder Festpreis, und bei eigener Präsenz vor Ort ist die Eigenverwaltung rechnerisch oft unschlagbar. Diese Einordnung stammt von einem Festpreisanbieter, steht unter offengelegtem Eigeninteresse und ist kein neutraler Anbietervergleich und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Grundmechanik ist ein klassischer Interessenkonflikt: Sie als Eigentümer wollen den Nettoertrag nach allen Kosten maximieren, der Dienstleister maximiert die Größe, an die seine Vergütung geknüpft ist. Bei einer Umsatzprovision ist das der Mietumsatz – und Umsatz ist nicht Ertrag. Ein zusätzlicher Kurzaufenthalt erhöht den Umsatz und damit die Provision, verursacht aber einen weiteren Reinigungsdurchgang, mehr Wäsche, mehr Verbrauchsmaterial und mehr Verschleiß, die vollständig zu Ihren Lasten gehen. Dieser Konflikt ist strukturell und kein Vorwurf an einzelne Anbieter; er wird nur dann problematisch, wenn er im Vertrag nicht adressiert ist.

Der zweite Fehlanreiz der Provision betrifft die Preisstellung. Wer über die Belegung vergütet wird, hat ein Interesse an sicherer Auslastung; eine Preissenkung, die die Belegung erhöht, kann den Umsatz stabil halten und trotzdem Ihren Ertrag senken, weil Ihre variablen Kosten mit jedem Wechsel steigen. Gegenmittel sind eine schriftlich vereinbarte Mindestpreisgrenze, ein Vetorecht bei Sonderaktionen und Rabatten sowie eine dokumentierte Nachvollziehbarkeit aller Preisänderungen. In der MV-Nebensaison, wenn die Auslastung ohnehin niedrig ist, entscheidet diese Regelung über einen erheblichen Teil des Jahresergebnisses.

Der dritte und am leichtesten vermeidbare Fehlanreiz entsteht, wenn die Provision auch auf das Reinigungsentgelt, auf Servicepauschalen oder auf weitergereichte Kurabgaben berechnet wird. Dann verdient der Dienstleister an jeder zusätzlichen Wechselgebühr mit, obwohl es sich um durchlaufende Posten handelt, und die Bemessungsgrundlage wächst mit Kosten, die Sie tragen. Nehmen Sie diese Positionen ausdrücklich aus der Provisionsbasis heraus. Auch der umgekehrte Fall gehört geregelt: Erhält derselbe Dienstleister zusätzlich eine Marge auf die von ihm beauftragte Reinigung, sollten Höhe und Berechnungsweise offengelegt werden.

Das Festpreismodell dreht die Anreizrichtung um. Weil Mehrumsatz das Honorar nicht erhöht, entfällt der Anreiz zur Umsatzmaximierung um jeden Preis – zugleich entfällt aber auch der finanzielle Anreiz, Preise laufend zu optimieren, Kanäle auszubauen oder Belegungslücken aktiv zu schließen. Ein Festpreis ist deshalb nur so gut wie die Leistungsbeschreibung, die dahintersteht: Ohne definierte Aufgaben, Reaktionszeiten, Aktualisierungsrhythmen und ein regelmäßiges Reporting zahlen Sie einen konstanten Betrag für eine unbestimmte Leistung. Die Ausgestaltung von Service Levels behandeln wir gesondert, die Reporting-Mechanik 21.8.

Mischmodelle dämpfen beide Effekte, beseitigen aber keinen. Eine Grundgebühr sichert die Grundbetreuung auch in schwachen Monaten, ein reduzierter Prozentsatz erhält einen Rest an Umsatzanreiz. Belastbare Marktzahlen zur Ausgestaltung solcher Modelle gibt es nicht, deshalb nennen wir keine. Wichtig ist die vertragliche Feinarbeit: eine klare Bemessungsgrundlage für den variablen Teil, eine Obergrenze für die Summe aus beiden Komponenten und eine Regelung, wie sich die Grundgebühr bei Leerstand, Renovierung oder Eigennutzung verhält. Ohne Obergrenze kann ein Mischmodell in einem Spitzenjahr teurer werden als beide Reinformen.

Ein Anreizproblem eigener Art entsteht, wenn ein Dienstleister viele vergleichbare Objekte im selben Ort betreut. Dann entscheidet er faktisch, welches Haus eine Anfrage erhält, und bei umsatzabhängiger Vergütung wirken höherpreisige Objekte attraktiver. Verlangen Sie deshalb eine Gleichbehandlungsklausel, eine nachvollziehbare Zuteilungslogik bei Mehrfachanfragen und Belegungsdaten im Vergleich zum Portfoliodurchschnitt. Die Rechtsgrundlage für diese Auskunft liefert § 666 BGB, die Belegvorlage § 259 Abs. 1 BGB. Portfolio- und Skalierungsfragen im engeren Sinn behandelt.

Fachliches Urteil: Suchen Sie nicht das Modell ohne Fehlanreiz, sondern das Modell, dessen Fehlanreiz Sie am besten kontrollieren können. Bei Provisionen sind Mindestpreisgrenze, saubere Bemessungsgrundlage und Vetorecht bei Rabatten die entscheidenden Bausteine; bei Festpreisen sind es Leistungsbeschreibung, Reaktionszeiten, Reporting und eine kurze Laufzeit. Wer eine sehr aktive Preissteuerung braucht und selbst kaum Zeit für Kontrolle hat, ist mit einem gedeckelten Provisions- oder Mischmodell häufig besser bedient als mit einem Festpreis. Favorent verkauft selbst ein Festpreismodell; diese Analyse steht unter offengelegtem Eigeninteresse, ist kein neutraler Anbietervergleich und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der erste Schritt ist begrifflich und wird meist übersprungen: Legen Sie schriftlich fest, was Erfolg für Ihr Objekt bedeutet. Auslastung allein taugt nicht, weil sie über Preissenkungen erzeugt werden kann; Bruttoumsatz taugt nicht, weil er durchlaufende Posten enthält; und ein hoher Nachtpreis taugt nicht, wenn er zu Leerstand führt. Sinnvoll ist eine Kombination aus Umsatz je verfügbarer Nacht, durchschnittlichem Nachtpreis und Auslastung, ergänzt um die Sachkosten je Wechsel. Erst wenn diese Zielgrößen im Vertrag stehen, lässt sich eine Vergütung überhaupt daran ausrichten – und erst dann ist Schlechtleistung im Sinne von 21.13 überhaupt belegbar.

Der zweite Schritt ist die Bemessungsgrundlage. Eine Provision sollte am Nettomietumsatz ansetzen, also am reinen Übernachtungsentgelt ohne Reinigungsentgelt, Servicepauschalen, Haustiergebühren und ohne die weitergereichte Kurabgabe, die in vielen Küstenkommunen ein durchlaufender Posten ist. Andernfalls verdient der Dienstleister an Positionen mit, die Ihre Kosten sind. Ebenso gehört geregelt, ob Eigenbelegung, Freundschaftsbuchungen und Stornoentschädigungen des Gastes in die Basis fallen. Diese Definitionen sind wirkungsvoller als jede Verhandlung um einzelne Prozentpunkte und kosten in der Verhandlung meist weniger Widerstand.

Der dritte Schritt ist das Reporting, und hier hilft das Gesetz. Aus § 666 BGB folgt die Auskunftspflicht des Geschäftsbesorgers, aus § 259 Abs. 1 BGB die Pflicht zur Belegvorlage, für die nach der Rechtsprechung bereits ein allgemeines Kontrollinteresse genügt, und aus § 667 BGB die Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten. Der Bundesgerichtshof hat diese Pflichten für die Vermittlung von Ferienwohnungen mit Urteil vom 03.11.2011 (III ZR 105/11) bestätigt. Konkretisieren Sie sie im Vertrag: monatliche Buchungsliste, Umsatz je Kanal, Preisänderungshistorie, Reinigungs- und Schadensprotokolle, Export der Rohdaten in einem gängigen Format.

Der vierte Schritt ist die Preisuntergrenze. Wer die Preise setzt, bestimmt bei umsatzabhängiger Vergütung zugleich die eigene Bemessungsgrundlage; das ist ein Spannungsverhältnis, das kein Vertrag vollständig auflöst. Praktisch handhabbar wird es über drei Regelungen: eine schriftlich fixierte Mindestpreisgrenze je Saisonzeitraum, ein Vetorecht des Eigentümers bei Rabattaktionen und Last-Minute-Kampagnen sowie die Dokumentation jeder Preisänderung. Umgekehrt ist völlige Preishoheit ohne Marktkenntnis kein Selbstzweck – in der MV-Nebensaison kann eine zu starre Untergrenze Auslastung kosten. Regelmäßige gemeinsame Preisrunden sind der bessere Weg als starre Vorgaben.

Der fünfte Schritt sind Bonus- und Malus-Regelungen. Ein Bonus auf die Übererfüllung eines vorab vereinbarten Zielkorridors kann sinnvoll sein, wenn die Zielgröße den Nettoertrag abbildet und nicht den Umsatz. Malus-Regelungen und Vertragsstrafen sind rechtlich heikler: In Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, und die Haftung für Kardinalpflichten lässt sich nach § 309 Nr. 7 BGB und § 307 BGB nicht wirksam freizeichnen. Ob Sie als Verbraucher oder Unternehmer gelten, entscheidet über den Prüfungsmaßstab und ist Einzelfallfrage; die Formulierung gehört in jedem Fall in anwaltliche Hände.

Der sechste Schritt ist die zeitliche Absicherung. Vereinbaren Sie einen Messpunkt nach der ersten vollen Saison und eine Vertragslaufzeit, die einen Wechsel zulässt, wenn die Zahlen nicht stimmen. In Verbraucherverträgen gibt § 309 Nr. 9 BGB den Rahmen vor: Erstlaufzeit höchstens zwei Jahre, Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat. Wurde der Vertrag über eine Website mit einem Verbraucher geschlossen, greift zusätzlich der Kündigungsbutton nach § 312k BGB; fehlt er, ist der Vertrag nach § 312k Abs. 6 BGB jederzeit und fristlos kündbar. Seit dem 19.06.2026 kommt der neue Widerrufsbutton nach § 356a BGB hinzu.

Fachliches Urteil: Erfolgskopplung entsteht nicht durch die Wahl des Modells, sondern durch vier Vertragsbausteine: definierte Zielgrößen, saubere Bemessungsgrundlage, belastbares monatliches Reporting und eine Laufzeit, die einen Wechsel erlaubt. Verzichten Sie auf komplizierte Bonusformeln, wenn Sie die Datenbasis nicht monatlich prüfen können – eine kurze Laufzeit wirkt zuverlässiger als jede Staffel. Wenn Sie ohnehin selbst Preise steuern und nur operative Hilfe brauchen, ist eine Teilleistung mit fester Einzelabrechnung die klarere Erfolgskopplung als jedes Full-Service-Modell. Favorent verkauft selbst ein Festpreismodell mit dreimonatiger bindungsfreier Startzeit; diese Empfehlung steht unter offengelegtem Eigeninteresse und ist kein neutraler Anbietervergleich und keine Rechtsberatung.

Die erste Gruppe entsteht ganz am Anfang. Objektaufnahme, professionelle Fotografie, Erstellung der Inseratstexte, Anlage und Verknüpfung der Kanäle, Einrichtung eines Channel-Managers, gegebenenfalls eine Klassifizierung nach dem Deutschen Tourismusverband, Schlüsselsysteme und Willkommensmappen – all das kann im Preis enthalten sein oder gesondert berechnet werden. Ein Onboarding dauert in der Praxis mehrere Wochen; bei Favorent sind vier bis sechs Wochen je Objekt angesetzt. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss schriftlich geben, welche dieser Positionen Bestandteil der Vergütung sind, welche einmalig berechnet werden und wem die erstellten Fotos und Texte am Ende gehören.

Die zweite Gruppe sind Aufschläge auf Leistungen Dritter. Beauftragt der Dienstleister Handwerker, Gartenpflege, Schornsteinfeger oder Materialkäufe, wird häufig ein Bearbeitungszuschlag berechnet oder ein Aufschlag auf die Rechnungssumme genommen. Das ist zulässig, muss aber offengelegt und der Höhe nach begrenzt sein. Rechtlich hilfreich ist § 667 BGB: Der Geschäftsbesorger hat herauszugeben, was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat – dazu zählen nach verbreiteter Auffassung auch Rückvergütungen und Rabatte von Lieferanten. Vereinbaren Sie eine Wertgrenze, ab der Sie vorab zustimmen müssen, und ein Recht auf Vorlage der Originalrechnungen.

Die dritte Gruppe ist der laufende Betrieb. Endreinigung und Wäsche werden je nach Modell dem Gast weiterberechnet, vom Eigentümer getragen oder gemischt abgerechnet; Verbrauchsmaterial, Willkommensgeschenke, Kleinreparaturen und Notdiensteinsätze außerhalb der Geschäftszeiten kommen hinzu, ebenso die Abwicklung von Kurabgaben und Meldepflichten. Zur Meldepflicht gehört ein aktueller Hinweis: Für deutsche Gäste ist der Meldeschein zum 01.01.2025 durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz entfallen, § 29 Abs. 2 BMG gilt nur noch für ausländische Gäste; nach § 30 Abs. 4 BMG sind die Daten ein Jahr ab Abreise aufzubewahren und danach binnen drei Monaten zu vernichten.

Die vierte Gruppe betrifft Geld- und Zahlungsvorgänge. Gebühren für Zahlungsdienstleister, Bearbeitung von Kautionen und deren Rückzahlung, Rückerstattungen bei Stornierungen, Mahnwesen, Fremdwährungs- oder Kartenentgelte und Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung tauchen in Angeboten selten prominent auf. Wichtig ist zudem die Frage, wann vereinnahmte Mieten an Sie weitergeleitet werden und ob der Dienstleister sie auf einem getrennten Konto hält. Ohne Abrechnungsfrist und ohne Regelung zur Fremdgeldverwahrung tragen Sie ein Ausfallrisiko, das in keiner Preisliste steht – und eine Schlichtungsstelle für solche Streitigkeiten existiert nicht.

Die fünfte Gruppe sind die Ausstiegskosten, und sie werden fast nie kalkuliert. Dazu zählen Gebühren für den Export von Buchungs- und Gästedaten, für die Übergabe oder Neuanlage von Plattformkonten, für die Rückgabe von Schlüsseln und Unterlagen sowie die Restlaufzeit eines gekündigten Vertrags. Hinzu kommt ein nicht bezifferbarer Wertverlust: Bei Airbnb erscheinen Bewertungen ausschließlich im Profil des Kontoinhabers, und Konten sind weder zusammenführbar noch übertragbar – wer über ein Agenturkonto vermarktet hat, beginnt nach dem Wechsel bei null. Bei Booking.com bleiben Bewertungen dagegen beim Objekt und sind 36 Monate sichtbar. Kündigung und Wechsel behandeln wir gesondert.

Die sechste Gruppe sind Preisanpassungen im laufenden Vertrag. Index- oder Anpassungsklauseln, automatische Erhöhungen zum Jahreswechsel und pauschale Verweise auf jeweils gültige Preislisten sind rechtlich heikel: Sie unterliegen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle, und intransparente Klauseln verstoßen gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Bundesgerichtshof hat am 13.11.2025 (III ZR 165/24) für einen Ferienpark-Vermittlungsvertrag entschieden, dass eine AGB-Kontrolle auch dann stattfindet, wenn der Vertrag als „individuell ausgehandelt“ bezeichnet wird, und einen Transparenzverstoß angenommen. Die Bewertung Ihrer konkreten Klausel gehört zu Ihrer Rechtsberatung.

Fachliches Urteil: Verlangen Sie zu jedem Angebot eine vollständige Preisliste mit allen Einmal-, Zusatz- und Ausstiegspositionen und rechnen Sie das Angebot auf einen Jahresbetrag in Euro herunter; nur so werden Provisions- und Festpreisangebote vergleichbar. Vereinbaren Sie eine Wertgrenze für Fremdaufträge, die Offenlegung aller Aufschläge und Rückvergütungen sowie einen kostenfreien Datenexport bei Vertragsende. Wenn Sie ohnehin ein eigenes Handwerker- und Reinigungsnetz vor Ort haben, ist eine Teilleistung mit fester Einzelabrechnung oder die Eigenverwaltung fast immer die kostentransparentere Lösung. Favorent verkauft selbst ein Festpreismodell; diese Aufstellung steht unter offengelegtem Eigeninteresse, ist kein neutraler Anbietervergleich und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Verhandeln Sie erst, wenn Sie Ihre eigenen Zahlen kennen. Legen Sie für die letzten zwölf bis vierundzwanzig Monate zusammen: Mietumsatz ohne Nebenentgelte, Belegungstage, durchschnittlicher Nachtpreis, Anteil der Buchungen je Kanal, Stornoquote und die Zahl der Wechsel. Ohne diese Basis verhandeln Sie über einen Prozentsatz, dessen Auswirkung in Euro Sie nicht beziffern können. Zur Einordnung des Marktumfelds: Die Auswertung des Deutschen Ferienhausverbands und von Statista (Erhebungsjahr 2022, veröffentlicht am 17.01.2024) weist für Deutschland 555.111 Unterkünfte aus, davon 454.793 private Einheiten; rund 84 Prozent werden selbst verwaltet, rund 16 Prozent fremdvermarktet. Wer verhandelt, verhandelt also in einem Markt, in dem die Eigenverwaltung der Normalfall ist – das ist Ihre stärkste Ausgangsposition.

Verhandelbar ist in der Praxis deutlich mehr als der Satz. Erstens die Bemessungsgrundlage: ob die Vergütung auf den reinen Mietumsatz oder auch auf Reinigungsentgelt, Kurabgabe, Haustiergebühr und Stornoentschädigung anfällt, verändert den Jahresbetrag spürbar, ohne dass sich der Prozentsatz bewegt. Zweitens die Deckelung von Aufschlägen auf Fremdrechnungen und die Frage, ob die Handwerkerkoordination im Preis enthalten ist oder gesondert nach Stundensatz abgerechnet wird. Drittens Fristen: ein fester Abrechnungstermin und eine Auszahlungsfrist von wenigen Werktagen nach Monatsende sind Geld wert, weil sie Ihre Liquidität sichern. Viertens die Erstlaufzeit und eine bindungsfreie Startphase. Fünftens, bei mehreren Objekten, eine Staffel: der zweite und dritte Vertrag verursacht beim Dienstleister weniger Aufwand als der erste.

Die Laufzeit ist ein Preisbestandteil, auch wenn sie nicht in Euro ausgedrückt wird. Wer sich lange bindet, verkauft dem Dienstleister Planungssicherheit und sollte dafür eine Gegenleistung erhalten. Für Verbraucherverträge zieht § 309 Nr. 9 BGB die Grenze: Erstlaufzeit höchstens zwei Jahre, stillschweigende Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat. Im Verkehr zwischen Unternehmern gilt die Vorschrift nicht unmittelbar, entfaltet über § 307 BGB aber Indizwirkung (BGH VIII ZR 141/06). Das OLG Frankfurt am Main (6 U 267/10) hat fünf Jahre als äußerste Grenze behandelt, das OLG Schleswig (1 U 37/24) eine Bindung von achtundvierzig Monaten gebilligt. Ob Sie als Verbraucher oder als Unternehmer auftreten, entscheidet der Zweck des Geschäfts (BGH XI ZR 63/01, BGH XI ZR 461/18).

Prüfen Sie die Preisanpassungsklausel besonders sorgfältig. Formulierungen, nach denen der Dienstleister die Vergütung nach billigem Ermessen oder entsprechend der allgemeinen Kostenentwicklung anpassen darf, verlagern das Kostenrisiko vollständig auf Sie. Verhandelbar sind stattdessen eine benannte Referenz, eine Ankündigungsfrist und ein Sonderkündigungsrecht bei Erhöhung. Der Bundesgerichtshof hat am 13.11.2025 (III ZR 165/24) bestätigt, dass eine Klausel auch dann der AGB-Kontrolle unterliegen kann, wenn sie als individuell ausgehandelt bezeichnet wird; maßgeblich ist, ob der Verwender den Kerngehalt ernsthaft zur Disposition gestellt hat. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt zudem, dass Sie die wirtschaftliche Folge einer Klausel beim Lesen erkennen können.

Verhandlung ist Tausch. Was Sie anbieten können, ohne selbst Geld zu verlieren: eine längere, aber klar begrenzte Erstlaufzeit; die Zusage, Eigenbelegung frühzeitig und gebündelt zu melden, statt kurzfristig einzelne Nächte zu blockieren; die Bereitschaft, Ihre Preishoheit an eine gemeinsam festgelegte Preisstrategie zu koppeln; ein gepflegtes, vollständig ausgestattetes Objekt mit dokumentierter Inventarliste; ein zweiter Schlüsselsatz und eine erreichbare Vertretung vor Ort. Jeder dieser Punkte senkt den Aufwand des Dienstleisters real und rechtfertigt eine Gegenleistung. Umgekehrt gilt: Ein Anbieter, der bei keinem einzigen Punkt Bewegung zeigt, sagt Ihnen damit bereits etwas über die spätere Zusammenarbeit.

Die häufigsten Verhandlungsfehler sind schnell benannt: ausschließlich über den Prozentsatz sprechen; mündliche Zusagen nicht in den Vertragstext aufnehmen; unter Zeitdruck kurz vor der Saison unterschreiben; die Kündigungsregelung ungelesen lassen. Ebenso wichtig ist die ehrliche Gegenrechnung: Für ein Objekt mit geringer Auslastung, kurzer Saison oder unsicherer Nachfrage bleibt ein reines Provisionsmodell die günstigere Wahl, weil es kein Fixkostenrisiko erzeugt. Wer nur wenige Wochen im Jahr vermietet, in der Nähe wohnt und die Wechsel selbst organisiert, fährt mit Eigenverwaltung oder einer eng abgegrenzten Teilleistung wirtschaftlich am besten – dann ist die beste Vergütungsverhandlung die, die Sie gar nicht führen müssen.

Fachliches Urteil: Verhandeln Sie in dieser Reihenfolge: zuerst die Bemessungsgrundlage, dann die Deckelung der Nebenkosten, dann Abrechnungs- und Auszahlungsfristen, dann Laufzeit und Startphase – und ganz zuletzt den Satz oder den Monatsbetrag. Lassen Sie sich jedes Angebot als Jahresbetrag für Ihr konkretes Umsatzniveau vorrechnen und vergleichen Sie nur diese eine Zahl. Bestehen Sie darauf, dass jede mündliche Zusage in den Vertragstext wandert. Dieses Urteil steht unter offengelegtem Eigeninteresse: Favorent bietet selbst ein Festpreismodell an und profitiert davon, wenn Angebote in Jahresbeträgen verglichen werden. Vertrags- und Laufzeitfragen gehören vor der Unterschrift zu Ihrer Rechtsberatung.

Rechnen Sie den Nettoertrag immer in derselben Reihenfolge, sonst vergleichen Sie Angebote nicht sauber. Schritt eins: Bruttomietumsatz des Jahres, also das, was Gäste für die Übernachtung zahlen. Schritt zwei: Plattformgebühren abziehen. Schritt drei: Vergütung des Dienstleisters abziehen, in der zwischen Ihnen vereinbarten Bemessungsgrundlage. Schritt vier: Sachkosten für Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial und Energie. Schritt fünf: Instandhaltung, Versicherung, Beiträge und Rücklagen. Was danach bleibt, ist der Nettoertrag vor Steuern. Steuerliche Effekte, Abschreibung und Vorsteuer bleiben hier bewusst außen vor; sie gehören in Ihre steuerliche Beratung und werden in.

Die Plattformgebühr ist keine Agenturvergütung, wird aber oft mit ihr vermischt. Airbnb rechnet entweder mit einer geteilten Gebühr von etwa 3 Prozent beim Gastgeber und 14,1 bis 16,5 Prozent beim Gast oder mit einer einheitlichen Gastgebergebühr von meist 15,5 Prozent. FeWo-direkt und Vrbo nennen für die direkte Nutzung 5 Prozent Provision zuzüglich 3 Prozent Zahlungsabwicklung, über Softwarepartner werden 12 bis 15 Prozent angegeben. Traum-Ferienwohnungen arbeitet mit einer Grundgebühr von 399,00 € brutto beziehungsweise 335,- € netto für zwölf Monate. Booking.com veröffentlicht keinen allgemein gültigen Provisionssatz. Welche Gebühr in Ihrer Rechnung steht, hängt davon ab, über welchen Kanal die Buchung kommt.

Eine Modellrechnung mit offengelegten Annahmen macht den Unterschied sichtbar. Angenommen 20.000 € Bruttomietumsatz im Jahr, eine Plattformgebühr von rund 3 Prozent auf der Gastgeberseite, also 600 €, Sachkosten von 3.500 € sowie Instandhaltung, Versicherung und Rücklage von zusammen 1.500 €. Im Provisionsmodell mit 20 Prozent auf den Mietumsatz fallen 4.000 € Vergütung an, der Nettoertrag vor Steuern beträgt 10.400 €. Im Festpreismodell mit 166 € je Monat netto fallen 1.992 € an, der Nettoertrag beträgt 12.408 €. Die Differenz von 2.008 € entsteht ausschließlich aus dem Vergütungsmodell, alle übrigen Positionen sind identisch gesetzt.

Dieselbe Rechnung kippt bei geringerem Umsatz. Bei 8.000 € Jahresumsatz kostet die Provision von 20 Prozent 1.600 €, der Festpreis unverändert 1.992 € hier ist das Provisionsmodell um 392 € günstiger. Die rechnerische Schwelle liegt bei einem Jahresbetrag von 1.992 € und 20 Prozent Provision bei rund 9.900 € Umsatz. Wer also in einer kurzen Saison vermietet, ein kleines Objekt betreibt oder erst startet, verbessert seinen Nettoertrag mit einem Provisionsmodell – und wer über der Schwelle liegt, verbessert ihn mit einem Festpreis. Die Aussage, ein Modell sei generell ertragsstärker, ist ohne Umsatzangabe nicht haltbar.

Zur Einordnung, nicht als Beleg für eine Kausalität: Die Auswertung des Deutschen Ferienhausverbands und von Statista (Erhebungsjahr 2022, veröffentlicht am 17.01.2024) weist einen durchschnittlichen Umsatz je Einheit von 15.105 € über alle Einheiten aus, 14.921 € bei fremdvermarkteten und 12.265 € bei selbstverwalteten Einheiten. Die Differenz von rund 2.656 € beschreibt eine Korrelation, keinen Kausalnachweis: Fremdvermarktete Objekte unterscheiden sich auch in Lage, Größe und Ausstattung von selbstverwalteten. Die Zahl taugt als Orientierung dafür, in welcher Größenordnung sich Umsatzunterschiede bewegen, nicht als Ertragsversprechen einer Auslagerung.

Die Saisonalität an der Ostsee verschiebt das Ergebnis zusätzlich. Für Mecklenburg-Vorpommern weist dieselbe Erhebung eine Auslastung von 39 Prozent im Spitzenmonat August 2022 aus; das Statistische Amt Mecklenburg-Vorpommern zählt für 2025 insgesamt 8.179.363 Ankünfte und 33.289.531 Übernachtungen, davon in Ferienunterkünften 1.502.640 Ankünfte und 8.816.512 Übernachtungen, allerdings nur für Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten. Ein Festpreis läuft in den Nebenmonaten weiter, während der Umsatz einbricht; eine Provision atmet mit. Wer die Saison nicht verlängern kann oder will, sollte das im Nettoertragsvergleich bewusst gegen den Festpreis rechnen.

Fachliches Urteil: Beurteilen Sie Vergütungsmodelle nie am Prozentsatz, sondern am Nettoertrag Ihres Objekts über ein volles Jahr, und rechnen Sie zwei Szenarien: ein schwaches Jahr und ein gutes Jahr. Erst wenn ein Modell in beiden Szenarien tragbar bleibt, ist es die robuste Wahl; liegt Ihr Umsatz nahe der Schwelle, entscheidet nicht das Modell, sondern die Leistungsqualität. Dieses Urteil steht unter offengelegtem Eigeninteresse, weil Favorent selbst ein Festpreismodell verkauft und von der Festpreislogik profitiert. Alle Beispielwerte sind Modellrechnungen mit offengelegten Annahmen; steuerliche Wirkungen sind bewusst ausgeklammert und gehören zu Ihrer Steuerberatung.

Fehler eins: die unbestimmte Bemessungsgrundlage. Ein Vertrag, der nur von einer Provision auf den Umsatz spricht, lässt offen, was Umsatz ist. Regeln Sie ausdrücklich, ob Reinigungsentgelt, Kurabgabe, Haustier- und Endreinigungsgebühr, Stornoentschädigung und die Kaution in die Grundlage fallen und ob brutto oder netto gerechnet wird. Bei 20.000 € Mietumsatz und 2.500 € Reinigungsentgelt bedeutet die Einbeziehung des Entgelts bei 20 Prozent Provision 500 € zusätzliche Vergütung im Jahr – ohne jede Mehrleistung. Regeln Sie ebenso, ob auf Nächte der Eigenbelegung eine Vergütung anfällt; ohne Regelung ist Streit vorprogrammiert, weil hier Umsatz fehlt, aber Aufwand entstehen kann.

Fehler zwei: fehlende Deckelung von Aufschlägen und Nebenpositionen. Aufschläge auf Handwerker- und Materialrechnungen, Stundensätze für Sonderleistungen, Fotoshootings, Textarbeit, Zusatzreinigungen und Schlüsselübergaben außerhalb der Kernzeiten summieren sich zu einem Betrag, der die Modellrechnung entwerten kann. Vereinbaren Sie eine Obergrenze für Aufschläge, eine Freigabegrenze, bis zu der ohne Rückfrage beauftragt werden darf, und eine abschließende Liste der gesondert berechenbaren Leistungen. Der Anspruch auf Rechenschaft folgt aus § 666 BGB, der Anspruch auf Herausgabe des Erlangten aus § 667 BGB, die Pflicht zur geordneten Rechnungslegung aus § 259 Abs. 1 BGB.

Fehler drei: Zahlungswege und Verrechnung ohne Frist. Läuft der Zahlungsstrom über ein Konto des Dienstleisters, sind Ihre Mieteinnahmen bis zur Auszahlung Fremdgeld in fremder Hand. Fehlt eine feste Abrechnungs- und Auszahlungsfrist, entscheidet der Dienstleister über den Zeitpunkt. Klauseln, die ihm erlauben, streitige eigene Forderungen einzubehalten oder unbegrenzt zu verrechnen, verschieben die Beweislast auf Sie. Vereinbaren Sie einen festen Abrechnungslauf, eine Auszahlungsfrist in Werktagen und eine Begrenzung der Verrechnung auf unbestrittene Forderungen. Eine Schlichtungsstelle für Verwaltungsverträge in der Ferienvermietung gibt es nicht; im Streitfall bleibt der Zivilrechtsweg.

Fehler vier: Laufzeit und automatische Verlängerung. Eine lange Erstlaufzeit mit stillschweigender Verlängerung macht eine falsche Modellwahl zu einem mehrjährigen Kostenposten. Bei Verbraucherverträgen setzt § 309 Nr. 9 BGB die Grenze bei zwei Jahren Erstlaufzeit und einer Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit mit höchstens einmonatiger Kündigungsfrist. Bei online geschlossenen Dauerschuldverhältnissen verlangt § 312k BGB eine Kündigungsschaltfläche mit der Beschriftung „Verträge hier kündigen“ und eine Bestätigungsschaltfläche „jetzt kündigen“; fehlt sie, kann der Vertrag nach § 312k Abs. 6 BGB jederzeit und ohne Frist gekündigt werden. Neu ist der Widerrufsbutton nach § 356a BGB, der seit dem 19.06.2026 gilt.

Fehler fünf: die Annahme, man komme jederzeit heraus. Die Kündigungsmöglichkeiten hängen von der Einordnung des Vertrags ab. Ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag richtet sich nach § 675 BGB mit den Verweisen auf das Dienst- oder Werkvertragsrecht; der BGH hat mit Urteil vom 03.11.2011 (III ZR 105/11) die Grundlinien der entgeltlichen Geschäftsbesorgung bestätigt. Das freie Kündigungsrecht des § 627 BGB greift nur bei Diensten höherer Art, die ein besonderes persönliches Vertrauensverhältnis voraussetzen; der BGH hat das am 17.07.2025 (III ZR 388/23) betont. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.

Fehler sechs: intransparente Preisanpassung – und das Vertrauen darauf, eine Klausel sei wirksam, weil sie als individuell ausgehandelt bezeichnet wird. Der BGH hat am 13.11.2025 (III ZR 165/24) klargestellt, dass es auf die ernsthafte Disposition über den Kerngehalt ankommt, nicht auf die Bezeichnung. Nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB muss die wirtschaftliche Folge einer Klausel beim Lesen erkennbar sein. Zur Fairness gehört die Gegenrechnung: Wer wenige Wochen im Jahr vermietet, nah am Objekt wohnt und die Wechsel selbst organisiert, macht mit Eigenverwaltung oder einer eng abgegrenzten Teilleistung den größten Fehler gar nicht erst – nämlich eine Vergütung zu vereinbaren, die er nicht braucht.

Fachliches Urteil: Gehen Sie den Vertrag vor der Unterschrift mit einer festen Liste durch: Bemessungsgrundlage, Eigenbelegung, Storno und Kaution, Deckelung der Aufschläge, abschließende Leistungsliste, Abrechnungs- und Auszahlungsfrist, Verrechnungsbefugnis, Laufzeit und Verlängerung, Kündigungsschaltfläche, Preisanpassung. Lassen Sie sich zu jedem Punkt die Antwort in den Vertragstext schreiben, nicht in eine E-Mail. Dieses Urteil steht unter offengelegtem Eigeninteresse: Favorent bietet selbst ein Festpreismodell an und profitiert davon, wenn Provisionsverträge kritisch geprüft werden. Die Aufzählung ersetzt keine Rechtsberatung; die Prüfung Ihres konkreten Vertrags gehört in anwaltliche Hände.