Die Ferienimmobilie selbst nutzen
Eigennutzung, Eigenbelegung und Freundesaufenthalte im Ferienhaus: steuerliche Aspekte, rechtliche Rahmenbedingungen und praktische Strategien für Eigentümer.
Ihr Ferienhaus, Ihre Freiheit
Die Eigennutzung einer Ferienwohnung ist kein notwendiges Übel, sondern ein legitimes Recht jedes Eigentümers. Dieser umfassende Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Ferienimmobilie selbst nutzen können, ohne dabei steuerliche Nachteile zu erleiden oder in rechtliche Grauzonen zu geraten.
Sie erfahren, welche vertraglichen Regelungen Sie mit Ihrer Vermittlungsagentur treffen sollten, wie Sie die Eigennutzung optimal in Ihren Belegungskalender integrieren, welche Pflichten bezüglich Kurtaxe und Zweitwohnsteuer bestehen und wie Sie Doppelbuchungen zuverlässig vermeiden.
Besonders wertvoll: konkrete Praxistipps aus über zwei Jahrzehnten Erfahrung in der Ferienhausvermietung, die Ihnen helfen, wirtschaftlich klug und rechtlich sicher zu handeln.
Ihr gutes Recht auf Eigennutzung
Es gibt Momente im Leben eines Ferienimmobilien-Eigentümers, die unbezahlbar sind: Der erste Kaffee auf der eigenen Terrasse mit Blick auf die Ostsee, während die Morgensonne langsam über dem Wasser aufgeht. Das spontane Wochenende im eigenen Ferienhaus, weil die Wettervorhersage plötzlich Traumwetter verspricht. Der Besuch alter Freunde, die man seit Jahren in den eigenen vier Wänden an der Küste beherbergen wollte. Diese Augenblicke sind es, die den Besitz einer Ferienimmobilie so reizvoll machen — und sie sollten jedem Eigentümer ohne Einschränkungen möglich sein.
Als Geschäftsführer einer der führenden Ferienhausagenturen Deutschlands beobachte ich seit über zwanzig Jahren, wie Eigentümer mit der Frage der Eigennutzung ringen. Viele von ihnen haben ihre Ferienimmobilie nicht ausschließlich als Renditeobjekt erworben, sondern wollten einen Ort schaffen, an dem sie selbst Erholung finden und den sie mit Familie und Freunden teilen können. Doch die Realität der Vermietung, verbunden mit steuerlichen Regelungen und vertraglichen Verpflichtungen, hat manchem Eigentümer das Gefühl gegeben, im eigenen Haus nur noch Gast zu sein.
"Die Ferienimmobilie selbst nutzen zu können, ist kein Luxus, sondern das natürlichste Recht eines jeden Eigentümers. Wer diese Freiheit vertraglich einschränken lässt, gibt mehr auf als nur ein paar Urlaubstage."
— Volker Rantz, Geschäftsführer Favorent
Dieser Artikel ist ein Plädoyer für die Eigennutzung — aber ein fundiertes. Denn natürlich müssen steuerliche Rahmenbedingungen beachtet, behördliche Auflagen erfüllt und vertragliche Vereinbarungen eingehalten werden. Die gute Nachricht: All dies ist machbar, ohne dass Sie auf die Freude an Ihrer eigenen Ferienimmobilie verzichten müssen.
Der deutsche Ferienhausmarkt in Zahlen
Die Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbandes 2024 hat erstmals die tatsächliche Größe des Ferienhausmarktes erfasst — die Ergebnisse sind beeindruckend.
Was die Zahlen für die Eigennutzung bedeuten
Besonders interessant: Rund 82 Prozent aller Ferienunterkünfte in Deutschland befinden sich in privatem Besitz und werden von Einzelpersonen verwaltet. Diese privaten Vermieter streben häufig nicht die maximale Auslastung an, sondern nutzen ihre Immobilie bewusst auch selbst. Die durchschnittliche Auslastung liegt bei etwa 17 bis 24 Wochen pro Jahr, wobei der August mit 39 Prozent den größten Bedarf darstellt.
Die Mehrheit der Ferienimmobilien wird also gemischt genutzt — und das aus gutem Grund. Eine Vollvermietung über 52 Wochen ist weder realistisch noch in jedem Fall wirtschaftlich sinnvoll.
Regionale Unterschiede
Die höchste Konzentration von Ferienunterkünften findet sich in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Bayern. Die Ostseeküste führt mit etwa 132.000 Einheiten vor der Nordseeküste mit rund 82.000 Unterkünften.
Diese regionale Verteilung hat direkte Auswirkungen auf die Möglichkeiten der Eigennutzung: In stark saisonal geprägten Küstenregionen konzentriert sich die Nachfrage auf die Sommermonate, während in den Bergregionen Bayerns und Baden-Württembergs eine gleichmäßigere Verteilung über das Jahr möglich ist.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Die strategische Planung Ihrer Eigennutzung sollte die regionalen Besonderheiten berücksichtigen. An der Ostsee mag es sinnvoller sein, eigene Aufenthalte in die Nebensaison zu legen, während in Ganzjahres-Destinationen wie dem Allgäu mehr Flexibilität besteht.
Podcast: Ferienwohnung selber nutzen
„Eine Ferienimmobilie, die man nie selbst nutzt, ist wie ein schönes Buch, das man nie liest.“ Mit diesem Satz öffnet Favorent-Experte Karsten Brahm die Folge zur Eigennutzung. 82 Prozent aller Ferienunterkünfte in Deutschland sind in Privatbesitz – Mischnutzung ist Normalfall, nicht Ausnahme. Trotzdem fühlen sich viele Eigentümer im eigenen Haus wie Gast. Vier Hürden stehen zwischen ihnen und der Eigennutzung: Vertrag, Finanzamt, Zweitwohnsteuer, Kurtaxe.
Sonja Heinen hinterfragt mit Humor: 30-Jahres-Prognose, BMF-Schreiben, OVG-Urteil, Doppelbuchungen. „Wer bei Vertragsschluss nicht auf sein Recht zur Eigennutzung achtet, gibt mehr auf als nur ein paar Urlaubstage.“
Die Eigennutzung richtig vereinbaren
"Wer bei Vertragsschluss mit seiner Vermittlungsagentur nicht explizit auf sein Recht zur Eigennutzung achtet, gibt möglicherweise mehr Freiheit auf, als ihm bewusst ist."
— Grundsatz der Vertragsgestaltung
Die vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen als Eigentümer und Ihrer Vermittlungsagentur ist das Fundament für alle weiteren Überlegungen zur Eigennutzung. Hier werden die Weichen gestellt — und hier passieren leider auch die meisten Fehler.
Meine klare Empfehlung lautet: Achten Sie darauf, dass der Vertrag Ihnen eine unbegrenzte Eigennutzung erlaubt. Das bedeutet konkret, dass Sie jederzeit Ihre Ferienunterkunft für eigene Aufenthalte, für Aufenthalte von Freunden und Bekannten oder auch für eine zusätzliche eigene Vermietung reservieren können.
Viele Standardverträge von Vermittlungsagenturen enthalten Klauseln, die die Eigennutzung einschränken — sei es durch eine maximale Anzahl von Eigenbelegungstagen pro Jahr, durch Sperrzeiten in der Hochsaison oder durch die Verpflichtung, Eigennutzung lange im Voraus anzumelden. Solche Einschränkungen mögen aus Sicht der Agentur verständlich sein, denn sie sichern ein größeres Vermietungspotenzial. Für Sie als Eigentümer jedoch bedeuten sie einen Verlust an Flexibilität und Selbstbestimmung.
Was der Vertrag regeln sollte
- Unbegrenzte Eigennutzung ohne zeitliche oder quantitative Beschränkung — keine Tageskontingente, keine Sperrzeiten in der Hochsaison.
- Unkompliziertes Anmelde-Verfahren für Eigenbelegung — idealerweise mit kurzer Vorlaufzeit und ohne Genehmigungsvorbehalt.
- Keine Zusatzgebühren für die reine Blockierung von Zeiträumen — ohne tatsächliche Inanspruchnahme von Serviceleistungen.
- Faire Verrechnung tatsächlich genutzter Leistungen wie Reinigung oder Wäscheservice nach individueller Eigennutzung.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Blockierung von Zeiträumen im Buchungskalender und der tatsächlichen Inanspruchnahme von Serviceleistungen. Wenn Sie einen Zeitraum für sich reservieren, aber letztlich doch nicht anreisen, sollte dies keine Kosten verursachen — außer dem entgangenen Mieterlös. Wenn Sie hingegen das Ferienhaus tatsächlich nutzen und anschließend eine Reinigung oder einen Wäschewechsel benötigen, ist es legitim, dass diese Leistungen in Rechnung gestellt werden.
Die steuerliche Dimension der Vertragsgestaltung
Das Finanzamt betrachtet Verträge mit Vermittlungsagenturen regelmäßig, um die steuerliche Einordnung Ihrer Vermietungstätigkeit zu beurteilen. Ist im Vertrag eine Eigennutzung vorgesehen oder auch nur möglich, wird das Finanzamt grundsätzlich davon ausgehen, dass eine solche Eigennutzung auch stattfindet. Dies kann Auswirkungen auf die sogenannte Einkunftserzielungsabsicht haben — also auf die Frage, ob Sie mit Ihrer Vermietung langfristig Gewinne erzielen wollen oder ob es sich um steuerlich unbeachtliche Liebhaberei handelt.
Diese Vermutung lässt sich jedoch widerlegen. Maßgeblich ist die eigentliche Zweckbestimmung Ihrer Ferienimmobilie. Haben Sie diese als Kapitalanlageobjekt erworben und verfolgen Sie ernsthaft das Ziel, damit Erträge zu erwirtschaften, können Sie dies dem Finanzamt gegenüber darlegen. Wichtig ist dabei eine saubere Dokumentation: Führen Sie ein Belegungsbuch, in dem Sie Vermietungszeiten und Eigennutzungszeiten getrennt erfassen. Bewahren Sie alle Unterlagen auf, die Ihre Vermietungsbemühungen belegen — von Inseraten über Buchungsanfragen bis hin zu Korrespondenz mit potenziellen Gästen.
Was das Finanzamt wissen will
Die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien gehört zu den komplexesten Bereichen des deutschen Steuerrechts. Das Finanzamt schaut genau hin, ob eine Vermietungstätigkeit tatsächlich auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist oder ob sie primär der Deckung privater Bedürfnisse dient. Die Eigennutzung spielt dabei eine zentrale Rolle, denn sie ist das offensichtlichste Indiz für eine private Mitveranlassung.
Drei steuerliche Szenarien im Vergleich
Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen
Die Ferienimmobilie wird ausschließlich vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten. Das Finanzamt nimmt grundsätzlich eine Einkunftserzielungsabsicht an — Sie können sämtliche Werbungskosten absetzen, auch wenn in einzelnen Jahren Verluste entstehen. Keine Überschussprognose erforderlich.
Aber: Sie verlieren jegliche Flexibilität für eigene Nutzung. Der vermeintliche Steuervorteil wiegt die verlorene Freiheit oft nicht auf.
Vermietung + Eigennutzung
Sie nutzen die Immobilie auch selbst oder halten sie zur Eigennutzung vor. Dann muss die Einkunftserzielungsabsicht durch eine sogenannte Überschussprognose nachgewiesen werden — über einen Zeitraum von 30 Jahren.
Die Prognose soll zeigen, dass Sie über diesen Zeitraum insgesamt einen positiven Ertrag erwirtschaften werden. Berücksichtigt werden alle erwarteten Mieteinnahmen sowie alle Werbungskosten einschließlich Abschreibung.
Gute Nachricht: In den allermeisten Fällen lässt sich eine positive Prognose darstellen — insbesondere wenn die Eigennutzung in vernünftigem Rahmen bleibt und die Immobilie professionell vermarktet wird.
Keine Vermietungsabsicht
Sie nutzen die Ferienimmobilie ausschließlich privat und vermieten nicht. Diese Variante ist steuerlich wie ein Zweitwohnsitz zu behandeln — keine Werbungskosten absetzbar, keine Einkunftserzielungsabsicht relevant.
Diese Konstellation ist klar geregelt, aber wirtschaftlich oft die ungünstigste, da alle laufenden Kosten privat zu tragen sind.
Achtung: Bei reiner Eigennutzung kann auch die Zweitwohnsteuer fällig werden — abhängig von den Regelungen der jeweiligen Gemeinde.
Die tageweise Aufteilung der Kosten
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie sowohl vermieten als auch selbst nutzen, müssen die anfallenden Kosten aufgeteilt werden. Das Bundesministerium der Finanzen hat hierzu klare Regeln aufgestellt — festgehalten im BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04).
Die Aufteilung erfolgt grundsätzlich nach Tagen: Kosten, die auf Vermietungstage entfallen, sind als Werbungskosten absetzbar, während Kosten, die auf Eigennutzungstage entfallen, der privaten Lebensführung zuzurechnen sind und steuerlich unberücksichtigt bleiben.
Bei der Berechnung der Vermietungstage zählen die tatsächlichen Übernachtungen, wobei An- und Abreisetag zusammen als ein Tag gerechnet werden. Leerstandszeiten werden anteilig auf Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt — und zwar im Verhältnis der tatsächlichen Nutzungstage zueinander.
Zweitwohnsteuer-Rechner
Schätzen Sie Ihre jährliche Zweitwohnsteuer und den anteilig als Werbungskosten abzugsfähigen Betrag. Wählen Sie Region, Mietniveau und geplante Eigennutzungstage.
Zweitwohnsteuer: Wann sie anfällt
Die Zweitwohnsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer, erhoben von den Gemeinden. Sie betrifft grundsätzlich jeden, der eine Wohnung nutzt, die nicht sein Hauptwohnsitz ist. Für Ferienimmobilien bedeutet das: Sobald Sie Ihr Ferienhaus auch nur gelegentlich selbst nutzen, kann die Zweitwohnsteuer fällig werden.
Die Steuerpflicht entsteht, wenn Ihre Ferienimmobilie als Nebenwohnung im melderechtlichen Sinne gilt. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie die Wohnung — auch nur zeitweise — für private Zwecke nutzen. Die Gemeinden definieren dabei unterschiedlich, ab welchem Maß der Nutzung eine Steuerpflicht entsteht. Einige Kommunen knüpfen die Steuer an die bloße Möglichkeit der Eigennutzung, andere an die tatsächliche Nutzung. In vielen Gemeinden genügen bereits wenige Aufenthaltstage pro Jahr, um die Steuerpflicht auszulösen.
Befreiungsmöglichkeiten und Ausnahmen
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich vermieten und eine Eigennutzung vollständig ausgeschlossen ist, besteht keine Steuerpflicht. Die Beweislast liegt allerdings bei Ihnen — Sie müssen gegenüber der Gemeinde darlegen, dass Sie die Wohnung tatsächlich nicht selbst nutzen. Ein Vermittlungsvertrag mit Eigennutzungsausschluss kann hier als Nachweis dienen.
Bei einer Mischnutzung regeln einige Gemeinden in ihrer Satzung, dass nur ein anteiliger Betrag der Zweitwohnsteuer zu zahlen ist. Der Anteil richtet sich dann nach dem Verhältnis der Eigennutzungstage zu den Gesamttagen des Jahres. Es lohnt sich, die konkrete Satzung Ihrer Gemeinde zu studieren oder direkt bei der Kommunalverwaltung nachzufragen.
Übrigens: Die gezahlte Zweitwohnsteuer können Sie unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Bei vermieteten Ferienimmobilien ist die Steuer anteilig als Werbungskosten absetzbar — und zwar für den Zeitraum, in dem die Wohnung vermietet war. Nutzen Sie die Wohnung ausschließlich privat, ist ein Abzug nicht möglich.
Die lokale Komponente: Kurtaxe und Kurabgabe
"Die Kurtaxe ist kein notwendiges Übel, sondern eine Investition in die touristische Infrastruktur, von der auch Sie als Eigentümer profitieren — vorausgesetzt, sie wird fair und transparent erhoben."
— Zur Einordnung der Kurabgabe
In vielen Ferienregionen wird neben oder anstelle der Zweitwohnsteuer eine Kurabgabe erhoben. Diese Abgabe dient der Finanzierung touristischer Einrichtungen und Angebote — von gepflegten Stränden über Wanderwege bis hin zu kulturellen Veranstaltungen. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde erheblich, und gerade für Eigentümer von Ferienimmobilien gibt es einige Besonderheiten zu beachten.
Wann müssen Sie selbst zahlen?
Grundsätzlich müssen Eigentümer von Ferienimmobilien, die nicht ihren Hauptwohnsitz am Standort der Immobilie haben, bei eigener Nutzung Kurabgabe entrichten. Die Logik dahinter: Auch sie nutzen die touristischen Einrichtungen, zu deren Finanzierung die Kurabgabe dient.
Viele Gemeinden bieten für Zweitwohnungsbesitzer die Möglichkeit, einen pauschalen Jahresbeitrag zu zahlen. Dies vereinfacht die Abwicklung, da Sie dann nicht jede einzelne Ankunft bei der Kurverwaltung melden müssen.
Wichtiges Urteil: Das OVG Schleswig-Holstein hat am 22. Juni 2009 (Az. 2 LB 4/09) klargestellt: Wenn eine Ferienwohnung aufgrund bestehender Vermietungsverträge nur wenige Wochen im Jahr vom Eigentümer genutzt werden kann, darf die Gemeinde nicht den vollen Jahresbeitrag verlangen. Die Kurabgabe muss sich an der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit orientieren.
Wenn Ihr Vermittlungsvertrag Ihre Eigennutzung auf bestimmte Zeiträume beschränkt, können Sie sich auf diese Rechtsprechung berufen und eine entsprechende Reduzierung der Kurabgabe verlangen.
Ihre Pflichten als Vermieter
Als Vermieter einer Ferienwohnung sind Sie verpflichtet, die Kurabgabe von Ihren Gästen einzuziehen und an die Gemeinde abzuführen. Die durchschnittliche Kurabgabe in Deutschland liegt bei etwa 3,20 € pro Person und Nacht, kann aber regional stark variieren — in beliebten Kurorten wie Norderney bis zu 4,90 €.
Diese Abgabe ist nicht optional: Bei Nichtabführung drohen Bußgelder.
Für die praktische Abwicklung müssen Sie jeden Gast bei Ankunft erfassen und bei Abreise abmelden. Viele Gemeinden bieten mittlerweile digitale Systeme zur Erfassung und Abrechnung an. Die eingezogene Kurabgabe ist für Sie ein durchlaufender Posten — sie wird von Ihren Gästen gezahlt und an die Gemeinde weitergeleitet.
Kalkulieren Sie die Kurabgabe in Ihren Mietpreis ein oder weisen Sie sie separat aus — beides ist rechtlich zulässig, Hauptsache Sie informieren Ihre Gäste transparent.
So gelingt die Eigennutzung im Alltag
Nach all den rechtlichen und steuerlichen Überlegungen kommen wir zum vielleicht wichtigsten Teil: der praktischen Umsetzung. Denn die schönsten vertraglichen Regelungen nützen wenig, wenn die operative Abwicklung nicht reibungslos funktioniert. Die größten Stolperfallen lauern bei der Koordination mit dem regulären Vermietungsbetrieb, bei der Kommunikation mit Dienstleistern und bei der Vermeidung von Doppelbuchungen.
Frühzeitig planen
Blockieren Sie zentrale Zeiträume frühzeitig — etwa Ostern, eine Sommerwoche, Zeit zwischen den Jahren. So vermeiden Sie das schlechte Gefühl, Anfragen ablehnen zu müssen.
Klar kommunizieren
Informieren Sie Ihre Vermittlungsagentur sofort nach Entscheidung, idealerweise mit mehreren Tagen Vorlauf. Bei Spontanbuchungen telefonisch nachfassen.
Doppelbuchungen vermeiden
Nutzen Sie einen zentralen Channel-Manager, der die Verfügbarkeit über alle Plattformen synchronisiert. Schriftliche Bestätigung der Eigenbelegung einfordern.
Planung der Eigenbelegung: Wann und wie
Aus rein wirtschaftlicher Perspektive wäre die Antwort einfach: Nutzen Sie die Nebensaison, wenn die Mieteinnahmen ohnehin geringer sind, und überlassen Sie die lukrativen Hauptsaison-Zeiträume Ihren zahlenden Gästen. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Denn wenn Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich dann nutzen, wenn das Wetter schlecht und die Region verlassen ist, werden Sie kaum die Freude erleben, die der Besitz einer Ferienimmobilie eigentlich bringen sollte.
Meine Empfehlung: Finden Sie einen Kompromiss, der sowohl wirtschaftlich vertretbar ist als auch Ihren persönlichen Bedürfnissen entspricht.
"Planen Sie Ihre Eigennutzung so, wie Sie es von Ihren Gästen erwarten würden: rechtzeitig, klar kommuniziert und mit Rücksicht auf alle Beteiligten."
— Praxisregel für Eigentümer
Doppelbuchungen vermeiden
Doppelbuchungen sind der Albtraum jedes Ferienimmobilien-Eigentümers und jeder Vermittlungsagentur. Sie entstehen typischerweise, wenn Belegungskalender auf verschiedenen Plattformen nicht synchronisiert sind oder wenn spontane Eigenbelegungen nicht rechtzeitig kommuniziert werden. Die Folgen können gravierend sein: enttäuschte Gäste, negative Bewertungen, Stornokosten und im schlimmsten Fall rechtliche Auseinandersetzungen.
Die sicherste Methode ist die Nutzung eines zentralen Buchungskalenders oder Channel-Managers. Diese Softwarelösungen synchronisieren die Verfügbarkeit Ihrer Ferienimmobilie in Echtzeit über alle angeschlossenen Plattformen hinweg. Sobald eine Buchung eingeht oder Sie eine Eigenbelegung eintragen, wird diese Information automatisch an Booking.com, Airbnb, FeWo-direkt und alle anderen Portale übermittelt. Viele Vermittlungsagenturen bieten solche Systeme bereits an und stellen Ihnen als Eigentümer einen Zugang zur Verfügung.
Wenn Sie keinen Zugang zu einem solchen System haben, sollten Sie zumindest klare Prozesse mit Ihrer Agentur vereinbaren. Definieren Sie, auf welchem Weg Sie Eigenbelegungen anmelden, wer für die Sperrung auf den Portalen verantwortlich ist und wie eine Bestätigung erfolgt. Eine schriftliche Bestätigung Ihrer Eigenbelegung per E-Mail schafft Klarheit und dient im Streitfall als Nachweis.
Ebenso wichtig ist die Abstimmung mit Ihrem Reinigungsteam und dem Wäscheservice. Wenn Sie nach einer regulären Gästebelegung anreisen, muss die Endreinigung abgeschlossen sein, bevor Sie kommen. Wenn Sie abreisen und danach Gäste erwartet werden, muss wiederum rechtzeitig gereinigt werden. Eine gute Agentur übernimmt diese Koordination automatisch — sobald Ihre Eigenbelegung im System eingetragen ist.
Endreinigung und Übergabe: Details, die den Unterschied machen
Die Endreinigung wird bei der Eigennutzung oft unterschätzt. Während Sie als Eigentümer vielleicht denken, dass es keine große Sache ist, Ihre eigene Wohnung zu nutzen, müssen Sie bedenken: Nach Ihrer Abreise kommen möglicherweise zahlende Gäste, die denselben Qualitätsstandard erwarten wie nach jeder anderen Belegung.
Die Eigennutzung wie eine Gästebelegung behandeln
Mein Rat lautet: Behandeln Sie Ihre eigene Nutzung so, als wären Sie selbst ein Gast. Das bedeutet konkret: Hinterlassen Sie die Wohnung in demselben Zustand, in dem Sie sie vorfinden möchten, wenn Sie als Gast anreisen würden. Entsorgen Sie Ihren Müll, leeren Sie den Kühlschrank von verderblichen Lebensmitteln, räumen Sie auf und sorgen Sie für eine grundsätzliche Ordnung.
Auch wenn nach Ihrer Abreise eine professionelle Reinigung erfolgt, erleichtert eine aufgeräumte Wohnung die Arbeit des Reinigungsteams erheblich und sorgt dafür, dass keine Details übersehen werden.
Besondere Aufmerksamkeit verdient das Thema Bettwäsche. Bei regulären Gästebelegungen wird die Bettwäsche nach jeder Abreise gewechselt. Bei Ihrer Eigennutzung sollten Sie klare Regelungen treffen: Bringen Sie eigene Bettwäsche mit und nehmen diese wieder mit, oder nutzen Sie die reguläre Bettwäsche und beauftragen einen Wechsel vor der nächsten Gästebelegung? Beide Varianten sind gangbar, wichtig ist nur, dass die Absprache mit Ihrem Wäscheservice klar ist und keine Lücken entstehen.
Die Eigennutzung als Inspektionsgelegenheit
Ihre Aufenthalte in der eigenen Ferienimmobilie bieten eine hervorragende Gelegenheit, den Zustand der Wohnung zu überprüfen. Als Vermieter haben Sie sonst selten die Möglichkeit, Ihre Unterkunft aus Gästeperspektive zu erleben.
Führen Sie bei jedem Aufenthalt eine kleine Checkliste durch:
- Haushaltsgeräte testen: Kühlschrank, Herd, Geschirrspüler, Waschmaschine — funktionieren alle einwandfrei?
- Heizung kurz testen, auch im Sommer — damit sie im Winter nicht überrascht.
- Sanitär prüfen: Wasserhähne, WC-Spülung, Duschbrause — keine Tropfer, kein Verstopfen.
- Fenster und Türen: klemmt etwas? Dichtungen in Ordnung? Sicht durchgängig sauber?
- Beleuchtung: defekte Glühbirnen, flackernde Lampen, dimmer-Funktion?
- Ausstattung: sind alle Möbel noch in gutem Zustand? Welche Abnutzungserscheinungen sind sichtbar?
- WLAN testen: Geschwindigkeit messen, Empfang in allen Räumen prüfen.
- Erste-Hilfe und Sicherheit: Rauchmelder funktionsfähig, Erste-Hilfe-Kasten bestückt, Feuerlöscher aktuell?
Kleine Mängel, die Sie jetzt beheben, verhindern größere Probleme und negative Bewertungen später.
"Die eigene Ferienimmobilie regelmäßig mit den Augen eines Gastes zu betrachten, ist der beste Qualitätssicherungsprozess, den es gibt."
— Aus der Vermieterpraxis
Was Ihre Agentur für Sie tun kann und sollte
Eine professionelle Vermittlungsagentur sollte nicht nur Ihre Ferienimmobilie erfolgreich vermarkten und Buchungen abwickeln, sondern Sie auch bei der Organisation Ihrer Eigennutzung unterstützen. Leider ist dies nicht selbstverständlich — viele Agenturen betrachten die Eigennutzung eher als Störfaktor denn als legitimes Bedürfnis ihrer Auftraggeber.
Digitaler Belegungs-Zugang
Online-Zugriff auf den aktuellen Belegungsstand. Sie sollten jederzeit sehen können, welche Wochen gebucht sind, welche frei sind und welche Sie selbst blockiert haben — und idealerweise selbst Eigenbelegungen eintragen können.
Dienstleister-Koordination
Eine gute Agentur informiert bei einer Eigenbelegung automatisch das Reinigungsteam und den Wäscheservice. So entstehen keine Kommunikationslücken, und Ihr Aufenthalt verläuft reibungslos.
Behörden-Dokumentation
Aufbereitung der Belegungsdaten für Steuererklärung, Kurabgabe und Zweitwohnsteuer. Klare Trennung von Vermietungstagen und Eigennutzungstagen — wertvoll für jede Finanzamtsprüfung.
Aufenthalte von Freunden und Bekannten
Neben der eigenen Nutzung möchten viele Ferienimmobilien-Eigentümer ihr Domizil auch Freunden, Verwandten oder Bekannten zur Verfügung stellen. Aus steuerlicher und rechtlicher Sicht wird diese unentgeltliche Überlassung genauso behandelt wie die eigene Nutzung — sie gilt als Eigennutzung im weiteren Sinne. Das bedeutet: Alle bisher erklärten Regelungen zur Kostenaufteilung, zur Einkunftserzielungsabsicht und zu den behördlichen Abgaben gelten entsprechend.
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie nicht kostenlos, sondern zu einem reduzierten Mietpreis an Nahestehende überlassen, gelten besondere Regeln. Das Einkommensteuergesetz sieht vor, dass bei einer Vermietung an Angehörige die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen muss, damit die vollen Werbungskosten abgezogen werden können. Liegt die Miete darunter, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
Bei Ferienwohnungen ist diese Regelung weniger relevant, da es hier meist um kurzzeitige Aufenthalte geht und nicht um Dauermietverhältnisse. Dennoch: Wenn Sie regelmäßig einen reduzierten Mietpreis verlangen, könnte das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellen.
Die saubere Lösung ist entweder eine vollständig unentgeltliche Überlassung, die als Eigennutzung behandelt wird, oder eine Vermietung zum regulären Preis, die als normale Vermietung gilt. Mischvarianten mit Freundschaftspreisen schaffen oft mehr Probleme, als sie lösen.
Wenn Freunde oder Bekannte in Ihrer Ferienimmobilie übernachten, sollten Sie dieselben organisatorischen Grundsätze beachten wie bei Ihrer eigenen Nutzung. Informieren Sie Ihre Agentur rechtzeitig, koordinieren Sie die Reinigung und stellen Sie sicher, dass der Aufenthalt im Belegungskalender korrekt erfasst ist. Klären Sie mit Ihren Gästen vorab, welche Erwartungen Sie haben — etwa bezüglich der Hinterlassung der Wohnung oder der Entsorgung von Müll.
Auch Ihre Freunde und Bekannten sind grundsätzlich kurabgabepflichtig, wenn sie sich in einem entsprechenden Erhebungsgebiet aufhalten. Informieren Sie Ihre Gäste darüber und klären Sie, wer die Kurabgabe entrichtet. In vielen Fällen ist es am einfachsten, wenn Sie als Eigentümer die Kurabgabe im Rahmen Ihres Jahresbeitrags abdecken oder die Gäste direkt bei der Kurverwaltung anmelden.
Ihr Ferienhaus, Ihre Freiheit — mit kluger Planung
Wir haben in diesem Artikel viele Aspekte der Eigennutzung beleuchtet — von vertraglichen Grundlagen über steuerliche Feinheiten bis hin zu praktischen Alltagsfragen. Die Kernbotschaft lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Sie sollten Ihre Ferienimmobilie unbegrenzt selbst nutzen können, und mit dem richtigen Wissen und einer klugen Organisation ist das auch problemlos möglich.
Vertrag prüfen
Achten Sie darauf, dass Ihre Eigennutzung nicht eingeschränkt wird und keine unnötigen Zusatzkosten entstehen.
Belegung dokumentieren
Führen Sie eine saubere Trennung von Vermietungs- und Eigennutzungstagen, um gegenüber dem Finanzamt aussagefähig zu sein.
Lokale Abgaben kennen
Informieren Sie sich über Zweitwohnsteuer und Kurabgabe an Ihrem Ferienstandort und prüfen Sie Reduktionsmöglichkeiten.
Transparent kommunizieren
Eigenbelegungen rechtzeitig und klar an alle Beteiligten — Agentur, Reinigung, Wäscheservice — durchgeben.
"Eine Ferienimmobilie, die man nie selbst nutzt, ist wie ein schönes Buch, das man nie liest. Der wahre Wert liegt nicht allein im Besitz, sondern im Erleben."— Schlusswort
Sollten Sie unsicher sein, ob bestimmte Aspekte auf Ihre individuelle Situation zutreffen, scheuen Sie sich nicht, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Eine gute Vermittlungsagentur sollte stets ein offenes Ohr für Ihre Anliegen als Eigentümer haben.
Volker Rantz
Geschäftsführer der Ferienhausagentur Favorent, mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung in der Vermietung und Verwaltung von Ferienimmobilien in Deutschland. Die dargestellten Empfehlungen basieren auf praktischen Erfahrungen aus der täglichen Arbeit mit Hunderten von Ferienimmobilien-Eigentümern.
- Deutscher Ferienhausverband e.V.: Marktstudie „Der Ferienhausmarkt in Deutschland" (2024)
- Bundesministerium der Finanzen: BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 (IV C 3 - S 2253 - 91/04)
- Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein: Urteil vom 22. Juni 2009, Az. 2 LB 4/09
- Bundesfinanzhof: Urteil vom 26. Mai 2020, Az. IX R 33/19
- Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH): Informationen zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen, Stand 2025
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerrechtliche Regelungen können sich ändern; die Angaben entsprechen dem Stand April 2026.